房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析及對(duì)策研究

范辛辛

摘要：房地產(chǎn)的發(fā)展并不是呈迅猛式發(fā)展，而是 呈 現(xiàn) 波動(dòng)的情況，房地產(chǎn)的波動(dòng)受各方面的影響，而我們要對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行充分的了解，才能保證房地產(chǎn)更好的發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展不僅要房地產(chǎn)產(chǎn)商的努力探索市場(chǎng)，還要政府制定相關(guān)政策出臺(tái)文件去監(jiān)督，更需要我們努力的提高自己的生活水平。鑒于此，本文主要分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析及對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);經(jīng)濟(jì)波動(dòng);影響因素

中圖分類(lèi)號(hào)：TM76 ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)概況

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性

國(guó)民經(jīng)濟(jì)是指在我國(guó)社會(huì)主義公有制的基礎(chǔ)上隨著人類(lèi)社會(huì)的發(fā)展而形成的一個(gè)兼具整體性和聯(lián)系性的國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總稱(chēng)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了生機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在抓住機(jī)遇、發(fā)展壯大的同時(shí)也極大地推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，甚至是成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)組成中必不可少的一部分。2018 年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)占國(guó)民生產(chǎn)總值比重 6.87%，房地產(chǎn)增加值 28797.6 億元。據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)—中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 2019/2/18 公報(bào)顯示，2018 年房地產(chǎn)業(yè)增加值 59846 億元，增長(zhǎng) 3.8%。由表 1（數(shù)據(jù)來(lái)源聯(lián)訊證券，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）可知，自 2008 年以后連續(xù) 10 年至 2018 年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)占 GDP 比重從最初的不到 5%到 2017 年的 6.51%，總體呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢(shì)，且 GDP 也始終保持著不低于 6%的增速穩(wěn)步提高，成為僅次于美國(guó)的 GDP 大國(guó)，這在全世界都是令人矚目的存在，但這種過(guò)度依靠房地產(chǎn)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況也并不是一勞永逸的，需要每一個(gè)房地產(chǎn)工作者引起足夠的重視。

1.2 掌握影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素的意義

在長(zhǎng)期向上增長(zhǎng)的過(guò)程中，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身就帶有一定的波動(dòng)性，所以出現(xiàn)上下波動(dòng)的現(xiàn)象總是在所難免的。這就需要廣大工作人員不斷對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)出現(xiàn)的原因進(jìn)行研究與探索，并在過(guò)往案例的基礎(chǔ)上掌握相應(yīng)的發(fā)展規(guī)律與經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，從而能夠更好地避免或積極引導(dǎo)波動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為有助于國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的契點(diǎn)，最終促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)一路飆漲，給買(mǎi)房者、賣(mài)房者甚至是投資者都帶來(lái)了巨大的壓力，一個(gè)怕買(mǎi)貴了，一個(gè)怕賣(mài)低了，投資者也是躊躇不前沒(méi)了主意。這種情況就需要由政府出面干預(yù)，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的趨勢(shì)與特點(diǎn)，合理引導(dǎo)各方的房屋需求，控制不斷飆升的房?jī)r(jià)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析

2.1 內(nèi)部因素

第一，供應(yīng)因素。在目前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，供求關(guān)系在不斷變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)也要實(shí)時(shí)掌握消費(fèi)者的實(shí)際需求。比如，消費(fèi)者需求較少的時(shí)候，就應(yīng)當(dāng)降低投入、并且，房地產(chǎn)供應(yīng)量受到影響的因素也比較多，比如勞動(dòng)力、技術(shù)以及資金等。

第二，投資因素。房地產(chǎn)行業(yè)如果加大投資，也會(huì)進(jìn)入高速的發(fā)展階段，反之就會(huì)進(jìn)入蕭條時(shí)期?？偟膩?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資變動(dòng)會(huì)出現(xiàn)較高的活躍性的特點(diǎn)，從而發(fā)生經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的現(xiàn)象。

第三，收益率因素。收益率是指投資與凈收值之間的比率，也就是投資回報(bào)率。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商會(huì)基于預(yù)期收益加大投資或是減少投資，這也會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的出現(xiàn)。

2.2 外部因素

第一，經(jīng)濟(jì)因素。其中，宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，主要涉及的內(nèi)容有通貨膨脹、收入水平、物價(jià)水平等。比如，在國(guó)家制定的五年計(jì)劃中，銀根緊縮現(xiàn)象會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生非常重大的影響。

