養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題分析及對(duì)策研究

曲悅

[摘 要]人口老齡化的不斷發(fā)展，引發(fā)了一系列有關(guān)養(yǎng)老的社會(huì)問(wèn)題，如何解決人口老齡化引起的各種社會(huì)問(wèn)題成為各級(jí)政府必須認(rèn)真考慮的問(wèn)題。養(yǎng)老地產(chǎn)是一種最新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)將養(yǎng)老和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有機(jī)結(jié)合，能夠滿足社會(huì)養(yǎng)老需求。本文針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的融資問(wèn)題進(jìn)行深入分析，并提出改進(jìn)策略，旨在為相關(guān)研究提供參考。

[關(guān)鍵詞]養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè);融資;老年人

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.12.017

[中圖分類號(hào)]F275[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1673-0194（2020）12-00-02

0 ? ? 引 言

養(yǎng)老地產(chǎn)這種最新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式起源于西方歐美國(guó)家，歐美國(guó)家由于先于我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，所以在養(yǎng)老地產(chǎn)探索方面優(yōu)于我國(guó)。我國(guó)直到最近幾年才開(kāi)始相關(guān)方面的探索，起步較晚，因此分析養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題非常必要。

1 ? ? 養(yǎng)老地產(chǎn)融資的概念

養(yǎng)老地產(chǎn)是一種最新型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要用途為老年人養(yǎng)老，因?yàn)轲B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能夠帶動(dòng)商業(yè)、醫(yī)療等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因此養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)真思考和探索的一種最新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。正是因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)豐厚的經(jīng)濟(jì)效益，所以大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都想開(kāi)發(fā)相關(guān)項(xiàng)目，但苦于沒(méi)有相關(guān)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)是專門從事養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，目前在我國(guó)專門從事此類業(yè)務(wù)的企業(yè)很少，很大程度上制約了養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要大量的資金，因此養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)融資是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

2 ? ? 養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)

養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)和普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同，由于所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目專門為老年人提供各類養(yǎng)老服務(wù)，所以和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資相比，具有很多獨(dú)有的特征。

2.1 ? 在設(shè)計(jì)規(guī)劃上定位高

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從項(xiàng)目規(guī)劃到設(shè)計(jì)和工程建設(shè)都有非常高的要求，因?yàn)槔夏耆撕推胀ㄈ巳翰煌?，他們?duì)配套服務(wù)設(shè)施具有非常高的要求。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)上，必須根據(jù)老年人的特點(diǎn)，一般不選用較高樓層的建筑方式，且建筑密度也要比普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目低，同時(shí)在地產(chǎn)項(xiàng)目中還要專門建設(shè)相關(guān)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、餐飲、娛樂(lè)等各種設(shè)施，為老年人提供特色服務(wù)。在工程建筑過(guò)程中，還需要選擇適合的建筑材料以滿足老年人特殊的生理要求。

2.2 ? 項(xiàng)目服務(wù)性強(qiáng)

與普通的地產(chǎn)項(xiàng)目相比，養(yǎng)老地產(chǎn)具有服務(wù)性強(qiáng)的特點(diǎn)，由于老年人和普通人群不同，他們不用上班，有大量的空余時(shí)間用于休閑娛樂(lè)。此外，由于大多數(shù)老年人的身體健康狀況存在問(wèn)題，這要求養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目必須為這些老年人配備專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)人員，只有認(rèn)真做好這些基礎(chǔ)性工作，才能為老年人提供更好的服務(wù)，使養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良好發(fā)展。

2.3 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金量大

由于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是專門為老年人居家養(yǎng)老設(shè)計(jì)的，因此在進(jìn)行相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面具有非常高的要求。這就決定了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的資金量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通房地產(chǎn)項(xiàng)目，只有在資金充足的情況下，才能做好養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作。

