2020，房企 三種出路

2019年都說是個困難的一年。在這一年全國房地產(chǎn)的銷售額創(chuàng)了新高，破了16萬億，房企前四名還是“碧萬恒融”，他們都過了5000億，沖萬億的速度卻明顯減弱。緊隨其后的大概是三類企業(yè)，一類是“家底厚、錢便宜”的央企如保利、中海、華潤、招商蛇口、金茂，他們屬于一旦找準(zhǔn)方向就注定厚積薄發(fā)的那種;一類是“膽子大，沖的猛”的民企如新城、世茂、陽光城、中南、金科，他們屬于蒙頭快跑不敢停的，有病也只能帶病上陣;還有一類是“穩(wěn)中求進(jìn)”的夯實派如綠城、龍湖、金地、旭輝、華夏幸福，都經(jīng)歷過成長中的陣痛，如今正刮骨療毒，重新上陣。

與新房看上去依然向好的態(tài)勢不同，全國二手房市場普遍低迷，價格持續(xù)下跌。以北京為例，從2017年4月開始，北京的二手房市已經(jīng)歷超過30個月的回調(diào)期，為史上最長熊市（中國社科院報告：北京房價兩年跌了18.5%）。這就出現(xiàn)一個怪現(xiàn)象：賣二手房的鏈家最大的贏利點(diǎn)竟然是新房的渠道。難道賣不動的二手房，客戶都流向了新房？

2019年11月19日，京東發(fā)布了一個《2019基于京東大數(shù)據(jù)的中國人口遷移和城鎮(zhèn)化研究報告》，應(yīng)該是基于快遞收發(fā)地址變更的大數(shù)據(jù)來推斷人口的遷移。一看嚇一跳，北上廣深四個一線城市全部是“凈遷出”城市，其中北京2018年凈遷出28.7萬人，其他三個城市的凈遷出也都在12萬人左右。北京的人都去哪了？上海、廊坊、深圳、天津、保定、廣州、成都、武漢、西安、重慶是前十大去處，可以看的出人才的流動要么是跟隨事業(yè)走，要么就只能是就近湊合。對于北京來說，最壞的消息莫過于大學(xué)畢業(yè)生留京的比例正在下降，“居不易”正在影響著一線城市的人才結(jié)構(gòu)。

讓我們把目光回到銷售排行榜，行業(yè)集中度正在向TOP30聚集，在排名較后的一些企業(yè)中，有些我們能明顯看到退出的趨勢，有些顯然正在成為“大魚吃小魚”的那個“小魚”。然而其中我們也看到了很多一線城市地方國企的身影，按理說他們是“地頭蛇”，要錢有錢，要地有地，如何發(fā)展反倒不如人？對于他們而言，未來又該把重心放在何處？

我看了一些業(yè)內(nèi)同行的意見，大致他們認(rèn)可的行業(yè)方向有三種：一種是“制造業(yè)”方向，以碧桂園為代表，他們認(rèn)為住宅產(chǎn)業(yè)化仍大有可為;一種是地產(chǎn)資管化方向，圍繞資本對實物資產(chǎn)投資方向，為資本做資產(chǎn)管理，整合資產(chǎn)，以上市為退出通道;還有一種是并行處理方向，未雨綢繆，一手抓銷售規(guī)模，掌握更大的資金流動盤，爭取更低的融資成本，一手則開始培育“第二增長曲線”，為未來遲早要進(jìn)入的存量市場積蓄實力。

不妨猜一下都會有誰選擇這樣不同的三種出路。選擇做“制造業(yè)”的需要有兩個底氣，一個是已經(jīng)形成規(guī)模效應(yīng)，另一個則是已經(jīng)建構(gòu)與規(guī)模發(fā)展相匹配的系統(tǒng)能力。規(guī)模破千億如今已經(jīng)是個困難的門檻，到了三千億以上就是個重大考驗關(guān)口，管理一旦跟不上，就很容易崩盤。個人以為這樣的企業(yè)最后也就能留下20家左右，前文說的一類和三類有較大可能。選擇資管方向的大多是前期在商業(yè)地產(chǎn)取得一定建樹的，主流的還是會集中在辦公和商業(yè)物業(yè)，這是兩個資本密切關(guān)注的大類資產(chǎn)，未來也會是存量資產(chǎn)市場中價值最大的兩塊，早進(jìn)入就有可能早占據(jù)有利地形。并行處理是大多數(shù)頭部企業(yè)都在采取的策略，只是重視不同結(jié)果會大不同，大多數(shù)市場上成功的資管團(tuán)隊都不是內(nèi)部孵化出來的，因為很難做到“兩翼齊飛”，在新的業(yè)務(wù)尚未成熟、很難與主業(yè)形成同等量級前，新業(yè)務(wù)往往會成為KPI考核的犧牲品。

我最近接觸的一二線城市地方國企較多，發(fā)現(xiàn)他們大多都已經(jīng)開始主動或被動進(jìn)入城市更新。和他們深入交流，他們大多也經(jīng)歷過走出去追求規(guī)模擴(kuò)張的歷程，不過大多并不成功，于是他們開始聚焦自己的優(yōu)勢區(qū)域，重新盤點(diǎn)家底，就會發(fā)現(xiàn)原來手中還有那么多低效的存量資產(chǎn)有待激活。以北京為例，2019年北京的大宗資產(chǎn)交易以接近 800億元的成交額第一次接近上海的市場水平，其中很多就是以城市更新投資為表現(xiàn)。在這個重重捆綁的市場，城市更新成了最安全的投資方向！對于手里有貨的地方國企而言，既然拓土不易，不如守成！

2020年對于很多企業(yè)來說都會是關(guān)鍵的抉擇之年，選錯者出局，選對的重新上路。我們堅信城市更新會成為越來越多人的選擇，正是因為無論你是選擇資管之路，還是因勢利導(dǎo)，你都會把目光放在如何創(chuàng)造更大的資產(chǎn)價值這件事上，這件事就叫城市更新！

近日北京大雪。雪中寒亭小歇，得詩一首與諸君共賞：

一夜北風(fēng)緊，滿城皆素裝;樹披銀龍甲，石罩白羽裳。閑坐稼軒亭，靜聽車奔忙;何處覓紅梅，與君共一觴。

作者簡介：陳方勇，佰仕會（北京）投資管理有限公司董事長。