不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪的應(yīng)用探討

才健

摘 ?要：近年來，我國建筑行業(yè)的發(fā)展迎來了前所未有的機遇，而不動產(chǎn)登記制度越來越嚴(yán)格。房產(chǎn)和地籍測繪在不動產(chǎn)登記中極其重要，其數(shù)據(jù)在不動產(chǎn)登記中發(fā)揮著更加重要的作用，這就要求通過科學(xué)合理的方法有效整合房產(chǎn)和地籍測繪數(shù)據(jù)，其對我國不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫的完善具有重要的現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;房產(chǎn)測繪;應(yīng)用

引言：

我們通常情況下所闡述不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的整合工作是國家對不動產(chǎn)權(quán)的保護(hù)及資源的管理與調(diào)配，成果數(shù)據(jù)的質(zhì)量直接關(guān)系到不動產(chǎn)登記工作的順利開展。

1房產(chǎn)測繪概述

房產(chǎn)測繪是利用專業(yè)測繪方式，對房產(chǎn)本身的狀態(tài)進(jìn)行考核的一種專業(yè)測繪手段，是一項非?；镜臏y繪工作。房產(chǎn)使用情況、擁有房產(chǎn)數(shù)量、房產(chǎn)的自然狀態(tài)等方面是房產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測繪可以分為兩個類型，分別為房產(chǎn)基礎(chǔ)和項目測繪。房產(chǎn)測繪和傳統(tǒng)測繪有所不同，主要表現(xiàn)為：（1）測繪對象復(fù)雜。房產(chǎn)測繪內(nèi)容較為繁多，涉及的資料也較多。主要對房屋數(shù)量、使用情況、位置和自然狀態(tài)等進(jìn)行測繪。（2）測繪比例大。測繪的繪制比例為1：250，在繪制的圖中要將房屋面積、房屋地址、建成年份等詳細(xì)標(biāo)出。（3）精度要求高。房產(chǎn)關(guān)系是多方聯(lián)系的紐帶，房產(chǎn)測繪要使用精密儀器對建筑面積進(jìn)行測量，不可以在圖上直接量取。（4）測量結(jié)果有法律意義。測量結(jié)果經(jīng)過不動產(chǎn)登記之后，即會產(chǎn)生法律效力，為以后解決爭端提供法律依據(jù)。

2房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用

2.1掃描數(shù)據(jù)處理

不動產(chǎn)測繪由外業(yè)和內(nèi)業(yè)兩部分組成。外業(yè)主要為點云數(shù)據(jù)的獲取，內(nèi)業(yè)主要為數(shù)據(jù)的處理。數(shù)據(jù)處理分為數(shù)據(jù)的配準(zhǔn)（點云數(shù)據(jù)的拼接）、點云數(shù)據(jù)的分析處理、點云數(shù)據(jù)的編輯、點云數(shù)據(jù)的應(yīng)用以及數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換等。點云配準(zhǔn)技術(shù)一般分為初始配準(zhǔn)和精確配準(zhǔn)兩步。初始配準(zhǔn)是為了減小兩站點間的旋轉(zhuǎn)與平移錯位，提高精確配準(zhǔn)的效率。精確配準(zhǔn)則是為了使兩站數(shù)據(jù)拼接效果達(dá)到最佳，使配準(zhǔn)總誤差達(dá)到最小，其過程為通過對采集的靜態(tài)數(shù)據(jù)、激光掃描儀數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)和圖像數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，最后通過軌跡解算、點云與圖像處理、坐標(biāo)系轉(zhuǎn)換等過程，輸出具有精確位置和紋理信息的三維點云數(shù)據(jù)。

2.2房產(chǎn)測繪為不動產(chǎn)登記中產(chǎn)權(quán)證書面積提供依據(jù)

房產(chǎn)測繪內(nèi)容為不動產(chǎn)登記提供基礎(chǔ)資料，還為相關(guān)人員在房地產(chǎn)權(quán)屬交易、拆遷過程中和房產(chǎn)買賣中提供數(shù)據(jù)資料。嚴(yán)格來說，房產(chǎn)測繪資料在房產(chǎn)交易中發(fā)揮著重要的作用，因為在房產(chǎn)測繪資料中顯示的相關(guān)信息的多少，影響著進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易人員的相關(guān)利益。因此詳細(xì)完整的房產(chǎn)測繪資料是登記人員樂于見到的，也為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供了相應(yīng)的保障，為經(jīng)濟效益提供可靠的依據(jù)。

