地方政府密集出臺新一輪戶籍、樓市新政

多年來橫亙在中國城鄉(xiāng)之間的戶口藩籬，正隨著經(jīng)濟、社會的發(fā)展逐漸被打破。

4月9日，中共中央、國務(wù)院發(fā)文指出，推動超大、特大城市調(diào)整完善積分落戶政策，探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現(xiàn)戶籍準入年限同城化累計互認，同時放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度。

無論是珠三角的深圳和廣州，還是長三角的南京和杭州，抑或是被譽為“一帶一路橋頭堡”的西安，在過去三年里，從事實證明了人才新政的一石二鳥功效，既能為城市發(fā)展帶來各種急需的人才，又能為房地產(chǎn)市場帶來新的需求。

不僅僅是人才落戶政策調(diào)整，自新冠肺炎疫情爆發(fā)以來，已經(jīng)有超過30個省市發(fā)布各類針對房地產(chǎn)市場需求端的利好政策，涉及購房補貼、公積金貸款限制、降低首付、下調(diào)按揭利率等措施，部分城市還對原有的限購、限售、限價等措施進行調(diào)整。

這一輪針對疫情影響的樓市政策調(diào)整中，有包括廣州、寶雞、駐馬店等6個城市在放松限購、限貸政策不久后，選擇撤回。然而，更多的城市和地區(qū)選擇了“只做不說”，即不出臺具體政策文件，僅通過住房部門和金融機構(gòu)口頭傳遞放松限購、限貸。

釋放需求

自春節(jié)假期以來，全國有超過30個省份或城市出臺針對房地產(chǎn)需求端的扶持政策，主要包括放松人才落戶限制、購房補貼、契稅補貼、放松公積金貸款限制、放松限購限貸等不同方面。

據(jù)不完全統(tǒng)計，出臺發(fā)放購房補貼的城市有衡陽、馬鞍山等8個城市，大部分為三四線及以下城市；放寬公積金貸款條件或額度的有南寧、東莞等5個二三線城市；支持人才購房的有杭州、南京浦口等4個區(qū)域。

而更多的是通過降低人才落戶門檻來釋放需求。截止4月8日，已經(jīng)有杭州、蘇州、天津、南京、沈陽等超過10個城市發(fā)布人才落戶新政，在原有基礎(chǔ)上，進一步降低人才落戶門檻。4月8日南京出臺的人才新政中，除了放寬落戶年齡限制外，還出臺人才安居補貼政策，博士月補貼房租2000元，碩士800 元，本科600 元。同時南京還計劃在年內(nèi)建成7000 套50萬平方米的人才公寓。而杭州發(fā)布人才優(yōu)先購房政策，A 類人才在杭州首次購住房可免搖號，其他四類人才首次購房可擁有20%房源的優(yōu)先選房權(quán)。

與杭州和南京相比，4月初深圳推出三宗住宅用地，主要用來建設(shè)人才住房和保障性住房。其中寶安地塊可售人才房限價30040 元/平方米，較周邊二手房均價低15000 元左右/平方米；龍崗地塊限價人才房銷售均價為23100元/平方米，只有周邊二手房價格的一半左右。

北京睿信致成管理咨詢公司董事總經(jīng)理郝炬認為，目前中央層面房住不炒的原則沒有改變，各個地方都在試探之中?！霸囂狡鋵嵤且粋€好事情?！焙戮嬲J為，在沒有明確指導意見的情況下，地方政府針對市場形勢，結(jié)合自身發(fā)展實際情況因城施策，進行相應(yīng)的政策調(diào)整。

調(diào)整背后

2月百強房企銷售額同比下降34%左右，3月下滑17%左右，4月初頭部企業(yè)的銷售已經(jīng)初步回暖，基本復工率達到90%以上。郝炬認為，受疫情影響，短期抑制了小陽春需求，但市場的基本表現(xiàn)依然會繼續(xù)回暖。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年全國主要15個一二線城市中，僅有深圳、杭州、蘇州等3個城市成交面積同比上漲，其他城市均有不同程度的下滑。其中北京、上海、西安和重慶下滑幅度均超過50%。

2月以來，杭州、廈門等50 多個城市發(fā)文扶持房地產(chǎn)開發(fā)商，包括允許企業(yè)延緩土地出讓金、降低獲取預售證的條件和監(jiān)管賬戶資金比例等措施。而針對需求端出臺相關(guān)政策的城市也超過30個。

郝炬表示，地方對需求端政策的調(diào)整較為謹慎，對購房資格放寬基本沒有明確說法，但不乏有城市默許一線銷售放寬限制進行操作。以蘇州等地出臺的人才落戶政策為例，其作用相當于在合理范圍內(nèi)放寬了限購條件。

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心首席經(jīng)濟學家李鐵肯定近年來房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟發(fā)展的重要作用，無論是產(chǎn)業(yè)帶動，還是對城鄉(xiāng)居民生活水平的改善，抑或是對地方財政和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支撐方面。

他認為，在中國特殊的體制條件下，由于政府和市場的雙重推動，導致了地方政府對房地產(chǎn)發(fā)展的過度依賴，如地方債務(wù)增加，城市發(fā)展過于粗放，成本大幅度提高，房地產(chǎn)供給與實際需求在空間上嚴重的不平衡等。

在這種狀況下，中央政府采取了嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從限價、限貸、限售、限建等政策入手，試圖控制在局部地區(qū)和城市的房地產(chǎn)過度發(fā)展，進而緩解可能帶來的金融風險。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年一線城市成交面積同比上漲12%，二線城市漲4%，三線城市跌8%。其中杭州漲11.36%，南京漲19.97%，蘇州漲11.07%。同期全國有16個城市土地出讓金超過千億，杭州以2836.6 億元穩(wěn)居第一名，蘇州和南京排在第4 位和第7 位。

