房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理的探析

李雙雙

摘要：隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，內(nèi)部控制管理的重要性更加凸顯，要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視內(nèi)部控制管理工作，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理工作的現(xiàn)狀，并提出加強(qiáng)其內(nèi)部控制管理的途徑和有效措施，以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更穩(wěn)健發(fā)展，經(jīng)營(yíng)效率更高。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);內(nèi)部控制;管理

近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱催生了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模的快速增長(zhǎng)，企業(yè)的內(nèi)部控制管理水平不能適應(yīng)不斷增長(zhǎng)的企業(yè)規(guī)模。特別是現(xiàn)在國(guó)家政策的不斷出臺(tái)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度的加劇，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展環(huán)境越來越嚴(yán)苛。在如此環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)為了保證市場(chǎng)份額，必須從內(nèi)部提升自身核心能力，通過內(nèi)部控制管理不斷提高經(jīng)營(yíng)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力，幫助企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理現(xiàn)狀

（一）內(nèi)部控制制度不健全

內(nèi)部控制工作對(duì)于企業(yè)發(fā)展非常重要，但有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)部控制制度建設(shè)上有所欠缺，沒有健全完善的內(nèi)部控制制度。部分企業(yè)沒有根據(jù)需求制定獨(dú)立的制度應(yīng)用于內(nèi)部控制工作開展，只是在其他工作制度中提及相關(guān)內(nèi)控工作要求，并沒有全面梳理企業(yè)內(nèi)控工作而形成一整套的內(nèi)控制度用于指導(dǎo)企業(yè)內(nèi)控工作的開展。

（二）現(xiàn)有內(nèi)部控制制度建設(shè)與企業(yè)發(fā)展不匹配

內(nèi)部控制是通過對(duì)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)中各環(huán)節(jié)控制活動(dòng)的開展，有效防范風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，保證企業(yè)在合規(guī)合法經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上提高經(jīng)營(yíng)效率。而內(nèi)部控制能夠發(fā)揮上述效用的前提條件是，各項(xiàng)控制活動(dòng)與企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展高度契合。但是，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在快速擴(kuò)展市場(chǎng)時(shí)，通過粗放的發(fā)展模式不斷壯大規(guī)模，卻忽略了內(nèi)部控制制度的完善建設(shè)，導(dǎo)致原有的內(nèi)部控制制度不再適合企業(yè)最新的情況。企業(yè)的內(nèi)控管理也需要進(jìn)一步完善，以做到與企業(yè)最新管理結(jié)構(gòu)和規(guī)模相匹配。

（三）內(nèi)部控制制度執(zhí)行不到位

內(nèi)部控制管理發(fā)揮功效不僅需要完善的規(guī)章制度和控制活動(dòng)，還需要運(yùn)用監(jiān)督考核機(jī)制來保障內(nèi)控制度能夠被執(zhí)行到位。但是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于內(nèi)部控制管理的監(jiān)督和考核重視度不夠，使得監(jiān)督考核成為一種走過場(chǎng)，并未真正發(fā)揮對(duì)內(nèi)部控制的促進(jìn)作用。因?yàn)闆]有重視對(duì)內(nèi)部控制執(zhí)行力的增強(qiáng)，造成部分工作人員不嚴(yán)格按照規(guī)章制度開展工作，態(tài)度散漫，而且這樣對(duì)于考核結(jié)果沒有影響，也不會(huì)受到相應(yīng)懲罰，使得內(nèi)部控制活動(dòng)成為了應(yīng)付?？梢娙狈ΡO(jiān)督考核機(jī)制的內(nèi)部控制管理是無法有效執(zhí)行，也無法發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

（四）缺乏內(nèi)部控制管理監(jiān)督體制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，且房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、規(guī)模大、設(shè)計(jì)領(lǐng)域廣，對(duì)內(nèi)部控制監(jiān)督管理工作提出了更加專業(yè)化的要求。很多房地產(chǎn)企業(yè)有著完善的內(nèi)部控制制度，但是由于缺乏有效的監(jiān)督體制使得其內(nèi)控制度變成擺設(shè)。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家政策及其敏感，很多公司為了迅速適應(yīng)外部政策的變化，往往忽視公司本身的內(nèi)部控制制度，使得企業(yè)在防范舞弊、管理層凌駕于控制之上的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)重大漏洞。例如，管理層利用手里的特權(quán)給某些客戶打折謀取私利，侵占公司的財(cái)產(chǎn)，如果企業(yè)沒有相應(yīng)的嚴(yán)格監(jiān)督體制就很容易使得內(nèi)控工作流于形式。

（五）信息溝通不暢，內(nèi)部控制信息化程度需提高

互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代已經(jīng)方方面面滲透到各個(gè)行業(yè)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨著規(guī)模的不斷壯大，其經(jīng)營(yíng)范圍也不再局限于一個(gè)地域，而對(duì)于分散在全國(guó)各地的分公司，企業(yè)開展內(nèi)控工作的難度增加。在這種模式下企業(yè)內(nèi)部控制管理應(yīng)更加廣泛依賴信息技術(shù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也需要通過信息系統(tǒng)的建設(shè)來實(shí)現(xiàn)全集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部控制活動(dòng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的管理，不遺漏任何一個(gè)分項(xiàng)目或是分公司。而且由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的環(huán)節(jié)較多部門多，項(xiàng)目分布范圍廣，各個(gè)部門、環(huán)節(jié)之間的信息溝通不暢，從而影響了內(nèi)控工作更好的開展，企業(yè)需要運(yùn)用信息技術(shù)加快信息傳遞的速度和準(zhǔn)確性，服務(wù)于內(nèi)部控制管理。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制管理的有效措施

