淺析居住權(quán)人的建筑物區(qū)分所有權(quán)

關(guān)鍵詞 民法典 居住權(quán) 建筑物區(qū)分所有權(quán) 權(quán)利內(nèi)容

作者簡介：榮晨凱，江南大學(xué)法學(xué)院碩士研究生，主要從事民商法研究。

中圖分類號：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.336

一、問題的提出

時值《中華人民共和國民法典（草案）》公布，其中第366條至371條設(shè)立了居住權(quán)，對于居住權(quán)的討論在學(xué)界依然方興未艾，居住權(quán)入典被提上了日程。居住權(quán)的設(shè)立不可避免的與原有的物權(quán)法產(chǎn)生交叉，建筑物區(qū)分所有權(quán)就是其中之一。居住權(quán)人是否享有區(qū)分所有權(quán)權(quán)利，承擔(dān)區(qū)分所有人義務(wù)，其內(nèi)容與基于房屋所有權(quán)而產(chǎn)生的建筑物區(qū)分所有權(quán)的區(qū)別是什么，需要加以討論。

二、論域界定

在本文正式進(jìn)行討論前，筆者首先就本文的論域進(jìn)行限定，以明確本文所闡述的范圍。本文討論以居住權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)為限，對二者之間的關(guān)系進(jìn)行澄清。

（一）居住權(quán)

早在2002年的《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》中就有獨(dú)立一章規(guī)定了居住權(quán)，但有學(xué)者就提出諸如居住權(quán)設(shè)立在我國不具有可行性，[1]與我國現(xiàn)有制度體系存在矛盾，[2]特殊人群居住問題可通過合同租賃、建筑物區(qū)分所有權(quán)等現(xiàn)有制度解決，無需單獨(dú)設(shè)立居住權(quán)等反對意見。[3]受到反對觀點(diǎn)的影響，立法者擔(dān)心居住權(quán)制度會與現(xiàn)有制度產(chǎn)生沖突，且對其實用性存在疑問，在2007頒布的《物權(quán)法》中并未保留居住權(quán)制度。

2007年頒布的《物權(quán)法》已逾十年，社會住房問題日益凸顯，居住權(quán)入典又再次被提出，有學(xué)者認(rèn)為居住權(quán)的設(shè)立對我國住房保障體系的完善有重要作用;通過實現(xiàn)住房多樣性來環(huán)境住房壓力;為弱勢群體，如離異婦女、孤寡老人實現(xiàn)住房保障。[4]基于上述原因的考量，2019《中華人民共和國民法典（草案）》再提居住權(quán)。

依據(jù)《民法典（草案）》第366條居住權(quán)是指：依據(jù)合同或遺囑設(shè)立的，以生活居住為目的，以占有與使用為內(nèi)容的用益物權(quán)。

（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)

建筑物區(qū)分所有權(quán)是指：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！逼湓O(shè)立主要是為了明確權(quán)利邊界，處理業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛，實現(xiàn)共有部分的物盡其用。區(qū)分所有權(quán)是一個權(quán)利的合集，其權(quán)利內(nèi)容隨著時代的發(fā)展而不斷擴(kuò)充，從最早的“一元論”發(fā)展成為“二元論”，又發(fā)展形成了“三元論”。

“一元論”最早是學(xué)界解釋法國樓層所有權(quán)時提出的，指建筑物區(qū)分所有權(quán)系若干獨(dú)立的“個人所有權(quán)的堆積”，[5]即認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)僅指專有權(quán)。之后由于“一元論”無法解決共有部分使用的問題，學(xué)者針對“一元論”進(jìn)行批判后，提出了“二元論”，即建筑物區(qū)分所有權(quán)是由“專有權(quán)”與“共有權(quán)”組成，我國臺灣地區(qū)與美國加利福尼亞州的物權(quán)立法采用了“二元論”之說?！叭摗弊钤缬傻聡悹柭淌谒岢鲝埥ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)是由“專有權(quán)”“共有權(quán)”與因共同關(guān)系所生的“成員權(quán)”構(gòu)成。我國《物權(quán)法》對于建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成，系采取“三元論說”，筆者也將從“專有權(quán)”，“共有權(quán)”與“成員權(quán)”三部分討論居住權(quán)人的建筑物區(qū)分所有權(quán)。

