淺談房地產(chǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)與管理

楊同蓋 曹英杰

摘 ? ?要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的土木工程產(chǎn)業(yè)在不斷深入發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展也逐漸的成熟化，形成了一定的發(fā)展規(guī)模。但是對(duì)于房地產(chǎn)的整體認(rèn)知和發(fā)展并沒(méi)有形成完善的體系，房地產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)也存在許多模糊的疑點(diǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)研發(fā)還一直停留在表層，沒(méi)有得到深入的研究。房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)研發(fā)階段是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響最大的階段，一旦設(shè)計(jì)研發(fā)與管理存在問(wèn)題，將會(huì)直接帶來(lái)利益損失，影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)與管理是將有限的建設(shè)資源最大化利用和優(yōu)化設(shè)計(jì)過(guò)程的關(guān)鍵，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否有直接的影響，只有對(duì)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)研發(fā)與管理做到結(jié)構(gòu)性的全面分析，才能從基礎(chǔ)上保證房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展。

關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)管理;設(shè)計(jì)研發(fā);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

1 ?引言

房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)研發(fā)與管理工作貫穿著房地產(chǎn)工程的始終，從房地產(chǎn)項(xiàng)目最開(kāi)始的施工土地選擇和施工范圍確定到項(xiàng)目中期具體施工過(guò)程中所用到的施工技術(shù)的策略設(shè)置再到工程最后整體驗(yàn)收的過(guò)程中，設(shè)計(jì)研發(fā)與管理都起到了主體作用。有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目風(fēng)格定位、建筑選材依據(jù)、園林布置等工作都要在設(shè)計(jì)研發(fā)的過(guò)程中確定，并且項(xiàng)目的推進(jìn)過(guò)程中根據(jù)實(shí)際進(jìn)度作出的調(diào)整也要始終在設(shè)計(jì)管理的控制范圍內(nèi)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)研發(fā)與管理貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目的始終，是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目影響最大的部分，只有真正重視并發(fā)展房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)研發(fā)與管理階段，房地產(chǎn)事業(yè)才能得到根本有效的發(fā)展，從而促進(jìn)整體行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)研發(fā)的相關(guān)分析

2.1 ?房地產(chǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)方面的主要研究思路

雖然房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)研發(fā)需要根據(jù)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目要求和項(xiàng)目地區(qū)的條件進(jìn)行靈活的變動(dòng)，但是整體上房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)研發(fā)整體上需要遵循以下幾個(gè)研究思路。

首先要對(duì)繁瑣的設(shè)計(jì)步驟進(jìn)行前置或者并行。房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程并不是完全獨(dú)立需要嚴(yán)格的分開(kāi)進(jìn)行，而是可以根據(jù)實(shí)際需要選擇性的進(jìn)行設(shè)計(jì)項(xiàng)目的結(jié)合，比如室內(nèi)設(shè)計(jì)或者園林設(shè)計(jì)可以與建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行融合，共同展開(kāi)設(shè)計(jì)工作，在設(shè)計(jì)的過(guò)程中通過(guò)設(shè)計(jì)者的共同工作和經(jīng)常交流實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)工作的共同展開(kāi)，提高項(xiàng)目設(shè)計(jì)效率，有效的降低項(xiàng)目設(shè)計(jì)所需要的時(shí)間成本。

對(duì)于設(shè)計(jì)界限的交界處要進(jìn)行重點(diǎn)全面的檢查。由于設(shè)計(jì)并行和前置的開(kāi)展原則，不同設(shè)計(jì)部門(mén)的工作需要更高的配合度，這也就使得設(shè)計(jì)界限的重疊處和交界處更容易產(chǎn)生問(wèn)題，所以在設(shè)計(jì)檢查的過(guò)程中，需要對(duì)設(shè)計(jì)界限的交界處和重疊處進(jìn)行重點(diǎn)的檢查，避免不同的設(shè)計(jì)部分存在差異導(dǎo)致設(shè)計(jì)界限的交界處出現(xiàn)錯(cuò)誤的情況，更是避免影響后期項(xiàng)目的展開(kāi)。

明確報(bào)建審批工作在設(shè)計(jì)工作中的地位。房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，最耗費(fèi)時(shí)間的一項(xiàng)就是等候報(bào)建審批工作的時(shí)間，報(bào)建審批的工作主要是由相關(guān)單位根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)是否符合報(bào)建規(guī)定進(jìn)行審查并批準(zhǔn)，因此為了盡量縮短房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的時(shí)間損耗，就需要以滿足報(bào)建要求作為前期設(shè)計(jì)工作的原則，在設(shè)計(jì)圖紙滿足報(bào)建要求之后再進(jìn)行下一步的設(shè)計(jì)，這樣可以整體上提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作效率，減少時(shí)間損耗。

2.2 ?房地產(chǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)需要突出的亮點(diǎn)分析

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)研發(fā)過(guò)程中需要不斷增強(qiáng)和突出的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)主要分為：不斷完善設(shè)計(jì)方案;陽(yáng)臺(tái)改小房的設(shè)計(jì);地下室停車(chē)庫(kù)的設(shè)計(jì);半地下室的設(shè)計(jì);綠建設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的提高;住宅標(biāo)準(zhǔn)化的落實(shí)。

