“一房二賣”糾紛的法律問(wèn)題研究

關(guān)鍵詞 “一房二賣” 主要糾紛點(diǎn) 違約責(zé)任承擔(dān)

作者簡(jiǎn)介：郭雅潭，北京市中倫文德律師事務(wù)所，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院（民商法學(xué)專業(yè)）在職人員高級(jí)課程研修班學(xué)員，研究方向：民商法。

中圖分類號(hào)：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.263

一、“一房二賣”中常見的法律糾紛

（一）“一房二賣”的概念

“一房二賣”是指房屋所有權(quán)人將登記在自己名下的同一處房屋先后出賣給不同的買受人，而且在實(shí)踐中，出賣人就同一房屋可能會(huì)分別簽訂數(shù)份買賣合同，不僅僅會(huì)出現(xiàn)一房“兩賣”的情況，一套房屋可能會(huì)被房屋所有權(quán)人“三賣”“四賣”。之所以會(huì)出現(xiàn)一房多賣的情形，究其原因是由于近些年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，出賣人在將房屋出售給買受人之后，房?jī)r(jià)在辦理過(guò)戶手續(xù)前進(jìn)仍會(huì)有較大增長(zhǎng)，尤其是在某些一線城市，房?jī)r(jià)可能在一兩個(gè)月內(nèi)上漲幾十萬(wàn)甚至百萬(wàn)，出賣人為了獲取更多的利益，出現(xiàn)違反誠(chéng)實(shí)信用原則將房屋多次出賣、拒不辦理過(guò)戶手續(xù)甚至解除合同等情形。而出賣人的此種違約行為勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致買受人的相關(guān)權(quán)益遭受損失。根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，買受人需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

（二）“一房二賣”中的主要糾紛點(diǎn)

通過(guò)檢索、分析大量有關(guān)“一房二賣”的法院判例以及筆者在日常工作中處理的類似案件，筆者發(fā)現(xiàn)“一房二賣”糾紛主要集中在以下兩個(gè)方面：一是關(guān)于訴爭(zhēng)房屋的權(quán)屬問(wèn)題;二是出賣人應(yīng)承擔(dān)的損失賠償范圍及是否適用懲罰性賠償?shù)膯?wèn)題。

針對(duì)“一房二賣”中房屋權(quán)屬的問(wèn)題，根據(jù)《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，只有經(jīng)過(guò)依法登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消失行為，才會(huì)發(fā)生法律效力。從上述規(guī)定可以看出，在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)除了當(dāng)事人雙方的合意之外，還必須履行依法登記的法定形式，即不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為登記要件主義。

根據(jù)筆者收集及研究的案例發(fā)現(xiàn)，“一房二賣”中出現(xiàn)的房產(chǎn)登記情況大致分為以下三種情況：第一種情況是出賣人與買受人A簽訂合同并辦理房屋過(guò)戶登記后將房屋再次轉(zhuǎn)賣給買受人B;第二種情況是出賣人與買受人A沒有辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，期間又將房屋出售給買受人B并辦理了過(guò)戶手續(xù);第三種情況是前后兩個(gè)房屋買賣合同均未辦理過(guò)戶手續(xù)。

根據(jù)上述三種情況中的房屋是否辦理過(guò)戶登記，則分為兩種情形處理。針對(duì)第一種情況，即出賣人已與買受人A簽訂房屋買賣合同并辦理過(guò)戶登記的，根據(jù)《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，已經(jīng)過(guò)戶的買受人已經(jīng)取得房屋的所有權(quán)，成為房屋的新的所有權(quán)人。因此，簽訂買賣合同但未辦理過(guò)戶的買受人不能獲得該房屋的所有權(quán)，其僅能依據(jù)與出賣人簽訂的房屋買賣合同享有對(duì)出賣人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，即要求出賣人退還購(gòu)房款，并承擔(dān)合同中約定的違約責(zé)任。針對(duì)第二種情況，又具體區(qū)分為兩種情形，即（1）在后的買受人為善意的情形。出賣人將房屋出售給在后的買受人時(shí)，在后的買受人對(duì)之前的房屋買賣行為不知情，且已經(jīng)支付了對(duì)價(jià)，并且辦理了房屋所有權(quán)登記手續(xù)的，在后的買受人構(gòu)成善意第三人，因此，其與出賣人簽訂的房屋買賣合同有效且其因?yàn)榉课菟袡?quán)的轉(zhuǎn)移登記取得了房屋的權(quán)屬。（2）在后的買受人是惡意的買家。所謂“惡意”，根據(jù)通說(shuō)，是指雙方以加害第三人為目的故意通謀訂立的合同。 這里的“惡意”是指買受人明知出賣人已經(jīng)與在先的買方簽訂房屋買賣合同仍與其簽訂合同的行為。實(shí)踐中，出賣人因房?jī)r(jià)上漲不愿意履行在先簽訂的房屋買賣合同，于是串通親友或其他人再次簽訂房屋買賣合同的案例并不少見。根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，串通損害第三人利益的應(yīng)屬無(wú)效合同，無(wú)效的合同自始沒有法律約束力，因此取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)歸還第三人。但是，需要注意的是，如果涉案房屋已經(jīng)登記在在后的買受人名下，除非在先的買受人能夠證明買賣雙方存在惡意串通損害其利益的情形，否則，在先買受人將很難主張將涉案房屋過(guò)戶至其名下，而只能要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