三、居住權(quán)人的區(qū)分所有權(quán)分析

（一）權(quán)利設(shè)置目的

回歸區(qū)分所有權(quán)的立法目的：在大陸，隨著住房制度的改革和高層建筑物的大量出現(xiàn)，住宅小區(qū)越來越多，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)也已經(jīng)成為私人不動產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利。[6]最初區(qū)分所有權(quán)是為了解決一棟大樓具有多個權(quán)利人，由此產(chǎn)生的問題。專有權(quán)的設(shè)立是為了明確專有界限，使區(qū)分所有權(quán)人能夠有效且合理的利用專有部分;設(shè)立共有權(quán)是為劃分共有部分，使區(qū)分所有權(quán)人對公共部分或公共設(shè)施進(jìn)行有效使用，達(dá)到物盡其用的目的;設(shè)立成員權(quán)，是為了讓業(yè)主對公共設(shè)施和公共事務(wù)進(jìn)行管理，維護(hù)由此產(chǎn)生的共同關(guān)系。

專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)設(shè)立各自有不同的目的，但在三種權(quán)利中可以尋找到它們的共同點(diǎn)：以實現(xiàn)權(quán)利人更好生活為目的?；诖四康模賮砜淳幼?quán)人，居住權(quán)人同樣生活在一棟具有多個所有權(quán)人（居住權(quán)人）的建筑物中，也需要對專有部分和共有部分的使用，對業(yè)主事務(wù)進(jìn)行管理，此部分人對共有部分的利用以及共同管理權(quán)的行使需求更為強(qiáng)烈，其與其他業(yè)主之間的聯(lián)系程度也更為直接和緊密。[7]從這點(diǎn)來看居住權(quán)人也被區(qū)分所有權(quán)的立法目的涵蓋。但問題是，僅以此立法目的為限，租賃關(guān)系中的承租人也生活在建筑中，也應(yīng)當(dāng)享有建筑物區(qū)分所有權(quán)，而主流觀點(diǎn)都否定租賃人享有區(qū)分所有權(quán)。筆者認(rèn)為承租人享有的是債法意義上的“區(qū)分所有權(quán)”?！逗贤ā返?16條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?！币罁?jù)上述條文當(dāng)承租人認(rèn)為專有部分或共有部分出現(xiàn)了不能滿足其租賃約定的情況，可以要求出租人履行“適租義務(wù)”，承租人從而間接行使有限制區(qū)分所有權(quán)，但此種權(quán)利只能向出租人主張，且依據(jù)的是《合同法》規(guī)定，因此承租人享有的是債法意義上的“區(qū)分所有權(quán)”。

（二）權(quán)利的來源

建筑物區(qū)分所有權(quán)屬于《物權(quán)法》所有權(quán)編，是所有權(quán)衍生出的一種物權(quán)。物權(quán)屬于絕對權(quán)，可以對抗不特定之人，任何人承擔(dān)不得妨礙或侵害之義務(wù)。物權(quán)的對世屬性就要求其具有一種公示的外在形式，不動產(chǎn)的公示即為不動產(chǎn)登記。基于此種邏輯來分析區(qū)分所有權(quán)，區(qū)分所有權(quán)屬于物權(quán)，具有對世性質(zhì)，需要公示的外在形式，而區(qū)分所有權(quán)法律規(guī)定中并不存在登記的要件，其權(quán)利外觀需要通過不動產(chǎn)所有人的所有權(quán)登記來實現(xiàn)。

租賃關(guān)系中正是缺少了登記要件，因此承租人不享有區(qū)分所有權(quán)，只能通過《合同法》第216條要求出租人承擔(dān)“適租義務(wù)”?！睹穹ǖ洌ú莅福返?68條第2款規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立?！本幼?quán)的設(shè)立以登記為要件，具有不動產(chǎn)所需的公示形式，因此居住權(quán)人的居住權(quán)登記能夠滿足區(qū)分所有權(quán)的公示需要。

（三）域外立法的借鑒

區(qū)分所有權(quán)在其他國家的定義不盡相同。在德國區(qū)分所有權(quán)被成為“住宅所有權(quán)”;我國臺灣地區(qū)和日本將其成為“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。[8]德國存在著居住權(quán)的規(guī)定，日本與我國臺灣地區(qū)雖不存在居住權(quán)規(guī)定，但其對于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的規(guī)定值得參考與借鑒。

