房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題及發(fā)展趨向分析芻議

許文斌

摘要：現(xiàn)階段我國在針對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理體系中還是存在一定的問題，我國房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，離不開政府以及相關(guān)部門對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的有效實現(xiàn)，因此希望在多方努力下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠?qū)崿F(xiàn)有效的改變，摒棄不利因素，實現(xiàn)與行業(yè)共同進(jìn)步的目標(biāo)。在穩(wěn)定、科學(xué)的發(fā)展模式中，將房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展推向另一個發(fā)展階段。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)問題;發(fā)展趨向

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱型產(chǎn)業(yè)，在解決居民住房消費需求、推動城鎮(zhèn)化發(fā)展、進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面都起著不可替代的重要作用。

1 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

一、二線大城市房價行情不穩(wěn)定，整體來說持居高不下趨勢。三、四線城市的房源供過于求，在一定程度上出現(xiàn)爛尾樓、空城等現(xiàn)象。針對這種種狀況，政府采取了一系列的調(diào)控措施，用于住房發(fā)展調(diào)整。但是從整體發(fā)展來說，政府的調(diào)控效果所見甚微。隨著我國人口的上升，政府的限制令在一二線城市得到了有效調(diào)控，但三四線城市的現(xiàn)狀沒有得到有效控制。限制令的提出，還在一定程度上提高了民眾的購房門檻，在一定程度上抑制了地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如此調(diào)控措施，還有可能導(dǎo)致房價在短時間內(nèi)發(fā)生大幅度增長。房地產(chǎn)建設(shè)過程中，土地的稀缺性，市場周期的波動性導(dǎo)致了對土地的需求極為不平穩(wěn)，所以相關(guān)政策需要進(jìn)一步精細(xì)調(diào)節(jié)，才能實現(xiàn)土地在房地產(chǎn)建設(shè)中的作用，進(jìn)行良好調(diào)控。在一定基礎(chǔ)上，市場供需失調(diào)會進(jìn)而導(dǎo)致房價出現(xiàn)上漲趨勢。針對以上問題，需要將土地進(jìn)行合理化利用，積極進(jìn)行大城市的土地改革，將惡性競爭進(jìn)行有效抑制，將房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效規(guī)范，讓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出健康、科學(xué)發(fā)展的態(tài)勢。

2 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的不足

2.1 經(jīng)濟(jì)管理體制不完善

隨著時代的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度也在不斷地進(jìn)步，但是政府的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)部門依然很難有效地控制房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理問題，這個難以解決的問題漸漸地步入了大眾的視野，隨著財經(jīng)新聞的不斷報道，引起了國家的高度重視。因此國家頒布了更加詳盡的經(jīng)濟(jì)管理政策，也出臺了多項調(diào)控方案，但是并沒有達(dá)到預(yù)期的效果?，F(xiàn)代的中國，房地產(chǎn)行業(yè)正在處于一個改革階段，房地產(chǎn)帶來的經(jīng)濟(jì)利益是很多地方政府的主要經(jīng)濟(jì)來源，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的制度不夠健全需要引起政府相關(guān)部門的重視。

2.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的政策制度細(xì)化程度不夠

近期國務(wù)院連續(xù)頒布多項房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的調(diào)控政策，主要目的為了達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展起來，盡量去限制房價過高對人們帶來的影響。但是地方政府的房地產(chǎn)管理的相關(guān)部門并沒有考慮實際情況，忽視細(xì)節(jié)，這便造成調(diào)控政策很難執(zhí)行下去。這也使得一些房地產(chǎn)企業(yè)利用政策中的漏洞，在經(jīng)濟(jì)管理中投機(jī)取巧，對國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了惡劣的影響。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、住房公積金貸款政策等，這些政策的管理目標(biāo)建立的不夠準(zhǔn)確，這給房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展帶來了不利的影響。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理形式化嚴(yán)重

