多主體供給、多渠道保障的城市住房保障體系建設(shè)研究

陳莉 張晨 趙培

摘要： 保障性住房問題一直是我國(guó)全面發(fā)展進(jìn)程中的一項(xiàng)重要民生問題，同時(shí)也是社會(huì)各界及城市居民所切實(shí)關(guān)注的焦點(diǎn)。首先，在中國(guó)人的思想體系之中，安居樂業(yè)的思想是根深蒂固的，無論是在外打拼、還是婚嫁、子女教育，居有定所都是必要的條件，因此擁有屬于自己或家庭的穩(wěn)定房產(chǎn)都已經(jīng)成為一種剛需。解決這一剛需無非要通過購(gòu)房和租房?jī)纱笾饕緩?，但就租房而言，租房市?chǎng)存在著的虛假房源、黑心中介等不良問題，致使年輕人很難放心的去租房。就現(xiàn)階段而言，我國(guó)城市居民在住房保障方面仍然面臨許多的困難，這些困難存在的與房產(chǎn)市場(chǎng)有直接關(guān)系，同時(shí)也與我國(guó)當(dāng)前的城市住房保障體系的不完善現(xiàn)狀密不可分。因此，筆者決定對(duì)多主體供給、多渠道保障的城市住房保障體系建設(shè)這一問題進(jìn)行研究，希望能對(duì)城市住房保障體系的改良有所幫助。

關(guān)鍵詞：城市住房;多主體;多渠道;保障體系

一、“房子是用來住的、 不是用來炒的”

黨的十九大已經(jīng)對(duì)城市住房進(jìn)行了明確的定位，這也為本文進(jìn)行多主體供給、多渠道保障的城市住房保障體系建設(shè)研究指引了方向。要想更好的實(shí)現(xiàn)對(duì)城市居民的住房保障，第一步要先了解當(dāng)前城市住房存在的問題，找出城市住房保障體系建設(shè)的主要難點(diǎn)，第二步要根據(jù)問題具體分析，探索出有針對(duì)性的建議或?qū)Σ?。通過事先的問卷及行動(dòng)調(diào)查、文獻(xiàn)查閱及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)發(fā)現(xiàn)，城市住房問題主要存在于租房和購(gòu)房?jī)纱髮用?，因此本文多主體供給、多渠道保障的城市住房保障體系建設(shè)研究也是從以上兩個(gè)層面著手，并將研究所得成果呈現(xiàn)于下文。

二、城市住房的現(xiàn)狀分析

在房屋租賃不斷快速發(fā)展的同時(shí)，一些不良現(xiàn)象也開始層出不窮，嚴(yán)重影響了租戶的合法權(quán)益，給城市住房供給市場(chǎng)埋下了隱患。

（一）城市租房存在的問題及成因分析

1、租房平臺(tái)信息錯(cuò)雜，房源真假難以辨別

現(xiàn)如今，網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成為了我們?nèi)粘Ｉ钪蝎@取各類信息的一種重要渠道。隨著房屋租賃市場(chǎng)中租房需求的不斷增加，多樣化的租房平臺(tái)和租房軟件應(yīng)運(yùn)而生，這些平臺(tái)和軟件不僅有利于房屋供給方實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的廣告宣傳和經(jīng)營(yíng)成本的節(jié)約，也便于有租房需求的客戶尋找房源，同時(shí)為他們節(jié)省一定的時(shí)間和精力。但在享有這一渠道帶來的便利的同時(shí)，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的一些弊端也越來越多的顯現(xiàn)出來。一方面，部分出租方出于利益最大化的目的，會(huì)在信息平臺(tái)或租房軟件上發(fā)布一些虛假房源信息。比如，虛假報(bào)價(jià)，故意報(bào)出低于實(shí)際租賃所要收取的價(jià)格;反復(fù)利用已出租的真房源信息（位置、小區(qū)及房屋內(nèi)部圖片等）;故意隱瞞房屋缺陷，等等。這種做法無非是為了吸引客戶，但這些信息有時(shí)候真假難辨，進(jìn)而影響租客作出正確的判斷，實(shí)際上會(huì)損害客戶的權(quán)益。另一方面，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)本身特性所導(dǎo)致的信息審核難、監(jiān)管不到位等弊端也是導(dǎo)致租房平臺(tái)信息錯(cuò)雜的主要原因之一。