1.德國

德國的《住宅所有權(quán)與長期居住權(quán)法》第31條第1款規(guī)定：“繼續(xù)性居住權(quán)可以擴(kuò)大及于位于該建筑物之外的土地部分，但以住宅在經(jīng)濟(jì)上仍然為主物為限?！钡?3條第3款規(guī)定：“對于建筑物和土地用于共同使用的各個部分、設(shè)施和設(shè)置，以無其他約定為限，權(quán)利人可以共同使用?！睆拇藯l文可以看出，德國的居住權(quán)權(quán)利不僅僅限于房屋的專屬部分，對于公共部分、設(shè)施和設(shè)置也可以合理使用。此種合理使用的權(quán)利其本質(zhì)上涵蓋了一定程度的“住宅所有權(quán)”的內(nèi)容。

2.日本

日本民法體系中雖不存在居住權(quán)，但在《有關(guān)建筑物區(qū)分所有等之法律》中將建筑物區(qū)分所有權(quán)人的主體進(jìn)行了擴(kuò)充，房屋合法占有人也享有一定的區(qū)分所有權(quán)。

《有關(guān)建筑物區(qū)分所有等之法律》第6條第3款規(guī)定：“第1項規(guī)定，對于區(qū)分所有權(quán)人以外的專有部分占有人（以下稱為“占有人”）準(zhǔn)用之?！贝隧椧?guī)定意味著專有部分的占有人也承擔(dān)與區(qū)分所有權(quán)人一樣“不得為對建筑物保存有害的行為，或其他有關(guān)建筑物的管理或使用違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益的行為”的義務(wù)。再如第44條第1款規(guī)定：“經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人的承諾，占有專有部分的人，關(guān)于會議項目的事項有利害關(guān)系時，得出席會議陳述意見?！贝隧椧?guī)定被成為“占有人的意見陳述權(quán)”，其實際上是賦予了占有人一定的成員權(quán)（出席業(yè)主大會，陳述意見）?！队嘘P(guān)建筑物區(qū)分所有等之法律》第46條第2款還規(guī)定了管理規(guī)約及集會決議的一部分效力及于占有人：“區(qū)分所有人基于管理規(guī)約或集會的決議對建筑物或基地或附屬設(shè)施的使用方法負(fù)有義務(wù)時，占有人亦負(fù)同一義務(wù)。”

從上述條文可以看出在日本的建筑物區(qū)分所有權(quán)中，合法占有人享有部分區(qū)分所有權(quán)權(quán)利，同時也負(fù)擔(dān)了部分區(qū)分所有權(quán)義務(wù)。

3.臺灣地區(qū)

我國臺灣地區(qū)物權(quán)體系與日本相似，同樣不存在居住權(quán)的規(guī)定，在“公寓大廈管理條例”中同樣將區(qū)分所有權(quán)主體進(jìn)行了擴(kuò)大。

“公寓大廈管理條例”對于住戶有這樣的規(guī)定：“住戶：指公寓大廈之區(qū)分所有權(quán)人、承租人或其他經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人同意而為專有部分之使用者或業(yè)經(jīng)取得停車空間建筑物所有權(quán)者?！痹撘?guī)定將區(qū)分所有權(quán)人與其他合法占有人區(qū)分開來，看似將其他合法占有人排除在了區(qū)分所有權(quán)之外，但在后續(xù)條文中實際上賦予了其他合法占有人一定程度的區(qū)分所有權(quán)。例如第6條第1款住戶有維護(hù)、修繕、合理使用專有部分的義務(wù);第16條住戶有維護(hù)公共安全、公共衛(wèi)生與公共安寧之義務(wù);第9條住戶有對共用部分使用的權(quán)利;第23條住戶有訂立管理規(guī)約的權(quán)利;第33條第2款住戶有出席區(qū)分所有權(quán)人會議并陳述意見的權(quán)利。

由此可見“公寓大廈管理條例”實施上賦予了合法占有人部分的區(qū)分所有權(quán)。

四、居住權(quán)人的區(qū)分所有權(quán)內(nèi)容

前文從多個角度分析了居住權(quán)與區(qū)分所有權(quán)的關(guān)系，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)賦予居住權(quán)人區(qū)分所有權(quán)，承擔(dān)區(qū)分所有權(quán)人義務(wù)。但居住權(quán)與所有權(quán)在權(quán)利內(nèi)容上存在區(qū)別，基于兩種不同權(quán)利產(chǎn)生的區(qū)分所有權(quán)也應(yīng)當(dāng)在內(nèi)容上存在不同。

（一）居住權(quán)人的專有權(quán)

