基于熵權(quán)TOPSIS法的房地產(chǎn)投資項目評價模型研究

周德芬

【摘要】文章從外部投資環(huán)境、項目投資預(yù)期兩方面選取了人均地區(qū)生產(chǎn)總值、土地成交比、商品房成交比、價格增幅、靜態(tài)投資回收期、成本利潤率、銷售利潤率、內(nèi)部收益率8個指標(biāo)，組成房地產(chǎn)投資項目決策評價指標(biāo)體系，利用熵權(quán)TOPSIS法構(gòu)建房地產(chǎn)投資項目評價模型，通過對四個房地產(chǎn)投資項目的實證分析，證明了模型的實用性與可信度。

【關(guān)鍵詞】熵權(quán)；TOPSIS法；房地產(chǎn)投資；項目評價；財務(wù)指標(biāo)

【中圖分類號】F275

一、研究背景

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資周期長、投資量大、流動性差，尤其是其投資決策涉及社會經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)域市場、調(diào)控政策、財務(wù)預(yù)期、工程建設(shè)、不確定性風(fēng)險等多方面復(fù)雜因素，因此在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，投資前期決策最為關(guān)鍵，也擁有最大的不確定性，決策后項目一旦展開運行退出難度及成本較高。國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)投資展開了詳細(xì)的研究并取得一系列成果，但主要存在以下問題：當(dāng)前研究主要是對房地產(chǎn)可行性研究、投資策略、投資路徑、運營管理等進(jìn)行探討；投資項目遴選缺乏明確、系統(tǒng)、規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)；投資決策是以確定性投資為基礎(chǔ)的，決策者多根據(jù)定性分析的結(jié)果以及對風(fēng)險的經(jīng)驗認(rèn)識進(jìn)行決策，重可行輕優(yōu)選；評價指標(biāo)的選取多采用主觀賦權(quán)法，受人為主觀影響較大；以單項目的多指標(biāo)研究及多項目的單一指標(biāo)評價為主。這些投資項目評價方面存在的問題對房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展是不利的。如何科學(xué)地進(jìn)行房地產(chǎn)投資項目決策，提高精細(xì)化管理水平，成為房地產(chǎn)企業(yè)研究的重點問題。

二、房地產(chǎn)投資項目決策評價指標(biāo)體系

（一）指標(biāo)構(gòu)建原則

在構(gòu)建房地產(chǎn)投資項目決策評價指標(biāo)體系時，應(yīng)遵循以下四個原則：科學(xué)性原則，以先進(jìn)的理論為指導(dǎo)，符合科學(xué)原理和客觀規(guī)律；完備性原則，對項目全流程、全周期進(jìn)行系統(tǒng)、全面、完備的評價；代表性原則，構(gòu)建的指標(biāo)體系應(yīng)盡可能準(zhǔn)確地代表房地產(chǎn)投資項目市場和行業(yè)的特征；可操作性原則，指標(biāo)應(yīng)便于數(shù)據(jù)收集，方便進(jìn)行定量處理及數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和分析。

（二）指標(biāo)構(gòu)建步驟

首先，收集大量關(guān)于房地產(chǎn)投資的文獻(xiàn)資料，分析、整合前人的研究成果，確定初步指標(biāo)[1]-[4]；其次，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、房地產(chǎn)板塊專項規(guī)劃和實際經(jīng)營需要，采用專家調(diào)查法，補充完善初步指標(biāo)；再次，根據(jù)本文所采用的研究方法和函數(shù)，考慮房地產(chǎn)投資項目相關(guān)指標(biāo)的評價值差異、精度需要，對初步指標(biāo)進(jìn)行降維，將多個指標(biāo)變量轉(zhuǎn)化為少數(shù)幾個綜合指標(biāo)，從而使這些綜合指標(biāo)能夠反映初步指標(biāo)的絕大部分信息，且所含的信息互不重疊[5]；最后，形成房地產(chǎn)投資項目決策評價指標(biāo)體系，包括外部經(jīng)濟環(huán)境、項目投資預(yù)期兩方面的8個具體指標(biāo)。（見表1）

