房地產(chǎn)企業(yè)償債能力評價研究

李正斌

【摘要】企業(yè)償債能力評價已有較長歷史，但未形成系統(tǒng)性的綜合評價方法體系。在國家對房地產(chǎn)企業(yè)融資進行調(diào)控的背景下，金融機構(gòu)應(yīng)進一步重視對房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力評價，以降低融資回收風(fēng)險。文章對現(xiàn)有的償債能力評價指標(biāo)和方法進行分析，指出現(xiàn)有評價方法存在的問題。在深入分析房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)特點的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力評價提出了相關(guān)建議。

【關(guān)鍵詞】金融機構(gòu)；房地產(chǎn)；償債能力

一、前言

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要充分利用杠桿手段、大力借助金融機構(gòu)的力量，從金融機構(gòu)融得大量資金，以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模發(fā)展。

在2017年以前，由于我國房地產(chǎn)市場總體處于快速發(fā)展期，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤高于社會平均利潤水平。此前，一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)生虧損的情況較為少見，僅在一些階段性市場波谷階段項目銷售不及預(yù)期，部分項目存在暫時性的流動性風(fēng)險；但項目基本沒有終極風(fēng)險。除非是房地產(chǎn)開發(fā)商將資金挪作他用，否則，房地產(chǎn)開發(fā)項目基本都能實現(xiàn)盈利。在這種情況下，金融機構(gòu)貸款給房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險較低。不少金融機構(gòu)一度將房地產(chǎn)項目及房地產(chǎn)企業(yè)作為優(yōu)質(zhì)貸款對象。

但是，2017年以后，國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策力度加大，且一直堅持“房住不炒”的總體指導(dǎo)思想。尤其在2019年，為了防止資金流入房地產(chǎn)行業(yè)加大了管控力度，對于金融機構(gòu)向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款提出了諸多有效的監(jiān)管措施。在房地產(chǎn)市場處于低迷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)融資被收緊，導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊繃，從而使得金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)存量貸款和新增貸款的風(fēng)險都明顯上升。因此，金融機構(gòu)需要加強對房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的評價，選擇優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，降低所放貸資金本息回收的風(fēng)險。

二、現(xiàn)有償債能力分析指標(biāo)存在的問題

對企業(yè)償債能力分析，主要從兩個方面進行：短期償債能力分析和長期償債能力分析。但現(xiàn)有的分析評價方法，實用性不強，也無法直觀反映出企業(yè)的真實償債能力。

（一）現(xiàn)有償債能力分析指標(biāo)

1.短期償債能力評價方法

短期償債能力分析主要評價企業(yè)在不變賣或處置固定資產(chǎn)的情況下償還短期負債的能力。

（1）流動比率。流動比率是衡量一個企業(yè)短期償債能力的重要指標(biāo)，該比率數(shù)值越大，說明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越強。一般認為，流動比率在2以上比較合適，但也不是越高越好。

（2）速動比率。速動比率是在流動比率的基礎(chǔ)上更嚴格地對企業(yè)流動資產(chǎn)質(zhì)量進行評價，為了更真實地體現(xiàn)企業(yè)的短期償債能力，可以把流動資產(chǎn)中的存貨因素扣除。一般認為，速動比率維持在1較為正常。如速動比率過大，說明企業(yè)中速動資產(chǎn)占比過大，財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理；如速動比率過小，說明企業(yè)短期負債到期償還的能力不足。

（3）現(xiàn)金比率?，F(xiàn)金比率是反映企業(yè)直接償付流動負債的指標(biāo)，也是最嚴格、最穩(wěn)健的短期償債指標(biāo)?，F(xiàn)金比率是指企業(yè)用其現(xiàn)金類資產(chǎn)償還短期貸款的能力。當(dāng)現(xiàn)金比率大于1時，說明企業(yè)有能力償還短期負債。

2.長期償債能力評價方法

長期償債能力分析主要針對企業(yè)償還長期負債的能力，長期負債主要包括長期借款、應(yīng)付債券、長期應(yīng)付款等償還期在一年以上的債務(wù)。

（1）資產(chǎn)負債率。資產(chǎn)負債率是企業(yè)負債與資產(chǎn)的比率，它反映企業(yè)的總資產(chǎn)中有多少是通過負債籌集的，該比率是投資者重視的指標(biāo)之一。資產(chǎn)負債率越高，說明公司償還債款的資產(chǎn)越少。

