淺析如何有效盤(pán)活國(guó)有企業(yè)存量房產(chǎn)

李瑋

【摘要】大多數(shù)國(guó)有企業(yè)對(duì)存量資產(chǎn)的管理不夠規(guī)范，利用效率低下。本文首先闡釋了國(guó)有企業(yè)盤(pán)活存量資產(chǎn)的意義，并針對(duì)目前國(guó)資部門(mén)對(duì)國(guó)有企業(yè)房產(chǎn)的監(jiān)管力度不斷加大，提出如何有效盤(pán)活國(guó)有企業(yè)存量房產(chǎn)的措施。

【關(guān)鍵詞】國(guó)有企業(yè);存量資產(chǎn);房產(chǎn);資產(chǎn)盤(pán)活

自2015年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化國(guó)有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見(jiàn)》出臺(tái)以來(lái)，中央、地方的國(guó)企改革工作穩(wěn)步推進(jìn)，成效顯著。本輪國(guó)企改革將國(guó)有資產(chǎn)的管理提升到了一個(gè)新的高度，通過(guò)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的整理、盤(pán)活和有效管理，讓國(guó)有資產(chǎn)得到保值和不斷的升值，從而煥發(fā)新的生機(jī)和活力。如何有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，最大化存量資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)價(jià)值，是國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)管理工作的重點(diǎn)。

一、盤(pán)活國(guó)有企業(yè)存量資產(chǎn)的意義

（一）規(guī)范存量資產(chǎn)管理

國(guó)有企業(yè)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，大多數(shù)國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)、規(guī)模大、涉及行業(yè)范圍廣，在不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過(guò)程中，積累了一定的存量資產(chǎn)，如舊有廠房、辦公場(chǎng)所占據(jù)的土地使用權(quán)，房屋建筑物等等。在長(zhǎng)期粗放式的管理模式下，大量資產(chǎn)處于閑置狀態(tài)。有些資產(chǎn)形成的時(shí)間較長(zhǎng)，因知情人或經(jīng)辦人更替、會(huì)計(jì)入賬不及時(shí)等歷史原因，甚至游離在監(jiān)管及賬套之外，存在極大的管理風(fēng)險(xiǎn)。

（二）減少企業(yè)資源浪費(fèi)

國(guó)有企業(yè)存量資產(chǎn)有的因企業(yè)資金安排的影響，無(wú)法得到進(jìn)一步開(kāi)發(fā)利用，有的因產(chǎn)權(quán)有瑕疵，無(wú)法正常流轉(zhuǎn)交易，有的因破舊老化，無(wú)法發(fā)揮其效用。這些存量資產(chǎn)沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)用的使用價(jià)值，是一種極大的資源浪費(fèi)。另外，存量資產(chǎn)還需要占用企業(yè)的人力、物力、財(cái)力進(jìn)行看管、維護(hù)，進(jìn)一步增加了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。

（三）增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益

通過(guò)盤(pán)活國(guó)有企業(yè)存量資產(chǎn)，原來(lái)的閑置資源得到利用，重新發(fā)揮其資產(chǎn)的蘊(yùn)藏價(jià)值，增加企業(yè)現(xiàn)金流，解決了大量成本的同時(shí)為企業(yè)帶來(lái)了資金、空間等多種資源，也有利于企業(yè)將資金用于創(chuàng)新研發(fā)等行為中，有利于國(guó)有企業(yè)集中力量加快自身發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)實(shí)力的增強(qiáng)，提升國(guó)有企業(yè)在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力。

二、盤(pán)活存量房產(chǎn)資產(chǎn)的措施建議

存量是指經(jīng)濟(jì)體的資產(chǎn)負(fù)債總規(guī)模及結(jié)構(gòu)狀況，存量資產(chǎn)是指企業(yè)所擁有的全部可確指的資產(chǎn)。企業(yè)的應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、無(wú)形資產(chǎn)都屬于企業(yè)的存量資產(chǎn)。存量資產(chǎn)就是現(xiàn)有資產(chǎn)與增量資產(chǎn)的總和。

房產(chǎn)是國(guó)有企業(yè)存量資產(chǎn)中的重要組成部分，存量房地產(chǎn)資產(chǎn)盤(pán)活需根據(jù)資產(chǎn)性質(zhì)、企業(yè)資質(zhì)、資產(chǎn)現(xiàn)狀及特征，做好分類(lèi)及針對(duì)性管理。對(duì)干凈的資產(chǎn)要進(jìn)行資源整合、統(tǒng)籌再利用，對(duì)有瑕疵的資產(chǎn)要做好歷史遺留問(wèn)題攻堅(jiān)，對(duì)企業(yè)所有存量房地產(chǎn)情況進(jìn)行排摸調(diào)研，對(duì)資產(chǎn)分布、類(lèi)別、性質(zhì)充分了解，登記造冊(cè)、建立臺(tái)賬、夯實(shí)基礎(chǔ)。并將資產(chǎn)管理工作常態(tài)化。