三、基于熵權(quán)TOPSIS法的房地產(chǎn)投資項目評價模型

（一）熵權(quán)法及研究步驟

熵權(quán)法是一種客觀的賦權(quán)方法，原本是一個熱力學(xué)概念，最早由申農(nóng)（C.E.Shannon）引入信息論，稱之為信息熵[6]。熵權(quán)法是根據(jù)數(shù)據(jù)的變異程度反映評價指標(biāo)的信息量大小來確定每個評價指標(biāo)（或各目標(biāo)、屬性）的權(quán)重，一般而言，指標(biāo)值的變異程度越大，熵越小，所提供的信息量也越大，權(quán)重越大；反之權(quán)重越小[7]。用熵權(quán)法確定指標(biāo)權(quán)重的步驟[8]如下：

1.建立初始決策矩陣

設(shè)有m個評價對象，每個評價對象有n個評價指標(biāo)，則有初始決策矩陣X：

（二）TOPSIS法及研究步驟

TOPSIS法，即距離綜合評價法，是一種以空間統(tǒng)計學(xué)為基礎(chǔ)的評價方法，它是通過將統(tǒng)計數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為多維坐標(biāo)系中的點，在空間中確定出參考點（即正負(fù)理想解點），然后計算各樣點到參考點的距離來分析評價的方法[10]。其具體步驟如下：

5.按照相對貼近度的大小對評價對象進(jìn)行綜合排序或擇優(yōu)

貼近度Ci越大，表明評價對象的綜合評價越好，相應(yīng)的投資項目越優(yōu)；反之，貼近度Ci越小，對評價對象的綜合評價越差，則投資項目越劣。

基于熵權(quán)的TOPSIS法采用比例歸一化和熵權(quán)的權(quán)重模型，客觀地確定各投資項目的綜合競爭力，應(yīng)用公式（8）-（13）即可對評價對象進(jìn)行綜合評價。

四、模型應(yīng)用

本文選取某房地產(chǎn)企業(yè)同一時期4個不同區(qū)域的擬投資房地產(chǎn)項目，根據(jù)表1所示指標(biāo)體系和項目可行性研究階段相關(guān)數(shù)據(jù)，形成可比的投資項目初始決策矩陣，應(yīng)用上述模型，對項目進(jìn)行綜合評價。

（一）建立初始決策矩陣，規(guī)范化決策矩陣

根據(jù)投資項目相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)，根據(jù)公式（1）建立初始決策矩陣，根據(jù)公式（2）-（3）對初始決策矩陣作正向化和無量綱化處理，得出規(guī)范化決策矩陣見表2。

（二）確定各評價指標(biāo)權(quán)重

根據(jù)公式（4）-（7）對四個房地產(chǎn)投資項目原始數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，得出各評價指標(biāo)熵值、差異系數(shù)和權(quán)重，本文房地產(chǎn)投資項目決策評價指標(biāo)體系中各指標(biāo)層的權(quán)重值見表3。

（三）計算各指標(biāo)正負(fù)理想解

根據(jù)公式（8）-（10），計算得出加權(quán)的規(guī)范化決策矩陣，并確定四個投資項目各指標(biāo)正理想解Z+和負(fù)理想解Z-見表4。

（四）計算評價對象指標(biāo)與正負(fù)理想解之間的距離，對評價對象進(jìn)行綜合排序

本文所建立房地產(chǎn)投資項目決策評價指標(biāo)體系確立了外部投資環(huán)境和項目投資預(yù)期兩個準(zhǔn)則層，在決策者不同偏好下決策結(jié)果可能不同。根據(jù)公式（11）-（12），計算不同偏好下指標(biāo)評價值與正負(fù)理想解之間的距離見表5。

根據(jù)公式（13），計算各評價對象與正負(fù)理想解的相對貼近度，按貼近度的大小進(jìn)行綜合排序，進(jìn)而得到幾種不同偏好下的排序結(jié)果見表6。

五、房地產(chǎn)投資項目評價結(jié)果分析

當(dāng)政治、經(jīng)濟、社會等宏觀環(huán)境或企業(yè)規(guī)劃、資源、競爭條件、開發(fā)時機等內(nèi)部因素發(fā)生變化時，決策者會改變決策偏好，項目的評價標(biāo)準(zhǔn)和排序結(jié)果也會有不同。在本文所確定指標(biāo)體系下，在項目外部投資環(huán)境、投資預(yù)期兩種偏好下，各項目的優(yōu)劣對比差異如下：

