“群租”法律問題探析

關(guān)鍵詞 群租 法律界定 司法審判

作者簡介：黃菊，上海市普陀區(qū)人民法院，法官助理，研究方向：民法。

中圖分類號(hào)：D920.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.022

隨著城市化進(jìn)程不斷擴(kuò)展，住房問題日漸突出，群租作為一種特殊的租賃方式逐漸進(jìn)入大眾視野。群租一方面滿足了城市中低收入者的基本生活需求，另一方面也帶來了一系列的社會(huì)管理、法律適用問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年我院共受理涉群租糾紛案件80余起，群租糾紛案件涉及人數(shù)眾多、法律關(guān)系復(fù)雜，如何妥善處理此類糾紛，關(guān)乎社會(huì)穩(wěn)定。鑒于此，筆者以司法審判為視角，對群租糾紛案件涉法律問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)對策建議。

一、群租的內(nèi)涵界定

（一）群租的概念

群租并非一個(gè)嚴(yán)格的法律術(shù)語，相關(guān)法律規(guī)定并未對其作出明確的表述，一般指的是將居住房屋分割搭建若干小間，按小間或按床位出租或轉(zhuǎn)租的行為。群租的核心在于“群”，承租主體需為多人，主要為進(jìn)城務(wù)工人員及剛剛步入社會(huì)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱的大學(xué)生，具體案件定性時(shí)應(yīng)當(dāng)參考房屋居住面積、承租人數(shù)量等因素;群租的內(nèi)容是兩個(gè)以上的租賃合同關(guān)系，即房屋所有權(quán)人與承租人簽訂租賃合同，承租人與多個(gè)次承租人簽訂租賃合同或房屋所有權(quán)人與多個(gè)承租人分別簽訂租賃合同。群租的客體即供家庭居住使用的建筑房屋，或改變原始居住結(jié)構(gòu)，一間變多間，或按床位出租。

目前上海治理群租問題的主要法律依據(jù)是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《商品房屋租賃管理辦法》（2011住建部令第6號(hào)）及上海市政府的《上海市居住房屋租賃管理辦法》（2011上海市政府令68號(hào)，2014年修訂）。2014年上海市社會(huì)管理綜合治理委員會(huì)辦公室等十部門聯(lián)合頒布的《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)出租房屋綜合管理工作的實(shí)施意見》對違法群租的界定予以明確，規(guī)定了最小出租單位及不得將一間原始設(shè)計(jì)為居住空間的房屋分割、搭建后出租，或按床位出租;規(guī)定居住人數(shù)限制，除了有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的情形外，出租居住房屋，每個(gè)房間的居住人數(shù)不得超過2人;設(shè)定最低人均承租面積，居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米;禁止居住特殊空間，不得將原始設(shè)計(jì)為廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等其他空間予以出租;禁止員工宿舍與普通住宅混同。違反上述禁止性規(guī)定的租賃行為即屬于違法群租，需要依法整治。

（二）群租的形式主要為以下三種

將客廳、房間、廚房，甚至陽臺(tái)分隔成若干小間，按間分租;在房間內(nèi)設(shè)置多張床位，按床位出租;出租給單位作為集體宿舍。無論是哪一種形式，都屬于非正常居住狀態(tài)，勢必會(huì)影響小區(qū)整體居住環(huán)境，加重安全隱患。本文論述的群租僅指狹義的群租，不包括上述第三種形式。

二、群租糾紛案件特點(diǎn)

經(jīng)梳理分析，我院受理的多起群租糾紛案件，主要呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：

一是群租區(qū)域較為集中，當(dāng)前群租主要集中于新建住宅小區(qū)，以及交通較為便利的次新房小區(qū)，該類型小區(qū)通常閑置房源較多，產(chǎn)權(quán)人入住率較低，房屋面積大多為100-150平方米，較宜分割出租。例如普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)，就是群租現(xiàn)象的多發(fā)區(qū)域，2017年9月，普陀區(qū)綜治辦、房管辦、公安、宜川街道等多部門曾對該小區(qū)集中整治。

二是“二房東”群體日趨職業(yè)化，2017年以來，我院共受理多起以同一“二房東”作為被告的群租糾紛，其承租不同小區(qū)多套房屋后將房屋分割出租，統(tǒng)一招租，牟取高額利益。當(dāng)前形勢下，職業(yè)“二房東”群體通常形成內(nèi)部同盟，共享房源信息，對群租房屋進(jìn)行統(tǒng)一管理。此外，由于長期從事群租行業(yè)，對于如何應(yīng)對檢查執(zhí)法、司法訴訟頗有“心得”，這也導(dǎo)致群租糾紛的解決難度增大。

