大智移云時(shí)代下不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)業(yè)財(cái)一體化的幾點(diǎn)思考

李建鵬 韓叢香

【摘要】進(jìn)入大智移云時(shí)代，隨著互聯(lián)網(wǎng)的深度普及與應(yīng)用，不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)發(fā)展面臨著新環(huán)境，尤其是企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作如何適應(yīng)并支持業(yè)務(wù)發(fā)展新需求，如何從價(jià)值核算向價(jià)值創(chuàng)造轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)高度融合，這些已經(jīng)成為了財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域中一個(gè)非常值得關(guān)注和思考的問(wèn)題。文章結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)自身發(fā)展特色，探討大智移云時(shí)代實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)一體化的幾點(diǎn)思考，助力同行業(yè)拓展財(cái)務(wù)管理新思路。

【關(guān)鍵詞】大智移云；業(yè)財(cái)一體化；不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)

【中圖分類(lèi)號(hào)】F275

“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代已然到來(lái)，大數(shù)據(jù)分析、智能化、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等新技術(shù)已經(jīng)多維度滲透到財(cái)會(huì)行業(yè)，這種影響早已經(jīng)不是概念層面，而是在戰(zhàn)略規(guī)劃和財(cái)務(wù)操作層面切實(shí)影響企業(yè)業(yè)務(wù)以及財(cái)務(wù)人員的職業(yè)生涯。

大智移云時(shí)代的變化，在不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面最直接的體現(xiàn)就是企業(yè)集團(tuán)借助信息化、智能化等新的管理載體，進(jìn)行業(yè)財(cái)重組、整合、分工，高度一體化，把財(cái)務(wù)人員從簡(jiǎn)單重復(fù)勞動(dòng)中解放出來(lái)，實(shí)現(xiàn)管理會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的融合，拓寬價(jià)值鏈視角下的財(cái)務(wù)人員價(jià)值創(chuàng)造領(lǐng)域，提升財(cái)務(wù)信息分析帶來(lái)的應(yīng)用價(jià)值。

一、實(shí)施業(yè)財(cái)一體化的必要性

傳統(tǒng)的核算型財(cái)務(wù)管理，基于存在數(shù)據(jù)穿透業(yè)務(wù)的靈活性差、管理的透明度不夠、精細(xì)化程度低、支持管理層判斷的數(shù)據(jù)信息不直觀等問(wèn)題，已經(jīng)越來(lái)越難以適應(yīng)大智移云時(shí)代下不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)的管理需求。不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)大多要直面客戶(hù)、租賃宣傳與客戶(hù)維護(hù)等業(yè)務(wù)活動(dòng)較為豐富，且管理層需要及時(shí)關(guān)注市場(chǎng)并保持高度的敏感性，這就要求財(cái)務(wù)活動(dòng)予以充分支持，繼續(xù)維持傳統(tǒng)的核算型財(cái)務(wù)管理方式，顯然難以融入到企業(yè)整體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，必須實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)一體化。

（一）滿(mǎn)足管理層多樣化訴求

大智移云時(shí)代下，不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)傳統(tǒng)的核算型財(cái)務(wù)管理，依據(jù)財(cái)會(huì)制度編制的財(cái)務(wù)報(bào)表，主要面向外部使用者，信息透明度低、數(shù)據(jù)穿透業(yè)務(wù)的靈活性差，內(nèi)部管理層使用率低，且直接支持業(yè)務(wù)決策的便利性較低。而在大數(shù)據(jù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下，部分不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理已經(jīng)頻繁引入大數(shù)據(jù)分析手段、智能化管理設(shè)備，搭建支持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的信息化平臺(tái)，從業(yè)務(wù)端提出了諸多更詳細(xì)、適用維度更廣的管理訴求；而傳統(tǒng)核算型財(cái)務(wù)管理在輸出數(shù)據(jù)的及時(shí)性、精細(xì)化程度、非財(cái)務(wù)管理指標(biāo)計(jì)算等方面，都難以滿(mǎn)足管理層對(duì)數(shù)據(jù)多維度反映業(yè)務(wù)發(fā)展的訴求，維持現(xiàn)狀或持續(xù)推高相應(yīng)管理成本。

（二）搭建租戶(hù)信息池，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理

租戶(hù)管理與客流管理是不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)在大智移云時(shí)代下的管理重點(diǎn)之一，利用大數(shù)據(jù)分析、智能化信息系統(tǒng)以實(shí)現(xiàn)對(duì)租戶(hù)的管理，譬如智能化統(tǒng)計(jì)商場(chǎng)客流量、及時(shí)采集租戶(hù)營(yíng)業(yè)數(shù)據(jù)、搭建維修報(bào)損網(wǎng)絡(luò)管理平臺(tái)等，建立租戶(hù)信息池已經(jīng)成為企業(yè)推進(jìn)業(yè)財(cái)一體化發(fā)展的必要延伸區(qū)域。然而，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理，對(duì)上述管理訴求，均無(wú)法直接反映，業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)在管理外延上仍停留在粗線(xiàn)條層面，管理深度與維度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