（一）綜合評價

擬投資的四個房地產(chǎn)項目綜合評價優(yōu)劣排序為：D>C>A>B。D項目在外部投資環(huán)境、項目投資預(yù)期等方面綜合競爭力均較強，為最優(yōu)投資選擇，B項目在考慮整體協(xié)調(diào)發(fā)展的前提下，整體競爭力較差。該評價結(jié)果與擬投資項目的企業(yè)實際情況基本一致，說明該方法用于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目評價時可行。

（二）外部投資環(huán)境評價

當(dāng)決策者更加關(guān)注項目外部投資環(huán)境時，四個項目的優(yōu)劣排序為：D>A>B>C。A、B項目所在區(qū)域土地及房地產(chǎn)市場成交更活躍、消費水平和支付能力更強，C項目所在區(qū)域投資環(huán)境相對較差，綜合企業(yè)的資源優(yōu)勢和當(dāng)?shù)貭I商環(huán)境、行業(yè)政策等因素，建議謹(jǐn)慎投資。

（三）項目投資預(yù)期評價

當(dāng)決策者更加關(guān)注項目預(yù)期投資收益時，四個項目的優(yōu)劣排序為：D>C>B>A。預(yù)計A地區(qū)的擬投資項目投資收益情況整體較差，綜合企業(yè)的成本管控、營銷拓展及資金周轉(zhuǎn)等因素，建議謹(jǐn)慎投資。

六、結(jié)論及應(yīng)用啟示

本文利用熵權(quán)法來確定評價指標(biāo)的權(quán)重，通過該方法確定的權(quán)重更能體現(xiàn)指標(biāo)的相對重要性，并能減弱主觀賦值的影響，提高評價的科學(xué)性；然后利用TOPSIS法對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行綜合評價，可以充分利用評價指標(biāo)中的原始數(shù)據(jù)，信息損失量少；熵權(quán)法與TOPSIS法結(jié)合起來，構(gòu)造了一種更加綜合全面的評價方法，將模型用于房地產(chǎn)投資項目評價，可以給出中肯客觀的建議。綜上所述，本文所建立房地產(chǎn)投資項目評價指標(biāo)和模型為對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行多區(qū)域、多項目、多目標(biāo)、多屬性的投資決策、項目評價提供了科學(xué)的參考依據(jù)，具有一定的推廣應(yīng)用價值。

在基于熵權(quán)TOPSIS法的房地產(chǎn)投資項目評價模型應(yīng)用過程中，應(yīng)注意以下問題：

1.應(yīng)根據(jù)政策因素、行業(yè)特點、企業(yè)戰(zhàn)略、資源優(yōu)勢、項目管控模式等確定核心指標(biāo)，若指標(biāo)體系中存在某項指標(biāo)并不非常重要，但內(nèi)部差異明顯，會導(dǎo)致權(quán)重偏大，從而弱化其他重要指標(biāo)的作用。

2.在構(gòu)建初始決策矩陣時，應(yīng)重視數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，規(guī)范外部數(shù)據(jù)的獲取來源，統(tǒng)一內(nèi)部投資測算的標(biāo)準(zhǔn)，以確保評價結(jié)果的權(quán)威性、客觀性。

3.因評價對象指標(biāo)數(shù)據(jù)差異明顯，分布格局變化大，會影響相關(guān)指標(biāo)評價權(quán)重和引起理想點的變化，應(yīng)對擬列入的被評價項目范圍進(jìn)行初步篩選，各項指標(biāo)及核心指標(biāo)均較劣的對象，不應(yīng)納入對比評價，避免逆序現(xiàn)象[11]影響對評價對象的判斷。

4.在實際應(yīng)用中，當(dāng)評價對象確定以后，應(yīng)根據(jù)外部環(huán)境和實際情況對評價模型指標(biāo)進(jìn)行調(diào)增、調(diào)減，以利于作出更精確、可靠的評價，同時也可以利用熵權(quán)權(quán)重對某些專家論證的指標(biāo)評價值的精度進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，以更好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)的實踐需要。

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