物權(quán)編：更好地保護(hù)你我的財產(chǎn)權(quán)利
2020-07-09 03:27:08姜浩峰
新民周刊 2020年23期
姜浩峰
“這是一起典型的案例。由于我國物權(quán)法之前未就居住權(quán)做出明確規(guī)定，在審判實踐中，往往顯得裁判依據(jù)不足?！碧峒?013年江蘇南通發(fā)生的一起有關(guān)房屋居住權(quán)案，江蘇凡創(chuàng)律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人范國剛律師不免感慨。
2013年，南通小伙高先生據(jù)祖父遺囑，取得了祖父生前于崇川區(qū)購得的房屋一套。然而，祖父續(xù)弦的老伴張女士拒絕搬出。原因是她無經(jīng)濟(jì)來源和其他住房，希望高先生和他父親幫助申請廉租房后，才同意搬出。高先生將張女士告上法庭，請求判令張某菊立即遷出房屋，并承擔(dān)案件的訴訟費。
崇川區(qū)法院認(rèn)為，高先生已實際領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，為該房屋的產(chǎn)權(quán)人。據(jù)《物權(quán)法》第三十五條規(guī)定“妨害物權(quán)或可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險”，做出判決，令張女士搬出。張女士不服判決，提起上訴。此后，南通市中級人民法院做出改判。在范國剛看來，改判更多考慮到公序良俗。今年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，自2021年1月1日起施行。包括物權(quán)法在內(nèi)的一些民事法律同時廢止。如果未來再出現(xiàn)類似當(dāng)年南通張女士涉及的案例，則判決很可能會比較好操作。因為《民法典》的物權(quán)編在用益物權(quán)部分增加一章，專門規(guī)定居住權(quán)的問題。
范國剛律師向《新民周刊》記者解讀道，比起即將廢止的《物權(quán)法》來，《民法典》物權(quán)編中出現(xiàn)了一些新變化：創(chuàng)設(shè)居住權(quán)，保障特殊群體權(quán)益;綜合強(qiáng)化業(yè)主權(quán)利。同時，對于未來物業(yè)租售等領(lǐng)域來說，格式合同的效力認(rèn)定將更為合理。
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居住權(quán)不容忽視
南通張女士是在2006年11月2日與高先生的祖父登記結(jié)婚的。兩人共同居住在崇川區(qū)高先生1993年買的房屋內(nèi)。2008年7月22日，高先生獲得祖父遺囑并在當(dāng)天去公證處公證。2013年6月13日，高先生的祖父過世。當(dāng)年9月6日，高先生取得受遺贈房屋的產(chǎn)權(quán)證。
我國正經(jīng)歷著長期的、大規(guī)模的城市化進(jìn)程以及隨之而來的居住難題。隨著‘租購并舉寫入黨的十九大報告，通過租賃制度的完善滿足居住需求成為大勢所趨?！?/blockquote>
南通市中級人民法院二審時，做了一番細(xì)心調(diào)查。發(fā)現(xiàn)張女士悉心照顧高先生的祖父，履行了夫妻之間相互扶助的義務(wù)。在丈夫去世后，張女士作為配偶，居住于原本居住之處，且并無其他居住條件的情況下，其居住權(quán)該得到尊重。法院通過走訪高先生祖父生前好友、鄰居，發(fā)現(xiàn)高先生的祖父生前多次表示——房屋所有權(quán)贈與孫子，但張女士該享有居住權(quán)。而高先生一方面質(zhì)疑證人身份，另一方面卻未能舉證證明。法院認(rèn)為，高先生要求張女士立即遷出的訴請，有違公序良俗，不予支持。高先生作為該處房屋的合法所有權(quán)人，對該房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，若張女士此后另有居所或者生活條件有較大改善，雙方對于案涉房屋的居住權(quán)可另行協(xié)商，若協(xié)商不成，高先生可另行主張。最后，南通市中級人民法院撤銷了崇川區(qū)法院的一審判決，駁回了高先生的訴訟請求。