（2）產(chǎn)權(quán)比率。產(chǎn)權(quán)比率是負債總額與所有者權(quán)益總額的比率，也稱為負債股權(quán)比率。這是評價企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是否合理的指標(biāo)，揭示了企業(yè)的股東權(quán)益對償還企業(yè)債務(wù)的保障程度。產(chǎn)權(quán)比率越小，說明企業(yè)的長期財務(wù)情況越好，對長期償債能力的保證程度越高。

（3）股東權(quán)益比率。股東權(quán)益比率指公司的股東投入的資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的占比。該指標(biāo)過小則表示企業(yè)負債過多，過大則表示企業(yè)沒有充分利用財務(wù)杠桿來擴大企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模。

（4）利息保障倍數(shù)。利息保障倍數(shù)用來分析企業(yè)的經(jīng)營成果支付利息費用的能力，它指企業(yè)在一段時間內(nèi)息稅前利潤與所需支付債務(wù)利息的關(guān)系。利息保障倍數(shù)一般不低于5，其數(shù)值越大，長期償債能力越強。

（二）現(xiàn)有償債能力評價方法存在的問題

現(xiàn)有的企業(yè)償債能力評價方法體系雖已運行多年，但還是存在一些問題。尤其是從金融機構(gòu)的視角出發(fā)，相關(guān)評價指標(biāo)和方法未能真實反映出企業(yè)償還相關(guān)債務(wù)的能力。

1.未反映企業(yè)動態(tài)債務(wù)變化情況

對于金融機構(gòu)而言，對企業(yè)進行償債能力分析，其目的是評價資金貸出后能否到期順利收回本息?，F(xiàn)在的相關(guān)評價指標(biāo)和方法均是基于現(xiàn)有的資產(chǎn)及負債來計算相關(guān)指標(biāo)，未將金融機構(gòu)擬貸款的金額計入企業(yè)的資產(chǎn)和負債中，不能真實地反映金融機構(gòu)提供貸款后的償債能力。

2.未考慮企業(yè)后續(xù)融資能力

對于大部分企業(yè)而言，尤其是大型企業(yè)，利用金融工具的杠桿效應(yīng)來實現(xiàn)企業(yè)的規(guī)模發(fā)展是非常普遍的。在這種情況下，企業(yè)“借新還舊”就是一種常用的手段。因此，從金融機構(gòu)的角度出發(fā)，在對企業(yè)進行償債能力評價時，要把企業(yè)的后續(xù)融資能力作為重要的因素納入考慮范圍。而目前的現(xiàn)有償債能力評價指標(biāo)和方法沒有將企業(yè)的后續(xù)融資能力納入。

3.相關(guān)指標(biāo)單獨計算，未形成綜合評價判斷

現(xiàn)有企業(yè)償債能力評價方法均是以企業(yè)財務(wù)報表數(shù)據(jù)為依據(jù)進行相關(guān)指標(biāo)的單一計算，存在以下局限：當(dāng)相關(guān)指標(biāo)計算出來后，會發(fā)現(xiàn)某些指標(biāo)的計算結(jié)果高于企業(yè)所在行業(yè)的平均值，但某些指標(biāo)的計算結(jié)果卻低于企業(yè)所在行業(yè)的平均值。這種情況下，企業(yè)的償債能力到底是強是弱，無法得到一個明確的結(jié)論性判斷。

4.未考慮企業(yè)規(guī)模因素

對于金融機構(gòu)而言，企業(yè)規(guī)模不同，資金貸出后回收的風(fēng)險大小是不同的。一般而言，同一個行業(yè)中，相關(guān)比率指標(biāo)差不多的情況下，規(guī)模大的企業(yè)后續(xù)償債能力更強、融資渠道更廣，償債能力也相對強一些。因此，也造成了多年來社會上存在的中小企業(yè)“融資難、融資貴”問題。現(xiàn)有的償債能力評價指標(biāo)和方法未考慮企業(yè)規(guī)模因素。

