借鑒國際經(jīng)驗 推進我國房地產(chǎn)稅制度改革

徐宏練

（中國人民銀行廣州分行，廣東廣州 510000）

一、研究意義

房地產(chǎn)關聯(lián)行業(yè)眾多，長期以來對我國經(jīng)濟快速發(fā)展具有重要作用，是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，完全滿足系統(tǒng)重要性特征。近年來，由于地方過度依賴土地財政、社會看漲預期等原因，房價持續(xù)大幅上揚，部分城市房價遠超合理水平。房價的快速上漲不僅影響了實體經(jīng)濟的發(fā)展，還大幅抬升了經(jīng)濟中居民部門的杠桿率，加大了宏觀經(jīng)濟爆發(fā)系統(tǒng)性風險的可能。根據(jù)相關研究，2017年，我國居民年度房地產(chǎn)構(gòu)購買支出占到全社居民總儲蓄的98.87%，城鎮(zhèn)居民總儲蓄的1.13倍[1]；居民部門杠桿率水平從2008年的20%左右飆升至2017年9月的54%，遠超發(fā)展中國家平均水平。如果考慮到居民部門的可支配收入，我國居民部門債務率已經(jīng)達到了90%，接近日本（120%）90年代初與美國（130%）2007年房地產(chǎn)泡沫破滅前的水平[2]。

為防止房價快速上漲、積聚泡沫引發(fā)系統(tǒng)性風險，2016年中央經(jīng)濟工作會議明確提出，“房子是來住的、不是用來炒的，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”，2017年、2018年中央經(jīng)濟工作會議均再次強調(diào)“加快構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制”。而房地產(chǎn)稅作為國際上普遍征收的重要稅種，具有促進房地產(chǎn)健康發(fā)展、優(yōu)化政府職能、調(diào)節(jié)收入分配等多重功能，是各國構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機制的重要內(nèi)容。部分學者的實證研究表明，房地產(chǎn)稅具有抑制房價波動的作用，改革后的房產(chǎn)稅機制可以作為房地產(chǎn)市場發(fā)展的“穩(wěn)定器”,房產(chǎn)稅稅率提高一個百分點，本期房價波動就會減少0.1524個百分點[3]；同時，房地產(chǎn)稅不會改變城鎮(zhèn)化過程中中心區(qū)域房價上揚的趨勢，而是使其更平衡，防止房價上漲過程中出現(xiàn)大起大落[4]。此外，房地產(chǎn)稅也有利于改善土地財政現(xiàn)象，促使地方政府減少蓄意推高地價導致房價過快上漲的行為。

另一方面，黨的十九大報告明確指出，要“深化稅收制度改革，健全地方稅體系”。從發(fā)達國家的經(jīng)驗看，成熟的房地產(chǎn)稅制度不僅能為地方政府帶來持續(xù)穩(wěn)定的財政收入，更能促進地方完善公共服務供給。目前，我國地方政府仍面臨缺乏穩(wěn)定收入來源、財事權(quán)不匹配的情況，而保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅不易移動、稅基穩(wěn)定的特點，使其作為地方稅主體稅種具有天然優(yōu)勢。因此，加快推進房地產(chǎn)稅制度改革，對于健全地方稅體系同樣具有重要意義。

近年來，部分法律法規(guī)的出臺及技術的進步也為房地產(chǎn)稅改革提供了支持。《物權(quán)法》的頒布，建立了私人房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關系制度，私人合法財產(chǎn)受到保護。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的全面落實和推進，為房地產(chǎn)稅制度改革提供了基礎信息和大數(shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)市場的活躍也帶動了房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展，為房地產(chǎn)稅按評估值計稅奠定了基礎。

