房地產(chǎn)項目的成本核算及成本控制措施

蔣家斌

[摘 要]現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著激烈的市場競爭，這使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，要構(gòu)建高效的成本管理制度，使房地產(chǎn)企業(yè)在具體發(fā)展過程中的核心競爭力能夠得到進一步提升，使其可以在激烈的市場競爭中脫穎而出。房地產(chǎn)企業(yè)在具體發(fā)展期間，要做好成本核算和成本控制，實現(xiàn)精細化成本開發(fā)控制，實現(xiàn)對成本的合理控制，最終達到降低成本，提高經(jīng)濟效益的目的。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項目;成本核算;經(jīng)濟效應(yīng);成本控制

1 房地產(chǎn)成本的具體構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成十分繁雜多樣，主要包括以下七種：①土地取得成本。這是房地產(chǎn)為獲取土地需要投入的成本。②前期工程費。這一部分的支出主要是房地產(chǎn)項目在開發(fā)前期為了獲得許可的政府許可費，以及項目招投標代理費、工程前期的勘察、測繪、可行性研究、場地通平、審計、臨時設(shè)施搭建等費用成本。③建筑施工成本。這一部分主要是房地產(chǎn)建筑的工程施工、安裝以及精裝修所需費用。④公共配套設(shè)施費。所謂公共配套設(shè)置就是在項目中，獨立且非營利性的設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸為全體業(yè)主。比如配套的兒童樂園、自行車棚、車位、游泳池等。⑤項目管理費用指的是在房地產(chǎn)項目具體運行期間，在管理方面上的費用支出。⑥營銷費。房地產(chǎn)項目為獲取盈利，需要進行樓盤銷售，這就需要進行營銷，包括售樓處的建設(shè)、廣告宣傳、樣板間建設(shè)等。⑦借款費用。房地產(chǎn)項目需要大量的資金，企業(yè)需要進行借款融資。借款費用就是指借款產(chǎn)生的利息支出、相關(guān)手續(xù)費等。

2 科學核算房地產(chǎn)成本的方法

2.1 分塊式成本核算法

房地產(chǎn)企業(yè)在具體運行期間，要對工程項目成本進行適當劃分，并且要做好相應(yīng)的成本歸集。通常來說，歸集房地產(chǎn)企業(yè)成本時，如果工程項目的成本較大， 在具體問題分析過程中，可以采用分塊的方式對成本對象進行適當區(qū)分。

2.2 基于作業(yè)成本法的核算方法

在核算時，首先明確房地產(chǎn)項目的主要作業(yè)都包括哪些，之后分析各項作業(yè)的成本動因，也就是對這項成本造成影響最大的因素。比如施工人員的人力成本，主要的成本動因就是人員的工作時長等。基于作業(yè)成本法的成本核算工作就是以成本動因作為主要核算對象，通過這種方式也能幫助企業(yè)了解哪些內(nèi)容主要，對于那些不必要的內(nèi)容盡量削減支出，還能達到成本控制的目的。

2.3 間接費用的核算方法

核算房地產(chǎn)企業(yè)中的間接費用是一項相對比較煩瑣的工作，但是，企業(yè)必須做好相應(yīng)的核算工作，并且要對各項費用進行準確記錄，確保各項核算的各項內(nèi)容準確無誤。企業(yè)可以針對形成的貸款利息，以及用于廣告支付費用都計入資本性支出項目中，從而完成相應(yīng)的項目核算作業(yè)。

2.4 做好竣工作業(yè)的核算

從目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的具體發(fā)展情況來看，工程結(jié)算作業(yè)都是在工程竣工后開始，而從實際情況來看，工程結(jié)算作業(yè)的開展會受到一些客觀因素的影響，難以完成。此時，房地產(chǎn)可以對“預提費用”進行應(yīng)用，對還未完工的項目成本進行計算，將其作為依據(jù)，做好相應(yīng)核算工作。