2、交易程序缺乏規(guī)范，黑心中介屢教不改

通過調(diào)查不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)生活中的租房程序十分簡(jiǎn)化，有時(shí)候租客與房主之間的房屋租賃關(guān)系僅靠一張手寫的、并不規(guī)范的簡(jiǎn)易協(xié)議便能達(dá)成，甚至有的租客在與房東達(dá)成口頭協(xié)議后，不閱讀紙質(zhì)協(xié)議內(nèi)容便草草簽字，最終導(dǎo)致問題出現(xiàn)時(shí)權(quán)益無法得到有效的維護(hù)。為了盡可能避免這種問題出現(xiàn)，許多人便選擇了通過更加專業(yè)的房屋中介來滿足租房需求，這期間便存在著黑心中介的問題，通過近幾年的多次相關(guān)新聞報(bào)道可以發(fā)現(xiàn)，盡管有關(guān)部門對(duì)其中較為嚴(yán)重的違法違規(guī)行為進(jìn)行了打擊，但由于房屋租賃市場(chǎng)中小企業(yè)眾多、中介人員流動(dòng)性大、相關(guān)規(guī)范條例少（城市租賃住房保障體系不完善）、實(shí)際管控難度大等因素影響，直至今日黑心中介這種不良現(xiàn)象仍然屢禁不止。

（二）城市購(gòu)房存在的問題及成因分析

在城市購(gòu)房方面，不僅存在上述所講的租房平臺(tái)信息錯(cuò)雜和黑心中介屢教不改問題，還存在著體系上和政策性的問題。

1、供房主體相對(duì)局限，供需關(guān)系不夠均衡

當(dāng)前城市住房的供給主體主要有如下幾類。一是政府及有關(guān)住房管理部門，這一類主體主要提供的是保障性住房（即社會(huì)保障性住房，主要提供給中低收入住房困難家庭使用，通常是指根據(jù)國(guó)家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成）。保障性住房的供給比較特殊，受到戶口等硬性條件和開發(fā)政策等客觀條件的限制，許多真正需要保障性住房的群體根本無法借助相關(guān)政策來實(shí)現(xiàn)住房愿望。二是房產(chǎn)開發(fā)商和專門的房屋租賃機(jī)構(gòu)，與保障性住房不同，這一類住房通常是以獲取收益為目的的，依托于國(guó)家的相關(guān)房產(chǎn)售賣法規(guī)，其房產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)而發(fā)生變化。在這種供房環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)收入水平高的人將有機(jī)會(huì)購(gòu)買更多的房產(chǎn)（尤其是在房產(chǎn)限購(gòu)令頒布之前），反之，經(jīng)濟(jì)水平一般的人可能會(huì)因此無法購(gòu)買到自己心儀的住房，或因資金不足等原因而推遲購(gòu)房計(jì)劃，久而久之，便促動(dòng)了第三類住房供給主體（個(gè)人）的產(chǎn)生。擁有房產(chǎn)的個(gè)人，對(duì)于城市中擁有多套住房或者投資于房產(chǎn)的人來說，通過出售二手房或租賃的方式獲取收益是十分常見的。雖然這一主體的存在解決了一部分的城市住房需求問題，但同時(shí)也加劇了住房供需的不均衡。