（一）出租或出售，要達(dá)到效益最大化，在資產(chǎn)對(duì)外出租時(shí)，事前要做好基本的盡職調(diào)查，防止租賃方違規(guī)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的損失及長(zhǎng)期占有資產(chǎn)。由于國(guó)有企業(yè)大部分用地為劃撥，存在被征拆遷的可能，因此租賃合同還需對(duì)承租方地上房屋建筑物及裝飾裝修等固定資產(chǎn)投入及未來(lái)如遇征拆遷事宜約定明確，防止產(chǎn)生不必要的糾紛和損失。資產(chǎn)出售時(shí)要嚴(yán)格按照國(guó)有資產(chǎn)處置流程，做好經(jīng)濟(jì)行為報(bào)批、評(píng)估、進(jìn)場(chǎng)交易及變更手續(xù)。

（二）對(duì)外投資。按照《公司法》的規(guī)定，股東可以實(shí)物、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資。以存量的房地產(chǎn)作價(jià)出資換取股權(quán)也是盤(pán)活資產(chǎn)的一種方式。但在實(shí)物投資前，須對(duì)實(shí)物資產(chǎn)價(jià)值走向做一個(gè)評(píng)估及判斷。如未來(lái)這部分房地產(chǎn)處于增值趨勢(shì)，則不建議作價(jià)出資。條件允許的話，建議以租賃方式租給投資公司。實(shí)物資產(chǎn)投資后，做好賬務(wù)實(shí)收處理并盡可能申請(qǐng)驗(yàn)資，閉合出資手續(xù)。

（三）自行開(kāi)發(fā)。根據(jù)土地性質(zhì)，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)和能力的國(guó)有企業(yè)在當(dāng)?shù)卣?、城市?guī)劃及環(huán)保允許的情況下，可以通過(guò)土地變性、補(bǔ)交土地出讓金等方式申請(qǐng)自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，如創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園或辦公樓、員工宿舍等，根據(jù)實(shí)際需求自持、銷(xiāo)售、出租，為企業(yè)增加經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。若企業(yè)沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，則可以進(jìn)行內(nèi)部改造或新建流程，避免企業(yè)違規(guī)，或以參股方式與擁有相關(guān)資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行合作。在一些一線城市，地貴房貴、生活成本高。企業(yè)要想留住人，要么有高收入，要么有好福利，如提供住宿。對(duì)有存量房產(chǎn)的國(guó)有企業(yè)而言，能為員工提供住宿是人才市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一種資源優(yōu)勢(shì)。因此開(kāi)發(fā)成員工宿舍，解決員工住宿問(wèn)題，也是國(guó)有企業(yè)存量房產(chǎn)盤(pán)活的一種方式。

（四）資產(chǎn)融資。融資性資金是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供資金保障。融資創(chuàng)新不是僅僅為新增資產(chǎn)進(jìn)行融資，更多地應(yīng)該整合和盤(pán)活存量資產(chǎn)，利用存量資產(chǎn)打包進(jìn)行融資，為企業(yè)解決資金需求。

（五）拆遷博弈。如今一些國(guó)有企業(yè)正遭遇房地產(chǎn)征拆遷。在政府征拆遷面前，要求資產(chǎn)置換是極其困難的。即使是資產(chǎn)置換，大多情況也是先征收給予貨幣補(bǔ)償，再購(gòu)置。待企業(yè)再行購(gòu)置時(shí)，不僅要通過(guò)市場(chǎng)招拍掛，還可能會(huì)被政府部門(mén)設(shè)定購(gòu)置門(mén)檻，如片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、投資額、稅收、人口就業(yè)等。這樣企業(yè)再購(gòu)置行為存在很大不確定性因素。企業(yè)如何應(yīng)對(duì)征拆遷，保證權(quán)益最大化，也成為資產(chǎn)管理的一項(xiàng)內(nèi)容。首先要對(duì)當(dāng)?shù)卣鞑疬w政策及土地資源進(jìn)行摸底，堅(jiān)持資產(chǎn)置換。其次要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估公司就資產(chǎn)價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失等進(jìn)行評(píng)估，作為企業(yè)和政府談判的依據(jù)。最后如資產(chǎn)置換未果，除了要爭(zhēng)取最大限度的貨幣補(bǔ)償外，企業(yè)還可以拆遷為契機(jī)，和政府進(jìn)行其他方面的博弈。如占有或進(jìn)入當(dāng)?shù)厣鐣?huì)資源及市場(chǎng)份額，以拆遷為條件換取其他地塊的變性等，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展?fàn)幦】臻g和優(yōu)惠。具備條件的企業(yè)，還可與政府進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。

存量房地產(chǎn)盤(pán)活，是為了最大限度提高資產(chǎn)使用率，充分發(fā)揮資產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的作用，為企業(yè)帶來(lái)增值效益。我們要通過(guò)統(tǒng)籌資源、夯實(shí)基礎(chǔ)、提升管理，多途徑盤(pán)活存量房地產(chǎn)，管理好國(guó)有資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)良性增值。

參考文獻(xiàn)：

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