2.4 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本高

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段前期需要進(jìn)行專業(yè)調(diào)研，并測(cè)算項(xiàng)目運(yùn)作的資金量和盈利方式，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃。與普通房地產(chǎn)項(xiàng)目不同，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目一般對(duì)樓層和建筑密度都有要求，所以建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通地產(chǎn)項(xiàng)目。在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，電梯選用、建筑材料選用方面都需要考慮老年人的需求，除此之外，還要在社區(qū)專門為老年人配備醫(yī)療、健康、娛樂(lè)等各種設(shè)施，這極大提高了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。

2.5 ? 項(xiàng)目資金回流周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)一般通過(guò)銷售地產(chǎn)完成資金回流，但養(yǎng)老地產(chǎn)大多由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)持有運(yùn)作，項(xiàng)目資金回流主要看項(xiàng)目運(yùn)作情況。一般而言，想要收回投資，至少需要10～15年，所以養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很容易因?yàn)橘Y金或項(xiàng)目運(yùn)作以及后期服務(wù)出現(xiàn)問(wèn)題。

3 ? ? 我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中存在的問(wèn)題

養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要企業(yè)進(jìn)行大量融資，在融資過(guò)程中，相關(guān)企業(yè)大多會(huì)遇到以下幾個(gè)問(wèn)題。

3.1 ? 融資渠道單一

由于養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要是為老年人群提供相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)，且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通項(xiàng)目，很多企業(yè)用于土地購(gòu)買和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面60%左右的資金依賴銀行貸款，但是由于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目收回資金時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行貸款期限，因此相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資時(shí)非常困難，尤其在國(guó)家政策發(fā)生改變時(shí)。通過(guò)其他渠道進(jìn)行融資，企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，很大程度上制約了養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)融資。

3.2 ? 融資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大

由于我國(guó)的土地政策的限制，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)在土地購(gòu)置方面的投入較高，再加上項(xiàng)目前期占用的資金量過(guò)大，因此很多養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都存在負(fù)債率過(guò)高的現(xiàn)象。由于養(yǎng)老地產(chǎn)是一種針對(duì)性非常強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，資金需求量過(guò)大，且回款期過(guò)長(zhǎng)，很容易因?yàn)橘Y金鏈斷裂產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 ? 受國(guó)家政策的制約

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與國(guó)家政策息息相關(guān)，很多現(xiàn)行的政策都制約了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，在很大程度上限制了養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

3.4 ? 缺乏相應(yīng)的融資能力

目前，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展正處于探索階段，很多企業(yè)都缺乏運(yùn)作和管理經(jīng)驗(yàn)，在相關(guān)制度建設(shè)、資金運(yùn)作方面都存在很大問(wèn)題，所以想要從銀行獲得金融支持的難度很大，因?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性使銀行不得不考慮資金安全，因此相關(guān)企業(yè)普遍缺乏融資能力，這在很大程度上制約了養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的快速健康發(fā)展。

3.5 ? 缺乏相應(yīng)的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)

目前，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)普遍缺乏相應(yīng)的人員或機(jī)構(gòu)從事專業(yè)化服務(wù)，一方面，說(shuō)明政府相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)行業(yè)的支持力度有待加大;另一方面，也對(duì)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展相應(yīng)業(yè)務(wù)提出了新的要求。

4 ? ? 提高養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)融資能力的策略

融資問(wèn)題關(guān)系到養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，因此要想不斷提高養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，一定要認(rèn)真做好以下幾項(xiàng)工作。

4.1 ? 不斷提高企業(yè)自身的專業(yè)化程度

養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)想要取得良好的發(fā)展，必須在提高企業(yè)自身專業(yè)化程度上下功夫，企業(yè)只有不斷提高專業(yè)化程度，才能更好地運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)和建設(shè)過(guò)程中，一定要積極學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，找出自身的不足，只有這樣才能根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，找出適合自己發(fā)展的道路。企業(yè)只有不斷提高自身的專業(yè)化程度，才能避免項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加大銀行對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的政策支持力度。