“本次《民法典》物權(quán)編，一大亮點就是創(chuàng)設(shè)居住權(quán)?！狈秶鴦傉f，“所謂居住權(quán)，是指以居住為目的，對他人的住房及其附屬設(shè)施所享有的占有、使用的權(quán)利。居住權(quán)的規(guī)定出臺后，只要居住權(quán)人與房屋所有權(quán)人簽訂了書面的居住權(quán)合同，居住權(quán)人依法享有居住權(quán)，房屋所有權(quán)人及其繼承人不得干涉其正常使用。另一方面，對他人的房產(chǎn)即便沒有所有權(quán)，但本身就擁有居住權(quán)的人，也可以長時間乃至終生居住。居住權(quán)的創(chuàng)設(shè)，可以較好地解決無自有產(chǎn)權(quán)住房的離婚人士，或者老來相伴的一方去世后另一方老人等群體的居住困境。解決其住有所居、老有所養(yǎng)的期待?！?/p>
中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長尹飛教授此前提及，《民法典》物權(quán)編中創(chuàng)設(shè)居住權(quán)，可以緩和離婚者的所有權(quán)與使用權(quán)之間的緊張關(guān)系?！半p方離婚后，完全可以為無房一方設(shè)立居住權(quán)，而由另一方享有所有權(quán);這樣即便所有權(quán)人另行處分房屋，也不會影響居住權(quán)人的利益?！币w如此認(rèn)為。
另一方面，居住權(quán)的創(chuàng)設(shè)，也令“以房養(yǎng)老”有了制度支撐。范國剛分析——“孤寡老人可以跟其他機(jī)構(gòu)或個人簽訂協(xié)議，把房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給對方，獲取一筆錢保障生活，自己享有房屋居住權(quán)直到去世?！币簿褪钦f居住權(quán)可以在不改變所有權(quán)的基礎(chǔ)上，在所有權(quán)之上設(shè)立用益物權(quán)，以達(dá)到撫養(yǎng)、贍養(yǎng)、扶養(yǎng)的社會功能。
尹飛表示：“我國正經(jīng)歷著長期的、大規(guī)模的城市化進(jìn)程以及隨之而來的居住難題。我國在居住問題上一度片面強(qiáng)調(diào)“居者有其屋”，試圖完全通過房屋所有權(quán)包括商品房所有權(quán)以及經(jīng)濟(jì)適用房的所有權(quán)來解決居住問題。這在一定程度上誘發(fā)了房價不合理上漲以及隨之帶來的一系列問題。隨著‘租購并舉寫入黨的十九大報告，通過租賃制度的完善滿足居住需求成為大勢所趨?！?h3>綜合強(qiáng)化業(yè)主權(quán)利
位于上海閔行區(qū)都市路上的湖山在望小區(qū)，有300多戶獨棟和雙拼別墅，自2006年業(yè)主陸續(xù)入住。然而，時至今日，仍未通過業(yè)主大會程序選聘物業(yè)公司。有業(yè)主向《新民周刊》記者反映，該小區(qū)物業(yè)公司高價收費、低質(zhì)服務(wù)，使得原本該是“都市桃花源”的別墅小區(qū)，成了“城中村”那般模樣。2019年底，小區(qū)業(yè)主就是否續(xù)約物業(yè)，舉行了耗時兩周的投票表決。開箱計票，高達(dá)78%的業(yè)主反對和現(xiàn)在的物業(yè)公司續(xù)約。
然而，沒想到的是——本該向著全體業(yè)主中的大多數(shù)意見說話的業(yè)委會主任，卻在計票之際，現(xiàn)場倒戈。其稱：“開發(fā)商有很多產(chǎn)權(quán)，也有投票權(quán)，但我忘了把選票送去了，是我的錯！”
“我們小區(qū)這次表決，明確表明了大多數(shù)業(yè)主要求選聘優(yōu)質(zhì)物業(yè)的強(qiáng)烈愿望。是否有程序瑕疵？如果有，也許影響表決的有效性，但78%的業(yè)主希望換物業(yè)，這不容否定！”在《民法典》表決通過前，湖山在望小區(qū)一位業(yè)主如此表示。
在范國剛律師看來，《物權(quán)法》的立法目的盡管是為了兼顧保護(hù)一般處于人數(shù)多數(shù)的普通業(yè)主和一般處于面積多數(shù)的大業(yè)主的利益，但由此也導(dǎo)致團(tuán)體決議通過的門檻過高，實踐中業(yè)主團(tuán)體的決議難以滿足雙三分之二的條件，產(chǎn)生了如維修資金使用難等問題，更限制了業(yè)主的社區(qū)自治。范國剛分析道：“相比《物權(quán)法》，《民法典》物權(quán)編對小區(qū)物業(yè)表決做了兩處重要修改。首先，根據(jù)共同決定事項對業(yè)主的利害關(guān)系與重要程度，將決議區(qū)分為特別決議與普通決議，并靈活設(shè)置不同的表決規(guī)則，特別決議需‘雙四分之三，普通決議僅需‘雙過半;其次，計算表決比例時，將參與表決的業(yè)主人數(shù)和專有部分面積作為計算基數(shù)，而不再以全體業(yè)主人數(shù)和全部專有面積作為計算基準(zhǔn)。”
