論城市房屋使用性質變更的生效及效力

王榮珍

（廣東外語外貿(mào)大學 法學院，廣東 廣州 510420）

一、引 言

房屋使用性質亦即房屋的用途或使用功能。我國《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17996.1-2000）將其區(qū)分為8個一級類別、28個二級類別，其中一級類別包括住宅、工業(yè)交通倉儲、商業(yè)金融信息、教育醫(yī)療衛(wèi)生科研、文化娛樂體育、辦公、軍事以及其他用房。我國對城市房屋使用性質進行管制，在房屋建設時，強調(diào)建設單位要按照規(guī)劃條件進行，確需改變時要按照程序辦理。①參見《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（以下簡稱《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》）第43條規(guī)定：“建設單位應當按照規(guī)劃條件進行建設；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內(nèi)容不符合控制性詳細規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當及時將依法變更后的規(guī)劃條件通報同級土地主管部門并公示。建設單位應當及時將依法變更后的規(guī)劃條件報有關人民政府土地主管部門備案。”在房屋所有權登記時，于權利證書上作重要記載。②原建設部1987年版的房屋所有權證上有“設計用途”一欄，原建設部2009年版的房屋所有權證上有“規(guī)劃用途”一欄，國土資源部2015年版的不動產(chǎn)權證書上有“用途”一欄。在小區(qū)住宅使用時，原則上用于居住，如變更為經(jīng)營性用房的，須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，同時應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。③參見《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第77條。然而，社會實踐中，受城市發(fā)展引起產(chǎn)業(yè)的調(diào)整、城市土地資源的稀缺以及供應程序的繁雜、市場主體自身利益的驅動、高科技發(fā)展帶來生產(chǎn)生活方式的變化、城市中心人口的激增等多種因素影響，住改商、商改住、住改倉、倉改商、住宅改辦公、辦公改住宅、工業(yè)改商業(yè)、工業(yè)改辦公等不同情形的房屋使用性質變更比比皆是。其中，有些房屋使用性質變更是經(jīng)過規(guī)劃主管部門、國土資源主管部門的審批，并辦理房屋使用性質和土地用途變更登記；④參見《貴陽市城鎮(zhèn)房屋變更用途管理規(guī)定》(2013）第12條。有些房屋使用性質變更僅僅經(jīng)過規(guī)劃主管部門的審批，并抄告國土資源主管部門，不用辦理房屋使用性質和土地用途變更登記；⑤參見《杭州市加強與完善現(xiàn)有建筑物臨時改變使用功能規(guī)劃管理規(guī)定(試行) 》（2008）第7條。有些房屋使用性質從獨立住宅類建筑變更為經(jīng)營性用房的，僅僅經(jīng)過工商主管部門的住所登記即可。①參見《南京市簡化住所(經(jīng)營場所)工商登記手續(xù)操作暫行辦法》（2014）第3條。那么，房屋使用性質變更究竟應否辦理變更登記？何時生效？發(fā)生哪些效力？這些問題的處理將關系到國家、房屋所有權人、土地使用權人、利害關系人等不同主體之間利益的保護。因現(xiàn)行法律對此缺乏明確規(guī)定，各地實踐探索存在分歧，有待研究。

二、城市房屋使用性質變更何時生效

（一）城市房屋使用性質變更是否屬于《物權法》等現(xiàn)行法上的“變更”

根據(jù)房屋使用性質變更是否改變土地用途，房屋使用性質變更可區(qū)分為永久變更和臨時變更。其中，永久變更是指伴隨著土地用途改變的房屋使用性質變更。臨時變更是指在不改變土地用途前提下，改變建設工程規(guī)劃許可證上或房地產(chǎn)權證書上等載明房屋使用性質的行為。[1]前者如某市人民政府批準位于某路66號1-8層部分房屋的土地用途予以變更，一層3、4、5號辦公用房土地用途由商服用地—商務金融用地（辦公）變更為商服用地—批發(fā)零售用地（商店），二層辦公用房土地用途由商服用地—商務金融用地（辦公）變更為商服用地—批發(fā)零售用地（商店），三至八層14套辦公用房土地用途由商服用地—商務金融用地（辦公）變更為住宅用地—城鎮(zhèn)普通住宅。[2]這種辦公用房向商店、普通住房的使用性質改變，辦公用房所附著土地的用途被批準發(fā)生變更，就屬于房屋使用性質的永久變更。后者如廈門市允許閑置的工業(yè)廠房臨時改變用途，改造為辦公、商業(yè)、酒店等，但不改變原用地性質，有效年限為5年，②參見《廈門市工業(yè)倉儲建筑使用功能臨時變更審批管理辦法》（2014）第1條、第2條、第4條。即為房屋使用性質的臨時變更。