對(duì)于第三種情況，由于數(shù)個(gè)買賣合同均未辦理房產(chǎn)過(guò)戶，則買賣雙方之間只存在因買賣合同的簽訂而產(chǎn)生的債權(quán)關(guān)系，且各個(gè)債權(quán)人之間的地位平等，任何一方均有權(quán)平等受償。那么，相應(yīng)的問(wèn)題也產(chǎn)生了，即在多個(gè)買受人的合同均有效的情況下，如何確定可以請(qǐng)求實(shí)際履行房屋買賣合同并辦理過(guò)戶的買受人。根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見（試行）》的規(guī)定，出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則按照以下順序確定履行合同的買受人：（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;（2）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的;（3）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。根據(jù)上述規(guī)定，我們可以看出在是房屋買賣合同均可以試用實(shí)際履行的情況下，支持哪一方最終履行買賣合同應(yīng)綜合考慮的因素包括：（1）買受人是否已經(jīng)實(shí)際在房屋中居住，即如果出賣人已經(jīng)將房屋交付某一個(gè)買受人居住，則應(yīng)當(dāng)考慮支持該買受人實(shí)際履行的請(qǐng)求;（2）買受人是否已經(jīng)付清房款，如多個(gè)買受人均已付清房款，則應(yīng)根據(jù)付款的先后順序確定支持其實(shí)際履行的請(qǐng)求;（3）各買受人簽訂的房屋買賣合同的順序先后。根據(jù)上述原則確定多個(gè)買賣合同下最終能實(shí)際履行房屋買賣合同的人選后，則其他買受人可依約及法律的規(guī)定要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

二、“一房二賣”中的違約責(zé)任承擔(dān)

最高法相關(guān)司法解釋規(guī)定，雙方訂立商品房買賣合同后，出賣人又將該商品房出賣給第三人的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除房屋買賣合同、返還已經(jīng)支付的購(gòu)買房屋款項(xiàng)及其利息、如有損失的進(jìn)行賠償，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)買受人已經(jīng)支付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。在實(shí)踐中，未能取得房屋的買受人要求出賣人返還已付房款及利息，并承擔(dān)合同約定的違約金的，因出賣人從與其他買受人的交易中獲得的利益大于該違約成本，因此出賣人能承擔(dān)上述違約責(zé)任。而對(duì)于該司法解釋中規(guī)定的懲罰性賠償是以已經(jīng)支付的購(gòu)房款為基數(shù)，以不超過(guò)該購(gòu)房款一倍為范圍。司法實(shí)踐中，法官將根據(jù)買受人的損失情況、被告的賠償能力等諸多因素，根據(jù)案件的不同情況進(jìn)行適當(dāng)處理，“從而賦予法官根據(jù)案情確定懲罰性賠償金的自由裁量權(quán)”。

除此之外，買受人請(qǐng)求最多的是要求出賣人賠償因無(wú)法購(gòu)買該房屋導(dǎo)致其購(gòu)買其他房屋產(chǎn)生的漲價(jià)損失。根據(jù)北京市高院審理房屋買賣合同的相關(guān)會(huì)議紀(jì)要中關(guān)于房屋漲價(jià)的損失與一倍賠償并用的規(guī)定，即出賣人具有法律法規(guī)規(guī)定的違約情形，致使房屋買賣合同解除的，買受人可要求出賣人賠償因房屋漲價(jià)所造成的損失和小于等于已付房屋購(gòu)買款一倍損失的，但雙方買賣合同另有約定的除外。出賣人有證據(jù)證明兩項(xiàng)賠償數(shù)額相加過(guò)分高于買受人所受實(shí)際損失的，可以酌情降低賠償總額。根據(jù)前述規(guī)定，“一房二賣”的出賣人可能因?yàn)槠溥`約行為導(dǎo)致“得不償失”。根據(jù)目前北京法院的判例來(lái)看，法院在審理此類案件時(shí)候，針對(duì)買受人要求出賣人承擔(dān)房屋漲價(jià)的損失時(shí)候予以考量的因素包括：買受人因未能取得房屋而不得再行購(gòu)買其他房屋時(shí)候，該房屋的用途是否與之前購(gòu)買的房屋相同（自住、商用）、該房屋是否與之前的房屋處于同一地段，其新舊程度、面積大小與前一房屋是否具有可比性，綜合考慮前述因素后，對(duì)買受人要求的賠償損失的大小作出裁量。在商品房買賣合同解除后，原有的利益平衡被打破，這就需要法官適用利益衡量的方法 去平衡多方利益關(guān)系，重新分配當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，以達(dá)到較少訴累，穩(wěn)定社會(huì)關(guān)系，以及最終實(shí)現(xiàn)司法為民的社會(huì)目標(biāo)。

