現(xiàn)代物業(yè)管理與運(yùn)營策略研究

劉祥 王永剛

摘 要：我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)之所以發(fā)展如此迅速，離不開國家政策的扶持和各行業(yè)的大力支持。物業(yè)管理水平體現(xiàn)著一個城市文明建設(shè)水平，它是建設(shè)社會主義和諧社會戰(zhàn)略總要求中的重要組成部分。但是，我國現(xiàn)代物業(yè)管理和運(yùn)營中出現(xiàn)了一系列的問題，對于業(yè)主和物業(yè)公司來說是雙面的傷害。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)代物業(yè);管理與運(yùn)營

引言

我國城市建設(shè)的快速發(fā)展是我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的重要體現(xiàn)，使我國快速進(jìn)入現(xiàn)代化發(fā)展階段。在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，物業(yè)管理成為社會的一個熱門話題，社會上下都在關(guān)注物業(yè)管理問題。這說明物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展規(guī)模已大到不可忽視，物業(yè)管理問題已不容回避。

1物業(yè)管理行業(yè)特征

物業(yè)管理是一個具有美好前景的朝陽行業(yè)，它有效的管理了住宅小區(qū)的日常活動?，F(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)在市場環(huán)境中面臨著一系列的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。物業(yè)公司可以在“互聯(lián)網(wǎng)+”環(huán)境下，構(gòu)建信息化平臺，更快效率和更高精度的處理數(shù)據(jù)。但是，現(xiàn)代法律、人員素質(zhì)等方面的問題也帶來了物業(yè)管理中一系列的問題，需要對這些問題給予關(guān)注和處理，避免對企業(yè)產(chǎn)生一系列不利的影響?，F(xiàn)代物業(yè)管理較之以前更加智能化和智慧化。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”概念的發(fā)展，以及通信技術(shù)的發(fā)展，很多物業(yè)公司開始和新的技術(shù)結(jié)合，開發(fā)了屬于自己小區(qū)的App，或者建立小區(qū)的線上社區(qū)，或者公眾賬號。業(yè)主們可以通過線上的方式參與小區(qū)的投票或者活動。很多投票和報修功能因此更加便捷有效。這些技術(shù)理念和技術(shù)手段是新時代物業(yè)公司展現(xiàn)的新特點(diǎn)。物業(yè)管理整個行業(yè)的利潤都不高，屬于一個低收益的行業(yè)。任何行業(yè)想要長期存在并發(fā)展都需要保持一定的利潤水平，如果這個利潤水平低于市場的平均利潤水平，經(jīng)濟(jì)學(xué)原理預(yù)測這些公司會退出該行業(yè)選擇其他行業(yè)。物業(yè)屬于房地產(chǎn)行業(yè)的附屬行業(yè)，其收益與居民的經(jīng)濟(jì)條件有著密切的關(guān)系。中國所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段決定了中國物業(yè)行業(yè)將長期屬于微利行業(yè)。這個微利的特征將對物業(yè)行業(yè)發(fā)展帶來持久和全面的影響。物業(yè)公司之所以在管理過程中出現(xiàn)一系列的問題，與時代的發(fā)展有很大關(guān)系。物業(yè)管理屬于建筑銷售以后的后期管理工作，它的資源和管理資金都來自直屬公司的撥款，自己并不能自負(fù)盈虧。并且隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住房的數(shù)量在不斷增加，公司需要付出的資金也在不斷增加。業(yè)務(wù)和物業(yè)管理公司之間的矛盾也不斷被激化，物業(yè)公司在運(yùn)營和管理中出現(xiàn)了一系列問題。

2物業(yè)管理和運(yùn)營中存在的問題分析

2.1缺乏戰(zhàn)略目標(biāo)

隨著市場形式的不斷變化，國內(nèi)各行業(yè)的競爭日益激烈，物業(yè)管理行業(yè)也面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，然而和其它行業(yè)相比，目前物業(yè)管理行業(yè)還不具備強(qiáng)大競爭力，很難在市場競爭中取得優(yōu)勢。由于國內(nèi)對于物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)政策制度不完善，造成企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略的過程中存在問題，只注重眼前的利益而忽視長遠(yuǎn)發(fā)展，對企業(yè)的健康發(fā)展沒有起到指導(dǎo)性的效果，限制了企業(yè)的長久穩(wěn)定的發(fā)展。例如，物業(yè)管理企業(yè)在對于自身庫房的物資管理過程中，沒有進(jìn)行戰(zhàn)略性的統(tǒng)籌規(guī)劃，使得庫房有缺貨或者某物資堆積的情況出現(xiàn)，造成資金成本的浪費(fèi)。

2.2物業(yè)企業(yè)的規(guī)模普遍較小，收益水平較低

物業(yè)企業(yè)的發(fā)展依托于其管轄的小區(qū)，小區(qū)的規(guī)模限制了物業(yè)企業(yè)的規(guī)?；：芏酂o資質(zhì)或者微小的房地產(chǎn)公司都建立了屬于自己的物業(yè)公司。但是這些物業(yè)公司都存在規(guī)模比較小，提供的服務(wù)質(zhì)量不夠標(biāo)準(zhǔn)化等問題。但是很多這樣的項(xiàng)目又會造成資源的浪費(fèi)，并不能集中力量干大事。小規(guī)模的物業(yè)企業(yè)不利于規(guī)?；\(yùn)作，也無法形成高的收益。

3解決物業(yè)管理中存在問題的對策

3.1提升控制意識，完善企業(yè)結(jié)構(gòu)

