對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集與風(fēng)險(xiǎn)管理的研究

遲軍

摘 要：對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，除了土地外，最重要的資源就是資金。盡管我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在政府的引導(dǎo)和規(guī)范下已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了健康發(fā)展，但是由于該行業(yè)的特點(diǎn)是資金高度密集，所以從這點(diǎn)可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要處理好資金籌集問題，采用合理的資金籌集渠道及方法。本文指出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的概念，探討房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集存在的具體問題，并提出加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集與風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);風(fēng)險(xiǎn);資金籌集

一、引言

如今，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，在很大程度上推動(dòng)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。然而，房?jī)r(jià)的高漲對(duì)國(guó)計(jì)民生產(chǎn)生了很大的影響，所以房地產(chǎn)行業(yè)成為國(guó)家宏觀調(diào)控和供給側(cè)改革的一個(gè)重點(diǎn)行業(yè)，國(guó)家還出臺(tái)了限購政策，由此導(dǎo)致出現(xiàn)資金供應(yīng)量趨緊的情況，降低了房產(chǎn)銷售量。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就逐漸出現(xiàn)資金緊張的局面。而房地產(chǎn)開發(fā)作為一個(gè)融資密集型產(chǎn)業(yè)，涉及的資金較大，同時(shí)也伴有極高的風(fēng)險(xiǎn)性，所以資金籌集與風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說都至關(guān)重要的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的資金流主要由開發(fā)成本、銷售收入、期間費(fèi)用和各項(xiàng)稅費(fèi)這四部分構(gòu)成。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金流動(dòng)的來源、大小、方向、速度等實(shí)際情況以及多家知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)可以加強(qiáng)資金管理。房地產(chǎn)開發(fā)主要被分為六大階段：一是項(xiàng)目投資研究及土地競(jìng)投;二是項(xiàng)目定位策劃及前期籌備;三是規(guī)劃設(shè)計(jì);四是工程建設(shè);五是市場(chǎng)推廣與營(yíng)銷;六是售后及物業(yè)管理。房地產(chǎn)資金管理就是指在上述階段中加強(qiáng)控制管理其中所應(yīng)有的資金，這也是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集存在的問題

1、資金籌集渠道少、成本高

房地產(chǎn)開發(fā)的任何一個(gè)項(xiàng)目都需要長(zhǎng)期、大量的資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了順利完成項(xiàng)目，就必須要籌集資金，并且還要保證資金的充足。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金方面主要是采取的形式有以下幾種：發(fā)行債券、增資擴(kuò)股、經(jīng)營(yíng)性欠款的合理利用、向銀行貸款、預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品。其中，對(duì)增資擴(kuò)股和發(fā)行債券這兩種方式均有嚴(yán)格的要求，多是一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在使用，而中小型房地產(chǎn)企業(yè)不能使用。近年來，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做了重點(diǎn)監(jiān)控，在行業(yè)逐漸規(guī)范的同時(shí)也在某些方面對(duì)企業(yè)發(fā)展造成一定限制，企業(yè)籌集資金就是一個(gè)主要方面。曾有明文規(guī)定不允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款，所以銀行貸款的方式對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)就有一定困難。目前，利用的經(jīng)營(yíng)性欠款都是由承建商墊資的。完成一定的項(xiàng)目進(jìn)度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就要將相應(yīng)的工程款及時(shí)支付，但是承建商墊資是有限的，企業(yè)的實(shí)際資金需求問題根本就得不到解決。而商品房預(yù)售是資金成本最低的籌集方式，但是商品房預(yù)售受市場(chǎng)和時(shí)間的制約，一旦出現(xiàn)市場(chǎng)低迷的情況，就難以回籠資金。

2、缺乏健全的法律制度

盡管我國(guó)針對(duì)于企業(yè)籌資問題已經(jīng)頒布了一系列法律法規(guī)，但法律體系還不健全，所規(guī)定的內(nèi)容也不夠明確。如今，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展就需要有以強(qiáng)大的法律體系為基本支撐。但是我國(guó)缺少完善的法律制度專門用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌集，所以資金的持有者與提供者兩者之間的利益關(guān)系就難以得到平衡。金融市場(chǎng)的發(fā)展離不開嚴(yán)密的法律體系，只有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集方面的法律法規(guī)得到不斷完善，才能促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向規(guī)范發(fā)展的道路邁進(jìn)。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集與風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策