與上海的湖山在望小區(qū)不同，無錫雅林苑花園在業(yè)委會成立后，就根據(jù)業(yè)主大會做出的實施業(yè)主自治的決議，致函物業(yè)公司明確與其終止物業(yè)管理服務(wù)合同，同時要求物業(yè)公司在接函后15天內(nèi)，向業(yè)委會移交相關(guān)資料和財產(chǎn)并交接完畢。然而，在確認(rèn)物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)委會返還預(yù)收的物業(yè)管理費、各類押金以及小區(qū)共有部分收益等232萬余元后，物業(yè)公司僅履行了55萬余元。后經(jīng)業(yè)委會申請，法院裁定先予執(zhí)行物業(yè)公司銀行存款130萬元。但是，業(yè)委會在查看移交清單時發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司在2004年至2007年間收取的小區(qū)共有部分收入596萬元，沒有被列入移交清單之中。此后，雙方交涉不成，業(yè)委會將物業(yè)公司告上了法庭。
小區(qū)電梯廣告收入、外墻廣告收入或者有約定的公共區(qū)域停車位收入等共有區(qū)域的紅利收入在物業(yè)公司扣除一應(yīng)成本后，均應(yīng)歸業(yè)主享有。
錫山區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，共有部分的物業(yè)管理收益應(yīng)為共有部分收入與成本支出的差額。在審理中，雙方達(dá)成了一致，經(jīng)審查報表，僅2005年至2007年小區(qū)共有部分的場地租賃費、停車管理費、會所收入等總收入達(dá)536萬余元，期間的總支出為122萬余元，盈余414萬余元。然而，物業(yè)公司的代理律師對業(yè)委會成立前是否享有前期物業(yè)協(xié)議所獲得收益的權(quán)利提出了異議。錫山區(qū)法院最后基于所有權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系以及公平原則，判決最后確定了“三七開”的分配方案，即小區(qū)共有部分收益應(yīng)主要歸屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)公司付出了管理成本，也享有30%的合理回報。
范國剛律師認(rèn)為，在未來《民法典》施行以后，類似案件的判決將會有所改變。根據(jù)《民法典》物權(quán)編第282條的規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。”“根據(jù)該條規(guī)定，小區(qū)共有部分收益在物業(yè)公司扣除一應(yīng)成本后，均應(yīng)歸業(yè)主享有，是否享有共有部分收益不再成為案件爭議焦點，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明其實際管理成本，法院也不宜按照公平原則對分配方案進(jìn)行自由裁量?！狈秶鴦傉f。
范國剛還向記者提及《民法典》物權(quán)編在綜合強(qiáng)化業(yè)主權(quán)利上做出的三方面改進(jìn)。
《民法典》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)提供格式條款一方的提示和說明義務(wù)，加重提供方的責(zé)任，凸顯了對于非格式條款一方的保護(hù)，從而維護(hù)了交易秩序。
第一，針對維修資金的啟用，在業(yè)主共同決定的事項上，民法典第二百七十八條將物權(quán)法第七十六條第（五）項“籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”拆分為兩項，使得籌集資金和使用資金分離，并降低了使用維修資金的決議門檻，打破了維修資金的“沉睡”狀態(tài)。第二百八十一條在物權(quán)法第七十九條的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)定屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等也能夠利用維修資金進(jìn)行維修、更新和改造，以示維修資金可用之處的廣泛性。第二百八十一條明確規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。較《物權(quán)法》增加了“定期”二字，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)等主體施加明確的義務(wù)，防止維修資金的濫用，保障業(yè)主的知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)。
