酒店資產(chǎn)證券化的發(fā)展實(shí)踐分析

趙波

【摘要】資產(chǎn)證券化在國際上已經(jīng)從抵押貸款證券化，發(fā)展成為保險風(fēng)險證券化以及整體業(yè)務(wù)證券化等形式。在整個發(fā)展趨勢上逐漸表現(xiàn)為從證券化的消極經(jīng)營，不斷朝著積極和主動經(jīng)營的方向上轉(zhuǎn)變。本文針對酒店資產(chǎn)證券化的發(fā)展工作進(jìn)行了分析和研究，有效提出了酒店資產(chǎn)證券化發(fā)展的工作要點(diǎn)，對其中存在的問題進(jìn)行了闡述，不斷推動我國資產(chǎn)證券化的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】酒店資產(chǎn);資產(chǎn)證券化;資產(chǎn)管理

當(dāng)前隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革，我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢正在不斷升級和轉(zhuǎn)變，對于資產(chǎn)證券化的發(fā)展工作來講，現(xiàn)階段還沒有形成一個完整和統(tǒng)一的劃分標(biāo)準(zhǔn)。在資產(chǎn)證券化的發(fā)展工作中，需要對證券化資產(chǎn)和研究對象加以明確，重點(diǎn)包含了債權(quán)資產(chǎn)、業(yè)務(wù)現(xiàn)金流、經(jīng)濟(jì)整體性服務(wù)，可保障風(fēng)險等多方面工作來進(jìn)行分析。針對資產(chǎn)證券化的具體類型以及未來的發(fā)展方向進(jìn)行闡述，以我國酒店資產(chǎn)證券化的具體發(fā)展工作作為研究案例，展開一系列問題分析和探索。

一、我國酒店行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

依照國際酒店數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析，從整個供給需求出租率以及平均房價的數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，自2017年開始，我國在酒店市場的整體經(jīng)濟(jì)增長率為0.4%，這是我國近幾年發(fā)展過程中整體上漲率最為明顯的一個階段。2017年我國在酒店行業(yè)的整體投資量上已經(jīng)超過了百億元以上，但是對于酒店行業(yè)來講在發(fā)展過程中整體的經(jīng)營和發(fā)展趨勢仍然存在一定的問題，需要提出更加先進(jìn)的發(fā)展模式來進(jìn)行轉(zhuǎn)變，并購?fù)顿Y工作已經(jīng)慢慢發(fā)展成為了酒店行業(yè)的主要方式，如何有效回歸酒店的資產(chǎn)價值，是我國酒店行業(yè)需要重視的重要問題。對于酒店行業(yè)的發(fā)展來講，任何一項(xiàng)資產(chǎn)如果沒有得到一定的盈利和資產(chǎn)回報，則這部分資產(chǎn)沒有發(fā)揮出應(yīng)有的作用，酒店投資工作也屬于一種經(jīng)濟(jì)來源渠道，作為該項(xiàng)工作自身來講，必須要充分關(guān)注酒店自身所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價值，作為酒店的投資單位來說，業(yè)主方管理工作團(tuán)隊如何不斷提高酒店的自身價值，自身如何從投資結(jié)構(gòu)當(dāng)中退出，如何讓自身的經(jīng)濟(jì)效益最大化是酒店回歸資產(chǎn)價值管理工作的本質(zhì)內(nèi)容。

二、酒店回歸資產(chǎn)價值實(shí)現(xiàn)的工作要點(diǎn)

針對如何回收酒店的回歸資產(chǎn)價值，在具體的工作過程中，可以將其分為原始價值和儲量價值兩個方面，在具體的工作過程中需要對以下幾個方面工作內(nèi)容加以落實(shí)：

首先，從酒店的發(fā)展規(guī)模大小來看，單體酒店自身所表現(xiàn)出的經(jīng)濟(jì)價值相對比較固化，而對于一個集團(tuán)性的企業(yè)單位來講，如果沒有形成足夠的發(fā)展規(guī)模，那么酒店自身的價值將無法充分實(shí)現(xiàn)。

