“高周轉(zhuǎn)”房企能否扛過這一“疫”

高周轉(zhuǎn)；疫情；風(fēng)險(xiǎn)

摘要：“高周轉(zhuǎn)”模式成為房地產(chǎn)公司規(guī)模賽跑的制勝法寶，但該類型房企對(duì)現(xiàn)金轉(zhuǎn)速要求較高，在病毒暫未停止進(jìn)攻的當(dāng)下，高周轉(zhuǎn)房企是否會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)急升？整理疫情嚴(yán)重的多個(gè)城市的土地市場(chǎng)交易變動(dòng)信息，結(jié)合中指風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估SaaS工具，分析高周轉(zhuǎn)房企受疫情影響的大小。

關(guān)鍵詞：高周轉(zhuǎn);疫情;風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）02-0010-13 收稿日期：2020-02-02“不懂高周轉(zhuǎn)，莫談房地產(chǎn)”。多年來，高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式成為房地產(chǎn)公司沖擊規(guī)模、實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)的法寶?！翱炷玫?、快開工、快銷售”幫助企業(yè)提高資金利用效率的同時(shí)，也要求著企業(yè)保證現(xiàn)金回流速度，這樣才能維持現(xiàn)金的持續(xù)、高效的運(yùn)轉(zhuǎn)。但在疫情影響范圍逐漸擴(kuò)大當(dāng)前，高周轉(zhuǎn)的企業(yè)布局在疫情嚴(yán)重區(qū)域的項(xiàng)目現(xiàn)金回流受阻，高周轉(zhuǎn)模式恐為企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。本文就選取行業(yè)內(nèi)具有“高周轉(zhuǎn)”典型特征的企業(yè)為例，借助中指風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估SaaS工具，分析疫情對(duì)這類企業(yè)的影響。高周轉(zhuǎn)企業(yè)的顯著特點(diǎn)是快：拿地快、開工快、開盤快、去化快。新型冠狀病毒疫情的集中爆發(fā)，相當(dāng)于給高速運(yùn)轉(zhuǎn)的流水線拉了個(gè)急剎車，讓高周轉(zhuǎn)房企的“快”被迫放緩，甚至?xí)和！?/p>

1 土地交易暫停

在疫情的持續(xù)發(fā)酵下，多個(gè)城市土地交易平臺(tái)暫停招拍掛業(yè)務(wù)，客觀上在短期內(nèi)降低了土地供應(yīng)，企業(yè)無法快速拿地。表1列舉了受疫情影響較重城市（確診人數(shù)前20）的土地交易暫停情況。從表1可以看出，多數(shù)城市的公共資源交易平臺(tái)服務(wù)系統(tǒng)暫停所有已進(jìn)場(chǎng)項(xiàng)目交易活動(dòng)及新項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)登記工作，恢復(fù)時(shí)間尚不確定，且各省市均延長(zhǎng)了復(fù)工時(shí)間。

2 項(xiàng)目開工進(jìn)程放緩

目前多地開工日期暫定為2月10日，已經(jīng)比正常節(jié)后開工延遲了10日左右;此外，地方上很多縣、鄉(xiāng)、村切斷了人員流動(dòng)渠道，建筑工人暫時(shí)無法返回工地，造成人員缺少;即便回到工地的工人，應(yīng)政府要求也需隔離一段時(shí)間，進(jìn)一步推遲了開工日期。因此，對(duì)于具有高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，項(xiàng)目開發(fā)被迫放緩，對(duì)于其擴(kuò)張企業(yè)布局、開盤節(jié)奏、后期的銷售回款均有較大影響。

3 銷售回款中斷，資金流動(dòng)壓力巨大

高周轉(zhuǎn)的核心是資金的高周轉(zhuǎn)，疫情之下多地售樓處關(guān)閉，期待的返鄉(xiāng)置業(yè)及3月“小陽春”也難將實(shí)現(xiàn)，銷售回款難以滿足企業(yè)資金需求，會(huì)拖累企業(yè)隨后的運(yùn)營(yíng)效率，后續(xù)開發(fā)將承受巨大資金壓力。對(duì)疫情嚴(yán)重地區(qū)可預(yù)期未來一段時(shí)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，購房需求動(dòng)力有所削弱，樓市量?jī)r(jià)將在短時(shí)期內(nèi)回落幅度更加明顯。因此，如果房企在疫區(qū)有大量土地儲(chǔ)備，區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變動(dòng)將導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)短期內(nèi)上升。

表2為對(duì)樣本企業(yè)2016-2019年新增土儲(chǔ)規(guī)劃建筑面積的統(tǒng)計(jì)。從表2可以看出，2家企業(yè)的土儲(chǔ)布局在受疫情影響較大的城市占比高于20%，未來一段時(shí)間內(nèi)土地開發(fā)進(jìn)程將受影響;8家企業(yè)的項(xiàng)目銷售在受疫情影響較大的城市占比高于25%，這些企業(yè)回款率將在短期內(nèi)有所降低，項(xiàng)目去化風(fēng)險(xiǎn)較大。

4 已開工項(xiàng)目被迫中斷，前期資金快速回收無望

對(duì)于已開工項(xiàng)目，前期已投入大量資金，按照高周轉(zhuǎn)模式，應(yīng)當(dāng)盡快進(jìn)入開盤周期已實(shí)現(xiàn)資金回流。然而疫情造成開工放緩，開盤日期不定，前期投入資金難以快速實(shí)現(xiàn)收回;且對(duì)于高負(fù)債企業(yè)來說，即便不開工，利息以及到期債務(wù)仍需按期支付，資金支付壓力巨大。賬面資金是否充足將會(huì)影響企業(yè)未來能夠在項(xiàng)目上投資力度的大小以及抗壓能力，決定了企業(yè)是否能在接受得住疫情的考驗(yàn)，見表3。

銷售回款是高周轉(zhuǎn)保持運(yùn)轉(zhuǎn)的血液。利用中指風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)SaaS工具，將樣本企業(yè)2019年銷售額下調(diào)10%，其他條件保持不變，模擬銷售下降給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)變化。通過模擬可知，當(dāng)年銷售額降低10%，對(duì)高周轉(zhuǎn)企業(yè)來說，其銷售方面的抗風(fēng)險(xiǎn)能力平均下降了13.1%，傳導(dǎo)至企業(yè)經(jīng)營(yíng)（特指經(jīng)營(yíng)、開發(fā)與銷售）方面的抗風(fēng)險(xiǎn)能力平均下降約7%。

疫情當(dāng)前，金融機(jī)構(gòu)需要重點(diǎn)追蹤布局在疫情嚴(yán)重城市較多的高周轉(zhuǎn)企業(yè)，關(guān)注企業(yè)回款能力、現(xiàn)金充足狀況，及時(shí)追蹤企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)。中指企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)SaaS工具，可以幫助金融機(jī)構(gòu)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，助力企業(yè)投資決策、防范金融風(fēng)險(xiǎn)提供支持。

文章來源：本文由中指研究院供稿。