“白銀時(shí)代”房地產(chǎn)企業(yè)融資戰(zhàn)略優(yōu)化路徑研究

茹衛(wèi)東

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，伴隨著我國(guó)城市化進(jìn)程，經(jīng)過(guò)30多年的高速發(fā)展，已經(jīng)由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?chǎng)，由“黃金時(shí)代”正式跨入了“白銀時(shí)代”。隨著市場(chǎng)需求增長(zhǎng)放緩、競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下滑，以往以“重資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)”的業(yè)務(wù)模式進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，致使大量房地產(chǎn)企業(yè)面臨著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，財(cái)務(wù)安全問(wèn)題也日趨凸顯。因此，傳統(tǒng)的“重資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)”業(yè)務(wù)模式已經(jīng)不能適應(yīng)企業(yè)當(dāng)前的生存和發(fā)展需要，房地產(chǎn)企業(yè)亟須戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。而持有物業(yè)多業(yè)態(tài)發(fā)展及輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型的兩大方向。企業(yè)融資戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要部分，在業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型需要及宏觀融資環(huán)境趨緊的背景下，調(diào)整融資戰(zhàn)略方向，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)及渠道，是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前重要的戰(zhàn)略課題。本文在論述“白銀時(shí)代”房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化融資戰(zhàn)略重要性的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)企業(yè)融資的宏觀環(huán)境、融資的現(xiàn)狀及問(wèn)題，并提出房地產(chǎn)企業(yè)融資戰(zhàn)略優(yōu)化的路徑，以期為房地產(chǎn)企業(yè)融資戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供有價(jià)值的借鑒。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) “白銀時(shí)代” 融資戰(zhàn)略

一、引言

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)調(diào)控政策日益趨嚴(yán)，在“房住不炒”思想的指引下，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)一步建立，行業(yè)格局發(fā)生深刻變化。在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入成熟期、供應(yīng)過(guò)剩的情況下，各大房地產(chǎn)企業(yè)在庫(kù)存和資金方面都承受著較大的壓力。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛探索轉(zhuǎn)型升級(jí)之路：或跨界資源融合，向商業(yè)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)、城市綜合開(kāi)發(fā)、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)等多個(gè)方向進(jìn)行延伸創(chuàng)新，走多元化發(fā)展道路;或去“房產(chǎn)化”，實(shí)現(xiàn)由“重”變“輕”，靠輸出品牌、服務(wù)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。依靠高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)進(jìn)行快速規(guī)模擴(kuò)張發(fā)展，讓房地產(chǎn)企業(yè)患上了債務(wù)依賴癥，不僅企業(yè)自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，也積累了社會(huì)金融風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)變以銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款為主的傳統(tǒng)融資模式，成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的首要問(wèn)題。

融資戰(zhàn)略作為企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的重要組成部分，具有從屬性和系統(tǒng)性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資戰(zhàn)略在企業(yè)戰(zhàn)略體系中的作用更加重要。在房地產(chǎn)業(yè)走向成熟，行業(yè)金融化趨勢(shì)初顯;疊加宏觀經(jīng)濟(jì)下行，國(guó)家實(shí)施去杠桿政策，融資環(huán)境不斷收緊的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)有必要認(rèn)真思考過(guò)去的融資行為，以戰(zhàn)略思維制定和優(yōu)化融資策略，并將融資戰(zhàn)略作為企業(yè)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的重要組成部分和長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展的基本謀劃。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資的宏觀環(huán)境

（一）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展階段及宏觀政策調(diào)控

1988年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列住房制度改革措施和細(xì)化實(shí)施方案，修改憲法中關(guān)于土地制度的內(nèi)容，開(kāi)啟房地產(chǎn)市場(chǎng)化的第一步。[1]到2017年，我國(guó)商品房銷售額達(dá)到13.37萬(wàn)億元。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)30年的快速發(fā)展，成為對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生舉足輕重影響的行業(yè)。其間大致經(jīng)歷了3個(gè)發(fā)展階段：

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)化起步階段（1988—1997年）。1988年之后，國(guó)家在產(chǎn)業(yè)政策上推動(dòng)住房貨幣化改革，促使居民住房由原來(lái)的“以分為主”向“以買為主”轉(zhuǎn)變，其中1994年實(shí)施住房公積金制度成為全國(guó)住房制度改革的重點(diǎn)。到1997年，中共十五大召開(kāi)，基本經(jīng)濟(jì)制度確立，房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)化程度進(jìn)一步提升，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正開(kāi)始起步。