2、住房保障渠道比較單一，保障體系不夠完善

公平公正是住房保障制度和體系的生命線。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，同時(shí)出于維護(hù)生態(tài)平衡的長(zhǎng)遠(yuǎn)考量，城市中住房建筑用地面積開始不斷飽和，單純從擴(kuò)大住房面積的渠道來保障城市住房已經(jīng)不是長(zhǎng)久之計(jì)。在十九大上首次提出多主體多渠道保障城市住房保障體系不久后，我國(guó)深圳便開始了對(duì)這一舉措的落實(shí)，進(jìn)行了住房制度改革，在經(jīng)歷了40多年的不斷努力后，終于使該城市居民的居住面積不斷擴(kuò)大，居住條件得到了很大的改善^[1-2]，但是在住房改革的具體實(shí)踐過程中依然存在著租房難、住房難、住房貴等問題，可見城市住房保障體系建設(shè)之路的漫長(zhǎng)和艱難。同時(shí)也證明了多主體供給、多渠道保障的城市住房保障體系建設(shè)這一措施在方向上的正確性，也就是說加強(qiáng)對(duì)住房保障體系的研究是勢(shì)在必行的。

三、城市住房保障體系建設(shè)研究

（一）加大租、售房平臺(tái)整治力度，凈化市場(chǎng)整體環(huán)境

無論是從短期的現(xiàn)狀問題來看，還是從其長(zhǎng)期的更好發(fā)展來看，對(duì)租、售房平臺(tái)進(jìn)行嚴(yán)格的整治與環(huán)境的管控都是必不可少的。首先有關(guān)部門要制定或出臺(tái)相應(yīng)的規(guī)范條例，條例中應(yīng)具體列出違規(guī)發(fā)布虛假房源信息的懲治措施，包括違規(guī)的情況、需要予以警告的情況、需要予以罰款的情況、予以歇業(yè)整改的情況等等，保證所制定條例的落實(shí)，嚴(yán)格按照規(guī)范條例執(zhí)行，嚴(yán)查嚴(yán)打。同時(shí)也要制定相關(guān)執(zhí)法人員的監(jiān)督獎(jiǎng)懲制度，以防執(zhí)法人員不履職行為的出現(xiàn)。其次，從各大平臺(tái)和軟件著手，由推出平臺(tái)和軟件的一方負(fù)責(zé)聘請(qǐng)專業(yè)的技術(shù)人員來進(jìn)行房源信息的系統(tǒng)自動(dòng)篩查（技術(shù)維護(hù)費(fèi)用可與使用方協(xié)商確定），由信息發(fā)布方（即各房產(chǎn)公司和中介公司）自行安排內(nèi)勤人員以對(duì)房源信息進(jìn)行源頭上的控制。最后，要從住房需求者的角度出發(fā)，設(shè)立實(shí)名舉報(bào)制度，為廣大購(gòu)房、租房群眾提供維權(quán)平臺(tái)并保證舉報(bào)內(nèi)容的真實(shí)可查性。相信在執(zhí)法監(jiān)督部門、信息發(fā)布主體和有住房需求個(gè)人三者的協(xié)同努力、相互監(jiān)督下，從整體上凈化租、售房平臺(tái)市場(chǎng)環(huán)境指日可待。

（二）加大交易程序的規(guī)范力度，提升中介誠(chéng)信水平

以各個(gè)省、市、縣的房產(chǎn)交易管理部門為主體，在嚴(yán)格遵循國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定的前提下，對(duì)常規(guī)性房產(chǎn)交易所需要的簽字文件進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范，對(duì)于專門的中介機(jī)構(gòu)和散租業(yè)主要有所區(qū)別。比如，對(duì)于個(gè)人租賃房屋的情況，要擬定并發(fā)布房屋租賃協(xié)議模板，供散租客戶和房東自行打印使用，所簽協(xié)議至少一式兩份，在見證人方面，雙方可根據(jù)便利情況商議決定是否需要。采用試點(diǎn)的方法，對(duì)各地主要的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行自查試點(diǎn)。試點(diǎn)中介機(jī)構(gòu)必須為入職員工建立電子信息檔案，檔案中除了需要包含員工的姓名、身份證號(hào)等基本信息外，還要包含以往從業(yè)（只針對(duì)有同行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷的人員）的誠(chéng)信調(diào)查信息和在司期間的誠(chéng)信情況（如客戶舉報(bào)次數(shù)及內(nèi)容，被誠(chéng)信警告次數(shù)等），對(duì)于被多次投訴但未實(shí)際影響客戶權(quán)益的工作人員要進(jìn)行及時(shí)的警告和提醒^[3-4];對(duì)于已被多次投訴且已損害客戶權(quán)益的工作人員要根據(jù)影響程度進(jìn)行及時(shí)的警告、罰款、降職、清退等處罰。通過這種強(qiáng)制性的措施可以從一定程度上來規(guī)范中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的行為。同時(shí)也要通過輔以誠(chéng)信培訓(xùn)和專業(yè)素養(yǎng)教育的方式，從主觀上提升中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的誠(chéng)信水平。