5.未考慮行業(yè)特點

目前的短期償債能力分析和長期償債能力分析均沒有考慮行業(yè)的差別，所有行業(yè)均使用相同的評價指標(biāo)和方法。但實際上，在社會中各行業(yè)具有各行業(yè)的特點，比如有些行業(yè)屬于“輕資產(chǎn)型”、有些行業(yè)屬于“重資產(chǎn)型”；有些行業(yè)屬于國家鼓勵發(fā)展的行業(yè)，甚至有補貼、稅收優(yōu)惠等政策；有些行業(yè)則屬于限制發(fā)展、要進行供給側(cè)改革的行業(yè)。償債能力評價應(yīng)根據(jù)不同行業(yè)的特點設(shè)計一些特殊的指標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)，或者對現(xiàn)有的評價方法進行調(diào)整和優(yōu)化。

6.未考慮企業(yè)后續(xù)一段時期的經(jīng)營情況

目前的償債能力分析，使用的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)均是現(xiàn)有的數(shù)據(jù)，基于企業(yè)目前的經(jīng)營狀況，未考慮企業(yè)今后一段時期的經(jīng)營及現(xiàn)金流情況。對于金融機構(gòu)而言，將資金貸給企業(yè)，希望融資期限屆滿時企業(yè)有較強的償債能力，順利歸還借款本息。而后續(xù)一段時間企業(yè)的經(jīng)營狀況好壞將在很大程度上決定企業(yè)的償債能力，決定企業(yè)屆時是否有較好的現(xiàn)金流來償債。

三、金融機構(gòu)進行房地產(chǎn)企業(yè)償債能力評價時的改進優(yōu)化建議

（一）房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)的特點分析

金融機構(gòu)要對房地產(chǎn)企業(yè)進行客觀的償債能力評價，必須首先了解房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)的特點。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)具有以下特點。

1.房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)對金融機構(gòu)依賴度高

房地產(chǎn)項目開發(fā)需要大量的資金，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商均需要借助金融機構(gòu)的力量才能完成項目的開發(fā)，很少有開發(fā)商單純依靠自有資金開發(fā)項目的。

2.房地產(chǎn)關(guān)系國計民生，經(jīng)常受到國家的調(diào)控

房地產(chǎn)關(guān)系到廣大民眾的居住權(quán)利，受到黨和國家的高度關(guān)注，房地產(chǎn)市場除了按市場規(guī)律運行外，還經(jīng)常受到國家的調(diào)控，并且在很大程度上受到國家調(diào)控政策的影響。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的再生產(chǎn)主要取決于土地獲取和儲備

與社會大部分行業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)進行再生產(chǎn)決策和投入，主要決定因素是企業(yè)的土地獲取和儲備。在我國土地屬于國家所有，供應(yīng)者只有政府一家。房地產(chǎn)企業(yè)要獲取開發(fā)土地，只有找政府；尤其是住宅開發(fā)用地，目前絕大部分地方都通過“招拍掛”的方式獲取。另一方面，土地成本占了項目開發(fā)總成本的很大一部分，在一線城市，土地成本甚至已占總成本的絕大部分。

4. 房地產(chǎn)存貨具有其獨有的特點，需要區(qū)別對待

以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)為例（這也是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要類型），房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要分為以下幾種情況：一是剛?cè)〉蒙形磩庸ら_發(fā)的土地；二是處于施工階段尚未開始預(yù)售的項目；三是已開始預(yù)售尚未交房的項目；四是已向業(yè)主交房項目但尚未銷售的存貨。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，第四種存貨越多，說明企業(yè)的銷售困難，經(jīng)營狀況也不會好。前兩種存貨較多，說明企業(yè)處于擴張期，發(fā)展?jié)摿^大。第三種存貨較多，說明企業(yè)在一定時期內(nèi)將有較好的現(xiàn)金流。

（二）金融機構(gòu)進行房地產(chǎn)企業(yè)償債能力評價的改進優(yōu)化建議

1.評估未來一段時期的房地產(chǎn)金融政策

房地產(chǎn)經(jīng)常受到國家調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難易程度也與國家相關(guān)調(diào)控政策尤其是金融方面的政策密切相關(guān)。如果未來一段時期房地產(chǎn)金融政策將收緊，則對于房地產(chǎn)企業(yè)而言屬于系統(tǒng)性風(fēng)險，后續(xù)融資將更為困難，會降低房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)償債能力。