物業(yè)管理企業(yè)必須及時的根據(jù)市場需求的變化而適當(dāng)?shù)母淖児芾碇贫?，加?qiáng)對企業(yè)控制的監(jiān)督，從而使企業(yè)能夠適應(yīng)新環(huán)境、新政策，提高內(nèi)部控制水平。①規(guī)范從業(yè)人員崗位培訓(xùn)，項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)。②公司內(nèi)部選聘兼職培訓(xùn)講師。③加強(qiáng)與同行業(yè)交流，取長補(bǔ)短。不僅要對員工進(jìn)行專業(yè)知識培訓(xùn)，還應(yīng)該增強(qiáng)員工的實(shí)踐能力，將理論知識和實(shí)踐相結(jié)合，才有更好的工作效果，并且讓員工意識到企業(yè)控制的重要性。同時管理層要以身作則，提高自身專業(yè)知識水平，為員工樹立良好的形象，加強(qiáng)員工學(xué)習(xí)專業(yè)知識的積極性，同時加強(qiáng)企業(yè)部門和員工重視，讓企業(yè)各部門能夠根據(jù)控制策略進(jìn)行有效的配合。物業(yè)管理企業(yè)的管理部門的業(yè)務(wù)必須根據(jù)每項(xiàng)業(yè)務(wù)職能制定對應(yīng)的職務(wù)，并且挑選專業(yè)的人員來擔(dān)任，建立健全的職能體系。定期對員工培訓(xùn)專業(yè)知識，保持企業(yè)共同學(xué)習(xí)的良好氛圍，提高企業(yè)文化的建設(shè)，加強(qiáng)人文管理，潛移默化的改善員工思想觀念，達(dá)到提升企業(yè)控制意識目的。

3.2通過物業(yè)管理公司并購的方法解決規(guī)模小，利潤低的問題

一家物業(yè)管理公司可以通過收購的方式來占有另一家物業(yè)管理公司的資源，實(shí)現(xiàn)兩個公司資源的長期整合和協(xié)同發(fā)展。這種并購過程中，也能實(shí)現(xiàn)規(guī)?；墓芾砗烷L期品牌的培養(yǎng)。為了實(shí)現(xiàn)雙方戰(zhàn)略利潤的長遠(yuǎn)發(fā)展，必須要選擇共享空間大、資源契合度較高的物業(yè)公司進(jìn)行并購，這些才能實(shí)現(xiàn)未來增長潛力的最大化。此外，物業(yè)管理公司進(jìn)行并購時，必須要考慮到公司先前的管理規(guī)模、先前的業(yè)績水平和先前的盈利能力，這些都是減小并購風(fēng)險必要的評估流程和評估內(nèi)容。

3.3客戶端系統(tǒng)功能設(shè)計

智慧物業(yè)管理系統(tǒng)的客戶端模塊，由后臺管理系統(tǒng)根據(jù)用戶的權(quán)限和屬性，在系統(tǒng)中進(jìn)行設(shè)置，因此不同的權(quán)限用戶界面顯示的模塊類型不同。智慧物業(yè)管理軟件，將用戶的報修、指派、維修、物業(yè)人員管理、維修質(zhì)量好壞的評價、物業(yè)收費(fèi)管理等過程通過APP實(shí)現(xiàn)，使物業(yè)管理的全過程更便捷、更高效。減少了物業(yè)管理過程中的時間、人力和物力等多種成本。在線對物業(yè)管理人員進(jìn)行任務(wù)分配、任務(wù)完成情況的跟蹤檢查等都利用手機(jī)終端完成。

3.4建立多方協(xié)商平臺

社區(qū)、業(yè)主、物業(yè)和相關(guān)職能部門代表參與平臺的建立和運(yùn)作。多方協(xié)商平臺要發(fā)揮兩個方面的作用，第一是化解矛盾糾紛，小區(qū)內(nèi)有什么矛盾、業(yè)主有什么訴求，都可以放在平臺上來說，通過平臺協(xié)商將矛盾糾紛化解在萌芽狀態(tài)。第二是多方協(xié)商議事。小區(qū)內(nèi)的事務(wù)通過平臺來商議，一些小區(qū)內(nèi)解決不了的問題，如小區(qū)出入口與市政道路銜接問題、小區(qū)圍墻外噪聲擾民問題等，通過街道社區(qū)牽頭，相關(guān)部門參與，與業(yè)主和物業(yè)一起，共同協(xié)商解決措施。

4行業(yè)發(fā)展方向

中國特色社會主義進(jìn)入新時代，新時代有新要求。黨的十九大提出，社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化，現(xiàn)階段最主要的任務(wù)就是要滿足人民日益增長的美好生活需要。物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展還不平衡不充分，還不能滿足人民群眾對美好生活的需要。黨的十九屆四中全會明確提出了國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化，特別是對社會治理體系建設(shè)的要求，為物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展指明了方向。物業(yè)管理的制度建設(shè)和行業(yè)發(fā)展，必須堅持黨的領(lǐng)導(dǎo)，以人民為中心，發(fā)動群眾積極參與，構(gòu)建人人有責(zé)、人人盡責(zé)、人人享有的小區(qū)治理共同體。這需要企業(yè)發(fā)展、行業(yè)監(jiān)管和小區(qū)治理體系建設(shè)三個方面的共同努力。

結(jié)語

物業(yè)管理企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展，必須改善當(dāng)前內(nèi)部控制的現(xiàn)狀，建立適用于當(dāng)前市場環(huán)境的內(nèi)部控制策略，不斷提高企業(yè)的內(nèi)部控制水平，從而實(shí)現(xiàn)長久穩(wěn)定的健康發(fā)展，幫助企業(yè)在國內(nèi)的市場競爭中取得優(yōu)勢，進(jìn)而促進(jìn)國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

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