從電氣設(shè)計管理角度分析如何控制房地產(chǎn)成本

汪鵬鵬

摘要：隨著近年來房地產(chǎn)利潤的持續(xù)下滑，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)開始注重控制成本。其中從設(shè)計角度控制成本已經(jīng)成為各大地產(chǎn)必爭之地。電氣設(shè)計管理作為整個機(jī)電設(shè)計管理中占比較大的一部分，對成本控制發(fā)揮著越來越重要的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);電氣設(shè)計管理;成本控制

近十年來，從首家千億房企誕生至今，中國房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生翻天覆地的變化。截止到2019年12月底，國內(nèi)全口徑千億房企已經(jīng)達(dá)到27家。隨著房地產(chǎn)宏觀政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)利潤持續(xù)下滑將是持續(xù)性的市場現(xiàn)象。市場形勢、拿地成本、開發(fā)周期、融資成本、設(shè)計成本控制都是造成利潤空間變化的因素。從事建筑電氣設(shè)計7年，地產(chǎn)電氣設(shè)計管理4年，我就從三個不同階段分析下電氣設(shè)計管理三個階段對房地產(chǎn)成本控制的重要性。

1 項目方案設(shè)計階段

項目拿地后方案設(shè)計階段，公司需根據(jù)方案總圖及總體指標(biāo)進(jìn)行配套征詢，電氣專業(yè)征詢部門應(yīng)包括當(dāng)?shù)仉娏Σ块T及審圖公司。主要征詢的資料：市政接口位置、開閉所、變電所的尺寸及設(shè)置位置、變壓器容量上限、變電所的供電半徑等。這些因素在方案階段對成本控制都有著不同的作用。

1.1 市政電力接口位置：當(dāng)項目周邊有多個市政電力接口時，考慮到紅線外高壓進(jìn)線工程造價對整個項目的機(jī)電造價影響較大（工程造價超過100萬/公里），在滿足項目供電需求的情況下應(yīng)首選距離本項目最近的一路或者兩路高壓進(jìn)線位置（一類高層中的一級負(fù)荷應(yīng)由兩個電源供電，當(dāng)一個電源發(fā)生故障時，另一個電源不應(yīng)同時受到損壞）。故此階段設(shè)計管理部應(yīng)聯(lián)合開發(fā)部、工程部做好與市政配套部門的溝通與復(fù)核工作。爭取在當(dāng)?shù)卦试S的情況下取得紅線外最優(yōu)供電路徑。

1.2 開閉所、變配電房的位置：項目初期應(yīng)結(jié)合總圖業(yè)態(tài)、用電負(fù)荷分布、高壓進(jìn)線方向、變壓器供電半徑等因素，合理布置開閉所和變配電房位置。在滿足供電半徑要求及建筑業(yè)態(tài)的前提下，變配電房優(yōu)先設(shè)置于用電負(fù)荷中心。經(jīng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門允許的情況下變配電房應(yīng)首先考慮設(shè)置在地下室，此時變配電房的位置排序如下：地下空間中的停車不可利用空間>遠(yuǎn)離住宅地下室的邊角位置>行車道兩側(cè)的正常停車位置。當(dāng)必須設(shè)置在地面時，開閉所與變配電房優(yōu)先合用房間、變配電房首選多臺變壓器布置方式減少變配電房的數(shù)量。此時開閉所、變配電房的位置應(yīng)優(yōu)先與配套用房、公建，或與商鋪等場所貼鄰。

1.3 柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)置：當(dāng)部分項目沒有一級負(fù)荷且二級負(fù)荷容量較少時（在負(fù)荷較小或地區(qū)供電條件困難時，二級負(fù)荷可由一回路6kV及以上專用的電纜供電），在滿足當(dāng)?shù)叵啦块T要求的情況下，優(yōu)先采用設(shè)置發(fā)電機(jī)房作為備用電源。這樣可以減少一路10KV市政高壓進(jìn)線。此時柴油發(fā)電機(jī)容量應(yīng)按二級負(fù)荷容量與消防負(fù)荷容量中較大值選擇，而非二者的容量疊加值（著火情況下非消防電源處于切斷狀態(tài)）。