（三）提倡多主體供給住房，改善城市住房供需關(guān)系

在城市住房保障體系的建設(shè)和完善過程中，國(guó)家層面的倡導(dǎo)、引領(lǐng)和表率作用十分重要。因此，要進(jìn)行多主體供給、多渠道保障的城市住房保障體系建設(shè)研究，就必須由政府部門發(fā)揮帶頭作用，來提倡多主體供給住房，從而逐漸實(shí)現(xiàn)城市住房供需關(guān)系的改善。

以政府部門為主體，在保障性住房方面，強(qiáng)化基本住房保障力度，對(duì)于有殘疾人、見義勇為人士、低保家庭給予優(yōu)先保障政策。在人才住房方面，雖然目前一部分城市已經(jīng)推出了人才住房申請(qǐng)政策，無論是中科院院士、社科院院士、博士、碩士還是學(xué)士都可以申請(qǐng)人才性住房，但優(yōu)惠政策有所差異。因此，政府要加以引導(dǎo)，根據(jù)不同地區(qū)的實(shí)際情況，逐漸減小人才住房?jī)?yōu)惠政策的差異，幫助更多的人才解決住房問題。當(dāng)然，政府部門在自身努力和發(fā)揮表率作用的同時(shí)，也要適當(dāng)放權(quán)，號(hào)召更多的社會(huì)主體來幫助供給住房。

以房地產(chǎn)開發(fā)商為主體，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商不僅提供居住性住房，而且提供商品性住房。此外，要以企業(yè)單位或者是事業(yè)單位為主體，鼓勵(lì)其在自有用地上建設(shè)商品住房、人才住房、安居型住房。以金融機(jī)構(gòu)為主體，無論是直接融資還是間接融資，都應(yīng)支持金融機(jī)構(gòu)集資建設(shè)各類住房。支持社會(huì)上各類主體建設(shè)商業(yè)性住房或公益性住房。

以房屋租賃機(jī)構(gòu)為主體，提供不同類型的長(zhǎng)期租房和短期租房，同時(shí)要制定相關(guān)的法律法規(guī)，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，政府可給出適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)措施，獎(jiǎng)勵(lì)在房屋租賃行業(yè)表現(xiàn)出色的企業(yè)。以零散出租房屋的個(gè)人為主體，以小區(qū)為單位設(shè)立專門的房屋出租、出售信息發(fā)布欄，促進(jìn)房屋租、售信息的集中管理。政府部門、房產(chǎn)開放商、企事業(yè)單位、房屋租賃機(jī)構(gòu)、其他金融機(jī)構(gòu)以及個(gè)人多個(gè)主體的通力合作，不僅是多主體供給住房的一種方式，也是推進(jìn)我國(guó)城市住房保障體系建設(shè)的必經(jīng)之路。

（四）拓展住房保障渠道，完善城市住房保障體系

伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)、政治、文化各個(gè)方面的不斷發(fā)展和社會(huì)各界多方主體的共同努力，多主體供給、多渠道保障的城市住房保障體系終將會(huì)建設(shè)完成并得到越來越好的完善。通過一系列的調(diào)查分析和材料支持，筆者認(rèn)為，多渠道保障的城市住房保障體系建設(shè)可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行。