近日，原財政部部長肖捷在《加快建立現(xiàn)代財政制度》一文中提出，將“對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當降低建設、交易環(huán)節(jié)稅費負擔”。下一步，提高保有環(huán)節(jié)稅收比重，將個人住房納入房地產(chǎn)稅征收范圍，并按照評估價值進行征收，將是我國房地產(chǎn)稅改革的主要方向。借鑒國際上成熟的房地產(chǎn)稅體系構(gòu)建經(jīng)驗，將有助于加快推進我國房地產(chǎn)稅改革的步伐。

二、房地產(chǎn)稅的定義

國際上關于房地產(chǎn)稅的定義可區(qū)分為廣義及狹義。廣義的房地產(chǎn)稅是指包含房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)和保有各個環(huán)節(jié)多個稅種的一個稅收體系，狹義的房地產(chǎn)稅主要是指對保有環(huán)節(jié)的土地和房屋進行征收的一個財產(chǎn)稅種，雖各國叫法不同，但本質(zhì)上都是主要以保有環(huán)節(jié)的土地和房屋為征收對象的一種財產(chǎn)稅。

在我國，房地產(chǎn)稅通常指廣義上的房地產(chǎn)稅，是一個綜合性概念，包括房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅、契稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等。其中，房產(chǎn)稅類似狹義房地產(chǎn)稅的概念，主要指以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。目前我國房產(chǎn)稅征收范圍主要是商業(yè)、經(jīng)營性用房，不含個人住宅及土地。

三、國外房地產(chǎn)稅制度的主要特點

（一）房地產(chǎn)稅收體系相對簡單，稅負側(cè)重房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)

國外房地產(chǎn)稅收體系大致可分為：房地產(chǎn)取得、保有和轉(zhuǎn)讓三大部分，每個環(huán)節(jié)基本只有1-2個稅種，稅收體系相對簡單。同時，由于國外土地所有權(quán)多為私有制,房地產(chǎn)建設環(huán)節(jié)稅費很少,取得和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收大多被賦予寬松的減免優(yōu)惠，房地產(chǎn)稅收體系主要側(cè)重對房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅。如：美國地方政府預算中房地產(chǎn)保有稅占比高達70%以上；加拿大征收的房地產(chǎn)保有稅占地方政府財稅收入的93%[5]；英國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收收入占全國稅收總額的30%，而房地產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收收入所占比重只有1%—2%[6]。側(cè)重在保有環(huán)節(jié)征稅可以刺激房產(chǎn)流動，減少房產(chǎn)的空置率，有效配置房產(chǎn)資源，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，同時保有環(huán)節(jié)稅基的相對穩(wěn)定，可以保證房地產(chǎn)稅收的持續(xù)、穩(wěn)定增長。

（二）房地產(chǎn)稅普遍作為房地產(chǎn)稅收體系和地方稅收的主力稅種，并具有配置社會資源等功能

從國際房地產(chǎn)稅收體系看，房地產(chǎn)稅是各國保有環(huán)節(jié)的唯一或主要稅種，也是整個稅收體系的主體稅種。同時，房地產(chǎn)稅因具有稅源廣泛性、穩(wěn)定性、區(qū)域性和受益性等特點，因此在國際上普遍作為地方稅收收入的主力稅種，如2015年，加拿大、美國、法國的房地產(chǎn)稅收占地方政府稅收收入的比重分別為97.12%、70.45%、52.34%（見表1）。另外，房產(chǎn)稅還兼有配置社會資源等功能，即通過征收房產(chǎn)稅，提高房地產(chǎn)閑置的成本，從而促進房地產(chǎn)的流動和有效利用。