三、如何防范“一房二賣”中出現(xiàn)的問(wèn)題

在二手房交易過(guò)程中，往往由于買賣雙方討價(jià)還加、簽訂買賣合同等原因?qū)е抡麄€(gè)交易流程拉長(zhǎng)，在這過(guò)程中，房屋價(jià)格極其容易受到市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的影響。為了防止賣方在房?jī)r(jià)價(jià)格上漲時(shí)不愿意過(guò)戶，以及買方在房屋價(jià)格下跌時(shí)不愿意付款的各種不當(dāng)行為，筆者建議在實(shí)際操作中可以采取以下方法以減少二手房交易過(guò)程中的問(wèn)題：

（一）及時(shí)辦理“網(wǎng)簽”手續(xù)

買賣雙方一旦簽訂正式的購(gòu)房合同應(yīng)及時(shí)辦理“網(wǎng)簽”手續(xù)。 “網(wǎng)簽”能夠起到一定的阻止出賣人“一房二賣”的作用。一般來(lái)說(shuō)，出賣人在將房屋買賣合同的進(jìn)行網(wǎng)簽之后，再想將該房屋出售給買受人以外的第三方，除非出賣人告知房屋買受人，并獲得其同意后與其共同辦理“網(wǎng)簽”協(xié)議注銷手續(xù)。否則，管理部門將不予第三人辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。但是需要注意的是，“網(wǎng)簽”并不是房屋買賣合同生效的條件，如果第三人合法占有了房屋，那么已辦理“網(wǎng)簽”也無(wú)法與之對(duì)抗。

（二）加重出賣人的違約成本

在簽訂房屋買賣合同時(shí)候應(yīng)設(shè)置具體條款約束出賣人“一房二賣”的行為，常用的條款有：（1）定金條款，要求買受人支付一定比例的定金，如買受人不履行不履行房屋買賣合同約定的，買受人將無(wú)權(quán)要求返還定金;如出售人違約不履行房屋買賣合同約定的，應(yīng)向買受人雙倍返還定金。（2）懲罰性賠償條款，即無(wú)法取得房屋的買受人可以要求出賣人承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。（3）賠償損失條款，即如賣房人出現(xiàn)“一房二賣”的違約情形時(shí)，應(yīng)賠償買受人因購(gòu)買其他房產(chǎn)由此多支付的房屋溢價(jià)部分的價(jià)款。合同是當(dāng)事人意思自治的體現(xiàn)，只要不違反法律規(guī)定，不損害社會(huì)公共利益和第三人利益都可以就合同內(nèi)容進(jìn)行約定。通過(guò)上述條款的設(shè)置，可以使得出賣人違約成本加大，使其不得不考慮其違約之后賠償?shù)馁M(fèi)用是否能與之毀約賺取的費(fèi)用相平衡。

（三）進(jìn)行預(yù)告登記

最后，根據(jù)我國(guó)《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，將要進(jìn)行房屋買賣的當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記。經(jīng)過(guò)預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。因此，買受人申請(qǐng)并完成了預(yù)告登記的，賣方及時(shí)把房屋“一房二賣”，在后的賣方也無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。

四、總結(jié)

相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和空前繁榮，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法制建設(shè)還顯落后，很多配套制度未建立起來(lái)。缺乏完善的房地產(chǎn)法制，必然會(huì)造成二手房市場(chǎng)的交易無(wú)法可循，也給了一些人利用法律的漏洞謀取不當(dāng)利益的機(jī)會(huì)。因此，我們?cè)诩涌焱晟贫址拷灰资袌?chǎng)法制建設(shè)的同時(shí)，當(dāng)事人也應(yīng)該不斷提高交易過(guò)程中的審慎注意義務(wù)，通過(guò)規(guī)范交易流程來(lái)減少雙方在二手房交易中的違約行為，更好的維護(hù)雙方當(dāng)事人的權(quán)利。

注釋：

王利明.合同法研究（第一卷）[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社，2003年版，第649頁(yè).

葉林.懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的使用問(wèn)題[EB/OL].中國(guó)民商法律網(wǎng).

楊仁壽.法學(xué)方法論[M].中國(guó)大學(xué)出版社，1999年版，第175-176頁(yè).