專有權(quán)是指業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，而依據(jù)《中華人民共和國民法典（草案）》第366條居住權(quán)的內(nèi)容是對房屋的占有與使用，因此居住權(quán)人的專有權(quán)內(nèi)容當(dāng)然包含對專有部分的占有、使用，而處分與收益已經(jīng)超出了居住權(quán)“滿足生活居住”的目的，因此不在居住權(quán)人的區(qū)分所有權(quán)范圍內(nèi)。

另外居住權(quán)人雖不享有對專有部分的處分權(quán)，但出于維護(hù)和穩(wěn)定既有的物的利用關(guān)系，使物的所有和物的利用合而為一的目的，[9]筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)賦予居住權(quán)人與《合同法》第230條規(guī)定的承租人的優(yōu)先購買權(quán)以及《物權(quán)法》第101條共有人的優(yōu)先購買權(quán)相類似的，對于專有部分的優(yōu)先購買權(quán)。至于居住權(quán)人優(yōu)選購買權(quán)的優(yōu)先程度，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)介入承租人與共有人之間，即高于承租人，但低于共有人。

由于一棟建筑物上存在著多個專有人，每個專有權(quán)人都需要承擔(dān)對于建筑的安全與維護(hù)，以維護(hù)共同利益。若專有權(quán)人違反共同利益而為有害于建筑物的適當(dāng)管理或者正常使用的行為，即使形式上系行使其對專有部分的權(quán)能，也不容許，[10]換而言之專有權(quán)人承擔(dān)著不得侵犯全體區(qū)分所有權(quán)人的公共利益。而居住權(quán)人享有一部分的專有權(quán)，在居住權(quán)人生活過程中不可避免與其他權(quán)利人產(chǎn)生交集，因此也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)上述義務(wù)，維護(hù)共同利益。

除上述義務(wù)外，基于居住權(quán)人還有承擔(dān)如下的義務(wù)：（1）在合理范圍內(nèi)使用專有部分，不得隨意變更電線、水管等管道線路;（2）對專有部分出自維修;（3）維持住宅環(huán)境的安寧與衛(wèi)生，遵守當(dāng)?shù)氐纳屏硷L(fēng)俗。[11]

（二）居住權(quán)人的共有權(quán)

基于所有權(quán)產(chǎn)生的共有權(quán)內(nèi)容主要包括對共有部分的使用、對共有部分的收益以及對共有部分的單純的修繕改良。

居住權(quán)人在行使居住權(quán)過程中，不可避免的對公共部分進(jìn)行使用，因此居住權(quán)人的共有權(quán)內(nèi)容包含對公共部分的使用不存在爭議。就“對共有部分的收益權(quán)”來看，因為居住權(quán)本身內(nèi)容就只限于“占有”“使用”，“收益”的權(quán)利被排除在外，因此對于共有部分的收益權(quán)仍應(yīng)歸屬于所有權(quán)人。

至于“單純的修繕改良”，其與“使用”和“收益”不同在于，僅憑詞語本身并不能判斷，需要理解此項權(quán)利的內(nèi)涵。單純的修繕改良與變更的修繕改良相對，是指在不影響或損及建筑物共有部分的固有特性的修繕改良行為。究其本質(zhì)，單純的修繕改良權(quán)是在不影響共有部分的固有特性前提下對于共有部分的處分行為，也正是基于此種原因，行使此項權(quán)利前需要由業(yè)主大會進(jìn)行表決。而正如前文所述，居住權(quán)的內(nèi)容僅限于“占有”與“使用”，并不包含“處分”權(quán)能，由此可見“單純的修繕改良”已經(jīng)超出居住權(quán)的“生活居住”目的，居住權(quán)人不享有此項權(quán)利。

居住權(quán)人在使用共有部分的同時應(yīng)當(dāng)首先承擔(dān)按共用部分的本來用途使用共用部分（合理使用）的義務(wù)，如不能在樓道間堆積雜物，不能將電梯作為專門的運(yùn)貨工具等。

其次居住權(quán)人在居住生活的前提下，需要對共有部分進(jìn)行使用，也需要接受物業(yè)的服務(wù)與管理，因此居住權(quán)人需要分擔(dān)共同費(fèi)用與負(fù)擔(dān)。至于負(fù)擔(dān)費(fèi)用的范圍，在2002年的《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》第182條中有這樣的規(guī)定：“居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)住房及其附屬設(shè)施的日常維護(hù)費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)用，可以不支付住房使用費(fèi)，不承擔(dān)重大維修費(fèi)用，但遺囑、遺贈另有表示或者合同另有約定的除外?！睂⒕幼?quán)人的負(fù)擔(dān)限定于日常維護(hù)的費(fèi)用和物業(yè)管理的費(fèi)用，但不承擔(dān)重大修繕費(fèi)用，此項規(guī)定也相對合理?？上У氖窃凇吨腥A人民共和國民法典（草案）》并未由此規(guī)定，這也是民法典設(shè)立的居住權(quán)存在的問題之一。