2.3數(shù)據(jù)整理分析

在建立和使用房產(chǎn)與地籍測繪數(shù)據(jù)系統(tǒng)時，應(yīng)該統(tǒng)一收集、整理和完善相關(guān)信息。要按照相關(guān)要求和制度對這些信息統(tǒng)一錄入，有利于數(shù)據(jù)系統(tǒng)處理信息時條例清晰，建立系統(tǒng)全力的數(shù)據(jù)系統(tǒng)。（1）無效數(shù)據(jù)清理。在利用該系統(tǒng)整合資源時，應(yīng)該對失效和無作用的信息進(jìn)行清除，然后隨時更新信息，以實現(xiàn)動態(tài)更新，從而有利于實現(xiàn)對數(shù)據(jù)的整理和分析。（2）規(guī)范化梳理。對原有不動產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和錄入時，可以根據(jù)時間、單位、地區(qū)等對信息進(jìn)行具體分類，這樣有利于提高查詢效率，同時有助于數(shù)據(jù)分類更明確、更具體、更有條理，便于以后的工作進(jìn)展。（3）土地房屋登記信息落宗。在進(jìn)行登記時，要注意原有建筑中宗地坐落或?qū)ㄖ课莸冗M(jìn)行登記，記錄保存這些信息有利于數(shù)據(jù)資料的合理利用，為以后房屋轉(zhuǎn)讓、交替等提供詳細(xì)信息，可以為以后的數(shù)據(jù)留一個備份，以便及時查看歷史記錄。（4）邏輯關(guān)系的重構(gòu)。根據(jù)現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記管理要求，在權(quán)利設(shè)定中，建立地役權(quán)和抵押權(quán)的新的邏輯關(guān)系，以及異議登記和正式登記記錄之間的關(guān)系。堅持原物權(quán)原則，每個新的不動產(chǎn)登記單位應(yīng)當(dāng)建立新的不動產(chǎn)登記，繼承原企業(yè)編號，并保證現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記與原不動產(chǎn)登記文件保持良好的銜接。原始包號存儲可以通過圖形關(guān)聯(lián)來管理。

2.4整合相關(guān)數(shù)據(jù)

在對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的整合過程中，需要將原有的不動產(chǎn)以及財產(chǎn)狀況進(jìn)行分析，將已經(jīng)注銷登記的數(shù)據(jù)再次登記好，注明權(quán)利表中的使用權(quán)及所有權(quán)，將相應(yīng)信息傳達(dá)給專業(yè)的檔案管理部門。在對整套房屋登記流程分析的過程中成立聯(lián)合管理小組，促進(jìn)數(shù)據(jù)的清查和判斷工作。在不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合轉(zhuǎn)化后，需要對數(shù)據(jù)進(jìn)行全面的檢查，保證登記數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。在進(jìn)行數(shù)據(jù)核查時應(yīng)當(dāng)重視現(xiàn)有的數(shù)據(jù)檢驗規(guī)則，利用計算機軟件確保各項審查工作順利進(jìn)行。對于房產(chǎn)信息和土地信息的登記和整理能夠得到原始的財產(chǎn)信息狀況，按照登記數(shù)據(jù)庫轉(zhuǎn)變標(biāo)準(zhǔn)，對房產(chǎn)信息進(jìn)行全面統(tǒng)計。房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)類型要統(tǒng)一管理，確保整個地區(qū)保持一致，對于房屋信息和土地信息也要進(jìn)行科學(xué)整合，根據(jù)實際情況完成相關(guān)信息的補充。

2.5具體實施工作

（1）對接工作。工作人員在開展不動產(chǎn)登記工作時，必須先做好土地登記等信息的記錄工作，然后再根據(jù)原有產(chǎn)權(quán)證書的信息以及所在地信息完成代碼填寫的相關(guān)工作，才能確保房屋登記信息的完整性。如果在數(shù)據(jù)分析與整理過程中發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)出現(xiàn)缺失的話，應(yīng)該及時的進(jìn)行補充，避免因為數(shù)據(jù)不完整影響到不動產(chǎn)登記工作的順利進(jìn)行。隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，當(dāng)前我國不動產(chǎn)登記管理部門采用的工作方式，與傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記管理方式相比，也發(fā)生了很大的改變。在不動產(chǎn)登記管理時，工作人員不僅要仔細(xì)的核對原始數(shù)據(jù)信息，同時還應(yīng)做好抵押權(quán)、注冊登記等數(shù)據(jù)的記錄工作。（2）使用統(tǒng)一編碼。工作人員在開展不動產(chǎn)登記過程中的數(shù)據(jù)整合工作時，應(yīng)該以當(dāng)前統(tǒng)一編碼模式為基礎(chǔ)做好土地登記標(biāo)記與圖形處理工作。也就是說，只有做好不動產(chǎn)登記前的相關(guān)技術(shù)工作與編碼的轉(zhuǎn)化工作，才能在確保數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換準(zhǔn)確性的基礎(chǔ)上，提高不動產(chǎn)登記工作數(shù)據(jù)存儲的效率和質(zhì)量。

結(jié)語

不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)和地籍測繪數(shù)據(jù)的整合有利于提高工作效率。同時，數(shù)據(jù)系統(tǒng)可以用來實現(xiàn)資源優(yōu)化，從而促進(jìn)建筑業(yè)的健康發(fā)展。

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