2.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金階段（1998—2007年）。1998年，我國(guó)明確提出要把房地產(chǎn)業(yè)培育成支柱產(chǎn)業(yè)，1999年之后出臺(tái)一系列扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，2003年土地“招拍掛”制度實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度大大提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷售增長(zhǎng)率持續(xù)高漲，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入蓬勃發(fā)展的黃金期。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了過(guò)熱現(xiàn)象，國(guó)家實(shí)施提高開(kāi)發(fā)貸款標(biāo)準(zhǔn)及自有資本金投入比例，取消住房貸款優(yōu)惠利率等緊縮政策，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)周期發(fā)展迎接“白銀時(shí)代”（2008—2017年）。2008年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)后，在“四萬(wàn)億”的財(cái)政刺激政策的影響下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈，2010年國(guó)家宏觀調(diào)控政策加碼，到2014年房地產(chǎn)價(jià)格得到抑制，但市場(chǎng)庫(kù)存大量增加，2015年底國(guó)家實(shí)施去庫(kù)存政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)一輪量?jī)r(jià)齊升的增長(zhǎng)，高房?jī)r(jià)問(wèn)題再度成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出住房要回歸居住屬性，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行更為嚴(yán)格的調(diào)控政策，從限購(gòu)、限貸、限價(jià)，增加至限售和限商（商改住）“五限”的行政管制措施，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨冷。房地產(chǎn)企業(yè)在強(qiáng)力調(diào)控的背景下，經(jīng)歷了生死競(jìng)速的發(fā)展后，也紛紛調(diào)整戰(zhàn)略，走向了轉(zhuǎn)型發(fā)展的道路，房地產(chǎn)行業(yè)的“白銀時(shí)代”已經(jīng)到來(lái)。

2017年之后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)周期性整合后進(jìn)入成熟發(fā)展階段，銷售增速進(jìn)一步放緩，到2019年商品房銷售額達(dá)15.97萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.5%，增速較2018年同期降低5.7個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，前100家開(kāi)發(fā)商獲得了2/3以上的市場(chǎng)份額，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，各大房企也加快了業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的步伐。

（二）房地產(chǎn)金融與企業(yè)融資環(huán)境

伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)金融也在不斷成長(zhǎng)。從1994年住房公積制度的實(shí)施，到1998年商業(yè)銀行實(shí)行個(gè)人住房消費(fèi)貸款，國(guó)家從銀行信貸方面支持住房消費(fèi)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和增長(zhǎng)。在我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售制情況下，銀行的住房按揭貸款和首付款成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的負(fù)債資產(chǎn)來(lái)源。1998年以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的貸款限制逐漸放開(kāi)，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展壯大以及我國(guó)資本市場(chǎng)的建設(shè)和發(fā)展，國(guó)內(nèi)貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中所占的比重波動(dòng)下降，自籌資金與其他資金的供給比例不斷提升，信托、證券、基金以及影子銀行等融資渠道相繼打開(kāi)，境外資金也開(kāi)始滲入我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)金融向深層次結(jié)構(gòu)發(fā)展。與此同時(shí)，金融緊縮政策成為國(guó)家在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱時(shí)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要調(diào)控手段。受其影響，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論是從銀行取得開(kāi)發(fā)貸款，還是在資本市場(chǎng)上市、發(fā)債融資，都受到了嚴(yán)格監(jiān)管和限制，企業(yè)在資本市場(chǎng)上籌集到資金并不容易。[2]

2017年黨的十九大報(bào)告提出“提高直接融資比重，促進(jìn)我國(guó)多層次資本市場(chǎng)健康發(fā)展”的政策，為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)在資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)直接融資創(chuàng)造了更為寬松的融資環(huán)境。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

（一）以間接融資為主，融資成本上升

我國(guó)資本市場(chǎng)與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，成熟度還比較低，企業(yè)通過(guò)股票、債券等金融工具在證券市場(chǎng)進(jìn)行直接融資的比重較低，商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)借款一直是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式，在短時(shí)間里難以改變。[3]受國(guó)家限購(gòu)、限貸、限售等政策的影響，企業(yè)預(yù)收賬款和供應(yīng)商應(yīng)付賬款等資金來(lái)源有所下降，銀行采取貨幣緊縮政策，限制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款，企業(yè)不得不尋找其他的間接融資渠道，其中委托貸款、信托融資、資產(chǎn)管理公司借款等融資渠道成為彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)資金不足的主要方式。相對(duì)于商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款，其他渠道的融資期限更短、資金成本更高。