2020年一季度，全國15個一二線城市有3個城市成交面積同比增長，其中深圳為6.32%，杭州為75.13%，蘇州為37.75%。同期，全國有上海、北京、杭州和廣州等4個城市土地出讓金超過200 億元，其中杭州以508.5 億元居第三，蘇州第9，南京排14 名。

因城施策

2020年以來，中央多次重申“住房不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟手段”等基調(diào)，但也一定程度允許地方政府根據(jù)自身情況因城施策。

截至4月9日，全球新冠肺炎確診病例超150萬例，全球經(jīng)濟面臨衰退風險。郝炬預計，今年下半年乃至明年，中國經(jīng)濟的出口外貿(mào)行業(yè)、中小制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等面臨嚴峻形勢，房地產(chǎn)行業(yè)也很難獨善其身。

“中國要用好房地產(chǎn)?！焙戮嬲J為，眼下房地產(chǎn)行業(yè)既不能像2009年大規(guī)模放水，同時要保持地方政府對維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的彈性?！瓣P(guān)鍵是要引導合理的住房消費與中央提出的房住不炒原則相一致”。

李鐵認為，調(diào)控的出發(fā)點是減緩對房地產(chǎn)的過度依賴，但政策的“急剎車”和強烈的行政調(diào)控色彩，也給經(jīng)濟發(fā)展帶來一定負面影響。

在李鐵看來，城鎮(zhèn)化還會帶來人口在空間的大范圍流動，并形成人口分布空間格局的改變，還會在人口流入地區(qū)帶來房地產(chǎn)的增量需求。特別是城鄉(xiāng)人口的變遷通過城鎮(zhèn)化進程，會直接拉動房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，應(yīng)該是中國未來一段時間可以充分利用的產(chǎn)業(yè)紅利。

郝炬認為，在限購背景下，對首套剛需住房和首次改善需求的第二套住房，其貸款、購房指標方面限制可適度調(diào)整。根據(jù)2018年-2019年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，改善性需求占總市場份額一半以上。

從房地產(chǎn)調(diào)控的“五限”——限價、限購、限貸、限商、限售來看，郝炬認為，政策不宜“一刀切”。限價是基礎(chǔ)，避免房價再一次暴漲。但限購和限貸的權(quán)限可以下放到地方政府，進行精準適度地放開。

例如，限購上允許落戶政策放松、工作居住證的放松，解決在城市工作的新市民的購房資格難題等，釋放首次置業(yè)的需求。其次，目前執(zhí)行認房又認貸的限貸政策，可調(diào)整為只認貸，允許首套房沒有貸款的人購買第二套房時，按首套房貸款條件來處理，促進改善性需求的釋放。郝炬進一步解釋稱。

李鐵強調(diào)要正視中國經(jīng)濟發(fā)展在空間上的不平衡。長三角、粵港澳和京津冀三大都市圈以及圍繞著千萬人口城市的城市群，外來人口多，經(jīng)濟發(fā)展活躍。從中國房地產(chǎn)供給形勢看，人口密度最高的城市群和都市圈，房價在上漲，房地產(chǎn)供給格局偏于不足。

三四線城市房地產(chǎn)供給過剩形勢并沒有得到緩解，隨著經(jīng)濟持續(xù)下滑，面臨的銷售困境和壓力會越來越大。希望放松房地產(chǎn)控制的城市是經(jīng)濟發(fā)展面臨壓力大的城市，也是對房地產(chǎn)過度依賴的城市，李鐵表示。

在郝炬看來，通過供給端或需求端的政策調(diào)整來刺激需求，首先要建立在區(qū)域上住房供需平衡的基礎(chǔ)之上，“這是中長期目標，不是出臺一個短期政策就可以解決的”。

房地產(chǎn)調(diào)控政策，在不同經(jīng)濟發(fā)展水平、不同人口密度以及不同產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)空間內(nèi)，帶來的壓力不盡相同。

李鐵認為，調(diào)控“一刀切”的殺傷力在于政策針對性不足。房地產(chǎn)供給壓力過大，房價偏高的城市，控制人口城市采取限價和限供政策，看似穩(wěn)定了房價，但中低收入群體住房矛盾始終沒有得到有效解決。

邊際效應(yīng)

郝炬表示，當前宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)的影響有兩大不確定性。一是疫情在全球擴展，影響全球金融體系和資產(chǎn)價值的重估，不動產(chǎn)資產(chǎn)作為類金融的重要載體，將面臨巨大不確定性。

第二個不確定性是由于全球疫情蔓延，中國的出口型企業(yè)和中小型服務(wù)業(yè)受到重創(chuàng)，短期體現(xiàn)在失業(yè)率上，中期來看將會明顯影響到普通居民收入，收入的減少對于購房的支付能力會產(chǎn)生一定的影響。

李鐵也表示，長期穩(wěn)定的外來就業(yè)人口增強了城市的消費潛力，但如果疫情造成就業(yè)形勢變化和大量中等收入群體的收入變化，即使采取促進落戶等各項政策，也并不一定能穩(wěn)定住原有消費預期，甚至對于就業(yè)和定居也會重新選擇。因此，應(yīng)對原有房地產(chǎn)調(diào)控政策進行調(diào)整，至少取消各種“一刀切”政策，實行因地制宜的房地產(chǎn)發(fā)展政策。對于在城市穩(wěn)定就業(yè)和自主經(jīng)營的外來人口，可以放開落戶限制，鼓勵他們在城市購房定居?！?/p>