淺談房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險識別與防范

江秀珍

摘要：隨著我國市場經(jīng)濟體制的逐漸完善，給企業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的機遇和挑戰(zhàn)，一方面促進了企業(yè)改革工作的進行，加快了企業(yè)發(fā)展的速度，另一方面也使得企業(yè)管理問題越來越突出，尤其是財務(wù)風(fēng)險日益突出。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，其作為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，所面臨的財務(wù)風(fēng)險更加嚴峻?；诖?，本文以房地產(chǎn)公司為研究對象，分析其在發(fā)展過程中存在的財務(wù)風(fēng)險問題，并針對其存在的財務(wù)風(fēng)險提出相應(yīng)的防范措施，旨在促進房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司;財務(wù)風(fēng)險;防范

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷發(fā)展，同時也面臨著巨大的挑戰(zhàn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)決定，一般情況下，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目所涉及的金額較大，項目開發(fā)的周期較長，并且容易受到外部各種因素的影響，很大程度上增加了房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生幾率。因此，房地產(chǎn)公司要結(jié)合自身的實際情況，采取合理的財務(wù)風(fēng)險防范措施，避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，從而保證房地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的特點

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)，加之容易受到政策和外部市場因素的影響，一定程度上使得房地產(chǎn)公司存在財務(wù)風(fēng)險問題。具體而言，房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的特點為：（1）客觀性。房地產(chǎn)公司在開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程中，財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，并不能夠完全的消除，而且財務(wù)風(fēng)險存在于項目開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)之中。（2）不確定性。房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，涉及到的金額較大，則需要進行一定的金融活動，但是在這一過程中金融市場的不穩(wěn)定性，加之國家政策變化和外界自然因素的影響，即使房地產(chǎn)公司做好了財務(wù)風(fēng)險的方法，但是難免會出現(xiàn)偏差，所以房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險具有不確定性的特點。（3）不可控性。主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)公司難以有效避免財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)，加之外部條件的變化，使得房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險識別工作難度增大。

二、房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險識別與防范措施

（一）融資風(fēng)險與防范措施

房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)前期，要做好資金的合理籌劃，否則很容易在項目開發(fā)過程中出現(xiàn)資金不足的情況，而且資產(chǎn)負債率會越來越高，最終導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。

針對于房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險問題，房地產(chǎn)公司需要進行科學(xué)決策，同時也要及時地掌握相關(guān)的國家政策，積極獲得政策上的支持，從而擴大融資渠道。具體可以從以下兩個方面進行：

（1）進行多元化的融資。目前，房地產(chǎn)公司融資的方式主要是依靠銀行貸款，但是銀行貸款利息較高且具有短期性的特點，所以這樣的融資方式一定程度上增加了房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險。對此，房地產(chǎn)公司要進行多元化的融資，擴大融資渠道，可以進行債券融資或者是股權(quán)融資的方式。同時，房地產(chǎn)在擴寬融資渠道時，不能夠過度地依賴于政策的放寬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的實際情況，不斷調(diào)整和改革管理模式，以此不斷增加企業(yè)的融資方式。

（2）進行科學(xué)的融資決策。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，科學(xué)合理的融資決策具有非常重要的作用。對此，在項目開發(fā)前期，要做好項目投資的可行性分析，同時在融資之前，也要制定科學(xué)合理的融資方案，針對項目資金需求做好科學(xué)合理的預(yù)算計劃，避免出現(xiàn)資金浪費、閑置等情況出現(xiàn)。然后，在確定好融資方案之后，要選擇合理的融資手段，充分考慮企業(yè)自身的實際情況，包括資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、償債能力以及當(dāng)前市場環(huán)境等。同時，在進行融資的過程中，要嚴格遵循相關(guān)的規(guī)范要求進行，在必要的情況下，可以將多種融資方式進行融合，確保在融資的過程中可以有效降低企業(yè)的融資成本。另外，房地產(chǎn)公司也要落實相關(guān)的監(jiān)督管理機制，確保融資方案和融資方式能夠順利進行，并對融資的進度進行全程的管控，及時發(fā)現(xiàn)融資過程中的問題并解決，從而保證資金的安全，避免融資風(fēng)險的發(fā)生。