三是中介公司違規(guī)操作頻發(fā)，在我院受理的多起群租糾紛案件中，同一被告在同一時(shí)期曾在同一家中介公司承租多套房屋，中介公司為賺取傭金，完全以經(jīng)濟(jì)利益為導(dǎo)向，明知房屋用途系用于群租，仍然積極促成出租方與“二房東”簽訂租賃合同。更有甚者，與職業(yè)“二房東”聯(lián)手將待租房屋隔斷為若干間或增加床位，廣泛招租、促成轉(zhuǎn)租，嚴(yán)重?cái)_亂了租賃市場。

三、群租糾紛案件多發(fā)的原因

群租糾紛案件多發(fā)的原因，大致有以下三點(diǎn)：

（一）房源有限、房價(jià)不斷攀升是群租糾紛泛濫的重要根源

近幾年來，隨著房價(jià)的飆升，房屋租賃市場也愈發(fā)火爆，市區(qū)一套一室一廳簡易裝修的房屋，月租金早已超過2500元。此外，城市廉租房投入有限，對于剛剛畢業(yè)的大學(xué)生及進(jìn)城務(wù)工人員而言，工資顯然無法負(fù)擔(dān)高額的房租，于是他們選擇通過群租解決自身居住問題，于是便產(chǎn)生了群租關(guān)系的一方——承租方。此外，對于部分擁有閑置房源的業(yè)主及通過承租獲得房源的“二房東”，為了追求利益最大化，便選擇將房屋隔斷出租，于是便產(chǎn)生了群租關(guān)系的另一方——出租方，群租由此應(yīng)運(yùn)而生。

（二）職業(yè)“二房東”、租房平臺(tái)違規(guī)操作是群租糾紛多發(fā)的重要推手

職業(yè)二房東看準(zhǔn)市場巨額利潤空間，互通信息、壟斷房源、廣泛招租，在群租治理中煽動(dòng)對立，惡意逃避檢查執(zhí)法，成為群租治理的一大頑疾。某些租房平臺(tái)為獲取資金維持經(jīng)營，甚至出現(xiàn)變相融資、盲目擴(kuò)張等經(jīng)營亂象，導(dǎo)致糾紛頻發(fā)。

（三）法律滯后、監(jiān)管不當(dāng)是群租糾紛增多的重要因素

目前針對群租糾紛的立法相對滯后，現(xiàn)有法律位階較低，治理群租法律效果較差。此外，群租糾紛基本處于無人管理的狀態(tài)，這在一定程度上助長了群租態(tài)勢的發(fā)展。近年來，由于媒體報(bào)導(dǎo)，群租問逐漸成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，在某段時(shí)間，某些區(qū)域，才出現(xiàn)了針對群租的公安、房地、城管的聯(lián)合執(zhí)法。小區(qū)出現(xiàn)群租問題后，業(yè)主通常會(huì)向物業(yè)、房管局、派出所等部門反映，但相關(guān)部門大多以屬于民事糾紛為由，將糾紛引導(dǎo)至法院。

四、群租糾紛案件司法審判難點(diǎn)

群租的危害顯而易見，但是通過訴訟解決群租糾紛存在諸多難點(diǎn)。

（一）群租的法律界定尚不明確

我國合同法第二百四十四條規(guī)定，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。但是對于群租，合同法并未明文規(guī)定。目前針對群租糾紛的規(guī)定大多集中在地方政府規(guī)章、部門規(guī)章層面，法律位階較低，法院在審理案件時(shí)往往難以直接援引，群租事實(shí)認(rèn)定較為困難。法官在審理群租案件中，只能根據(jù)雙方租賃合同的約定，審查承租方是否構(gòu)成違約，顯然無法對群租行為進(jìn)行有力懲戒，也不利于保護(hù)出租方的利益。

（二）多次轉(zhuǎn)租導(dǎo)致出租人陷入起訴難、執(zhí)行難困境

大部分群租房系承租人隱瞞出租人多次、多人轉(zhuǎn)租后產(chǎn)生，一旦出現(xiàn)群租，出租方往往很難核實(shí)房屋內(nèi)實(shí)際居住人員情況，導(dǎo)致起訴困難。若出租方基于合同相對性起訴承租方，由于承租方大多系外地人員，流動(dòng)性較大，承租方惡意拒收法院訴訟材料，案件通常會(huì)進(jìn)入公告程序，案件審理周期無形中又會(huì)延長。由于承租人與實(shí)際居住人不符，案件通常會(huì)陷入因?yàn)槌凶馊藷o法清退群租人員而難以返還房屋的執(zhí)行困境。