第一，以城市公共交通系統(tǒng)為導(dǎo)向，增加城市住房建設(shè)面積。為了更好的發(fā)揮城市公共交通系統(tǒng)的導(dǎo)向作用，先要加大城市公共設(shè)施的開發(fā)力度，尤其是軌道交通系統(tǒng)，這樣才能幫助城市租房人群或住房人群能夠更加便利的工作和生活?，F(xiàn)階段，除了傳統(tǒng)的鐵軌火車外，我國(guó)在地鐵、輕軌、有軌電車以及新型軌道交通中的磁懸浮列車均已實(shí)現(xiàn)了比較飛躍性的進(jìn)步，這為城市里的租住人群提供了十分便利的出行條件。需要注意的是，在通過增加城市住房建設(shè)面積來更好保障城市居民住房需求的同時(shí)，要始終堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則，著重注意對(duì)生態(tài)、環(huán)境的保護(hù)，促進(jìn)城市建設(shè)與環(huán)境建設(shè)的同步發(fā)展。

第二，加大棚戶區(qū)改造力度，即加大力度改造城市危房、舊房以及困難家庭住房條件。對(duì)棚戶區(qū)、危舊房區(qū)的改造在建實(shí)際上也是一種增加城市住房建設(shè)面積的途徑，對(duì)有限的土地進(jìn)行合理范圍內(nèi)的最大化利用不僅能夠減輕現(xiàn)有住房的供給壓力，也能夠通過可用資源的再利用來實(shí)現(xiàn)建設(shè)資源的節(jié)約，還能夠讓棚戶區(qū)、危舊房的原住居民避免遠(yuǎn)距離搬遷的麻煩，更好的安家落戶。此外，活用城市各類存量用房，推進(jìn)存量住房的租賃工作也是保障城市住房的一個(gè)不錯(cuò)選擇。但在大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，也要有政府的正確引導(dǎo)，這樣才能建立統(tǒng)一的租房市場(chǎng)監(jiān)管平臺(tái)，強(qiáng)化房屋租賃市場(chǎng)的透明度，堅(jiān)決杜絕中間商惡意收費(fèi)的行為，切實(shí)保障住戶或租戶的自身合法權(quán)益。

第三，加強(qiáng)城市之間的合作，雄安新區(qū)就是一個(gè)很好的范例。

第四，加大城市住房補(bǔ)貼力度，面向符合條件的基本住房保障對(duì)象發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼。強(qiáng)化基本住房保障力度，將住房補(bǔ)貼發(fā)放給更加需要的人們，對(duì)于有殘疾人、見義勇為人士、低保家庭給予優(yōu)先保障政策。

四、結(jié)語(yǔ)

本文研究的主要內(nèi)容是多主體供給、多渠道保障的城市住房保障體系建設(shè)，致力于解決城市內(nèi)的住房問題，對(duì)城市住房現(xiàn)狀的分析主要是從發(fā)現(xiàn)問題的角度出發(fā)的。通過本次研究發(fā)現(xiàn)，目前我國(guó)的住房保障體系還不夠完善，居民在住房方面還存在著一些問題，需要不斷加以改革。比如說政府在保障中低收入群體方面所采取的措施還不夠全面、房屋的租賃與買賣市場(chǎng)不夠規(guī)范、沒有考慮到特殊群體等問題。為此，在不斷努力推動(dòng)多主體供給、多渠道保障的城市住房保障體系建設(shè)的過程中，也需要分清政府與市場(chǎng)的責(zé)任，引導(dǎo)市場(chǎng)但不擾亂市場(chǎng)。政府要在保障低收入者住房和規(guī)范高收入群體方面發(fā)揮主導(dǎo)作用，同時(shí)利用市場(chǎng)機(jī)制保障大多數(shù)中等收入群體的住房，切實(shí)保障人民群眾的利益。

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課題名稱：多主體供給、多渠道保障的城市住房保障體系建設(shè)研究，課題編號(hào)：2019177。