表1 部分國家房地產(chǎn)稅收入占稅收收入比重 單位：%

（三）房地產(chǎn)稅具有寬稅基、稅率靈活、稅收優(yōu)惠多等特征

一是征稅范圍和對象比較寬廣。從各國實踐看，房地產(chǎn)稅征稅范圍和對象比較寬廣，在地域方面，包括農(nóng)村和城市；在性質(zhì)和用途方面，不僅包括住宅性質(zhì)的土地和各種房屋建筑，還包括用于商業(yè)及工業(yè)的土地和各種店鋪、工廠、倉庫等建筑物。二是大部分國家采用超額累進稅率，彈性較大。從稅率形式看，各國采用的稅率形式包括累進稅率、比例稅率與定額稅率等，其中，超額累進稅率是大部分國家采用的稅率形式。從稅率水平看，1%-3%是主流稅率，且大部分國家只規(guī)定稅率的上限和下限，或者只規(guī)定一個平均稅率或者基準利率，地方可根據(jù)實際，在此基礎上進行變動，彈性較大。三是稅收優(yōu)惠多。大部分國家會根據(jù)房地產(chǎn)的不同用途、地理位置、使用人群等確定具體稅率和優(yōu)惠政策。如：美國對政府部門、慈善機構(gòu)、教育機構(gòu)等所擁有的專門用于公益目的的房地產(chǎn)或?qū)Φ褪杖牒腿鮿萑后w如盲人、老人、退伍軍人、烈士遺孀等自住的房地產(chǎn)直接減免稅；韓國對家庭唯一住房且價值不超過 9 億韓元，免征綜合不動產(chǎn)稅；對納稅人的年齡大于60歲、65歲、70歲的分別減征10%、20%、30%的綜合不動產(chǎn)稅等。

（四）評估價值是各國房地產(chǎn)稅普遍采用的計稅依據(jù)，批量評估是目前主要的評估技術和手段

目前國際上房產(chǎn)稅采用的計稅依據(jù)主要包括按評估價值計稅、按市場價值計稅和按租金計稅三種，其中，按評估價值計稅是目前各國普遍采用的計稅依據(jù)。由于房產(chǎn)的價值會隨著時間的推移而不斷變化，且受房產(chǎn)用途、地理位置、周邊環(huán)境等多種因素影響，為了能夠客觀地體現(xiàn)房產(chǎn)的真實價值，做到計稅依據(jù)科學合理，各國普遍設立了專門的評估機構(gòu)，根據(jù)房地產(chǎn)登記部門收集的關于被評估的房產(chǎn)的各類信息，通過計算機輔助批量評估系統(tǒng)（CAMA）和地理信息系統(tǒng)（GIS）等，采用批量估計方法①批量評估方法，在運用傳統(tǒng)評估辦法（主要包括比照銷售法、成本法、收益法）的基礎上，結(jié)合數(shù)理統(tǒng)計技術，通過構(gòu)建批量評估模型以到達批量評估目的的一系列方法的統(tǒng)稱。，對房屋和土地進行評估，得出房地產(chǎn)稅基價值，再根據(jù)各國（地區(qū)）相應的規(guī)定，按照一定的比例乘以稅基價值得出最終的不動產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

四、我國房地產(chǎn)稅制度的歷史沿革及存在問題

（一）我國房地產(chǎn)稅制度歷史沿革

自新中國成立之初，我國開始開征房地產(chǎn)稅。社會主義改造后，由于我國絕大部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為公有制，我國將房地產(chǎn)稅分設為房產(chǎn)稅和土地使用稅。1986年9月，國務院頒布了《房產(chǎn)稅暫行條例》并沿用至今，明確房產(chǎn)稅是以房屋為征收對象，以房屋的計稅余值或租金收入未計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。其中，對國家機關、軍隊、公園寺廟和個人非經(jīng)營性住房等免征房產(chǎn)稅。

2011年，根據(jù)中共中央關于制定“十二五”規(guī)劃的建議提出的研究推進房產(chǎn)稅改革要求,以及國務院推出加強房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(新“國八條”)之后，重慶和上海率先頒布了房產(chǎn)稅征收條例《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》、《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》及《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則》，標志著房產(chǎn)稅改革在我國開始正式試點（見表2）。