第二，從酒店結(jié)構(gòu)的發(fā)展層面來看，重點(diǎn)涵蓋了酒店內(nèi)部的發(fā)展結(jié)構(gòu)、客源數(shù)量以及酒店的各項(xiàng)服務(wù)與功能的配比，需要給予更多的關(guān)注和投入量。

第三，從酒店的整體工作能力來看，對自身的資產(chǎn)需要不斷進(jìn)行升級，同時對資產(chǎn)的管理工作必須要具有更高的管理工作水平，以此來通過科學(xué)化的管理來實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)價值。

第四，要充分關(guān)注企業(yè)經(jīng)濟(jì)價值的延伸工作，如果相關(guān)管理工作人員不去了解消費(fèi)者的需求變化，沒有將科技發(fā)展有效引領(lǐng)到酒店行業(yè)內(nèi)部，那么酒店自身的價值也無法充分發(fā)揮出來。酒店行業(yè)正在不斷創(chuàng)造自身的價值，在實(shí)踐工作當(dāng)中也面臨著一定的問題挑戰(zhàn)。比如，如何獲取更高的經(jīng)濟(jì)效益，如何為業(yè)主帶來經(jīng)濟(jì)效益等。

眾所周知，在酒店投資工作過程中可能需要進(jìn)行貸款，而貸款的工作行為則可以設(shè)定成證券資產(chǎn)的打包出售方式，酒店的資產(chǎn)屬于重資產(chǎn)很難對其進(jìn)行盤活和使用。在過去的酒店經(jīng)營工作當(dāng)中，可以通過銀行的抵押貸款來進(jìn)行一系列經(jīng)濟(jì)融資，但是現(xiàn)階段銀行方面主要是對自身的資產(chǎn)進(jìn)行一系列評估，酒店管理工作人員關(guān)注的不再是資產(chǎn)本身所具有的價值，而是通過一系列經(jīng)濟(jì)管理工作，有效評估企業(yè)在未來發(fā)展過程中現(xiàn)金流的生產(chǎn)價值。針對現(xiàn)階段我國各大酒店的運(yùn)營發(fā)展?fàn)顩r來看，在整個融資工作的渠道上相對較少，很難收集到大量的資金，而資產(chǎn)證券化正好可以有效解決這一發(fā)展工作難題。

三、酒店資產(chǎn)證券化的發(fā)展模式

當(dāng)前酒店資產(chǎn)證券化工作發(fā)展分為兩種模式：第一種是將酒店內(nèi)部的固定資產(chǎn)直接脫離出來，建立起一種獨(dú)立存在的資產(chǎn)池，并且將其進(jìn)行證券化處理，酒店的投資人員可以直接享受到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益以及資產(chǎn)提升的雙重效益，但是也需要承擔(dān)企業(yè)前期發(fā)展和經(jīng)營存在的虧損風(fēng)險。第二種是將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益作為證券化產(chǎn)品進(jìn)行發(fā)售，但是不包含固有的資產(chǎn)，投資人員無法享受到資產(chǎn)提升所帶來的收益，只能分享部分的運(yùn)營經(jīng)濟(jì)效益。證券發(fā)行人通常會基于財務(wù)管理工作技巧，讓酒店的資產(chǎn)始終處于一種盈利的狀態(tài)，投資工作人員不需要承擔(dān)投資資產(chǎn)價值變動所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。

相關(guān)研究工作人員經(jīng)過大量分析之后得出，酒店的資產(chǎn)證券化工作的發(fā)展前提是要保證酒店的收益可以達(dá)到投資人員的經(jīng)濟(jì)收益要求，只有提出相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)回報要求，投資人員才會去進(jìn)行認(rèn)購，即企業(yè)必須要有穩(wěn)定的回報率以及相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如果沒有達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，那么企業(yè)的證券會出現(xiàn)折價現(xiàn)象，因此不是所有的酒店企業(yè)都適合通過資產(chǎn)證券化來進(jìn)行融資工作。