房屋使用性質變更何時生效？我國現(xiàn)行法對此沒有專門規(guī)定?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）只是在第61條第3款規(guī)定，房地產(chǎn)轉讓或變更的，應當辦理房產(chǎn)變更登記和土地使用權變更登記，但是對變更登記的效力沒有規(guī)定?！段餀喾ā返?條規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)變更自登記時發(fā)生效力。那么，房屋使用性質變更是否屬于上述法條中所規(guī)定的“變更”？由此所做的登記是否屬于“變更登記”？變更后的房屋使用性質是否自變更登記時生效？

就《城市房地產(chǎn)管理法》第61條第3款來說，房屋使用性質變更屬于此款所言的“變更”。理由是：依體系解釋和文義解釋，該款將房地產(chǎn)轉讓與變更區(qū)分表述，同時在第37條明確，房地產(chǎn)轉讓包括買賣、贈與或者其他合法方式轉移房地產(chǎn)給他人的行為，③參見《城市房地產(chǎn)管理法》第37條。由此可知，該法中的“房地產(chǎn)轉讓”引起的房地產(chǎn)物權變動屬于物權主體的變更。因而，與“房地產(chǎn)轉讓”區(qū)分表述的“變更”就是物權主體變更以外的物權客體和內(nèi)容的變更。房屋使用性質的變更是客體方面的變更，理所當然屬于此款中的“變更”。就《物權法》第9條來說，房屋使用性質變更也應當屬于該條所言的“變更”。同樣，依體系解釋和文義解釋，一是該條把“變更”與“轉讓”并列；二是該法第144條和第145條規(guī)定，建設用地使用權轉讓、互換、出租、贈與或者抵押的，當事人應當訂立書面形式的合同，向登記機構申請變更登記。④參見《物權法》第144條、第145條。由此可知，該法的“轉讓”所要表達的含義是指依據(jù)法律行為發(fā)生的物權主體變更，要辦理的也是變更登記，其與第9條中的“變更”共同構成廣義上的變更（即物權主體、客體和內(nèi)容的變動）。因而，第9條中所言的“變更”，顯然是指不動產(chǎn)物權客體與內(nèi)容的變更，房屋使用性質的變更當然包含其中。基于上述分析進而可得，房屋使用性質變更所做的登記就屬于《城市房地產(chǎn)管理法》《物權法》上所說的變更登記。然而，《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其實施細則又將《城市房地產(chǎn)管理法》《物權法》中的“變更登記”區(qū)分為“變更登記”和“轉移登記”。其中，關于不動產(chǎn)用途變更的登記屬于變更登記，關于買賣、互換等導致不動產(chǎn)權利轉移的登記為轉移登記。①參見《不動產(chǎn)暫行條例》第3條、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第16條、第27條。據(jù)此，房屋使用性質變更在不動產(chǎn)登記實踐操作中辦理的是變更登記。這里應注意的是，《不動產(chǎn)暫行條例》及其實施細則所規(guī)定的“變更登記”與上位法《物權法》規(guī)定的“變更登記”相比，含義不一致，外延有縮小，是否合法？筆者認為，這種現(xiàn)象確實有違《立法法》。但是《不動產(chǎn)暫行條例》的這種區(qū)分卻與《物權法》第9條“變更”“轉讓”的區(qū)分相銜接，也更符合不動產(chǎn)登記實踐的需要，[3]具有合理性。建議在《物權法》其他相關條文中貫徹第9條規(guī)定的精神，將因轉讓、贈與等引起的不動產(chǎn)物權變動登記表述為“轉移登記”，將不動產(chǎn)用途變更等引起的不動產(chǎn)物權變動登記表述為“變更登記”，以保持法律體系的一致性。