表2 重慶、上海房產(chǎn)稅改革政策情況

（二）我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制度存在的問題

1.房地產(chǎn)稅費項目繁多，重建設交易輕保有的稅費結(jié)構(gòu)弊端漸顯

目前，我國房地產(chǎn)稅費項目多達22項，其中，房地產(chǎn)建設環(huán)節(jié)的征稅項目為11項，交易轉(zhuǎn)讓和出租環(huán)節(jié)的征稅項目均為9項，而保有環(huán)節(jié)的征稅項目僅有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅2項，且稅率較低。這種重建設交易輕保有的稅費結(jié)構(gòu)已與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀不相適應，其弊端逐漸顯現(xiàn)。一是保有環(huán)節(jié)稅負過低，容易導致房地產(chǎn)投機、囤積和閑置，不利于房地產(chǎn)資源的有效配置和行業(yè)健康發(fā)展。二是隨著我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)從快速發(fā)展過渡到平緩發(fā)展階段后，建設交易環(huán)節(jié)稅費收入增長將隨之放緩，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費結(jié)構(gòu)不利于地方稅收收入的穩(wěn)定增長。三是建設和交易環(huán)節(jié)稅負過重且易于轉(zhuǎn)嫁，使買方實際承擔稅費過重，不利于保有環(huán)節(jié)稅收的順利開征。據(jù)統(tǒng)計，2015年，作為交易環(huán)節(jié)主要稅種的契稅占地方財政收入比重達4.7%，占地方稅收收入比重6.22%[7]。同時，據(jù)估算，購房者買一套房子的錢中，有30%-40%是繳了各種稅費[8]。如果不降低建設和交易環(huán)節(jié)稅費而直接增加保有環(huán)節(jié)稅收，就會導致重復征稅。

2.房產(chǎn)稅的主力稅種地位不突出，稅收功能和市場調(diào)節(jié)功能不明顯

目前，我國的房產(chǎn)稅只是房地產(chǎn)稅費體系的一個補充，主體稅收地位不突出，功能作用微弱。從稅收功能看，2003-2015年，我國房產(chǎn)稅在地方稅收收入中的比重均低于4%，近兩年雖略有回升，但較2003年仍屬下降趨勢（表3）。從調(diào)節(jié)功能看，上海和重慶從2011年起開展房產(chǎn)稅改革試點，但對兩地房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果不顯著。如2011年以來，上海和重慶商品房銷售價格整體上仍然呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢，市場價格波動與全國房價平均波動基本保持一致，說明房價波動并未在房產(chǎn)稅改革試點城市和非試點地區(qū)產(chǎn)生顯著差異，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)的調(diào)控并未取得很好的效果。

表3 2003-2015 年我國房產(chǎn)稅收入占地方稅收入情況一覽表

3.房產(chǎn)稅的稅基狹窄、稅率偏低且缺乏彈性，稅收效用難以發(fā)揮

一方面，我國房產(chǎn)稅稅基狹窄。根據(jù)1986年《房產(chǎn)稅暫行條例》，我國房產(chǎn)稅征稅范圍和對象僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)以及工礦區(qū)的商業(yè)、經(jīng)營性用房，且不分具體情況，對非經(jīng)營性個人房產(chǎn)一律免于征收，導致大量的城鎮(zhèn)商品房沒有納入征稅范圍，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅基過于狹窄。上海、重慶兩地雖試點將個人住房納入征稅范圍，但征稅范圍限制在二套以上新購住房，對存量房的征稅也僅限于高檔住宅，不涉及居民的普通自住房。另一方面，我國房地產(chǎn)稅率偏低且缺乏彈性。目前，我國房產(chǎn)稅在全國范圍征收并按房產(chǎn)余值計算繳納的房產(chǎn)稅稅率為1.2%；上海房產(chǎn)稅試點以房地產(chǎn)市場交易價格的70% 繳納0.4%-0.6%的房產(chǎn)稅；重慶市房產(chǎn)稅試點在房產(chǎn)交易價的基礎上對獨棟住房存量和增量面積大小不同征收1.2%、1%、0.5%的房產(chǎn)稅，但主要使用的稅率為0.5%。與國外的1%-3%的主流稅率相比，我國房產(chǎn)稅率相對偏低。由于稅率低于投機者對于房價漲幅的預期，房產(chǎn)稅難以有效制止房市投機行為和防止房價非理性上漲。另外，采用固定的比例稅率，雖然操作簡單、征收便捷，卻缺乏累進稅率所具有的彈性，沒有考慮資源的稀缺性、房產(chǎn)用途、地域特征等因素，不利于發(fā)揮房產(chǎn)稅收的調(diào)節(jié)分配作用。

