現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)規(guī)定中存在的問(wèn)題及調(diào)整思路

張運(yùn)書 王振猛

摘要：房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的選擇是房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)的核心要素，從理論上說(shuō)，計(jì)稅依據(jù)的選擇既要符合稅收公平與效率原則，也要符合我國(guó)的稅收實(shí)踐。本文分析了我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅規(guī)定中存在的問(wèn)題，并結(jié)合國(guó)外房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)的選擇，提出了我國(guó)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的調(diào)整思路——以市場(chǎng)估值作為房產(chǎn)稅計(jì)稅的唯一依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 計(jì)稅依據(jù) 調(diào)整思路

一、現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)規(guī)定中存在的主要問(wèn)題

1986 年 9 月 15 日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱“條例”），自同年 10 月 1 日起施行。

“條例”第三條規(guī)定：“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)”。余值或者房產(chǎn)租金收入，稅率相應(yīng)分為 1.2%和12%。

就我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)規(guī)定，并結(jié)合我國(guó)房產(chǎn)稅的征收實(shí)踐來(lái)看，有以下問(wèn)題值得研究：

（一）房產(chǎn)原值的確定

“條例”規(guī)定：房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。但從稅收征管實(shí)踐來(lái)看，一方面，城鎮(zhèn)一部分小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，財(cái)務(wù)制度不健全，稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)其進(jìn)行所得稅征收管理中采用核定所得率方式征收企業(yè)（個(gè)人）所得稅，因固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用的提取對(duì)這部分納稅人來(lái)說(shuō)在計(jì)算費(fèi)用時(shí)無(wú)關(guān)緊要，造成納稅人房產(chǎn)建造時(shí)，建筑商未開(kāi)具合法發(fā)票或開(kāi)具低于成本價(jià)的建筑發(fā)票，企業(yè)則以估價(jià)入帳或干脆不入帳，給房產(chǎn)價(jià)值的確定也帶來(lái)了困難;另一方面，城鎮(zhèn)部分房產(chǎn)（建造時(shí)間較長(zhǎng)）已陳舊，無(wú)帳面價(jià)值可查。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例，沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。但從主觀上看，稅務(wù)干部不是專業(yè)的房產(chǎn)評(píng)估人員，且缺乏相關(guān)的專業(yè)知識(shí);從客觀上看，對(duì)不同區(qū)域、不同類別、不同檔次的房產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)評(píng)估無(wú)疑會(huì)增大稅務(wù)干部的工作量和工作強(qiáng)度。因此，如何合理核定這部分房產(chǎn)的價(jià)值，且能讓納稅人信服，是一大難題。

（二）租金收入的確定

“條例”規(guī)定：房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。從征管實(shí)踐來(lái)看，由于房產(chǎn)租賃情況復(fù)雜，且納稅人納稅意識(shí)淡薄，故意隱瞞租金收入。如租賃雙方為逃避房產(chǎn)部門管理，不依法辦理租賃手續(xù)，搞私下交易，偷稅現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

具體表現(xiàn)為：

1.租賃關(guān)系更換頻繁。不少街道的店面房，一年內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)主更換頻繁。尤其是近幾年，隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)模式受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)。不少業(yè)主剛剛租房經(jīng)營(yíng)不久，就陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，難以持續(xù)，加之于資金短缺，融資困難且資金成本高，只好關(guān)店歇業(yè)。在未向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦結(jié)有關(guān)手續(xù)的情況下，就另謀門路，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理往往滯后，給房產(chǎn)稅的征繳帶來(lái)一定的困難。

2.房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。在小城鎮(zhèn)或城鄉(xiāng)結(jié)合部，房屋較多屬于自行開(kāi)發(fā)建造。房產(chǎn)主為了逃稅，與租賃業(yè)戶串通好，名義上將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給租賃業(yè)戶，造成租賃業(yè)戶房產(chǎn)自用的假象而偷稅;且自行建造的房產(chǎn)，原值的確定往往也不準(zhǔn)確，導(dǎo)致房產(chǎn)稅的征收依據(jù)的確定難以準(zhǔn)確，房產(chǎn)稅的征收也就不可能準(zhǔn)確。

3.多重租賃。一些納稅人低價(jià)把房屋租賃過(guò)來(lái)，再高價(jià)租賃給他人，從中取得房租差價(jià);或有部分納稅人自己不從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)后，由于與房主租賃期未滿，再高于或低于原價(jià)轉(zhuǎn)租他人，逃避稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)控。

4.實(shí)際租金與名義租金的差異。租賃雙方私下達(dá)成協(xié)議，或訂立假租賃合同，以低租金騙逃稅款。

（三）個(gè)人出租房屋詳細(xì)信息的取得

財(cái)稅地字〔1986〕8號(hào) 《 財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定 》第十二條明確規(guī)定：“ 個(gè)人出租的房產(chǎn)，不分用途，均應(yīng)征收房產(chǎn)稅”。但在現(xiàn)實(shí)的征收實(shí)踐中，稅務(wù)機(jī)關(guān)如何取得個(gè)人出租房屋出租收入的真實(shí)、詳細(xì)信息，從而將應(yīng)納的房產(chǎn)稅征收入庫(kù)，這是房產(chǎn)稅征收實(shí)踐難度極大的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

二、國(guó)外房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

從世界各國(guó)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)來(lái)看，主要有面積、原值、市場(chǎng)估值和租金等幾種模式，以市場(chǎng)估值選擇較多。但不同的設(shè)計(jì)模式有不同的優(yōu)缺點(diǎn)。以面積作為計(jì)稅依據(jù)方法簡(jiǎn)單，準(zhǔn)確性高;以市場(chǎng)估值和租金作為計(jì)稅依據(jù)公平性高，收入彈性高，但是其準(zhǔn)確性要相對(duì)較弱，尤其是租金數(shù)據(jù)的取得成本較高，且存在人為操作的空間較大;以房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)，稅收缺乏彈性。所以，以市場(chǎng)估值（房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)）為計(jì)稅依據(jù)征收房產(chǎn)稅，房屋租金收入則繳納個(gè)人所得稅，這種征收模式是主流模式。