（二）房屋使用性質變更是否自變更登記時生效

對該問題的分析需從兩個層面著手：一是房屋使用性質變更是否均應辦理變更登記？二是應當辦理變更登記的何時生效？不必辦理變更登記的何時生效？就前者來說，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第61條第3款規(guī)定，答案是肯定的。但是，實踐中房屋使用性質變更在是否辦理變更登記上并非如此，至少存在兩種做法：其一，永久變更下，應當做房屋使用性質變更登記；②參見《貴陽市城鎮(zhèn)房屋變更用途管理規(guī)定》(2013）第12條。其二，臨時變更下，不做房屋使用性質變更登記。③參見《杭州市加強與完善現(xiàn)有建筑物臨時改變使用功能規(guī)劃管理規(guī)定(試行) 》（2008）第11條、上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委《關于進一步貫徹實施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的若干意見》（2016）第15條第3款和第4款、《寧波市臨時改變房屋用途管理規(guī)定》（2015）第12條等。于是，究竟應當削足適履，停止實踐中的違法做法？還是應當削履適足，分析實踐做法是否具有合理性，進而修改完善立法？筆者贊同后者。房屋使用性質臨時變更具有現(xiàn)實性與必要性，需正視而不是忽視，如利用小區(qū)臨街住宅開辦雜貨店、洗衣店、火車票代辦點、家政服務公司、電商企業(yè)等。此外，隨著城市范圍的向外擴展，功能布局的調(diào)整，許多工廠遷出市中心，為盤活存量工業(yè)廠房、辦公用房，促進城市更新，允許將其變更為商場、住宅等。這些變化很多情況下是臨時的，市場主體基于利潤的追逐，調(diào)整房屋使用性質也是常有的事情。那么，在沒有違背《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第43條所規(guī)定的規(guī)劃條件，符合控制性詳細規(guī)劃，④參見《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第43條。不違反該法第4條所規(guī)定的合理布局，保護歷史文化遺產(chǎn)，保持地方特色、民族特色和傳統(tǒng)風貌等規(guī)定時，⑤參見《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第4條。允許房屋使用性質臨時變更，不用辦理房屋使用性質變更登記，具有重要意義。其有利于推進城市更新，能夠快速適應城市更新帶來的“存量挖潛”需求；有利于滿足老城區(qū)激增的商業(yè)需求，滿足城市多樣性的內(nèi)在需要，彌補城鄉(xiāng)規(guī)劃的僵化與滯后；有利于大大降低創(chuàng)業(yè)成本，優(yōu)化營商環(huán)境，促進中小企業(yè)的快速發(fā)展；有利于促進就業(yè)，增加財政收入；有利于滿足城市的商業(yè)需求，便民利民。鑒于此，房屋使用性質臨時變更不必辦理變更登記是創(chuàng)造良好營商環(huán)境更為合理的選擇。但是如果房屋使用性質永久變更因規(guī)劃條件發(fā)生變化，需要依法調(diào)整規(guī)劃，為此，須依法由規(guī)劃主管部門批準，經(jīng)自然資源主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準，相應變更土地用途，辦理房屋使用性質和土地用途變更登記。此種情形下，房屋使用性質變更應自變更登記時生效。那么，為何不自批準時生效呢？理由是：其一，《物權法》第137條第1款和第139條規(guī)定，以出讓或劃撥方式設立建設用地使用權的，建設用地使用權自登記時設立。⑥參見《物權法》第137條第1款和第139條。而無論出讓或劃撥都要經(jīng)過有關人民政府批準，因而經(jīng)過批準的土地用途變更也應當自變更登記時發(fā)生物權效力。既然土地用途變更如此，“房地一致”原則下的房屋使用性質變更須辦理變更登記的，也應當自變更登記時生效。其二，登記生效也有利于保護使用性質變更后的房屋處分、流轉時交易相對人的信賴利益。相反，房屋使用性質變更自批準時生效，將會導致房地用途變更生效時間點的不一致，導致房屋登記公示用途與實際用途的分離，不利于保護交易安全。至于臨時變更不須辦理變更登記的，房屋使用性質變更何時生效？則應另當別論。其中，房屋使用性質臨時變更須審批的，應自批準時生效；有些臨時變更為商事主體的住所（或經(jīng)營場所），從事工商業(yè)經(jīng)營，不會對城鄉(xiāng)規(guī)劃、社區(qū)安寧、社會治安、消防環(huán)保、建筑安全等造成危害，僅需備案的，①房屋使用性質臨時變更何種情形下須審批？何種情形下須備案？在本人等撰寫的他文中已有分析，此不贅述。參見王榮珍等：《城市房屋使用性質變更立法完善建議》，載《行政與法》2019年第11期，第116-117頁。因住所（或經(jīng)營場所）登記是各類商事主體（包括公司、合伙企業(yè)、個人獨資企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)民專業(yè)合作社以及企業(yè)分支機構等）的商事登記事項，房屋使用性質變更應自完成住所登記時生效。②參見《公司登記管理條例》第9條、《合伙企業(yè)登記管理辦法》第7條、《個人獨資企業(yè)登記管理辦法》第8條、《個體工商戶登記管理辦法》第6條等。

