試論物業(yè)管理企業(yè)成本的特點及管控

徐紅梅

物業(yè)管理企業(yè)主要負責(zé)對小區(qū)房屋及室外環(huán)境的管理維護與安全保障工作，其業(yè)務(wù)特征決定了其管理內(nèi)容的復(fù)雜性，在企業(yè)成本上，也有著一系列獨有的特點，這也是物業(yè)管理企業(yè)成本管控的基本依據(jù)。成本管控與企業(yè)效益是密切相關(guān)的，在市場環(huán)境日益復(fù)雜的今天，物業(yè)管理企業(yè)普遍面臨著激烈的競爭，能夠做好成本管控工作，保證企業(yè)效益水平，也關(guān)系到企業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性?；诖耍疚膶ξ飿I(yè)管理企業(yè)成本的特點及管控要點進行討論。

物業(yè)管理工作的有效開展，是保證小區(qū)生活環(huán)境安全、潔凈、舒適的必要條件，在現(xiàn)代城市及一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)小區(qū)式居住形式日益普遍的大環(huán)境下，物業(yè)管理企業(yè)的作用價值發(fā)揮也顯得越來越重要的。物業(yè)管理企業(yè)工作的有效開展，需要一定的資金作為支持，能否做好企業(yè)成本的管控，不僅關(guān)系著物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，也關(guān)系到其具體工作的實踐水平，把握物業(yè)管理企業(yè)的成本特點，提高成本管控的水平，也是新時期物業(yè)管理企業(yè)的必然選擇。

一、物業(yè)管理企業(yè)成本的特點

（一）成本產(chǎn)生的點多面廣

隨著城市化建設(shè)水平的不斷提高，以及新型鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)工作的持續(xù)推進，城鄉(xiāng)住宅小區(qū)的規(guī)模呈現(xiàn)出持續(xù)擴大的趨勢，商業(yè)建筑的數(shù)量也有所增加，對于物業(yè)管理工作的需求也越來越高。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，在日常工作中，管理環(huán)境日益復(fù)雜，管理要素眾多，也要面臨著較大的管理工作壓力。在物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)內(nèi)容涉及小區(qū)安保、環(huán)境衛(wèi)生管理、房屋外部結(jié)構(gòu)及設(shè)施維護維修等，各項工作開展有涉及到大量的崗位及人員，整體來看產(chǎn)生成本的節(jié)點眾多。一些面積較大、結(jié)構(gòu)較復(fù)雜的小區(qū)中，物業(yè)管理服務(wù)范圍更大，成本產(chǎn)生的涉及面更廣，成本產(chǎn)生節(jié)點也更多，這些都會給物業(yè)管理企業(yè)的成本管控提出挑戰(zhàn)。

（二）成本管理戰(zhàn)線較長

物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)務(wù)開展中由于涉及管理內(nèi)容點多面廣，且管理工作的長期動態(tài)性較強，成本產(chǎn)生的各項事件不可能在同一時間段內(nèi)集中發(fā)生，這就決定了不可能通過集中管理來實現(xiàn)成本有效管控的目標，導(dǎo)致成本管理在時間戰(zhàn)線上相對于其他類型企業(yè)更長。同時，為滿足管理需要，物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部部門設(shè)置往往較多，企業(yè)成本的產(chǎn)生大多來源于一線業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，而成本管理大多需要上層進行統(tǒng)籌管控，因此，成本發(fā)生后需要由下至上逐層上報，最終上報到上層管理部門采取管控措施，這也拉長了成本管理戰(zhàn)線，一線工作者缺少決策權(quán)，整體管理效率由較低，既不利于成本管控的有效實施，也會影響物業(yè)管理服務(wù)的順利開展，還會增加管控過程中的變量因素，增加管理的復(fù)雜性。

（三）成本數(shù)據(jù)管理難度大

成本數(shù)據(jù)是成本管理的基礎(chǔ)資料和依據(jù)，在物業(yè)管理企業(yè)的成本管理活動中，由于不同小區(qū)間在規(guī)模、房屋建筑數(shù)量、住戶人數(shù)等實際情況上存在差異，且同一小區(qū)由于戶型、面積、房屋類型不同，也會導(dǎo)致管理條件的不同，這些共同造成物業(yè)管理企業(yè)在成本管控上難以形成統(tǒng)一的管理標準和模式。加之物業(yè)管理實踐中，成本產(chǎn)生的點多面廣、管理戰(zhàn)線長等特征的存在，導(dǎo)致所產(chǎn)生的物業(yè)管理成本數(shù)據(jù)也非常復(fù)雜，變化因素眾多，在管理上具有較大的難度。

二、提高物業(yè)管理企業(yè)成本管控有效性的建議

（一）創(chuàng)新成本管控方法

物業(yè)管理企業(yè)成本控制中，成本管控方法的選用是非常重要的，一些物業(yè)管理企業(yè)在成本管控方法的選擇上缺乏科學(xué)考量，導(dǎo)致實際運用的方法較為粗放、低效，且與企業(yè)自身成本管控實際條件與需求不符，制約了成本管控的有效性。對此物業(yè)管理企業(yè)還需要加強對成本管控方法的科學(xué)創(chuàng)新。如可運用較為先進科學(xué)的作業(yè)成本法，針對物業(yè)管理企業(yè)成本產(chǎn)生點多面廣的特征，對成本產(chǎn)生的環(huán)節(jié)進行全面梳理，清晰劃分出具體的作業(yè)單位，以作業(yè)為對象進行成本核算，由于作業(yè)劃分是從企業(yè)業(yè)務(wù)開展全過程、全要素角度出發(fā)的，因而也可以保證成本核算管理的全面性，從長遠角度來看，更有助于減少成本管控漏洞，提高成本管控的質(zhì)量和效果。