2.將金融機構(gòu)擬貸款金額納入相關(guān)評價指標(biāo)計算

對于一、二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)而言，投資量大，一個項目投資動輒幾十億、甚至上百億；房地產(chǎn)開發(fā)商以這些項目進行融資時，單次融資量也很大。對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來講，一個此類項目的融資將使其企業(yè)的相關(guān)財務(wù)指標(biāo)發(fā)生較大變化。因此，金融機構(gòu)在對房地產(chǎn)企業(yè)進行償債能力評價時，應(yīng)將擬貸款金額納入相關(guān)評價指標(biāo)計算。

3.對相關(guān)評價指標(biāo)賦予不同權(quán)重，形成綜合評價結(jié)論

現(xiàn)有的相關(guān)償債能力評價指標(biāo)是單獨計算，不能形成一個綜合的評價意見。金融機構(gòu)可根據(jù)各單獨指標(biāo)對于房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的重要性進行分析，對每個指標(biāo)賦予不同的權(quán)重，使用層次分析法計算出該房地產(chǎn)企業(yè)的綜合償債能力，比如用“百分制”來表示，其結(jié)果直觀明了，金融機構(gòu)可以根據(jù)自身風(fēng)險承受能力，確定綜合償債能力分值的基準(zhǔn)值，對該基準(zhǔn)值以上的房地產(chǎn)企業(yè)才提供貸款。

4.將房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)融資能力納入考慮因素

房地產(chǎn)企業(yè)與相關(guān)金融企業(yè)的合作關(guān)系、目前的主要融資模式等在較大程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)融資能力。房地產(chǎn)企業(yè)如果與相關(guān)金融機構(gòu)有良好的合作關(guān)系，其后續(xù)融資也會較為容易；房地產(chǎn)企業(yè)如果目前主要使用銀行貸款，其后續(xù)在信托、基金等機構(gòu)進行融資就具有較大的潛力和空間。金融機構(gòu)可以使用“德爾菲法”等專家打分法對房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)償清能力進行評價，將其作為對房地產(chǎn)企業(yè)償債能力綜合評價的一個因素。

5.將房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力納入考慮范圍

目前，不管是短期償債能力評價還是長期償債能力評價，均未將房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力納入評價范圍。但實際上，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力將在很大程度上決定其償債能力高低。衡量房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的指標(biāo)有多個，可以選擇其中的銷售凈利潤率作為評價指標(biāo)。由于后續(xù)的盈利能力無相關(guān)準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，只能進行預(yù)測，因此可針對房地產(chǎn)企業(yè)前三年的銷售凈利潤率進行計算和評價。

6.深入分析房地產(chǎn)企業(yè)的存貨構(gòu)成

針對以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)，如果其已交房項目的存貨量大、占比高，則需要引起高度重視；說明該房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品不符合市場需求，銷售緩慢。如果房地產(chǎn)企業(yè)已開始銷售尚未交房項目的存貨占比高，再參考其銷售價格走勢，若銷售價格亦逐步走高，則該房地產(chǎn)企業(yè)未來一段時期現(xiàn)金流充裕，償債能力較強。如果房地產(chǎn)企業(yè)已取得土地尚未開工的項目以及已開工尚未預(yù)售的項目存貨占比大，說明該房地產(chǎn)企業(yè)較為激進，處于快速擴張的發(fā)展階段，需要分情況進行分析；若判斷將來一段時期房地產(chǎn)市場將步入上升通道，則該房地產(chǎn)企業(yè)的項目利潤空間將會提升，也有較好的現(xiàn)金流，房地產(chǎn)企業(yè)將有較強的償債能力；若判斷將來一段時期房地產(chǎn)市場將步入下降通道或市場縮量，則該房地產(chǎn)企業(yè)的項目銷售將面臨困難、利潤空間壓縮，資金回籠慢，其償債能力將較弱。

7.將房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模作為影響因素，區(qū)別對待

不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，其綜合能力是不一樣的。在其他條件相同情況下，對不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)提供一筆相同金額的貸款，規(guī)模大的企業(yè)能順利歸還貸款本息的可能性更高，也可以說其償債能力更強。故金融機構(gòu)可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不同，對房地產(chǎn)企業(yè)進行評價，對不同規(guī)模的企業(yè)給予不同的評價打分，作為其償債能力綜合評價的一部分。

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作者單位：中鐵信托有限責(zé)任公司