三、城市房屋使用性質變更具有何種效力

（一）物權變動（即房屋使用性質改變）效力

發(fā)生物權變動效力是針對房屋使用性質永久變更的情形。房屋使用性質永久變更屬于物權客體方面的變動，自房屋使用性質變更登記時生效，已如前述。按照《物權法》第9條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的變更，自登記時發(fā)生效力。該條中“發(fā)生效力”就是發(fā)生“物權變動效力”。因而，房屋使用性質永久變更登記時，發(fā)生房屋物權變動的效力，即房屋使用性質發(fā)生改變，具體以新記載在不動產(chǎn)登記簿上的用途為準，原使用性質不復存在。但是，由于房屋使用性質臨時變更不必辦理變更登記，因而不發(fā)生物權變動效力，房屋使用性質仍然以登記簿上所記載的用途、建設工程規(guī)劃許可文件上或不動產(chǎn)權屬證書上的用途等為準。

（二）按照批準或備案的使用性質利用房屋

此種效力是針對房屋使用性質臨時變更的情形。房屋使用性質臨時變更雖然不發(fā)生房屋使用性質改變的物權變動效力，但是其符合法定條件、經(jīng)過法定程序、由有權機關審批或備案，房屋使用性質的變更是合法的，應受法律保護。如在珠海市，當事人按照《珠海市臨時改變舊工業(yè)建筑使用功能項目管理實施意見》，在不改變建筑物主體結構、產(chǎn)權人、土地用途、供地方式、土地使用年限等前提下，臨時改變舊工業(yè)建筑使用功能為酒店、公共服務設施等；在汕頭市，權利人按照《汕頭經(jīng)濟特區(qū)房屋臨時變更用途規(guī)劃管理辦法》臨時改變其建設工程規(guī)劃許可確定的房屋用途；在寧波市，房屋所有權人、管理人或者使用人按照《寧波市臨時改變房屋用途管理規(guī)定》臨時變更建設工程規(guī)劃許可證確定的房屋用途。這些臨時變更具有合法性，就應受法律保護。據(jù)此，權利人有權按照批準或備案的房屋使用性質對房屋加以利用，以便充分發(fā)揮房屋的使用價值，實現(xiàn)確立房屋使用性質臨時變更制度的立法初衷。如果此種變更設定了有效期的（如《汕頭經(jīng)濟特區(qū)房屋臨時變更用途規(guī)劃管理辦法》第5條規(guī)定，房屋臨時變更用途的期限不得超過五年），那么，權利主體在對房屋加以利用時還應該遵守有效期的規(guī)定，在有效期內(nèi)對變更后的房屋使用性質不得再擅自變更；如需變更，依法進行。