4.房產(chǎn)稅計稅依據(jù)不夠合理，房產(chǎn)價值評估制度不夠完善

我國現(xiàn)行的《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象，按房屋余值或租金收入為計稅依據(jù)，房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值。但由于房產(chǎn)原值體現(xiàn)的是房產(chǎn)的歷史成本，不隨房地產(chǎn)市場價格的上漲而變動，不能體現(xiàn)房地產(chǎn)真實價值。試點的上海市以房地產(chǎn)市場價格確定的評估值和重慶市以房產(chǎn)交易價為計稅依據(jù)較房產(chǎn)余值顯得相對合理，但由于房產(chǎn)價值具有很強的不確定性，如何科學合理地評估房產(chǎn)價值作為計稅依據(jù)是一個浩大而復雜的工程。目前我國的房產(chǎn)值評估制度和體系尚未完善，沒有專門或獨立的評估機構(gòu)和完備的技術體系。同時，雖自2015年開始，我國已全面推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但主要針對新增的不動產(chǎn)交易，部分存量不動產(chǎn)信息仍未納入統(tǒng)一登記平臺，并且部分市縣不動產(chǎn)登記信息仍未接入國家級平臺，影響房地產(chǎn)值評估信息的完整性。

五、政策建議

（一）對房地產(chǎn)稅費體系進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，促進稅負重心向保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移

建議對房地產(chǎn)稅費體系進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，建立以保有環(huán)節(jié)稅收為主、建設環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)稅收為補充的三位一體房地產(chǎn)稅收體系，即在保持房地產(chǎn)總稅負相對穩(wěn)定的前提條件下，適當降低房地產(chǎn)建設、交易環(huán)節(jié)的稅費比重，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收比重。一方面，建立以保有環(huán)節(jié)稅收為主的房地產(chǎn)稅收體系。建立以保有環(huán)節(jié)的土地和房屋為征收對象的房地產(chǎn)稅，并擴大房地產(chǎn)稅征收范圍和對象，將工商業(yè)房地產(chǎn)和個人房地產(chǎn)均納入征收范圍，提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收。另一方面，精簡合并房地產(chǎn)各項稅種。一是實行房地合一，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為房地產(chǎn)稅。二是將房地產(chǎn)建設和交易環(huán)節(jié)主體稅種精簡為增值稅和所得稅。三是將原在房地產(chǎn)建設和交易環(huán)節(jié)征收的契稅、土地增值稅等多種稅費統(tǒng)一并入房地產(chǎn)稅。

（二）明確房地產(chǎn)稅功能定位，突出房地產(chǎn)稅在房地產(chǎn)稅收體系和地方稅收收入中的主體地位

我國房地產(chǎn)稅功能應定位為：以籌集財政資金為主，同時兼顧資源調(diào)節(jié)功能。一方面，將改革調(diào)整后的房地產(chǎn)稅作為地方稅體系的重要內(nèi)容，健全地方主體稅種，增強地方財政抵御房地產(chǎn)市場波動沖擊的能力，增加地方稅收收入的穩(wěn)定性。另一方面，通過發(fā)揮房地產(chǎn)稅財富調(diào)節(jié)和資源配置的作用，為政府保障房建設提供資金，優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高房地產(chǎn)資源利用效率，促進社會公平正義。