4.2 ? 積極為相關(guān)企業(yè)融資提供專業(yè)化咨詢服務(wù)

目前，很多養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)之所以融資難度大，在很大程度上與金融機(jī)構(gòu)沒(méi)有提供專門的養(yǎng)老地產(chǎn)咨詢服務(wù)有直接關(guān)系。要想化解養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的融資難問(wèn)題，必須組建專業(yè)的咨詢服務(wù)團(tuán)隊(duì)，為相關(guān)企業(yè)的融資提供專業(yè)化服務(wù)，加快相關(guān)企業(yè)的融資進(jìn)度，使養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)獲得快速發(fā)展。

4.3 ? 加快養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)

養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)想要獲得長(zhǎng)足發(fā)展，需要一大批具備專業(yè)技術(shù)的人才，因此相關(guān)高等院校要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需求開(kāi)設(shè)相關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)，在課程設(shè)置上要將項(xiàng)目運(yùn)作、融資咨詢服務(wù)等進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，提高養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作能力，規(guī)范企業(yè)的融資行為，以此促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

4.4 ? 國(guó)家要做好相關(guān)政策引導(dǎo)

養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)國(guó)家政策的引導(dǎo)，為了更好地促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，國(guó)家一定要出臺(tái)相應(yīng)的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)規(guī)定。在項(xiàng)目規(guī)劃階段，要按照市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃，并做好相應(yīng)指導(dǎo)，使相關(guān)企業(yè)能夠最大限度地避免融資風(fēng)險(xiǎn)。

4.5 ? 為養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)融資提供更多的資金渠道

盡管國(guó)家一直都在鼓勵(lì)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但是目前金融機(jī)構(gòu)推出的相關(guān)貸款產(chǎn)品很少，不能滿足養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展對(duì)資金方面的需求，這就需要相關(guān)金融機(jī)構(gòu)積極和企業(yè)進(jìn)行溝通，根據(jù)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作情況為企業(yè)設(shè)計(jì)合理的融資產(chǎn)品，以此滿足企業(yè)發(fā)展的需求。在相應(yīng)的法律法規(guī)方面，也要積極做好調(diào)研，通過(guò)政策手段促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)融資的多元化，在企業(yè)融資過(guò)程中，要引進(jìn)專業(yè)的人員和機(jī)構(gòu)全程參與，更好地促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的融資。

5 ? ? 結(jié) 語(yǔ)

養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)融資必須認(rèn)真反思和研究行業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，不斷拓寬融資渠道，培養(yǎng)專業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作人員，適當(dāng)調(diào)整相應(yīng)的法律法規(guī)。只有做好以上工作，才能解決養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題。

主要參考文獻(xiàn)

[1]張?chǎng)卫?吉林省養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)化融資支持體系研究[D].長(zhǎng)春：吉林建筑大學(xué)，2019.

[2]朱國(guó)平.淺議我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式[J].山西農(nóng)經(jīng)，2019（2）：8-10.

[3]張建.城市養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式研究[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2018（12）：33-36.

[4]郭林鳳.養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)系統(tǒng)研究[D].西安：西安建筑科技大學(xué)，2017.

[5]劉樺，陳瑞華，張楠.中外養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)融資狀況比較分析[J].財(cái)會(huì)通訊，2019（2）：17-20.

[6]張麗.房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析及對(duì)策研究[J].現(xiàn)代商業(yè)，2014（14）：106-107.

[7]張軼群.房地產(chǎn)企業(yè)融資管理存在問(wèn)題及對(duì)策研究[J].中國(guó)市場(chǎng)，2015（42）：191-192.

[8]鄒亞娜.新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題及對(duì)策分析[J].企業(yè)改革與管理，2014（4）：131.

[9]林嘉榮，梁芯瑜，魏家瑤.2013年以來(lái)中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的新政策分析[J].國(guó)土資源情報(bào)，2017（3）：23-27.