（二）權(quán)益資金占比較低，資產(chǎn)負(fù)債率高

房地產(chǎn)企業(yè)作為“重資產(chǎn)”行業(yè)，資金需求量巨大，依靠自身投入和內(nèi)部資金積累是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，這就需要通過(guò)股權(quán)或債務(wù)方式進(jìn)行外部融資來(lái)滿足企業(yè)的資金需求。上市融資（IPO）是企業(yè)重要的股權(quán)融資方式，但受到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響，2003年后房地產(chǎn)企業(yè)IPO發(fā)行審核多次被暫停，增發(fā)重組也往往被同時(shí)叫停，另外IPO對(duì)企業(yè)資格要求較高且審批手續(xù)繁雜，也不適用于中小房地產(chǎn)企業(yè)。[4]出于控制權(quán)等因素的考慮，企業(yè)更愿意采取借款、債券等方式進(jìn)行債務(wù)融資，導(dǎo)致企業(yè)較高的資產(chǎn)負(fù)債率。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)得知，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率2013年76%、2014年77%、2015年77.7%、2016年78.3%、2017年79.1%，近幾年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直高于70%。[5]

（三）融資創(chuàng)新不夠，融資期限和業(yè)務(wù)發(fā)展不匹配

短期債務(wù)融資，決策和取得時(shí)間短，在房地產(chǎn)企業(yè)能夠快速銷售回籠資金的情況下，通過(guò)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、規(guī)模擴(kuò)張，可以獲取超額利潤(rùn)，企業(yè)拓展其他融資渠道的動(dòng)能不足，導(dǎo)致中短期資金在部分地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)中占比過(guò)大，和地產(chǎn)業(yè)務(wù)周期無(wú)法匹配，短債長(zhǎng)投現(xiàn)象嚴(yán)重。在金融政策長(zhǎng)期收緊的背景下，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。

四、房地產(chǎn)企業(yè)融資戰(zhàn)略優(yōu)化路徑

（一）優(yōu)化融資戰(zhàn)略方向

1.充分利用各種融資工具，實(shí)現(xiàn)直接融資。通過(guò)金融工具直接融資，有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的依賴，減少國(guó)家信貸政策緊縮造成的沖擊，實(shí)現(xiàn)更加多元化的融資結(jié)構(gòu)，分散融資風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)多層次資本市場(chǎng)的發(fā)展和壯大，融資工具更加豐富和多樣化。企業(yè)應(yīng)摒棄傳統(tǒng)融資思路，充分利用資本市場(chǎng)，發(fā)行各類融資工具獲取資金，實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略和融資方式的匹配。

2.提高企業(yè)權(quán)益融資比例，降低資產(chǎn)負(fù)債率。股權(quán)資本投入是房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)期資金來(lái)源的基本途徑，除了在證券市場(chǎng)發(fā)行股票外，吸收直接投資是權(quán)益融資的主要方式。其中采取股權(quán)合作、引入戰(zhàn)略投資者等方式籌集企業(yè)權(quán)益資金，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮專業(yè)管理和品牌優(yōu)勢(shì)，將資金鏈前移，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式之一。

3.存量資產(chǎn)證券化。這是房地產(chǎn)企業(yè)融資的第三條道路。在房地產(chǎn)存量時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)運(yùn)營(yíng)持有物業(yè)，提供服務(wù)取得收入的經(jīng)營(yíng)模式將逐漸取代開(kāi)發(fā)銷售物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式。相對(duì)于開(kāi)發(fā)銷售模式，持有運(yùn)營(yíng)模式雖然可以取得穩(wěn)定現(xiàn)金流收入，但資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率必然大幅下降，不利于企業(yè)成長(zhǎng)壯大。將各類存量資產(chǎn)證券化，不僅可以拓展融資渠道、降低融資成本，為企業(yè)帶來(lái)新的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)，也是企業(yè)主動(dòng)適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)金融化趨勢(shì)的必然選擇。

（三）優(yōu)化融資戰(zhàn)略路徑的具體建議

1.證券市場(chǎng)融資。隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的不斷完善，融資工具越來(lái)越豐富。不少上市公司通過(guò)靈活運(yùn)用各類發(fā)債工具如公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)、短期融資券，滿足企業(yè)不同期限資金的需求;或通過(guò)發(fā)行永續(xù)債、可轉(zhuǎn)債等混合資本工具，在降低融資成本的同時(shí)，提升權(quán)益資本的比重。2020年3月，我國(guó)新修訂《證券法》正式生效，全面推行注冊(cè)制成為證券發(fā)行的基本定位，為企業(yè)上市融資創(chuàng)造了更多的便利條件。隨著新證券法的全面落實(shí)，注冊(cè)制在不久的將來(lái)一定會(huì)全面取代核準(zhǔn)制，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠打通上市和增發(fā)融資的路徑，借力資本市場(chǎng)促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