（三）擴大房地產(chǎn)稅的征收對象和范圍，合理設置房產(chǎn)稅稅率，完善稅收優(yōu)惠政策

一是擴大房地產(chǎn)稅的征收對象和范圍。明確房地產(chǎn)稅的征收對象包括所有商業(yè)性房地產(chǎn)和個人房地產(chǎn)。同時，根據(jù)我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和發(fā)展改革現(xiàn)狀，考慮到征收的可操作性，征收范圍可采取逐步擴大形式，如先城市后鄉(xiāng)鎮(zhèn)、先市民后農(nóng)民、先企業(yè)后個人。二是合理設置房地產(chǎn)稅稅率。首先，應區(qū)分房地產(chǎn)的用途，實行分類稅率。對工業(yè)、商業(yè)和住宅房地產(chǎn)實行不同的稅率；對擁有多套住房或者人均面積超過一定比率的，實行累進稅率，即對基本住房予以零稅率，對改善性住宅予以優(yōu)惠稅率，對投資投機型住房按標準稅率，并實行累進制。同時，賦予地方政府一定范圍內(nèi)的稅率調(diào)整權(quán)?？紤]到我國幅員遼闊，地區(qū)間差異大，建議國家制定一個稅率幅度，地方政府根據(jù)實際情況在幅度范圍內(nèi)進行調(diào)整。三是完善稅收優(yōu)惠政策。對公益組織，如政府機構(gòu)、軍隊、慈善機構(gòu)、公園、博物館的房產(chǎn)免稅；對低收入家庭減稅；對納稅人所繳納的房地產(chǎn)稅與其收入的比例超過法律規(guī)定水平的部分稅額予以返還; 對只有1套自住房的暫免征收房產(chǎn)稅等。

（四）以房地產(chǎn)評估價值為計稅依據(jù)，不斷健全和完善房產(chǎn)價值評估制度和體系

建議采用目前國際上主流的以房地產(chǎn)評估價值為計稅依據(jù)，并結(jié)合我國實際情況，不斷健全和完善房產(chǎn)價值評估制度和體系。一是健全完善房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和相關基礎數(shù)據(jù)采集制度。針對不同用途、不同性質(zhì)、不同區(qū)域的房屋進行分類信息收集，加快不動產(chǎn)信息登記全覆蓋，實現(xiàn)全國房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)、共享，為房地產(chǎn)稅的全面開征提供完整信息參考和依據(jù)。二是設立專門的房地產(chǎn)價值評估機構(gòu)，或由稅務部門委托社會專業(yè)評估機構(gòu)，并采取多家評估機構(gòu)聯(lián)合評估的方式，以公平、公正、公開的原則，負責房產(chǎn)價值的批量評估，甚至負責處理相關爭議等。三是提高房產(chǎn)價值評估技術手段。根據(jù)房地產(chǎn)所在地的土地價格，地上物重置價格，房產(chǎn)新舊程度，附近的房地產(chǎn)市場價格等因素對房地產(chǎn)進行綜合評定。同時借鑒國外經(jīng)驗做法，加快建設和運用計算機輔助批量評估系統(tǒng)（CAMA）和地理信息系統(tǒng)（GIS），使評估人員更加及時、準確獲取房產(chǎn)相關數(shù)據(jù)并實現(xiàn)房產(chǎn)稅基的批量評估，使計稅依據(jù)更加合理和科學。四是充分考慮存量商品房地產(chǎn)已一次性繳納使用年限內(nèi)國有土地出讓金的因素，對存量和新增房地產(chǎn)以新老劃斷原則進行征收，避免重復征稅。即對已繳納出讓金的土地在使用年限到期前不再征收地產(chǎn)稅，存量商品房的計稅依據(jù)按照房產(chǎn)評估價減去分攤的土地價格確定；對增量房以及未繳納出讓金的土地，按照房地產(chǎn)評估總價計征房地產(chǎn)稅。