當(dāng)前有許多房地產(chǎn)企業(yè)并不看重政府所推出的管理機(jī)制，對政府所要求的規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)項目工作人員普遍工作形式化，做表面的工程，沒有引起企業(yè)管理者的重視。我國相關(guān)的經(jīng)濟(jì)法規(guī)對其責(zé)任劃分不夠明確，導(dǎo)致中央政府與地方政府管理出現(xiàn)混亂，致使政府對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)監(jiān)管不到位，政府的相關(guān)部門監(jiān)督不到位也使得企業(yè)財務(wù)監(jiān)督很難有效地實行下去，混亂的管理導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理很難有效發(fā)展，由此可見，明確劃分政府相關(guān)部門的管理職責(zé)是解決房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理嚴(yán)重形式化的有效途徑。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的建議

3.1 進(jìn)一步健全相關(guān)的法律法規(guī)體制

法律法規(guī)體制的建立是需要一定的時間來累積經(jīng)驗的，從初步的探索，到實施階段發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，再進(jìn)一步提出問題，然后形成下一個改良后的法律法規(guī)體制，如此反復(fù)，逐步完善具有中國特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的法律法規(guī)體制，真正的實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3.2 進(jìn)一步健全房地產(chǎn)企業(yè)的管理機(jī)制

目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)所存在的問題并不是簡單的經(jīng)濟(jì)管理體制問題，想要單純地依靠政府調(diào)控來解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題是不現(xiàn)實的。所以需要對房地產(chǎn)企業(yè)的管理體制進(jìn)行相應(yīng)的研究、提出問題。改革現(xiàn)代的房地產(chǎn)的管理體制才是真正的有效途徑。

3.3 合理規(guī)劃企業(yè)的投資計劃

在投標(biāo)、競標(biāo)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要對投標(biāo)內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的風(fēng)險評估，進(jìn)行科學(xué)合理的企業(yè)財務(wù)預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)不要盲目投資，要正確對企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)做出財務(wù)相關(guān)的數(shù)據(jù)報告，對企業(yè)可流動現(xiàn)金有個初步了解，再進(jìn)行相應(yīng)的投標(biāo)計劃，這樣能更加有效地控制企業(yè)的可流動資產(chǎn)，減少不必要的財務(wù)管理方面的風(fēng)險值，使得房地產(chǎn)企業(yè)在中國特色的房地產(chǎn)市場下可持續(xù)地發(fā)展下去。

3.4 監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本

宏觀調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本可以通過以下三個方式：第一，提升項目負(fù)責(zé)人的管理職責(zé)，讓項目負(fù)責(zé)人對企業(yè)的開發(fā)成本承擔(dān)主要責(zé)任，致使項目的成本管理與項目負(fù)責(zé)人直接存在利益關(guān)系，這樣能夠從項目領(lǐng)導(dǎo)層上改善項目成本控制意識;第二，進(jìn)一步健全企業(yè)工程成本控制體制，對體制進(jìn)行細(xì)化，對權(quán)責(zé)利體制進(jìn)行更加全面的建設(shè)，讓房地產(chǎn)企業(yè)員工全面理解自身在企業(yè)成本管理中的職責(zé);第三，成本監(jiān)控要根據(jù)實際出發(fā)，通過現(xiàn)場的施工情況來合理地對成本進(jìn)行管理，不能任何事情要求成本最小化，要從實際出發(fā)，做到科學(xué)有效地監(jiān)控成本管理。

3.5 可持續(xù)發(fā)展的角度實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化

房地產(chǎn)企業(yè)并非公益性質(zhì)的企業(yè)，企業(yè)的營業(yè)目標(biāo)永遠(yuǎn)都是實現(xiàn)用最少的錢獲取最大的利潤，如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化是一家房地產(chǎn)企業(yè)管理層管理的最終目標(biāo)。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的主要依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理層通過對自身財務(wù)的預(yù)算，得出預(yù)算分析報告，企業(yè)高層通過報告進(jìn)行更加合理的資金流動，實現(xiàn)資金流動的最大化，從而達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資金價值的最大化，最終達(dá)到企業(yè)利潤的最大化。

4 結(jié)語

我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要想實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)進(jìn)行有意識地市場管理與戰(zhàn)略規(guī)劃，通過充分利用宏觀領(lǐng)域政策措施對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有意識的引導(dǎo)調(diào)控，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入到健康良性的發(fā)展軌道。這樣才能從整體上保障房地產(chǎn)市場的供需平衡，使得市場投資理性化，市場競爭健康有序，從而實現(xiàn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長期可持續(xù)發(fā)展。

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