（三）助力財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型

在“互聯(lián)網(wǎng)+”這個(gè)潮流中，適者生存也是財(cái)務(wù)從業(yè)者的生存法則。順勢(shì)而為，應(yīng)勢(shì)而生，積極將財(cái)務(wù)管理活動(dòng)深度融入到業(yè)務(wù)發(fā)展的縱深，即打破財(cái)務(wù)管理與業(yè)務(wù)發(fā)展新模式相互隔離的局面，通過(guò)信息化手段將資金流、信息流、業(yè)務(wù)流等數(shù)據(jù)集成共享，高質(zhì)量實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)一體化。

一是助力財(cái)務(wù)處理由手工方式向全自動(dòng)化轉(zhuǎn)型。不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)，租戶(hù)數(shù)眾多、月度或季度財(cái)務(wù)處理業(yè)務(wù)重復(fù)且量大，譬如開(kāi)具發(fā)票確認(rèn)收入、確認(rèn)收款并沖減應(yīng)收賬款等，純手工財(cái)務(wù)處理方式耗時(shí)、耗力且價(jià)值創(chuàng)造力低。然而，在信息化條件下，完全可以開(kāi)發(fā)相應(yīng)程序或軟件，替代該項(xiàng)工作，動(dòng)態(tài)呈現(xiàn)管理輸出指標(biāo)，降本且增效。

二是助力財(cái)務(wù)工作方式向更加靈活、便捷的方向轉(zhuǎn)型。打破辦公樓宇內(nèi)、辦公桌前、紙質(zhì)原始單據(jù)上操作的僵化工作方式，在移動(dòng)APP、云處理等條件下，實(shí)現(xiàn)操作端移動(dòng)化，極大提升財(cái)務(wù)工作方式的靈活性，隨時(shí)隨地辦公。

三是助力財(cái)務(wù)信息向標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)型。傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理下，基于個(gè)人對(duì)會(huì)計(jì)法規(guī)、準(zhǔn)則的理解不同，可能出現(xiàn)輸出會(huì)計(jì)信息、財(cái)務(wù)語(yǔ)言因人而異的情況，且信息提煉的深度和廣度難以滿(mǎn)足管理者對(duì)業(yè)務(wù)現(xiàn)狀的把控需求，譬如EBITDA、NOI、NPI、凈利潤(rùn)等財(cái)務(wù)管理指標(biāo)輸出。提升財(cái)務(wù)信息管理智能化水平，應(yīng)用云計(jì)算、云平臺(tái)，將大大提升財(cái)務(wù)信息處理深度和廣度、輸出信息質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)同源數(shù)據(jù)、統(tǒng)一口徑、同一結(jié)果，標(biāo)準(zhǔn)化水平更高。

四是助力財(cái)務(wù)去邊界化。不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)管理的兩大重心：一方面是商業(yè)管理，高價(jià)格、高水平出租物業(yè)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主與租戶(hù)共贏；另一方面是資產(chǎn)管理，即實(shí)現(xiàn)高水平的投入資產(chǎn)回報(bào)率，控制成本、運(yùn)用好金融手段。而這一管理過(guò)程，財(cái)務(wù)信息對(duì)管理者各環(huán)節(jié)提供的信息十分重要，無(wú)論是單純的財(cái)務(wù)管理還是單純的業(yè)務(wù)管理，都很難全面管控好企業(yè)。因此，業(yè)財(cái)高度融合，實(shí)現(xiàn)“人人財(cái)務(wù)”，打破業(yè)財(cái)之間的無(wú)形之墻，才能更好地發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的價(jià)值。

（四）促進(jìn)企業(yè)成本管控方式的創(chuàng)新

不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)的成本管控全周期包括項(xiàng)目建設(shè)或資產(chǎn)購(gòu)置、籌備開(kāi)業(yè)、經(jīng)營(yíng)以及資產(chǎn)退出階段，經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、成本數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、數(shù)據(jù)量龐大，單宗不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)的成本管控需求十分必要且意義重大，譬如圍繞著項(xiàng)目IRR及投資回收期開(kāi)展的系列決策，就迫切需要客觀準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)。

傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理下，一方面，合同管理、全面預(yù)算系統(tǒng)、月度資金計(jì)劃、資金支付報(bào)賬系統(tǒng)等成本管理工作相互之間比較獨(dú)立，信息孤島需要人工打通，成本數(shù)據(jù)的勾稽關(guān)系、信息的轉(zhuǎn)化、互相之間的稽核均需要人工參與，人工等管理成本較大；另一方面，業(yè)財(cái)之間數(shù)據(jù)共享程度較低，符合需求的信息管控輸出在及時(shí)性、方便性上難以較好地支持業(yè)務(wù)發(fā)展，財(cái)務(wù)信息的價(jià)值仍未深度開(kāi)發(fā)并廣泛應(yīng)用。