2.利用境外資本市場(chǎng)融資。美國(guó)、中國(guó)香港、新加坡等境外資本市場(chǎng)相對(duì)于我國(guó)資本市場(chǎng)，發(fā)展更為成熟，制度更為完善。早在2005年，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)就掀起了大規(guī)模香港上市的風(fēng)潮，成就了一批明星企業(yè)。2012年以后，美國(guó)新一輪量化寬松政策開(kāi)啟，大量熱錢涌入國(guó)際資本市場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)抓住機(jī)會(huì)，發(fā)行美元債券融資，開(kāi)拓多元化融資渠道，降低融資成本。在目前國(guó)內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)緊張的情況下，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，利用國(guó)際資本市場(chǎng)發(fā)行海外債券融資，也是優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)的一種選擇。

3.引入保險(xiǎn)公司及房地產(chǎn)基金等長(zhǎng)期投資者。保費(fèi)規(guī)模的快速發(fā)展以及保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)政策的松綁，催生了保險(xiǎn)公司投資優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的需求。而房地產(chǎn)資產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、收益率高的特點(diǎn)與保險(xiǎn)資金現(xiàn)金流特點(diǎn)相匹配。引入保險(xiǎn)資金，有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力和信用，為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展多元化、多領(lǐng)域發(fā)展提供了合作契機(jī)。從外部引入房地產(chǎn)基金作為資金提供者，利用房地產(chǎn)專業(yè)管理能力獲得回報(bào)，是房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)化的重要途徑。

4.多樣化股權(quán)合作。房地產(chǎn)企業(yè)利用自身品牌與管理優(yōu)勢(shì)，采取“小股操盤”模式，和信托、資管、金控平臺(tái)等資金擁有方進(jìn)行股權(quán)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。一般要求合作方提供拿地、房屋建設(shè)等資金的大部分支持，企業(yè)擁有項(xiàng)目操盤權(quán)，并以此開(kāi)展全環(huán)節(jié)或局部重點(diǎn)環(huán)節(jié)的合作。房地產(chǎn)企業(yè)以收取項(xiàng)目管理費(fèi)和相應(yīng)參股比例的項(xiàng)目收益，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展。

5.商業(yè)物業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）和現(xiàn)金流資產(chǎn)支持證券（ABS）。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行以商業(yè)物業(yè)為抵押、以物業(yè)未來(lái)收益（如租金、物業(yè)費(fèi)、商業(yè)管理費(fèi)等）為償債本息來(lái)源的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品（簡(jiǎn)稱CMBS），或以其擁有的物業(yè)費(fèi)、租金、購(gòu)房尾款等現(xiàn)金流資產(chǎn)發(fā)行，以未來(lái)的現(xiàn)金流作為還款來(lái)源的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（簡(jiǎn)稱ABS），是目前房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)證券化的主要方式。通過(guò)資產(chǎn)證券化，不僅可以盤活存量資產(chǎn)，降低融資成本，也因?yàn)榘l(fā)行ABS產(chǎn)品的監(jiān)管相對(duì)較松，為達(dá)不到發(fā)行股票和債券融資條件卻擁有相關(guān)證券化資產(chǎn)的中小企業(yè)提供了一個(gè)寶貴的融資渠道。

6.房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托投資基金是一種通過(guò)發(fā)行股份或受益憑證匯集資金，由專門的基金托管機(jī)構(gòu)托管，并委托專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。受到我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的限制，國(guó)內(nèi)仍未出現(xiàn)真正意義上的REITs產(chǎn)品，現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)較多采取的是“資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃+私募基金”的類REITs模式。隨著我國(guó)法律法規(guī)、監(jiān)管政策的不斷完善，相信在不久的將來(lái)，將會(huì)推出我國(guó)真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)品。資產(chǎn)證券化必將成為房地產(chǎn)企業(yè)在存量時(shí)代轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要融資工具。

五、結(jié)語(yǔ)

傳統(tǒng)的“重資產(chǎn)、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式讓房地產(chǎn)企業(yè)在“黃金時(shí)代”實(shí)現(xiàn)了快速成長(zhǎng)。在房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”，企業(yè)結(jié)合自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型方向優(yōu)化融資戰(zhàn)略路徑，就是要外部整合金融資源，內(nèi)部提升資產(chǎn)運(yùn)管效率，在強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制和資金安全的基礎(chǔ)上，做到“輕資產(chǎn)、低負(fù)債、高效率”運(yùn)營(yíng)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)。

（作者單位為中農(nóng)發(fā)置業(yè)有限公司）

參考文獻(xiàn)

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