1、拓寬資金籌集渠道

在資金籌集的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意拓寬籌集渠道時(shí)選擇一些低成本、低風(fēng)險(xiǎn)的籌集方式，也可以結(jié)合著其他方式達(dá)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低的目的。第一，資金引入，開展聯(lián)合開發(fā)。這種資金籌集方式是一種風(fēng)險(xiǎn)低、成本相對(duì)較高的籌資方式，企業(yè)無需定期償還債務(wù)，所以有著較低的償債風(fēng)險(xiǎn)，能夠有序的推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。第二，采取信托機(jī)構(gòu)融資的方式。與銀行貸款相比，信托融資資金成本更高一些，一般用于短期融資比較合適。第三，售后回購。概括來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金籌集售后回購業(yè)務(wù)指的是房地產(chǎn)銷售時(shí)，與房產(chǎn)購買者之間簽訂合同，雙方約定在一定期間內(nèi)回購所售的房地產(chǎn)。一般此類的交易方式都要求將具體的回購日期標(biāo)注在銷售合同中，到期后賣方必須回購。此外，利率問題也要由雙方共同協(xié)商約定，由此可見，這種方式實(shí)質(zhì)上就是一種抵押借款，比較容易籌集到資金。

2、完善相應(yīng)的法律法規(guī)

法律法規(guī)不健全是當(dāng)前導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金籌集難的一個(gè)主要原因，并且籌資市場(chǎng)還不穩(wěn)定。所以，要求政府部門完善相應(yīng)的法律法規(guī)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多開辟一些資金籌集渠道。目前，我國(guó)法律建設(shè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度相比，已經(jīng)出現(xiàn)明顯的滯后性，并且對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展壯大造成了一定阻礙。因此，政府機(jī)構(gòu)有必要對(duì)現(xiàn)行的法律制度加以完善，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況相結(jié)合，并對(duì)國(guó)外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行合理的借鑒，對(duì)資金籌集的法律條例進(jìn)行修改和補(bǔ)充，以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能認(rèn)真的履行責(zé)任。

3、加強(qiáng)資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督

為了最大程度的降低金融風(fēng)險(xiǎn)，就要加強(qiáng)監(jiān)督房地產(chǎn)資金籌集工程中的風(fēng)險(xiǎn)，并且還要建立健全的金融控制體系，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金安全。此外，還要建立合理的信用評(píng)級(jí)制度，不斷完善我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)，并保證公平公正的評(píng)級(jí)過程。房地產(chǎn)金融要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就必須將有效的信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)作為基礎(chǔ)，監(jiān)管部門可以參考國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行評(píng)級(jí)的公允性外包，監(jiān)管工作則由自己負(fù)責(zé)。

4、強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)融資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷發(fā)展，也逐漸增加了債務(wù)融資，由此給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所帶來的融資風(fēng)險(xiǎn)也是巨大的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件的快速推動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也得到較大的發(fā)展?；谶@種情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須采取有效對(duì)策來應(yīng)對(duì)當(dāng)前復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境，確保房地產(chǎn)的最終建設(shè)效果能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。如今，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對(duì)技術(shù)和建設(shè)規(guī)模都有了越來越高的要求，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的不僅是技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還有一些安全隱患問題。因此，在債務(wù)融資的整個(gè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要提高自身的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，科學(xué)、客觀的評(píng)估和看待企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)，理性預(yù)防債務(wù)融資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，同時(shí)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)采取積極的應(yīng)對(duì)措施，促進(jìn)債務(wù)融資正效應(yīng)的提高。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，迫切需要資金，但是合理安排使用資金更為重要。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金籌集中還有問題存在，給資金管理加大了風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要優(yōu)化管理，拓寬資金籌集渠道，遵循市場(chǎng)規(guī)律，加強(qiáng)完善自身的資金籌集風(fēng)險(xiǎn)管理，創(chuàng)造良好的資金籌集環(huán)境，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，對(duì)我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)體系還要進(jìn)一步完善，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理水平。

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