（二）樹立精細化成本管理思維

精細化管理現(xiàn)代管理學(xué)理論中的一種重要思維，其對于提高管理細致性和實效性是具有積極意義的。在物業(yè)管理企業(yè)的成本管控實踐中，也應(yīng)當(dāng)樹立精細化成本管理的思維，改變以往粗放、隨意的管理習(xí)慣與模式，加強對成本管理細節(jié)的關(guān)注和把控，促進成本管控的有效實施。具體實踐中，物業(yè)管理企業(yè)要深入認識和理解精細化管理思維的核心內(nèi)涵，創(chuàng)新成本管控的基本思路。同時，要結(jié)合實際條件，對于成本管控相關(guān)的各項要素進行整合分析，確保對各類要素的全面把握。在此基礎(chǔ)上，進一步細化完善成本管控的制度，從管理要素出發(fā)，對制度進行細化，對細節(jié)要素的管理作出具體可行的規(guī)定，并加強各項工作開展的精細化要求，減少成本管控中細節(jié)漏洞的出現(xiàn)，也為長線管理中的動態(tài)成本控制提供保障。

（三）完善信息化成本管理系統(tǒng)

信息化技術(shù)的應(yīng)用能夠有效提高成本管理的效率與質(zhì)量，對于物業(yè)管理企業(yè)而言，其本身成本管控工作量大、管理內(nèi)容復(fù)雜、變量多，單純依靠人工進行成本管控，或僅是較低層次的使用信息化手段輔助成本管理，都是難以保證工作效率的，還可能因人為失誤而導(dǎo)致管理問題的出現(xiàn)，無法滿足物業(yè)管理企業(yè)成本有效管控的需求。對此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)進一步完善信息化成本管理系統(tǒng)的建設(shè)，加強信息化管理技術(shù)手段的升級運用，強化硬件設(shè)備配置，對于成本管理軟件系統(tǒng)要定期做好更新。在此基礎(chǔ)上，加強信息化成本管理工作流程的設(shè)計，在成本管控實踐活動中充分應(yīng)用信息化技術(shù)，提高成本信息采集、整合、儲存、分析、調(diào)取、傳輸、管控決策下達的高效性，并減少人為失誤或違規(guī)、舞弊行為導(dǎo)致的成本管理失效問題，提高成本管控可靠性。

（四）改善組織結(jié)構(gòu)及運行機制

組織結(jié)構(gòu)的合理性以及運行機制的完善性，都會對成本管控效率及效果產(chǎn)生影響，如組織結(jié)構(gòu)過于復(fù)雜、管理流程過于繁瑣，就會導(dǎo)致成本管控低效，因而，對于物業(yè)管理企業(yè)而言，改善組織結(jié)構(gòu)體系，優(yōu)化組織運行機制，也是保證成本管控有效性的重要措施。物業(yè)管理企業(yè)要對當(dāng)前組織結(jié)構(gòu)體系進行重新審視，發(fā)現(xiàn)組織結(jié)構(gòu)中導(dǎo)致成本管理低效的具體原因和冗余環(huán)節(jié)，在保證組織職能正常發(fā)揮的前提下，對現(xiàn)行組織結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化調(diào)整，精簡冗余的中間環(huán)節(jié)，并優(yōu)化權(quán)責(zé)配置，適當(dāng)向下放權(quán)，形成新的組織結(jié)構(gòu)體系。以新的組織結(jié)構(gòu)體系為基礎(chǔ)，進一步對組織運行機制進行創(chuàng)新構(gòu)建，強化各部門、各崗位、各要素之間的交流聯(lián)系和信息共享，提升組織運行的順暢性，為成本管控提供更有力的保障。

（五）加強成本管控中的核算監(jiān)督

成本管控工作的開展還離不開有效的監(jiān)督作為保障，在做好成本管控各項工作的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理企業(yè)還要注重加強成本管控中的核算監(jiān)督。應(yīng)當(dāng)建立完善的成本核算監(jiān)督管理機制，明確監(jiān)督的基本要求和責(zé)任分配，確定成本核算監(jiān)督的具體職能部門和相關(guān)崗位。同時，還要嚴格落實好成本核算監(jiān)督工作，借助信息技術(shù)提高成本核算的可靠性，并開展全方位監(jiān)督，引導(dǎo)企業(yè)全員參與，保證成本管理相關(guān)各項活動的透明度和規(guī)范性，發(fā)揮監(jiān)督約束作用，保證成本管控的效果。

三、結(jié)語

做好成本管理工作對于物業(yè)管理企業(yè)而言是至關(guān)重要的，物業(yè)管理企業(yè)要在當(dāng)前激烈的市場競爭環(huán)境下，保留自身生存發(fā)展空間，并實現(xiàn)效益的提升，就必須要注重對企業(yè)自身成本特點的分析，針對實際成本特點，在成本管控的方法、思維、技術(shù)、組織、監(jiān)督等多方面進行創(chuàng)新優(yōu)化，為物業(yè)管理服務(wù)水平的持續(xù)提升，提供有力保障。（作者單位：重慶黔龍陽光物業(yè)管理有限公司）