3 做好房地產(chǎn)成本控制合理措施

3.1 項目前期的成本控制

項目前期成本控制主要指的是規(guī)范方案設(shè)計或擴初方案設(shè)計階段，造價工程師要依據(jù)測算模型測算項目的具體開發(fā)成本，測算結(jié)果應(yīng)當為項目目標成本的具體形成提供成本數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，形成項目成本控制“上限”。對于房地產(chǎn)項目來說，項目工程設(shè)計階段，對工程項目的具體造價會造成重要影響，從以往的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)項目初步設(shè)計階段對建筑工程的影響約為65%，而施工圖紙設(shè)計對工程的最終影響在25%～35%，建筑工程具體施工前過程中，通過對施工期間采用的技術(shù)的分析，能夠節(jié)約建筑工程造價的5%～10%，可見，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，產(chǎn)品市場定位，以及具體方案的選擇是確定最終成本控制的關(guān)鍵。具有實力的大型房地產(chǎn)企業(yè)具有自己的設(shè)計研究院，其在具體工作開展期間，針對前期成本的控制十分到位。房地產(chǎn)行業(yè)中一些龍頭企業(yè)，其會在企業(yè)內(nèi)部成立專門的設(shè)計研發(fā)管理部門，部門在具體工作期間，會依據(jù)市場的具體定位，以及目標客戶的實際情況，制定一套詳細的交房配置標準、限額設(shè)計，組織專家針對最終采取的設(shè)計方案進行詳細研討，做好相應(yīng)的分析工作。針對采取的不同的結(jié)構(gòu)形式、材料設(shè)備類型的選擇、裝修標準評估，依據(jù)制訂的方案在技術(shù)性上和經(jīng)濟性上的可行性進行詳細審核，并且要做好相應(yīng)的評估工作。對于最終方案的選擇，要考慮結(jié)構(gòu)的安全性，以及周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性，最終保證施工組織的高效性，以及整體造價的合理性。造價人員在實際工作開展期間，要對各種方案的成本進行準確測算，同時，要對采用的方案進行積極探討，通過合理的分析，最終提出降低成本的合理化建議。

3.2 工程施工階段的成本控制

（1）采購階段的成本控制。根據(jù)工程施工方案對工程建設(shè)中應(yīng)用的材料和設(shè)備進行采購，嚴格控制采購的成本支出，首先確定企業(yè)的戰(zhàn)略采購框架，在實際采購過程中采取戰(zhàn)略性的方式完成相應(yīng)的采購工作。針對開發(fā)大規(guī)模的項目來說，項目建設(shè)過程中會應(yīng)用到大量的材料和設(shè)備，因此，在實際采購期間，需要監(jiān)督采購部門的采購支出情況，確保費用支出的合理，在選擇合作方時，除考慮售價外，建議選擇能夠開具增值稅專用發(fā)票的合作方，通過發(fā)票能夠抵扣一部分稅款，降低企業(yè)成本支出。

（2）施工期間的成本控制。在具體施工期間，若訂立合同時對預估變更進行了預測，在合同發(fā)生變更時，應(yīng)當對該變更是否在預估范圍內(nèi)進行確定;若沒有進行預測，則要對項目工程的整體成本的影響進行考慮，確定其是否為可控。相應(yīng)的變更完成后，要及時組織相應(yīng)的人員，完成相應(yīng)的驗收，對實施的最終結(jié)果進行確認。

3.3 工程竣工期間的造價控制

（1）竣工結(jié)算期間需要注意的問題?？⒐そY(jié)算是工程造價控制的最后一個階段，也是工程竣工驗收中的一項重要工程部分，工作人員要提升對該項工作的重視，做好相應(yīng)的把關(guān)作業(yè)，保證控制的合理性。具體內(nèi)容如下：對施工期間的合同進行詳細查看，熟悉施工圖紙，對工程竣工資料進行分析，對工程數(shù)量進行詳細核實。對建筑工程施工現(xiàn)場簽證的真實性、合理性等各項內(nèi)容必須嚴查，具體作業(yè)期間，避免不屬于簽證范圍內(nèi)的被列入工程結(jié)算中，并且要對結(jié)算過程中出現(xiàn)的各種糾紛進行合理處理。

（2）造價評價需要注意的問題。通常來說，需要做好如下工作：總結(jié)工程成本的控制得失，尤其是要對預算目標成本與具體差異和原因等各項內(nèi)容進行詳細總結(jié)。同時，還要對影響項目工程造價的各項因素、成本數(shù)據(jù)等各項資料內(nèi)容進行整理，做好相應(yīng)的歸檔作業(yè)，將各項資料內(nèi)容提煉成關(guān)鍵指標，構(gòu)建數(shù)據(jù)庫，從而為日后控制工作的開展提供相應(yīng)的參考標準。實際工作開展期間，要總結(jié)出工作開展過程中采用的措施以及相應(yīng)的努力方向，進而使建筑工程項目造價管理水平得到進一步提升，不斷提高造價控制管理能力。

4 結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)在實際發(fā)展過程中，做好成本核算和成本控制作業(yè)，對于房地產(chǎn)工程項目建設(shè)的順利開展能夠起到一定的促進作用，可以降低企業(yè)在實際發(fā)展過程中的運行成本，進而使企業(yè)在具體運營過程中的經(jīng)濟效益能夠得到進一步提升，促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻：

[1]樊迪.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象設(shè)置與項目成本核算[J].財會學習，2019（14）：104-106.