三、我國(guó)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)調(diào)整思路

（一）房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的調(diào)整原則——公平與效率

公平和效率是稅制設(shè)計(jì)的主要原則。按房屋面積作為計(jì)稅依據(jù)設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅，從理論上說(shuō)效率較高，稅務(wù)機(jī)關(guān)征收成本較低，但不符合公平原則;按市場(chǎng)估值和租金收入征收房產(chǎn)稅，較為公平，但計(jì)稅依據(jù)的確定難以準(zhǔn)確，且稅務(wù)機(jī)關(guān)征收成本較高。至于我國(guó)所采取的按房產(chǎn)原值扣減一定比例后的余值征稅，可以說(shuō)更難以做到公平和效率。

（二）房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)調(diào)整的思路——以市場(chǎng)估值作為房產(chǎn)稅計(jì)稅的唯一依據(jù)

首先，按房屋面積作為計(jì)稅依據(jù)征收房產(chǎn)稅，從理論上說(shuō)效率較高，稅務(wù)機(jī)關(guān)征收成本較低，但不符合公平原則;其次，以租金收入作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，一是信息取得成本較高，且納稅人的納稅遵從度也較低（尤其是個(gè)人出租房屋）。況且，對(duì)租金征稅存在重復(fù)課征問(wèn)題。因?yàn)楝F(xiàn)行我國(guó)個(gè)人所得稅法第六條第七款明確規(guī)定，財(cái)產(chǎn)租賃所得屬于個(gè)人所得稅的征稅范圍。如果對(duì)租金收入既征收房產(chǎn)稅，又征收個(gè)人所得稅，顯然，屬于重復(fù)征稅。再次，按房產(chǎn)原值扣減一定比例后的余值征稅會(huì)導(dǎo)致新企業(yè)稅負(fù)重，老企業(yè)稅負(fù)輕，不符合公平原則;最重要的是按原值扣減后的余值征稅的規(guī)定，帶有靜態(tài)考慮問(wèn)題色彩，導(dǎo)致稅基不能隨經(jīng)濟(jì)條件的變化而變化。尤其是隨著經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)帶來(lái)的房產(chǎn)大幅度升值的溢價(jià)，政府作為公共產(chǎn)品和服務(wù)的提供者則得不到任何補(bǔ)償。且以余值為計(jì)稅依據(jù)大大縮小了稅基，這也不符合稅收的公平原則。

基于上述分析，從理論和實(shí)踐的角度分析，應(yīng)以市場(chǎng)估值作為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的唯一選擇。首先，符合稅收的公平原則，且稅收會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房產(chǎn)的增值而增長(zhǎng)，稅收彈性較大;其次，從實(shí)踐來(lái)看，現(xiàn)代信息技術(shù)為的發(fā)展為房產(chǎn)的準(zhǔn)確估值提供了技術(shù)支撐。

（三） 應(yīng)完善的幾個(gè)相關(guān)問(wèn)題

1.建立和完善專業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)。從我國(guó)目前的實(shí)踐來(lái)看，社會(huì)各類評(píng)估機(jī)構(gòu)較為完善，基本能夠適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要。但作為專業(yè)的社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)——房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，從機(jī)構(gòu)、人員的數(shù)量和專業(yè)水平等方面，恐怕難以滿足對(duì)全部房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的需求。我們可以采取分類、分級(jí)、分步實(shí)施，利用3-5年時(shí)間，先在一線城市試點(diǎn)，而后逐步推開(kāi)。

2.充分利用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)手段，整合政府相關(guān)部門的信息，建立涉及房地產(chǎn)全領(lǐng)域的信息技術(shù)平臺(tái)。從房產(chǎn)建造、市場(chǎng)交易、產(chǎn)權(quán)登記等各環(huán)節(jié);從土地、房產(chǎn)、工商、稅務(wù)、銀行、安監(jiān)、公安等各部門;將涉及房產(chǎn)的各種信息，進(jìn)行整合并無(wú)縫對(duì)接。

3.加強(qiáng)專業(yè)人員培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。一是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員，要加強(qiáng)理論、專業(yè)、實(shí)際操作的各方面的培訓(xùn);二是稅務(wù)部門的人員要進(jìn)行房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)稅收政策、房地產(chǎn)評(píng)估方面的相關(guān)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。因?yàn)?，具備一定的專業(yè)知識(shí)，才能擔(dān)負(fù)起監(jiān)督房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估評(píng)估的責(zé)任。

4.進(jìn)行廉政教育培訓(xùn)，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)和履行監(jiān)管職責(zé)的稅務(wù)部門合謀、尋租。

參考文獻(xiàn)：

[1]董黎明，裴鴻蕾.房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)：典型國(guó)家經(jīng)驗(yàn)借鑒與啟示[J].地方財(cái)政研究，2015（02）：30-34.

[2]黃璟莉.國(guó)外房產(chǎn)稅的征收經(jīng)驗(yàn)及對(duì)我國(guó)的啟示[J].財(cái)政研究，2013（02）：66-71.

[3]毛豐付，李言.我國(guó)房產(chǎn)稅改革實(shí)踐、功效與展望評(píng)述[J].地方財(cái)政研究，2015（02）：18-23+59.

[4]單順安.房產(chǎn)稅改革的路徑選擇分析[J].財(cái)政研究，2014（07）：15-17.

作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院