前文中筆者論述了居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為業(yè)主，因此除上述義務(wù)外，居住權(quán)人還應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理條例中為共有權(quán)人設(shè)立的義務(wù)，主要包括第50條第2款規(guī)定的“征得同意的義務(wù)”，第50條第3款規(guī)定的“恢復(fù)原狀的義務(wù)”，第55條第1款規(guī)定的“協(xié)助義務(wù)”。

（三）居住權(quán)人的成員權(quán)

相較于前文論述的專有權(quán)與共有權(quán)，成員權(quán)有著較為復(fù)雜的內(nèi)容。成員權(quán)系指區(qū)分所有權(quán)人基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬以及使用上的不可分離的共同體關(guān)系而產(chǎn)生的、作為建筑物的一個團(tuán)體、組織的成員享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。成員權(quán)最主要的內(nèi)容是對于業(yè)主事務(wù)的決策?！段餀?quán)法》第76條規(guī)定了成員權(quán)業(yè)主決定的事項，包括：（1）業(yè)主大會議事規(guī)則;（2）建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;（3）業(yè)主委員會成員;（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;（5）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;（6）建筑物及其附屬設(shè)施;（7）其他重大事項。

對于業(yè)主事務(wù)的決策，其本質(zhì)上是對業(yè)主重大事務(wù)的處分。如（1）、（2）項制定和修改議事規(guī)則與管理規(guī)約，其實際上就是對議事規(guī)則和管理規(guī)約的處分，再如（5）、（6）項其實是對維修資金以及建筑物及其附屬設(shè)施的處分，而居住權(quán)本身并不包含處分權(quán)能。另外，業(yè)主委員會或業(yè)主大會需要一種長期的，穩(wěn)定的狀態(tài)，所有權(quán)相較于居住權(quán)更能實現(xiàn)這一狀態(tài)，因此筆者認(rèn)為成員權(quán)仍應(yīng)當(dāng)由所有權(quán)人享有。

從另一角度來看，成員權(quán)是對于業(yè)主重大事務(wù)的處分，此種處分不可避免的會影響到居住權(quán)人，有時甚至于損害居住權(quán)人的利益。如何在所有權(quán)人行使成員權(quán)的同時，又保護(hù)居住權(quán)人的相關(guān)利益，筆者認(rèn)為可以借鑒日本和我國臺灣地區(qū)有關(guān)占有人陳述權(quán)之規(guī)定，允許居住權(quán)人在業(yè)主大會或業(yè)主委員會在決議與自身利益相關(guān)問題時，出席會議并陳述意見。

居住權(quán)人是否應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決策、遵守管理規(guī)約、接受業(yè)主委員會與其他管理人的管理？上文在闡述專有權(quán)和共有權(quán)之時，都提及居住權(quán)人需要合理使用，遵循公序良俗，以維護(hù)業(yè)主的公共利益。而上述的決策、規(guī)約、管理大多數(shù)情況下也是維護(hù)業(yè)主的共同利益，基于此種關(guān)系筆者認(rèn)為居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)此種義務(wù)。需要注意的是，前文筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)賦予居住權(quán)人在涉及自身利益時，出席業(yè)主大會并陳述意見的權(quán)利，但此種權(quán)利是一種事前權(quán)利，間接權(quán)利，不能完全消除出現(xiàn)損害居住權(quán)人決議或所有權(quán)人怠于、濫用成員決策權(quán)的可能。因此，相較于所有權(quán)人直接參與到業(yè)主事務(wù)的決策，居住權(quán)人成員利益的救濟(jì)途徑應(yīng)進(jìn)行更詳細(xì)的規(guī)制，本文受限于筆者能力與篇幅，在此不展開論述。

五、結(jié)論

綜上所述，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有建筑物區(qū)分所有權(quán)，承擔(dān)所有權(quán)人義務(wù)，但其權(quán)利和義務(wù)的內(nèi)容不同于所有權(quán)人：專有權(quán)限于占有與使用，共有權(quán)限于使用，成員權(quán)限于對涉及自身利益部分的陳述意見。因此，居住權(quán)人享有限制的區(qū)分所有權(quán)。

參考文獻(xiàn)：

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