1.4 單體強(qiáng)弱電管井、地庫配電間的布置：在項目設(shè)計方案推進(jìn)階段，電氣設(shè)計管理人員應(yīng)拉通方案設(shè)計與施工圖機(jī)電設(shè)計，根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼髟兘Y(jié)果合理的布置強(qiáng)弱電管井、配電間。原則如下：當(dāng)樓棟為3層及以內(nèi)，優(yōu)先考慮管線在公共墻內(nèi)暗敷設(shè)，不設(shè)置強(qiáng)弱電管井;當(dāng)樓棟為4層～7層（多層建筑）時，優(yōu)先考慮首層或地下室設(shè)置集中電表間，以減少二層及標(biāo)準(zhǔn)層強(qiáng)電井道面積 ;當(dāng)樓棟為高層時，當(dāng)?shù)卦试S的情況下優(yōu)先考慮強(qiáng)弱電井道合用方式。以此方式可以提升業(yè)主的得房率。

2 施工圖設(shè)計階段

施工圖設(shè)計階段，為了讓與我們合作的施工圖設(shè)計院能夠順利的完成設(shè)計，保證建設(shè)周期，同時又做好成本控制，規(guī)模的地產(chǎn)公司就要有滿足國家規(guī)范的且適合自己公司的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，并定期的對設(shè)計院進(jìn)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)。設(shè)計圖紙完成后，設(shè)計管理人員需要做好相應(yīng)的審核工作。

2.1 地產(chǎn)公司要有自己的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)中應(yīng)包含電氣設(shè)計說明、系統(tǒng)、平面圖等各個子項。明確各子項的設(shè)計原則、設(shè)計要求以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)圖示。例如：住戶強(qiáng)、弱電線路主體施工時采用阻燃硬質(zhì)塑料管在樓板內(nèi)暗敷;二次裝修時在天花內(nèi)敷設(shè)的強(qiáng)電線路，采用薄壁金屬管;弱電線槽根據(jù)樓層高度確定線槽尺寸、規(guī)格;原則上多層洋房、別墅、合院等屋頂防雷采用暗敷設(shè)，高層采用明敷設(shè);戶內(nèi)配電箱、弱電箱嚴(yán)禁設(shè)置于衛(wèi)生間四面墻體。類似于此類明確的標(biāo)準(zhǔn)可以保證設(shè)計進(jìn)度，從而避免因設(shè)計周期過長而引起時間成本的浪費(fèi)。

2.2 對設(shè)計院進(jìn)行定期的設(shè)計培訓(xùn)：施工圖設(shè)計院介入項目初期，對公司的成本把控方向、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容、公司的審核要點等不熟悉。這個時候就需要房地產(chǎn)設(shè)計管理人員定期的對施工圖設(shè)計院進(jìn)行培訓(xùn)及交流，培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)包括設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)以及標(biāo)準(zhǔn)的修訂內(nèi)容、公司電氣設(shè)計底線、電氣設(shè)計成本控制要點。通過培訓(xùn)可以提高設(shè)計質(zhì)量、減少設(shè)計變更、控制設(shè)計節(jié)點。從而控制設(shè)計成本并保證項目開發(fā)報建、工程等工作的順利推進(jìn)。

2.3 對設(shè)計圖紙要有成本審核：在滿足規(guī)范的前提下，對設(shè)計院所提供的電氣設(shè)計圖紙系統(tǒng)圖、平面圖進(jìn)行成本審核。例如：地下室同一防火分區(qū)的同類型動力設(shè)備如潛污泵、防火卷簾等功率較小且有多個時，優(yōu)先按設(shè)備分類采用鏈?zhǔn)焦╇姺绞胶喜⑴潆娀芈罚舌徑里L(fēng)機(jī)房的雙電源末端切換箱單回路供電;電線、電纜選型滿足建筑電氣常用數(shù)據(jù)中正常阻燃耐火級別即可，不應(yīng)刻意提高阻燃等級;經(jīng)由車庫引入的不經(jīng)過室外的電纜對應(yīng)的總配電箱、總配電柜處無須裝設(shè)電涌保護(hù)器;毛坯別墅總配電箱預(yù)留總開關(guān)、潛水泵、花園用電等回路的分開關(guān)（根據(jù)交樓設(shè)備配置定），其他分開關(guān)不做設(shè)計僅預(yù)留空位，如空調(diào)、空氣源熱泵等用電回路。成本審核既可以避免設(shè)計未按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，又可以減少無效成本。