（五）形成核心競(jìng)爭(zhēng)力的必經(jīng)之路

大智移云時(shí)代下，無(wú)論是企業(yè)發(fā)展還是財(cái)務(wù)從業(yè)人員能力建設(shè)，都受到互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、智能化等當(dāng)下時(shí)代環(huán)境的極大影響，如回避信息化或者弱化信息化帶來(lái)的影響，企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展必然大打折扣。相反，只有順勢(shì)而為，借助信息化產(chǎn)物、打通業(yè)財(cái)融合的障礙、融入時(shí)代發(fā)展的潮流，才可能打造屬于企業(yè)自身特色的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)企業(yè)在市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)從業(yè)人員也要走出傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理的溫室環(huán)境，主動(dòng)適應(yīng)新環(huán)境、貢獻(xiàn)新思維、掌握新能力、迅速融入新平臺(tái)，深度參與企業(yè)變革，確保不被時(shí)代淘汰，增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)能力。

二、實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)一體化的具體路徑

大智移云時(shí)代，不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)一體化，務(wù)必充分考慮企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理的特殊性，結(jié)合管理通用性要求，在企業(yè)高層強(qiáng)力支持下，掃除業(yè)財(cái)一體化實(shí)施前存在的“非標(biāo)準(zhǔn)化”業(yè)務(wù)流程，扁平化縱向分工、精簡(jiǎn)橫向分工，重新整合企業(yè)架構(gòu)，朝著一體化預(yù)期管理目標(biāo)，不斷建立健全軟硬件設(shè)施。

（一）清除標(biāo)準(zhǔn)化盲區(qū)，為一體化流程夯實(shí)基礎(chǔ)

沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化，談不上信息化，更無(wú)法實(shí)施一體化。不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理分兩大板塊：商業(yè)管理和資產(chǎn)管理。在實(shí)施業(yè)財(cái)一體化視角上分析，商業(yè)管理是過(guò)程管理，業(yè)務(wù)、流程占據(jù)企業(yè)管理行為的絕大部分，而資產(chǎn)管理是結(jié)果管理，是對(duì)商業(yè)管理輸出值的分析、糾偏、預(yù)警，以及二次價(jià)值開(kāi)發(fā)、使用，譬如商業(yè)管理中大客戶(hù)資源儲(chǔ)存、樓宇信息建立、招商合同簽約、拆鋪或換鋪、租戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修、解約、租金管理等，涉及不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)日常的管理行為，實(shí)施一體化前，商業(yè)管理活動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化工作不得有盲區(qū)，務(wù)必掃除分工不清、具體工作開(kāi)展隨意、管理邊界模糊或存在的管理空隙等因素。只有這樣，商業(yè)管理在標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上上線(xiàn)推廣后，才可能運(yùn)行順暢，信息邏輯嚴(yán)謹(jǐn)、輸出數(shù)據(jù)質(zhì)量高，才可能為資產(chǎn)管理奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。譬如出租率、換鋪率、平均租金水平、租金漲幅、坪效、投資回報(bào)期、資產(chǎn)收益率等資產(chǎn)管理的核心指標(biāo)，均來(lái)源于商業(yè)管理的數(shù)據(jù)沉淀。

（二）“端到端”的流程再造，提升管理效率

業(yè)財(cái)一體化，目的之一是推行線(xiàn)下業(yè)務(wù)線(xiàn)上處理，但并非直線(xiàn)思維理解的線(xiàn)下業(yè)務(wù)原封不動(dòng)地搬到線(xiàn)上處理。標(biāo)準(zhǔn)化為流程化奠基，流程化為業(yè)財(cái)一體化護(hù)航，因此，重視流程設(shè)計(jì)、流程再造十分必要，具體措施如下：

一是從預(yù)期結(jié)果視角重塑流程，推陳出新。傳統(tǒng)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)管理可能形成以部門(mén)為中心的管理訴求、制度性約定，站在單個(gè)完整事項(xiàng)輸出預(yù)期結(jié)果的角度上來(lái)看，個(gè)體間的壁壘、障礙較多，完全照搬線(xiàn)下流程，可能加重業(yè)務(wù)負(fù)擔(dān)或復(fù)雜化流程處理。依靠信息化平臺(tái)，兼容原制度設(shè)計(jì)管理初衷，可能很多流程鏈條或可以簡(jiǎn)化，或通過(guò)智能化手段代替人工操作，最終實(shí)現(xiàn)精簡(jiǎn)運(yùn)行、效率提升，甚至拋開(kāi)流程，重新設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)結(jié)果輸出路徑。