（三）職業(yè)“二房東”隱瞞群租情況，違法轉(zhuǎn)租、分租，預(yù)收次承租人租金，導(dǎo)致法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜

職業(yè)“二房東”為達(dá)到繼續(xù)占用房屋，獲取租金利潤的目的，利用自身熟悉法律程序的優(yōu)勢，通過拒收法律文書、惡意上訴等方式，拖延法院對轉(zhuǎn)租行為的效力認(rèn)定、租金支付等事實(shí)的查明進(jìn)度，極大浪費(fèi)了司法資源。此外，職業(yè)“二房東”涉刑事案件數(shù)量逐漸增多，2019年我院受理的10余起群租糾紛案件存在職業(yè)二房東被羈押的情況，導(dǎo)致法院在送達(dá)法律文書、協(xié)調(diào)開庭時(shí)間等方面耗時(shí)較長，影響案件審理效率。

五、群租糾紛解決對策及建議

群租日漸成為大城市小區(qū)業(yè)主的心病，治理群租有著廣泛的民意基礎(chǔ)，但是，群租也代表著特定群體的利益，若非經(jīng)濟(jì)窘迫，相信沒有人會(huì)選擇居住環(huán)境惡劣的群租方式。群租不僅僅是法律問題也是社會(huì)問題，需要決策部門統(tǒng)籌處置，兼顧各方，綜合治理。

（一）完善群租相應(yīng)立法，有法可依，這是治理群租的前提

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《商品房屋租賃管理辦法》屬部門規(guī)章，法律位階較低，雖涉及群租，但是針對性不強(qiáng)，可操作性差。建議通過全國性的立法對群租概念、禁止行為、執(zhí)法主體、執(zhí)法形式等予以明確，針對不同類型制定相應(yīng)法規(guī)。此外，還應(yīng)不斷完善租賃合同登記備案制度，為管理部門掌握租賃市場行情提供信息支持。

（二）明確群租治理的執(zhí)法主體，依據(jù)“誰主管，誰負(fù)責(zé)”原則，賦予具體部門執(zhí)法權(quán)，建立專業(yè)的執(zhí)法隊(duì)伍，這是群租治理的重點(diǎn)

目前整治群租的部門主要為房管局、街道辦事處，但二者執(zhí)法權(quán)限有限，牽頭治理困難重重。建議建立區(qū)級(jí)群租整治工作機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)違法群租整治工作，提高治理工作的協(xié)調(diào)性、權(quán)威性。

（三）積極調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從源頭上解決住房困難問題

群租現(xiàn)象的盛行，從根源上來說是政府住房保障體系的建設(shè)難以滿足低收入群體的居住需要。對此，政府應(yīng)當(dāng)大力推進(jìn)公租房、廉租房的建設(shè)步伐，不斷擴(kuò)大城市住房保障制度的覆蓋范圍。此外，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市還可探索在合理區(qū)域規(guī)劃建設(shè)租賃式公寓、微型單元住宅等，以此滿足低收入者的需求。

（四）嚴(yán)厲打擊職業(yè)二房東及部分違規(guī)操作中介機(jī)構(gòu)，探索建立黑名單制度

將反復(fù)涉訴且拒不整改的職業(yè)二房東及中介機(jī)構(gòu)名單抄送有關(guān)部門備案，提示出租風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎簽約。若再次發(fā)現(xiàn)群租，可以直接對上述人員進(jìn)行行政處罰，并將其納入個(gè)人征信系統(tǒng)。

（五）加強(qiáng)居民自治建設(shè)，充分發(fā)揮居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司的作用

規(guī)制群租現(xiàn)象，可以依靠業(yè)主意思自治產(chǎn)生的管理規(guī)約來實(shí)現(xiàn)，鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)制定符合本小區(qū)業(yè)主利益的管理方案，賦予物業(yè)公司相應(yīng)管理職責(zé)，此外，居委會(huì)可積極倡導(dǎo)小區(qū)居民不出租房屋群租，通過上述方式切實(shí)將群租消除在萌芽狀態(tài)。

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