（二）投資風(fēng)險與防范措施

投資風(fēng)險也是房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險主要類型之一。投資風(fēng)險具體表現(xiàn)在兩個方面：第一，在房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理中，普遍存在財務(wù)指標錯誤性指導(dǎo)的問題，這是因為許多企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層為了提高企業(yè)經(jīng)濟的利潤，并沒根據(jù)實際的情況制定合理的財務(wù)指標，只是照搬其他企業(yè)的財務(wù)指標，并且進行盲目投資，使得企業(yè)的現(xiàn)金流量增大，很大程度上增加了投資風(fēng)險的發(fā)生率;第二，短時間內(nèi)的支出，加大了企業(yè)的投資風(fēng)險。隨著市場經(jīng)濟越來越激烈，許多企業(yè)為了提升自身的競爭力，獲得更多的經(jīng)濟利益，就會加大一些個性產(chǎn)品的投資力度，使得企業(yè)的現(xiàn)金支出在短時間內(nèi)大幅增長，給企業(yè)帶來巨大的投資風(fēng)險。

房地產(chǎn)公司決策工作是否科學(xué)合理直接影響著財務(wù)管理工作的質(zhì)量高低，一旦摻雜了主觀意識或者以往經(jīng)驗，則決策失誤的概率會更大。所以，對于房地產(chǎn)公司的投資風(fēng)險，房地產(chǎn)公司必須進行科學(xué)合理的決策工作，具體需要從以下兩個方面進行：

（1）做好前期項目開發(fā)的可行性分析。通常情況下，房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)的過程中，資金需求較大且容易受到國家政策變化的影響，加之房地產(chǎn)公司的消費市場并不大，所以要求房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)之間，要做好投資項目的可行性分析工作，綜合考慮市場、政策以及投資效益等因素，對項目開發(fā)所學(xué)的成本進行預(yù)估，同時也要做好投資風(fēng)險的識別與方法，財務(wù)部門也要加強審核，針對投資項目中存在的回收周期較長等問題，要做好相關(guān)的風(fēng)險評估工作，針對風(fēng)險提出合理性的意見和解決方案，避免投資風(fēng)險的發(fā)生。

（2）擴大盈利空間。由于房地產(chǎn)企業(yè)的消費市場較小，所以盈利空間也相對較小。對此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過進駐商業(yè)地產(chǎn)的形式，轉(zhuǎn)變項目開發(fā)的方式，擴大企業(yè)的盈利空間，從而保證企業(yè)的長遠發(fā)展。

（三）資金回收風(fēng)險和收益分配風(fēng)險與防范措施

資金回收風(fēng)險和收益分配風(fēng)險也是房地產(chǎn)公司中主要存在的財務(wù)風(fēng)險。在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，所涉及到稅費種有許多，不僅包括增值稅，還包括其他的附加稅，加上項目開發(fā)涉及的金額較大，所以企業(yè)需要承擔(dān)較高的稅費，相對而言，成本支出的增加，就會使得企業(yè)的盈利空間變得越來越小。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的周期較長，加之近年來稅率的調(diào)整，對企業(yè)在回收資金方面產(chǎn)生了一定的影響，增大了資金回收的風(fēng)險。再從政策調(diào)整方面來，國家通過稅收政策的調(diào)整，進行房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，但是大部分房地產(chǎn)公司缺乏戰(zhàn)略性的經(jīng)營管理，在利潤分配方面沒有根據(jù)實際的情況進行，而是進行盲目分配。同時還有的企業(yè)為了減少稅費的繳納，并沒有嚴格按照相關(guān)的程序進行利潤分配，分配規(guī)劃和分配制度存在不合理的地方，使得企業(yè)收益分配風(fēng)險的發(fā)生。

針對于房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險中的資金回收風(fēng)險和收益分配風(fēng)險，具體的防范措施需要從以下兩個方面進行：

（1）采取科學(xué)合理的營銷方式。隨著市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)公司要想獲得更多的利潤，提升自身的競爭力，則需要制定科學(xué)合理的營銷方式。在銷售環(huán)節(jié)，最重要的就是要滿足客戶的需求，這也是營銷方式的關(guān)鍵，如果在這一過程中出現(xiàn)任何問題，都會影響企業(yè)的資金回收，嚴重情況下，還會使企業(yè)陷入破產(chǎn)的危機。對此，房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身的實際情況，制定合理的營銷方案，采取科學(xué)合理的營銷方式，并根據(jù)市場的變化作出戰(zhàn)略性的調(diào)整，以此確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（2）完善利潤分配制度。在房地產(chǎn)公司發(fā)展的過程中，合理的收益分配具有非常重要的作用。通常情況下，社會大眾對于一個房地產(chǎn)公司的了解，主要是通過收益分配來進行了解，所以房地產(chǎn)公司在進行收益分配時，要嚴格按照相關(guān)的程序進行嚴謹?shù)姆峙?，不能夠隨意進行，一旦出現(xiàn)合理的收益分配，則會給企業(yè)帶來嚴重的后果。因此，為了確保房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，需要結(jié)合實際情況以及相關(guān)的規(guī)定要求，不斷完善利潤分配制度，從而進行科學(xué)合理的收益分配。

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