設(shè)計(jì)方案的不斷完善要求不同部分的設(shè)計(jì)工作者集體合理，通過(guò)更密切的交流和設(shè)計(jì)工作的共同展開(kāi)來(lái)實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)工作的完善，以密切合作作為主要措施促進(jìn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的完善。陽(yáng)臺(tái)改小房設(shè)計(jì)觀念的提出主要是在單體報(bào)建的原則允許范圍內(nèi)為購(gòu)房顧客增加面積優(yōu)惠，同時(shí)使該階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目在后期營(yíng)銷(xiāo)階段獲得溢價(jià)，使其更具有銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)。地下室停車(chē)庫(kù)和半地下室的設(shè)計(jì)都是為了盡量在滿足用戶需求的前提下縮減地下室的開(kāi)挖面積，實(shí)現(xiàn)成本的有效控制和工期的合理提高。綠建設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的提高是為了積極響應(yīng)國(guó)家發(fā)展與環(huán)境保護(hù)共行的號(hào)召，通過(guò)綠建設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的提高實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目與環(huán)境保護(hù)之間的聯(lián)系，履行房地產(chǎn)項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中對(duì)環(huán)境保護(hù)工作的應(yīng)有責(zé)任。

2.3 ?在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)過(guò)程中成本控制的實(shí)現(xiàn)

首先是通過(guò)限額設(shè)計(jì)初步實(shí)現(xiàn)成本控制。限額設(shè)計(jì)是推行較早的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)階段的成本控制方法，目前已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于各類(lèi)成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)程當(dāng)中。限額設(shè)計(jì)具有一定的應(yīng)用條件范圍。首先是進(jìn)行類(lèi)比的部分需要有一定的相似性，這一相似性體現(xiàn)在環(huán)境、時(shí)效和設(shè)計(jì)整體一致性。只有咱滿足條件的基礎(chǔ)之上才能以限額設(shè)計(jì)作為原則進(jìn)行成本控制工作的展開(kāi)。

其次是應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)化的方法。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的形成是在總結(jié)大量的設(shè)計(jì)和實(shí)際應(yīng)用驗(yàn)證的結(jié)果之后所形成的具體標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)于不同的房地產(chǎn)企業(yè)和不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目都有指導(dǎo)意義，房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)行必須嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)展開(kāi)，這樣才能最大化的避免安全隱患或者質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)。對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)化的應(yīng)用是在確保房地產(chǎn)項(xiàng)目正確性的基礎(chǔ)之上進(jìn)行成本控制的，按照標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目推行不僅可以在縮短工期的同時(shí)提高項(xiàng)目質(zhì)量，還可以有效的降低返工成本，從而有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)過(guò)程中的成本控制。

最后是通過(guò)價(jià)值工程實(shí)現(xiàn)成本控制的方法。價(jià)值工程的主要方法判定選定對(duì)象的費(fèi)用和功能的比例關(guān)系，通過(guò)對(duì)于費(fèi)用與功能的比例改變實(shí)現(xiàn)更為科學(xué)合理的成本控制工作。價(jià)值工程在成本控制中的應(yīng)用更適合于具體的局部功能的控制上，不適合宏觀層面的整體成本調(diào)控，這也是價(jià)值工程作為分析法則的成本控制法的限制。

3 ?房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的相關(guān)分析

3.1 ?房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的重要性

在我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的初期，主要是民營(yíng)企業(yè)開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)施工以單位轉(zhuǎn)型為主，這就使得項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的概念不夠強(qiáng)，施工完全是按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行，建筑原則也是簡(jiǎn)單的以滿足居住要求為主。這樣的項(xiàng)目發(fā)展在前期還可以勉強(qiáng)滿足生產(chǎn)生活需要，但是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，人們對(duì)于住宅舒適度要求的日益提升，為了滿足人們對(duì)于住宅舒適度和房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)需求的同步升高，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理這一概念應(yīng)運(yùn)而生。

3.2 ?技術(shù)管理部分的研究分析

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作當(dāng)中，技術(shù)是設(shè)計(jì)工作開(kāi)展的主要前提，技術(shù)管理也是設(shè)計(jì)管理的前提，技術(shù)管理的主要工作是在規(guī)范設(shè)計(jì)過(guò)程的同時(shí)利用相關(guān)的專業(yè)技術(shù)對(duì)具體的管理工作進(jìn)行判定和修改。技術(shù)管理的重要性主要變現(xiàn)在設(shè)計(jì)變更時(shí)的管理，設(shè)計(jì)變更牽扯到的工作范圍很廣，主體也各有不同，對(duì)于設(shè)計(jì)院出現(xiàn)的設(shè)計(jì)變更基本上是在技術(shù)管理控制范圍內(nèi)的，可以之間進(jìn)行。

4 ?結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)與管理需要做的主要工作就是將有限建設(shè)資源的無(wú)限建筑潛力發(fā)揮出來(lái)，使建設(shè)資源的利用率達(dá)到最高，為了實(shí)現(xiàn)這一目的，就需要從設(shè)計(jì)階段開(kāi)始控制好設(shè)計(jì)過(guò)程，明確設(shè)計(jì)思路，形成最清晰準(zhǔn)確的設(shè)計(jì)計(jì)劃，才能在房地產(chǎn)項(xiàng)目真正展開(kāi)之后指導(dǎo)每一步的計(jì)劃和進(jìn)程。另外，在實(shí)際推行的過(guò)程當(dāng)中，根據(jù)實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的需要做出的調(diào)整需要始終在設(shè)計(jì)管理的控制范圍內(nèi)，一旦脫離了設(shè)計(jì)管理的范圍，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)程與設(shè)計(jì)目標(biāo)嚴(yán)重脫軌，在最后的項(xiàng)目驗(yàn)收工程中可能需要對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)進(jìn)行重新調(diào)整，甚至整個(gè)項(xiàng)目面臨報(bào)廢的局面，因此既要重視設(shè)計(jì)研發(fā)，也要重視設(shè)計(jì)管理，兩者相輔相成才能共同促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 雷蕾.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目組合管理流程設(shè)計(jì)優(yōu)化研究[J].建材與裝飾，2020（9）：156～157.

[2] 陳曦.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的影響[J].住宅與房地產(chǎn)，2020（6）：22～89.