疫情下地產(chǎn)行業(yè)的危與機

摘要：當前大型企業(yè)規(guī)模突出且部分企業(yè)采取高周轉(zhuǎn)策略，資金回籠受限將對企業(yè)帶來較大影響，亦在一定程度上增加了整個行業(yè)的運行風險。針對目前的情況，提出幾點預判和具體建議。

關鍵詞：疫情;危機;房地產(chǎn)

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）02-0008-09 收稿日期：2020-02-02

1 對市場的預判

本次疫情與2003年SARS時期所處的宏觀基本面存在差異，當前經(jīng)濟面臨較大下行壓力。同時，樓市所處階段以及政策調(diào)控力度不同，目前市場整體處在調(diào)整通道。另外，當前大型企業(yè)規(guī)模突出且部分企業(yè)采取高周轉(zhuǎn)策略，資金回籠受限將對企業(yè)帶來較大影響，亦在一定程度上增加了整個行業(yè)的運行風險。

當前樓市已處在穩(wěn)步調(diào)整通道，短期在新型肺炎疫情影響下，經(jīng)濟下行壓力增大，疊加售樓處關閉、中介機構(gòu)暫停營業(yè)等，房地產(chǎn)市場交易規(guī)模短期將出現(xiàn)回落，規(guī)模下行將更多地集中在今年上半年，特別是一季度，二季度會逐漸恢復。不同地區(qū)中，疫情較為嚴重的省市和三四線城市，短期房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大。而一二線和城市群強三四線城市，市場需求旺盛，短期置業(yè)需求或會延緩入市。

基于這次疫情對市場的影響，我們用數(shù)據(jù)和模型也進行了相應的預判，在預判當中我們調(diào)低了經(jīng)濟增速，基于政策因城施策，靈活的實施，調(diào)高了政策系數(shù);同時也調(diào)高了M2的增速，主要是基于央行近期發(fā)布的相應貨幣政策，以及對房地產(chǎn)金融不會過于嚴苛的預期。在這些前提之下，我們 對數(shù)據(jù)進行了一個模擬測算，年初我們預判2020年全國商品房銷售面積同比下降5.0%-6.5%，由于這次疫情所帶來的市場影響，預計同比降幅繼續(xù)下調(diào)2%左右。綜合來看，考慮到房地產(chǎn)投資在穩(wěn)經(jīng)濟中的重要作用，疫情對樓市的影響有限。

2 對房企的影響及應對建議

2003年，全國銷售額最高的企業(yè)，全年的銷售額是62億元，而2019年的銷售金額是當時的100多倍。當今所面對的管理的資產(chǎn)、客戶、合作伙伴的數(shù)量是不一樣的量級。因此，面對疫情，企業(yè)的應對非常關鍵。

基于以上對市場的判斷，企業(yè)端還需以一種積極的態(tài)度去應對市場總體的變化。

一是要積極營銷。想辦法留住客戶，同時吸引客戶在疫情過后能夠快速下單購房，做好助跑的準備工作，一旦疫情過后，實現(xiàn)搶跑。

二是要積極融資?，F(xiàn)階段無論從境外和境內(nèi)發(fā)債都有一輪機會，企業(yè)要把握好這一輪發(fā)債機會;同時，特別關注疫情比較嚴重的地區(qū)，把握疫區(qū)金融政策支持下的融資機會。

三是建議企業(yè)要適度拿地。建議房企對過去的拿地策略進行一個反思和總結(jié)，特別是讓企業(yè)受困的地王要進行一個深度復盤，在復盤之后總結(jié)經(jīng)驗和教訓，以便下一輪科學拿地。在疫情之后，地方政府由于財政需要，還會積極推地，并且也會降低一些價格預期，對企業(yè)來說有拿到合理價格的土地的機會。

最后，信心比黃金都重要。在當下的環(huán)境下，房企應做好營銷、投資等多方面的準備，但是核心中的核心還是資金，當下保持現(xiàn)金流的充裕是第一位的。希望房企做好全方位準備，響應政府的號召，順利地度過疫情的考驗。

對于金融機構(gòu)來說，金融機構(gòu)比較關心房企的經(jīng)營風險。從我們的風險測評系統(tǒng)工具中可以看到幾類企業(yè)是有風險的：第1類是地王在存貨中占比較大的企業(yè);第2類是三四線城市布局比較多的企業(yè)，因為這一輪沒趕上回鄉(xiāng)置業(yè);第3類是屬于疫區(qū)布局比較多的企業(yè)。這幾類企業(yè)確實在現(xiàn)階段存在一些風險，不同的企業(yè)有不同的風險系數(shù)。在這一輪疫情之后，不能夠以大小論企業(yè)優(yōu)劣。一部分在100億到300億之間的企業(yè)，實際上現(xiàn)金流還是比較穩(wěn)健的，在這一輪中，因為有機會拿到價格合理的一些土地，存在一個彎道超車的機會，某種程度上也會是金融機構(gòu)可以考慮的合作伙伴。

3 近期土地市場中的危與機

疫情之后，過高地價的地王項目不能人市，成為企業(yè)的更大負擔。當前疫情的擴散，給土地市場帶來了一定的危機，但長遠來看，企業(yè)最關注的仍是土地市場。對于房企來說，錯誤的土地投資，特別是拿到過高地價的地王才是最大的風險。經(jīng)梳理，2016年以來七成以上的地王項目仍沉淀在房企手中，在疫情之后，對房企的資金鏈將會形成更大的壓力。

現(xiàn)在企業(yè)有一個短暫的休養(yǎng)生息的時期，利用這個時期建議房企要對過去的拿地策略進行一個反思和總結(jié)，對地王進行一個深度復盤，中指地主產(chǎn)品能夠幫助企業(yè)在線遠程看地，同時還有一些大數(shù)據(jù)和報告工具，能夠幫助企業(yè)進行復盤。在新的形勢下，企業(yè)投資仍要聚焦于一線及二線有潛力的大中城市，并結(jié)合自己的產(chǎn)品能力，選擇適合于自己的地塊。在拿地時建議企業(yè)額外考慮幾個因素，一是地方政府的治理水平;二是要考慮城市的綜合配套。經(jīng)過這一輪的疫情之后，所有的老百姓在考慮購房的時候，也會考慮這個地方政府的治理水平，以及教育、醫(yī)療這些綜合配套，企業(yè)拿地時也要把這些因素作為重要的考慮要素。

作者簡介：易南，本刊記者。