第二，政策因素。與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的政策、規(guī)章制度的實(shí)施，也會(huì)直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)。比如，產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策、財(cái)政政策等?，F(xiàn)階段，我國(guó)屬于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度，政府的作用是非常重要的，因此出臺(tái)的很多政策都會(huì)影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

第三，城市發(fā)展因素。近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了跳躍式的發(fā)展，大量的人口涌向城市，促進(jìn)了城市的高速發(fā)展。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要想適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需求，就需要擴(kuò)大及完善城市普通住房，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這樣也是出現(xiàn)周期性波動(dòng)的主要因素。

第四，土地資源因素。在建設(shè)和開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)候，土地資源是最為重要的物質(zhì)基礎(chǔ)，對(duì)于土地資源來(lái)說(shuō)，最為核心的就是房屋使用權(quán)和土地所有權(quán)。在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，要對(duì)關(guān)于土地資源的相關(guān)政策及時(shí)關(guān)注，這也是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)衡量的重要指標(biāo)，同樣也是主要因素。

3 對(duì)策

3.1 加大市場(chǎng)控制力度

針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)引起的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，政府必須加大市場(chǎng)控制力度，將房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整在合理的波動(dòng)范圍內(nèi)。

合理有效的調(diào)控措施主要有：一加強(qiáng)對(duì)土地總量的控制，統(tǒng)一管理土地，對(duì)于土地的劃撥和出讓?zhuān)M(jìn)行嚴(yán)格的審批和控制，且對(duì)土地的使用要嚴(yán)格地監(jiān)控;二土地出讓規(guī)范化，對(duì)于土地的出讓要采用招、拍、掛的方式，通過(guò)合理的招標(biāo)、投標(biāo)、拍賣(mài)等形式和流程進(jìn)行土地出讓?zhuān)Ｕ贤恋爻鲎屇Ｊ降囊?guī)范化和合理化;三強(qiáng)化政府對(duì)城市土地的出讓和規(guī)劃建設(shè)中的主導(dǎo)作用，放寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)二級(jí)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓等政策，保障土地資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化配置。

3.2 調(diào)整房地產(chǎn)投資政策

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資政策的制定和建設(shè)，來(lái)保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康的發(fā)展。必須明確投資主體，各企業(yè)產(chǎn)權(quán)分明，建立合理有效的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制;必須注重合理的規(guī)?；顿Y，保障房地產(chǎn)投資符合市場(chǎng)的需求和規(guī)律;必須明確房地產(chǎn)市場(chǎng)定位，根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)進(jìn)行定位，不盲目投資，保障市場(chǎng)投資的合理化。

3.3 完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)金融制度

建設(shè)房地產(chǎn)多元化融資體系，通過(guò)不斷完善銀行貸款、房屋按揭、政策優(yōu)惠等融資渠道和融資途徑來(lái)規(guī)范和完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資發(fā)展;通過(guò)建設(shè)多元化融資機(jī)制，如房地產(chǎn)信托、銀行貸款等，來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展;通過(guò)建設(shè)金融管理機(jī)制來(lái)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的管理，保障房地產(chǎn)融資市場(chǎng)規(guī)范化、合理化發(fā)展。

3.4 大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)

（1）促進(jìn)利率市場(chǎng)化。采用利率市場(chǎng)化可以將實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金成本有效的降低，使得大部分中小企業(yè)能夠很好地發(fā)展，對(duì)于資金實(shí)現(xiàn)合理應(yīng)用，從而使得資金可以從一些效率較低的行業(yè)逐漸流向效率較高的行業(yè)當(dāng)中。（2）對(duì)于壟斷行業(yè)實(shí)現(xiàn)合理地改革。對(duì)金融和石油等行業(yè)壟斷情況有效地改革，這樣才可以對(duì)市場(chǎng)空間合理地釋放，從而為社會(huì)的發(fā)展提供更多的空間機(jī)會(huì)。這樣才可以確保資金從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中流出，有效降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

總之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著很大的影響，其和人們的生活有著直接的聯(lián)系，因此需要積極探究房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)成因，同時(shí)采用科學(xué)合理的對(duì)策解決，這樣才可以確保我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王建琴.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析及對(duì)策研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2019（11）：415.

[2]張春君.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析及對(duì)策研究[J].科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，2019（03）：64-66.