（三）房屋使用性質變更的附隨效力

我國實行房地一致原則，“房隨地走、地隨房走”。伴隨著房屋使用性質永久變更，房屋所依附的土地用途也要同時發(fā)生相應變更，辦理土地用途變更登記。因而，作為房屋使用性質永久變更的附隨效力之一，就是自土地用途變更登記時，發(fā)生土地物權變動效力，即房屋所依附的土地用途改變了，以新記載于不動產(chǎn)登記簿上的土地用途為準。但是房屋使用性質臨時變更時，由于不必辦理土地用途變更登記，因而房屋所依附的土地用途沒有發(fā)生改變，仍然以不動產(chǎn)登記簿上記載的用途或不動產(chǎn)權屬證書上的用途等為準。此外，我國現(xiàn)行法對不同用途土地的最長出讓期限有不同規(guī)定，如居住用地70年、工業(yè)用地50年、綜合或者其他用地50年等。①參見《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條。那么在房屋使用性質變更引起土地用途變更的情況下，土地使用權的期限可否作相應調(diào)整？如某企業(yè)在2003年通過出讓取得某地塊，上面蓋有部分住宅，土地用途為綜合用地，設定年限為50年，從2003年至2053年。2009年該企業(yè)申請改變土地用途為住宅用地，土地使用年限為70年。[4]那么，如果該地塊被批準變更為住宅用地，土地使用權年限可以調(diào)整為70年嗎？筆者認為可以。一是根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第18條規(guī)定，需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，可以選擇簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議，對出讓合同內(nèi)容進行變更，包括土地用途和使用期限。②參見《城市房地產(chǎn)管理法》第18條。二是住宅用地最長出讓期限為70年，與綜合用地最長出讓期限50年不同。三是當事人提出了申請，如果規(guī)劃主管部門批準，就可以根據(jù)變更后的住宅用地最長出讓期限規(guī)定，對原出讓合同中約定的土地使用權期限作出變更。就本案來說，土地使用權的期限就可以變更為2003年至2073年。當然，“可以”變更并非意味著“必須”變更。是否變更最終取決于當事人與規(guī)劃主管部門是否能夠達成協(xié)議。

因城市更新、舊城改造、產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整等多種因素，城市發(fā)展中出現(xiàn)的房屋征收問題司空見慣，而征收中如何補償最受老百姓關注，也是征收工作能否順利推進的關鍵。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》（以下簡稱《評估辦法》）第9條、第11條和第14條規(guī)定，被征收房屋的用途、土地使用權都是被征收房屋價值評估時應當考慮的因素。③參見《國有土地上房屋征收評估辦法》第9條第3款、第11條第1款和第14條第1款。用途不同，房屋補償價值就可能不同。比如，經(jīng)營性用房的價值補償往往要高于住宅。而對被征收房屋用途的認定，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。④參見《國有土地上房屋征收評估辦法》第9條第3款。那么，當使用性質發(fā)生變更后的房屋被征收時，在房屋價值評估時，如何確定其用途呢？根據(jù)《評估辦法》規(guī)定，現(xiàn)實中如果是永久變更的，則以登記簿上最新記載的房屋用途為準；如果是臨時性變更的，則以登記簿上所記載的用途或不動產(chǎn)權屬證書上的用途為準，而不是被批準或備案的房屋使用性質。同時，按照《評估辦法》規(guī)定實施的結果也是合理的。因為房屋使用性質永久變更改變規(guī)劃條件、涉及規(guī)劃調(diào)整、辦理了房屋使用性質和土地用途變更登記；而房屋使用性質臨時變更主要為充分發(fā)揮房屋及其附著土地的效用，目的不在于真正改變房屋和土地原規(guī)劃用途。對此，杭州市、上海市、寧波市等許多地方在實際操作中，認為規(guī)劃主管部門作出的房屋使用性質臨時變更的批準決定及出具的相應文書并不能自動改變房屋和土地登記的用途，房屋征收仍按原建筑物使用功能、原土地用途和原土地使用方式給予補償，⑤參見《杭州市加強與完善現(xiàn)有建筑物臨時改變使用功能規(guī)劃管理規(guī)定（試行）》（2008）第10條、上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委《關于進一步貫徹實施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的若干意見》（2016）第15條第3款和第4款、《寧波市臨時改變房屋用途管理規(guī)定》（2015）第12條等。是合理合法的。但是在涉及住宅臨時變更為經(jīng)營性用房從事工商業(yè)經(jīng)營等情形時，因房屋征收導致停產(chǎn)停業(yè)的，就不能因為臨時變更下房屋用途仍然為住宅而拒絕補償停產(chǎn)停業(yè)損失。因為臨時變更時，權利主體有權按照批準或備案的使用性質利用房屋，當該權利受到征收影響無法行使時，應該得到補償。《評估辦法》第14條第2款就認可了對被征收房屋停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，具體由征收當事人協(xié)商確定。協(xié)商不成的，也可以委托房地產(chǎn)價格評估機構評估。⑥參見《國有土地上房屋征收評估辦法》第14條第2款。

