中國房地產(chǎn)金融化演變趨勢分析與未來發(fā)展路徑展望

張艾明

從國外大部分發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)來看，其有著高收益、高回報(bào)等特征，再看我國的房地產(chǎn)主要呈現(xiàn)出高投資、回報(bào)周期長等形式，國內(nèi)外形成了非常明顯的區(qū)別。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)方面，都是使用比較少的資金或銀行信貸來實(shí)現(xiàn)開發(fā)的，目的在于用少量資金獲取大量資金。我國近些年來地價(jià)飛漲，使得房地產(chǎn)行業(yè)的投資數(shù)額變大，為了可以保證企業(yè)和行業(yè)的順利發(fā)展，不得不將房價(jià)提高，房地產(chǎn)金融化也在這種趨勢下不斷加深。

一、中國房地產(chǎn)資金短缺的五大時(shí)期

（一）項(xiàng)目啟動初期

在房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動初期的時(shí)候，會存在一定的資金短缺情況，因?yàn)樵谶@個(gè)階段，很多房地產(chǎn)企業(yè)都還在進(jìn)行前期調(diào)研和分析工作，還在處理社會關(guān)系中，這些工作會消耗大量的資金，如果房地產(chǎn)企業(yè)將資金大部分投入就會導(dǎo)致后續(xù)的工作無法開啟。但是，在落實(shí)這些前期工作的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)必須要確定詳細(xì)的地址和施工方案，也正是因?yàn)檫€沒有獲取到真實(shí)的土地信息，使得不能用物品抵押，無法獲得信貸，就只有依靠企業(yè)自身的資金來運(yùn)行，這對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說都是比較困難的。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地時(shí)期

在房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的過程當(dāng)中，往往會通過“招拍掛”來實(shí)現(xiàn)，以這種方式來獲取土地時(shí)，所消耗的資金數(shù)額很高，因?yàn)橥恋氐某鲎屬M(fèi)用非常高，可能會占據(jù)整個(gè)項(xiàng)目總成本的百分之五十至百分之七十。并且，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)規(guī)定，銀行等不可以給房地產(chǎn)企業(yè)提供任何的土地出讓費(fèi)用貸款，出讓費(fèi)用必須一次性付清，然而，很多房地產(chǎn)企業(yè)依靠個(gè)人的能力根本無法承受這些費(fèi)用，就導(dǎo)致了第二個(gè)資金短缺階段的出現(xiàn)。

（三）辦妥四證前的時(shí)期

四證主要包含了土地使用證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證書、用地許可證以及施工許可證，在房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)定當(dāng)中明確表示，企業(yè)必須在四證齊全的前提下才能夠?qū)嵤┿y行貸款，銀行在給企業(yè)提供款項(xiàng)時(shí)，也會根據(jù)四證來落實(shí)的。但是，在爭取到四證之前的這個(gè)時(shí)期，企業(yè)無法實(shí)施貸款，就導(dǎo)致了第三個(gè)資金短缺時(shí)期的出現(xiàn)。

（四）項(xiàng)目建設(shè)至完工時(shí)期

眾所周知，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工到完工這一過程是資金消耗最快的階段，不論是人力，還是物力都需得到資金的支持，這一階段所消耗的資金成本是總成本的百分之三十。

（五）商業(yè)地產(chǎn)出租至滿租時(shí)期

在商業(yè)地產(chǎn)出租一直到滿租的這個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)項(xiàng)目會慢慢的被租出去，企業(yè)會獲得一定的回報(bào)，然而，有一段時(shí)間是處于淡季，房屋無法順利的出租，就使得既沒有收益也無法使用，但企業(yè)依舊要支付相應(yīng)的費(fèi)用，就導(dǎo)致了第五個(gè)資金短缺時(shí)期。