2.4 電力專項設(shè)計：首先地庫層高滿足的情況下，電力低壓電纜優(yōu)先采用地庫內(nèi)橋架敷設(shè)。這樣既可避免室外道路電力井道過多影響美觀及園林整體效果，又可以減少室外覆土高度，減少施工周期從而達(dá)到控制成本作用。其次地方供電設(shè)計大多為標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，當(dāng)房地產(chǎn)單位提供資料至供電設(shè)計單位時，應(yīng)盡量合并三級供電的數(shù)量，避免單個三級負(fù)荷單回路供電。例如：景觀照明、雨水回收設(shè)備、門衛(wèi)等盡量在門衛(wèi)內(nèi)設(shè)置總配電箱，以減少配電房出線電纜及預(yù)埋套管。最后電力設(shè)計應(yīng)結(jié)合項目示范區(qū)景觀布置提前做好預(yù)埋，避免景觀硬質(zhì)鋪裝二次開挖產(chǎn)生成本浪費(fèi)。

3 項目后期及物業(yè)管理階段

項目進(jìn)行到后期階段，為了保證順利通過驗收、避免交樓后小業(yè)主的投訴，設(shè)計管理人員應(yīng)協(xié)調(diào)項目各部門做好現(xiàn)場按圖施工情況檢查、營銷展示樣板與交付一致性檢查、物業(yè)反饋問題收集。

3.1 按圖施工情況檢查：設(shè)備安裝過程中，電氣設(shè)計管理人員應(yīng)聯(lián)合工程部、施工圖設(shè)計院進(jìn)行定期的設(shè)計現(xiàn)場巡檢。檢查內(nèi)容應(yīng)包括：未按圖施工導(dǎo)致展示效果差、未按圖施工導(dǎo)致設(shè)備有使用風(fēng)險及驗收風(fēng)險、是否存在偷工減料問題。例如：配電箱安裝位置與裝飾材料沖突、帶沐浴的衛(wèi)生間缺少等電位連接裝置、吊頂內(nèi)明敷設(shè)電線及管材使用非耐火型。在施工階段發(fā)現(xiàn)此類問題既可避免裝飾效果不好引起小業(yè)主投訴、又可以促進(jìn)項目順利通過質(zhì)檢部門驗收，從而達(dá)到控制后期返工及時間成本。

3.2 營銷展示樣板房與交付一致性檢查：很多項目為了搶開盤，樣板房設(shè)計及施工周期都十分短暫，總包在施工過程中發(fā)現(xiàn)設(shè)計不合理的地方可能會自行調(diào)整，導(dǎo)致樣板房最終展示與大批量交付不一致。為了避免這種情況引起的業(yè)主投訴，設(shè)計管理部應(yīng)對樣板房展示前進(jìn)行一致性檢查，例如配電箱及弱電箱位置是否與交付圖紙一致、插座及開關(guān)數(shù)量、位置是否與交付圖紙一致。這類檢查可以對后期風(fēng)險產(chǎn)生的成本增加予以控制。

3.3 物業(yè)反饋問題收集：項目交付給業(yè)主后，業(yè)主在使用的過程中會發(fā)現(xiàn)一些設(shè)計不合理的地方，物業(yè)管理也會發(fā)現(xiàn)一些使用不便的問題。比如：智能馬桶插座設(shè)置在馬桶正后方雖然隱蔽且美觀，但業(yè)主更換馬桶型號后會把插座遮擋而無法正常使用。自行車庫未預(yù)留電動自行車充電插座及計量表，導(dǎo)致后期物業(yè)添加后只能明裝敷設(shè)，使用及美觀都存在一定問題、節(jié)假日物業(yè)部門搞活動臨時用電未預(yù)留等問題，此類問題設(shè)計管理者需要定期梳理問題并形成培訓(xùn)資料，常見問題應(yīng)納入到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)中。這樣一方面提高了項目的品質(zhì)，另外一方面也減少了物業(yè)部門后期改造、維修的費(fèi)用以及小業(yè)主投訴引起的改造賠償費(fèi)用。

4 結(jié)語

綜上幾點所述，電氣設(shè)計管理工作從項目方案開始一直到項目交樓甚至后期業(yè)主使期間，都直接或間接的對成本控制起著不可或缺的作用。一個合格的設(shè)計管理人員在引導(dǎo)設(shè)計的規(guī)范、合理、安全性的前提下，盡量提高設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性。相信越來越的房企將在利潤下滑的過程中更加注重電氣設(shè)計管理對房地產(chǎn)成本控制的重要性。

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