第二，細(xì)化“住改商”規(guī)則。在實踐中常出現(xiàn)部分業(yè)主將其住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，即“住改商”，影響了相關(guān)業(yè)主的生活安寧。《物權(quán)法》第七十七條曾規(guī)定，“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，應(yīng)當(dāng)經(jīng)由利害關(guān)系的業(yè)主同意”。但是利害關(guān)系業(yè)主的同意究竟是全部同意還是多數(shù)同意，存在爭議?！睹穹ǖ洹穼⑺痉ń忉尩囊?guī)定法律化，明確指出，“住改商”應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。在化解司法實踐相關(guān)爭議的同時，也保障了業(yè)主的生活安寧。
第三，明確共有部分收入權(quán)屬。小區(qū)電梯里流動播放的視頻廣告收益應(yīng)該如何分配？社區(qū)外墻上懸掛的廣告展板收益又該由誰享有？以往這些問題因缺少法律明確規(guī)定，常常引發(fā)爭議而不得不訴諸法律。法官需依靠“誰主張、誰舉證”的一般舉證責(zé)任、雙方物業(yè)合同約定等因素做出判斷?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編新增了第二百八十二條，使以上問題迎刃而解：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！痹摋l一改小區(qū)公共區(qū)域收入歸屬不定、物業(yè)公司與業(yè)主之間矛盾不斷的局面，此后小區(qū)電梯廣告收入、外墻廣告收入或者有約定的公共區(qū)域停車位收入等共有區(qū)域的紅利收入在物業(yè)公司扣除一應(yīng)成本后，均應(yīng)歸業(yè)主享有。
格式合同的效力認(rèn)定更為合理
在日常生活中，很多出賣人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定合同文本，在簽訂時不與買受人協(xié)商，這些合同文本往往繁雜冗長，大多數(shù)買受人根本無暇閱讀，在發(fā)生糾紛的時候，買受人才發(fā)現(xiàn)合同中格式條款的風(fēng)險。這樣的格式條款，簡直成了霸王條款?！搬槍Ω袷綏l款，《民法典》明確了裁判規(guī)則?！狈秶鴦傉f。
《民法典》第四百九十六條規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)，并采取合理的方式提示對方。提供格式條款的一方未履行提示或說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。
“在我國之前的《合同法》及相關(guān)司法解釋中，雖然也提及遇到相關(guān)問題可以申請撤銷相關(guān)格式條款。但這就有一個申請-評估的過程。如今《民法典》進(jìn)一步規(guī)定——可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。相比較而言，《民法典》表述更加合理，因為未經(jīng)合意就不符合意思表示一致的要求，所以對于其效力就不需要進(jìn)行評價。”范國剛說，“顯然，《民法典》格式條款的規(guī)定更加維護(hù)交易秩序。過往，在日常實踐生活中，面對格式條款，買受人往往只能選擇同意或不同意，沒有協(xié)商變更的余地，這樣的做法不能體現(xiàn)自由意志，針對此，《民法典》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)提供格式條款一方的提示和說明義務(wù)，加重提供方的責(zé)任，凸顯了對于非格式條款一方的保護(hù)，從而維護(hù)了交易秩序?！?/p>
同時，范國剛認(rèn)為，《民法典》格式條款的解釋規(guī)則有利于保護(hù)消費者。譬如對格式條款的解釋以客觀、通常理解為準(zhǔn);譬如對格式條款存在兩種以上解釋，以不利于格式條款提供一方的解釋為準(zhǔn);再譬如個別條款優(yōu)先于格式條款適用。這些，都是前所未有的變化。
（曾凱輝對此文亦有貢獻(xiàn)）
