農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記問題探究

劉麗霞

摘 要 通過農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記工作能夠明確農(nóng)村集體土地權(quán)利和農(nóng)民個人土地權(quán)利，進而實現(xiàn)對廣大農(nóng)民合法財產(chǎn)權(quán)的有效保障。在我國不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度的要求下，農(nóng)村也進行了農(nóng)村房屋登記，但農(nóng)村房屋登記往往處于不重視的困境。針對農(nóng)村集體不動產(chǎn)登記處理實踐過程中存在的諸多問題進行分析研究，提出相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞 農(nóng)村宅基地 不動產(chǎn)登記 問題與策略

中圖分類號：D913文獻標識碼：A

1農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記的必要性

農(nóng)村宅基地登記確權(quán)的相關(guān)問題與農(nóng)民切身利益息息相關(guān)，是農(nóng)村人民的根本利益之一。自21世紀以來，我國進行了一輪又一輪的土地改革，國務(wù)院、省、市、縣政府在黨的領(lǐng)導(dǎo)下不斷推進農(nóng)村宅基地不動產(chǎn)登記確權(quán)工作，是依法保護宅基地使用權(quán)人（農(nóng)村廣大人民）合法權(quán)益的重要措施，也是強化我國土地資源管理的重要手段，是規(guī)范農(nóng)村集體土地宅基地登記與使用的重要過程，其有利于保證對我國耕地資源的有效利用，對維持農(nóng)業(yè)生產(chǎn)秩序、社會和諧穩(wěn)定都有重要意義。

2宅基地確權(quán)登記中的常見問題

2.1一戶多宅現(xiàn)象

過去，黨和國家對于農(nóng)村宅基地未形成有效的法律體系約束宅基地的使用和管理，并且宅基地登記成本相對較低，很多農(nóng)村地區(qū)在宅基登記過程中就出現(xiàn)了一戶多宅的亂象。例如，新宅基地已建成但未及時搬遷、已搬遷入新的宅基地但舊的宅基地未拆除，或遷入新宅基地在舊宅基地拆除后，宅基地廢置浪費土地資源等。

2.2宅基地私有化

私占宅基地問題是我國發(fā)展歷史上的遺留問題，主要是由于在改革開放初期，黨和國家的工作重心主要側(cè)重城市的改革和建設(shè)，對農(nóng)村土地問題疏于管理，而我國是一個傳統(tǒng)意義上的農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)民建房選址大多以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)便利為第一要素，即“耕地在哪里，宅基選哪里”。再加上當時土地管理制度相對不完善，村民的宅基地大多由村委會或村干部負責分配，并且宅基地不動產(chǎn)審批登記是近些年來才興起的，因此我國農(nóng)村地區(qū)很長一段時間存在“宅基地私有化”這一現(xiàn)象，根據(jù)便利條件或個人選擇隨意將耕地作為宅基地使用。雖然有些地區(qū)實行村組織蓋章的方式來確認宅基地的物權(quán)，但從我國土地資源的相關(guān)立法來看，這么做是不符合法律規(guī)范的，可能會導(dǎo)致嚴重的耕地資源浪費現(xiàn)象。

2.3空置或閑置房屋、宅基地

隨著經(jīng)濟建設(shè)的深入，農(nóng)村和城市之間產(chǎn)生了明顯的人口流動，大量的農(nóng)村人口選擇脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)到城市地區(qū)務(wù)工的生活方式，這導(dǎo)致農(nóng)村常住人口明顯減少，但農(nóng)村集體的土地資源規(guī)模、宅基地數(shù)量相對固定。有調(diào)查顯示，很多農(nóng)村地區(qū)人均宅基地面積可達160平方米，而城鎮(zhèn)地區(qū)的人均住宅面積僅在30～40平方米左右。這說明農(nóng)村宅基地數(shù)量已明顯超過實際需求，其中必然存在大量的空置或閑置房屋、宅基地。這種情況不符合我國土地資源管理理念，是對土地資源的嚴重浪費，且閑置房屋自然損毀嚴重也是對社會資源的浪費。

3解決宅基地確權(quán)登記中問題的對策

3.1宅基地登記

此舉主要針對一戶多宅的問題。在登記時需要測量和統(tǒng)計農(nóng)戶的宅基地面積，如總面積未超過省級以上政府的限制要求，可以酌情受理農(nóng)戶的多宅基地登記申請;對于因搬遷逾期或宅基拆除逾期導(dǎo)致的一戶多宅情況可以先進行新宅基地登記和舊宅基地注銷，之后再根據(jù)相關(guān)的土地管理辦法進行拆除和督促搬遷處理;由于土地流轉(zhuǎn)或繼承導(dǎo)致的一戶多宅問題，國土資源管理部門可以先行登記，隨后派出專門機構(gòu)或委托代理其他部門完成后續(xù)工作。

3.2健全審批制度

在宅基地審批中，嚴格執(zhí)行“一戶一宅”制度。審批前，對村組的舊宅基地、空閑地進行摸底登記，建立地籍圖件，并進行標注;在審批中，對照圖件先使用村內(nèi)這些舊宅基地和空閑地;審批后，通過簽訂合同、發(fā)放集體土地使用證等措施，約束村民占新不騰舊，及時交出舊宅基地。

3.3科學(xué)化建設(shè)規(guī)劃

宅基地本質(zhì)上屬于建設(shè)用地，是農(nóng)村或城鎮(zhèn)發(fā)展過程中必然產(chǎn)生的土地資源利用形式。因此，宅基地的選擇和建設(shè)應(yīng)當嚴格符合建設(shè)規(guī)劃，符合村、鎮(zhèn)文明建設(shè)需求。在規(guī)劃的過程中需嚴格落實一戶一宅制度，督促和監(jiān)督舊村改造和新村建設(shè)。農(nóng)民在申請宅基地時，受理部門需要求農(nóng)戶先提交書面申請，承諾新宅基地的遷入日期，并將舊宅基地交由集體管理。

其中，新宅基地的選擇和建設(shè)應(yīng)當符合以下規(guī)劃原則：第一，不得占用基本農(nóng)田作為宅基地使用;第二，不得存在空置、閑置宅基地，鼓勵農(nóng)民在舊宅基地上進行新宅基地建設(shè)（主要是空心村、地廣人稀的農(nóng)村地區(qū)）;第三，宅基地的選擇和建設(shè)規(guī)劃應(yīng)當與村、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)文明建設(shè)規(guī)劃相適應(yīng);第四，宅基地應(yīng)當符合基本的土地集約利用要求。

3.4登記中的注意事項

第一，要防止通過登記將違法用地合法化，尤其不能為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證;第二，要嚴把宅基地使用權(quán)登記關(guān)口，保障登記發(fā)證的正確性與準確性，對登記申請資料進行實質(zhì)性審查，做到權(quán)源合法、界址清楚、面積準確;第三，對宅基地使用權(quán)進行登記時，要采取與戶籍相一致的實名制，并注明其共有使用權(quán)人，避免出現(xiàn)鉆政策空子，弄虛作假用多人名字進行登記以騙取土地證的情況。

參考文獻

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