將運(yùn)營效益相對較差資金回報周期較長的高端酒店率先進(jìn)行資產(chǎn)證券化，對于企業(yè)的現(xiàn)金流緩解工作來講屬于一個非常好的融資渠道，而對于很多企業(yè)來講，由于自身都有類似的商業(yè)物業(yè)，在短時間發(fā)展過程中很難對資金進(jìn)行變現(xiàn)，即便是出售證券投資人或者是酒店業(yè)主方也沒有充足的經(jīng)營和管理能力。資產(chǎn)證券化反而給保險工作單位或者是其他相關(guān)單位提供出了相應(yīng)的渠道，作為金融創(chuàng)新工作的產(chǎn)物，資產(chǎn)證券化不但為原有的資產(chǎn)提供出了相應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債優(yōu)化方法，同時也為投資人員提供出一種全新的經(jīng)濟(jì)收入來源，屬于一種比較穩(wěn)定的金融收益產(chǎn)品。酒店資產(chǎn)證券化所具有的優(yōu)勢，主要表現(xiàn)在資產(chǎn)的流動性較強(qiáng)、拓展融資渠道相對較多，同時還可以有效控制融資的成本。融資費(fèi)用作為酒店單位有限的專項(xiàng)資金，在資金的整體使用率和流動性方面仍然存在一定的限制，通過資產(chǎn)證券化意味著酒店可以對未來的收益提前進(jìn)行收取，有效激活了企業(yè)的內(nèi)部流動資產(chǎn)，同時提高了物業(yè)費(fèi)的整體使用率。

四、酒店資產(chǎn)證券化的發(fā)展要點(diǎn)

酒店資產(chǎn)證券化取得成功的三個重要標(biāo)準(zhǔn)：第一，資產(chǎn)支持證券的融資成本低于企業(yè)單位的整體融資成本;第二，證券化有效優(yōu)化了發(fā)起人的經(jīng)濟(jì)報表，節(jié)省了大量的經(jīng)濟(jì)成本;第三，證券化發(fā)起方具有較強(qiáng)的投資工作能力，可以高效使用融資所得到的資金。通過資金快速迭代的方法有效改善融資評級，降低證券化管理工作成本。從現(xiàn)階段我國各大酒店行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，我國酒店行業(yè)在證券化的發(fā)展工作中仍然存在幾個方面問題：首先，是前期的投資工作超標(biāo)。以我國喜來登酒店作為研究對象，國外最多會投資兩個億來進(jìn)行建設(shè)，而我國在投資總量上卻達(dá)到了6億元;其次，是商業(yè)發(fā)展模式、盈利模式都存在不同程度的問題，國內(nèi)很多大型酒店餐飲收入占到了50%以上，而國外只占到了兩成左右;第三，負(fù)稅比較嚴(yán)重，作為投資單位的業(yè)主方來講幾乎沒有盈利可言;第四，我國酒店企業(yè)的分布相對比較分散，很多酒店處于一種單體存在的狀態(tài)，整體的經(jīng)濟(jì)效益相對比較低下，如何合理的分散資金成本降低管理工作運(yùn)營經(jīng)濟(jì)投入量，有效實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財務(wù)科學(xué)化管理，是我國各大酒店運(yùn)營管理工作人員所需要關(guān)注的重點(diǎn)問題。通過酒店資產(chǎn)證券化發(fā)展，可以有效緩解企業(yè)資金回報周期較長的問題，以一些高端酒店作為物業(yè)證券化的實(shí)驗(yàn)對象，可以將酒店重資產(chǎn)及時進(jìn)行變現(xiàn)，緩解了酒店自身的經(jīng)濟(jì)壓力。

五、結(jié)束語

現(xiàn)階段，我國社會主義經(jīng)濟(jì)市場正在出現(xiàn)企業(yè)之間的并購和重組工作，這一工作方式成為了酒店管理工作和服務(wù)工作的關(guān)注點(diǎn)。資產(chǎn)證券化本身屬于智能化發(fā)展的一種衍生工具，在該工作過程中如何實(shí)現(xiàn)，讓企業(yè)內(nèi)部流動性較差的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成流動性更強(qiáng)的流動資產(chǎn)。

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