二是組織架構(gòu)上重新洗牌。流程再造伴隨著組織分工、職能調(diào)整，如果線(xiàn)下業(yè)務(wù)管理職能、人員分工依然維持原狀或分工對(duì)應(yīng)不清晰，必然影響業(yè)財(cái)一體化新流程的實(shí)施效果，甚至?xí)驗(yàn)榫€(xiàn)上線(xiàn)下管理“扭曲”增加運(yùn)行負(fù)擔(dān)。業(yè)界提出的“人人財(cái)務(wù)”，就很好地闡述了大智移云時(shí)代，每個(gè)人的工作都可能是財(cái)務(wù)管理的一個(gè)步驟、一個(gè)環(huán)節(jié)、一個(gè)必要組成，可能這個(gè)人員根本不是財(cái)務(wù)人員。因此，對(duì)照一體化運(yùn)行管理需要，重新組建部門(mén)、重新劃分專(zhuān)業(yè)分工、補(bǔ)足原組織缺失功能，才是管理上的正確應(yīng)對(duì)方式。

（三）強(qiáng)化資源傾斜與能力建設(shè)的力度

實(shí)施業(yè)財(cái)一體化，管理上必然堅(jiān)持從上到下統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一指揮，高層的重視和資源傾斜是關(guān)鍵，否則會(huì)釋放出一體化是狹隘的部門(mén)管理需要或某個(gè)管理軟件上線(xiàn)。除了高層重視、指揮外，配備足夠的技術(shù)人員、制定并實(shí)施相應(yīng)的激勵(lì)辦法、采取有效的一體化考核機(jī)制、購(gòu)置相應(yīng)的硬件設(shè)備等，都是實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)一體化的資源基礎(chǔ)。

能力建設(shè)是業(yè)財(cái)一體化的內(nèi)在要求。大智移云時(shí)代下實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)一體化，必然會(huì)出現(xiàn)部分人員能力不足，面臨淘汰的可能。這就要求財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)人員，在業(yè)財(cái)融合中及時(shí)補(bǔ)足短板、提升業(yè)務(wù)發(fā)展所需能力，尤其是信息化倒逼的能力，提高復(fù)合型人才密度，提升人員跨界解決問(wèn)題的能力。

（四）拓寬風(fēng)險(xiǎn)管理新思路，提高組織管理韌性

實(shí)施業(yè)財(cái)一體化，不同程度上也推動(dòng)了企業(yè)組織變革和管理方式更新，原有的風(fēng)險(xiǎn)防范方式和內(nèi)控邏輯可能不再適應(yīng)，譬如，傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理下，差旅費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)須人工審核發(fā)票名稱(chēng)、稅號(hào)、是否連號(hào)、消費(fèi)內(nèi)容是否合規(guī)、是否超過(guò)報(bào)銷(xiāo)時(shí)限，內(nèi)控上是否超預(yù)算、是否有出差申請(qǐng)等風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)一體化，尤其是內(nèi)外部系統(tǒng)打通后，發(fā)票審核要素全部由系統(tǒng)進(jìn)行管控并生成審核結(jié)果，內(nèi)控因素也提前在系統(tǒng)中設(shè)置預(yù)警提示或業(yè)財(cái)關(guān)聯(lián)條件，即傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)審核事項(xiàng)不再是風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)，反而是預(yù)算目標(biāo)值、審批流程中管理人賬號(hào)的安全性、管理權(quán)限設(shè)置、信息系統(tǒng)故障引發(fā)的管理問(wèn)題、管理者職業(yè)道德等問(wèn)題，成為了新的風(fēng)險(xiǎn)管控重點(diǎn)。因此，探索新環(huán)境下新的風(fēng)險(xiǎn)防范措施十分必要，也有利于提高組織管理抵御不確定性的韌性。

三、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)大智移云時(shí)代實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)一體化的探討，我們深刻認(rèn)識(shí)到企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型，尤其是基于“互聯(lián)網(wǎng)+”發(fā)展環(huán)境下的轉(zhuǎn)型是勢(shì)在必行的。在實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)高度融合的發(fā)展過(guò)程中，掃除非標(biāo)業(yè)務(wù)盲區(qū)、科學(xué)合理地設(shè)計(jì)信息處理流程，是推動(dòng)一體化的客觀要求。此外，企業(yè)管理層上下統(tǒng)一目標(biāo)，強(qiáng)化資源傾斜，依據(jù)一體化運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)倒逼內(nèi)部人員補(bǔ)足能力短板，轉(zhuǎn)變風(fēng)險(xiǎn)控制重心，是確保業(yè)財(cái)一體化高質(zhì)量落地的重要保障措施。

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