我國城市供水實行分類水價，根據(jù)使用性質可以分為居民生活用水、工業(yè)用水、行政事業(yè)用水、經(jīng)營服務用水、特種用水五類。各類水價之間的比價關系由所在城市價格和供水主管部門結合本地實際確定。①參見《國家城市供水價格管理辦法》第6條。許多城市非居民用水價格普遍高于居民生活用水價格。工業(yè)與行政事業(yè)用水水價約為居民用水價格的1.4倍左右,經(jīng)營服務用水價格約為1.6倍左右。[5]如據(jù)廣州市自來水公司官網(wǎng)公布的廣州市自來水價格表顯示，廣州市居民生活用水第一階梯價格為1.96元/立方米，非居民生活用水為3.46元/立方米，特種用水為20元/立方米；據(jù)深圳市水務局官網(wǎng)公布的各供水公司供水價顯示，居民生活用水0-22（含）立方米，水價為2.67元/立方米，非居民生活用水價格為3.77元/立方米，特種用水為16.17元/立方米?？梢?，當住宅類房屋變更用途為經(jīng)營性用房時，或者反過來，其用水的性質也發(fā)生了改變，用水支出的費用也會因為居民生活用水和非居民生活用水的計價標準不同發(fā)生變化。這種變化是房屋使用性質變更附隨的效果，是合理的。因而，當事人在按照變更后的房屋使用性質對房屋加以利用時，應當按照相應的用水定價支付水費。與水費調(diào)整相類似的還有電費。我國對銷售電價進行分類，分為居民生活用電、大工業(yè)用電、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用電、貧困縣農(nóng)業(yè)排灌用電、一般工商業(yè)及其它用電五大類，②參見《銷售電價管理暫行辦法》第8條。大工業(yè)和一般工商業(yè)用戶的電價高于居民和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用電。[6]因而，當房屋使用性質發(fā)生變更后，用電性質發(fā)生變化時，電費支出也要根據(jù)相應的電價標準進行調(diào)整。

四、結 語

城市房屋使用性質變更是城市更新與發(fā)展中普遍存在的現(xiàn)象，能夠充分發(fā)揮存量房屋和稀缺土地資源的效用，為大眾創(chuàng)業(yè)提供場所支撐，為居民生活提供便利。城市房屋使用性質變更的生效和效力問題涉及國家、權利人、利害關系人等不同主體之間的利益保護，現(xiàn)行法規(guī)定不明確，對其研究具有重要意義。有些房屋使用性質變更涉及規(guī)劃調(diào)整，必須經(jīng)過規(guī)劃主管部門批準，經(jīng)自然資源主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準，辦理房屋使用性質和土地用途變更登記，自登記時發(fā)生物權變動效力，亦即房屋使用性質發(fā)生改變，以新記載于不動產(chǎn)登記簿上的用途為準；同時因房屋使用性質變更，引起土地用途變更的物權效力，當事人也可以通過達成協(xié)議變更土地使用權期限。當變更使用性質后的房屋被征收時，應依法按照變更后的房屋和土地用途加以補償。有些房屋使用性質變更時，不改變規(guī)劃條件，不改變土地用途，不辦理房屋使用性質和土地用途變更登記，僅須規(guī)劃主管部門批準，自批準時生效。有些不須審批僅須備案的，自辦理商事主體住所登記時生效，當事人有權按照批準或備案的房屋使用性質對房屋加以利用。無論房屋使用性質永久變更還是臨時變更，因國家對用水和用電實行分類定價，水費和電費都可能因房屋使用性質變更而引起用水和用電類型的變化，進而根據(jù)不同的用水和用電定價發(fā)生水費或電費的改變。為便于簡單清晰了解城市房屋使用性質變更的生效和效力，茲以表概括（見表1）。

表1 城市房屋使用性質變更的生效與效力