二、房地產(chǎn)發(fā)展中資產(chǎn)證券化融資形式的應(yīng)用

在2018年的時(shí)候，我國證監(jiān)會發(fā)布了住房租賃資金證券化相關(guān)通知，其中明確的表示，要雙倍加強(qiáng)和培育住房租賃市場，尤其是長時(shí)間租賃，必須加強(qiáng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)企業(yè)的支持，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)研發(fā)出證券化產(chǎn)品。在這樣的發(fā)展趨勢下，我國大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都融入了證券化融資形式中來，積極的開發(fā)和宣傳證券化產(chǎn)品，這種全新的融資方式和傳統(tǒng)方式之間有著很大的區(qū)別。房地產(chǎn)投資信托其實(shí)就是指的房地產(chǎn)證券化，這主要包含了兩個(gè)方面，第一個(gè)方面是傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)當(dāng)中債權(quán)的證券化，把具體的債券收益實(shí)施證券化，并將交換所得的證券放在房地產(chǎn)市場上加以買賣。第二個(gè)方面是將收益憑證措施加以融資，把傳統(tǒng)的銀行融資模式變?yōu)榘l(fā)行證券融資模式，這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行間接融資的方式就變成了發(fā)行證券直接融資，這種方式大大降低了杠桿率。資產(chǎn)證券化即指的將房地產(chǎn)的傳統(tǒng)投資形式轉(zhuǎn)換成為證券投資形式，人們口中所說的房地產(chǎn)投資往往都是指的房地產(chǎn)企業(yè)代表的土地等，從嚴(yán)格角度上來看，這并不屬于金融投資。但是，在轉(zhuǎn)換成為證券投資之后，就可以將這一投資過程變?yōu)槊x上的金融投資，和傳統(tǒng)投資模式相比較，這種模式有著很多的優(yōu)勢。比如，在購買房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的時(shí)候，有著一定的流動性，這比直接購買房地產(chǎn)要強(qiáng)很多，大部分的房地產(chǎn)公開市場在交易的時(shí)候，都會讓證券化產(chǎn)品價(jià)格均勻一些，更能夠反映出房地產(chǎn)資產(chǎn)投資的價(jià)值。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的時(shí)候，對于資金要求非常高，企業(yè)如果沒有足夠的資金根本就無法參與投資，再加上投資之后資金回報(bào)的周期很長，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)不愿意去投資。從這一點(diǎn)上來講，房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品的投資門檻較低，流動性也比較強(qiáng)，使得很多小微房地產(chǎn)企業(yè)也可以參與投資。證券化產(chǎn)品并不是股票類的傳統(tǒng)證券，其開發(fā)端是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)本身就是一種集投資和消費(fèi)為一體的物體，其必須得到很大的剛性支撐，而證券化產(chǎn)品的抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯要比普通投資高很多。在我國金融行業(yè)中，股票是屬于高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的，但是和股票相比較，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)比較低，收益屬于適中。在房地產(chǎn)證券化融資模式下，企業(yè)可以權(quán)益性的融資，這對于房地產(chǎn)市場而言有著很大的促進(jìn)意義。

三、中國房地產(chǎn)金融化未來發(fā)展路徑分析

經(jīng)濟(jì)金融化就是指的金融工具的使用占據(jù)了經(jīng)濟(jì)總量的比例，金融工具主要包含了信托、租賃、貸款、基金等等形式，我國房地產(chǎn)發(fā)展比較好的城市主要集中在北上廣，其房價(jià)和地價(jià)也非常高，是二三線城市的幾倍至十倍。很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中，都可以使用凈資產(chǎn)負(fù)債值來代表企業(yè)的金融深度，但是，還要考慮到負(fù)債值的獲得性，這有助于減少企業(yè)內(nèi)部互相拆借情況的出現(xiàn)。與此同時(shí)，中國的房地產(chǎn)企業(yè)還必須意識到，傳統(tǒng)的資金來源渠道已經(jīng)減少了，再加上資金投資的增大，土地成本增加，房地產(chǎn)企業(yè)所需付出的費(fèi)用變得很高，企業(yè)必須要尋求更多的渠道，促進(jìn)資金回收和獲取，盡可能減少資金短缺缺口的出現(xiàn)。如果說房地產(chǎn)企業(yè)任憑這種趨勢發(fā)展下去，那么受到影響的不單單是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，隨著時(shí)間的延伸，整個(gè)房地產(chǎn)市場都會受到影響，從而形成搖晃的市場格局，使得房地產(chǎn)行業(yè)漸漸走向衰弱。因此，為了促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展與進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)必須要學(xué)會開發(fā)全新的融資方式和模式，突破傳統(tǒng)融資格局，增強(qiáng)和房地產(chǎn)融化率之間的關(guān)系，才可以在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。而資產(chǎn)證券化形式，是一種較新穎且穩(wěn)定的資金來源，房地產(chǎn)企業(yè)可以在條件允許的情況下，實(shí)施證券化融資，這也是和我國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及其要求相符合的。在全面結(jié)合房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的同時(shí)，也應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)的法律政策建立、完善、改革，為中國房地產(chǎn)事業(yè)的進(jìn)步開辟出一條有利的道路。

四、結(jié)束語

在中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中，在項(xiàng)目啟動初期、房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地時(shí)期、辦妥四證前的時(shí)期、項(xiàng)目建設(shè)至完工時(shí)期，以及商業(yè)地產(chǎn)出租至滿租時(shí)期中，還存在一定的資金短缺現(xiàn)象，這并不利于房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過融合資金資產(chǎn)證券化融資模式來促進(jìn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)，也為我國國民經(jīng)濟(jì)的有效增長做出力所能及的貢獻(xiàn)，開辟有力的途徑。