（一）依據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀制定有效的內(nèi)部控制制度

有效的內(nèi)部控制制度是企業(yè)內(nèi)控工作的基石，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要依據(jù)企業(yè)情況制定一套完善且有效的內(nèi)部控制制度。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要梳理各項(xiàng)工作，明確工作中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和重要環(huán)節(jié)，以此為基礎(chǔ)制定相應(yīng)的控制制度，包括控制活動(dòng)、工作職責(zé)等，確保各項(xiàng)工作以此為準(zhǔn)繩。

其次，內(nèi)控制度的制定不能照搬他人經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須綜合考慮自身現(xiàn)狀，從實(shí)際出發(fā)所形成的內(nèi)控制度才會(huì)符合企業(yè)發(fā)展要求，并且能夠切實(shí)被有效執(zhí)行。如果照搬他人制度，不僅達(dá)不到內(nèi)控工作的目的，還有可能適得其反。

（二）不斷完善內(nèi)部控制制度和控制活動(dòng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨著自身不斷發(fā)展以及內(nèi)外部環(huán)境的變化，為了更有效服務(wù)于經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)，企業(yè)的內(nèi)部控制制度和控制活動(dòng)也需要隨之變化。

一方面，企業(yè)的內(nèi)部控制制度需要適時(shí)調(diào)整完善。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自身不斷發(fā)展的同時(shí)，相應(yīng)地應(yīng)根據(jù)企業(yè)變化及發(fā)展情況調(diào)整完善企業(yè)的內(nèi)部控制制度，確保制度能夠符合企業(yè)所需。如果不進(jìn)行調(diào)整，企業(yè)可能出現(xiàn)了新的業(yè)務(wù)或是業(yè)務(wù)流程有了變更，則原有制度無法滿足內(nèi)控工作需要，使得這些新變化的業(yè)務(wù)無法得到有效控制。

另一方面，企業(yè)的控制活動(dòng)需要不斷更新健全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)最新的內(nèi)外部環(huán)境以及新的業(yè)務(wù)流程，梳理各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，以此來完善企業(yè)的控制活動(dòng)，從而保證控制活動(dòng)能夠全面覆蓋企業(yè)所有環(huán)節(jié)，確保無遺漏，可以防范各種節(jié)點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)監(jiān)督，發(fā)揮內(nèi)部監(jiān)督對(duì)內(nèi)控管理的促進(jìn)作用

企業(yè)內(nèi)部控制各項(xiàng)工作開展效果離不開強(qiáng)有力的監(jiān)督，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在調(diào)整完善內(nèi)部控制制度和控制活動(dòng)的同時(shí)，也需要強(qiáng)化對(duì)于內(nèi)控的監(jiān)督。

一是，要做好對(duì)于不相容崗位的分離。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作中涉及到很多工作，而有些工作若由同一人或同一個(gè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)容易誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，因此企業(yè)應(yīng)該對(duì)不相容崗位明確劃清界限，做好職位的設(shè)定和管理，發(fā)揮不相容崗位之間相互牽制的效用，內(nèi)部監(jiān)督才可以發(fā)揮作用。例如工程項(xiàng)目招標(biāo)和工程驗(yàn)收不能由一人擔(dān)任，材料采購和入庫審核應(yīng)分開由不同人開展，資金核算和資金審批需要分開設(shè)置崗位且不能由一人擔(dān)任。

二是，加強(qiáng)對(duì)于管理層行為的監(jiān)督。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層的決策行為或是其他行為對(duì)企業(yè)的影響是重大的，因此企業(yè)要重點(diǎn)對(duì)管理層行為進(jìn)行監(jiān)督，保證他們的履職情況符合企業(yè)內(nèi)部控制制度。而且也可以通過管理層親自踐行內(nèi)控制度，在企業(yè)形成良好的環(huán)境，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部控制工作開展。

（四）提高信息化程度，完善信息溝通和傳遞

房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，增加了其各環(huán)節(jié)各部門各項(xiàng)目之間溝通的難度，然而伴隨著大數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)共享中心等模式的推廣使用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該運(yùn)用信息技術(shù)完善信息溝通和傳遞，提高內(nèi)部控制管理執(zhí)行率。

一是，建立信息管理系統(tǒng)，提高內(nèi)控工作信息化程度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)模不斷擴(kuò)大的情況下，信息系統(tǒng)建設(shè)也需要跟上，梳理內(nèi)部控制工作流程，在企業(yè)原有的財(cái)務(wù)系統(tǒng)或業(yè)務(wù)系統(tǒng)模型基礎(chǔ)上增加功能或是新建立系統(tǒng)，提高內(nèi)部控制工作的信息化水平。運(yùn)用信息管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等各個(gè)層面控制活動(dòng)的自動(dòng)化管理，可以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息的自動(dòng)獲取和加工分析，也可以實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的自動(dòng)預(yù)警，提高控制活動(dòng)效率，確?？刂苹顒?dòng)效果。

二是，實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)共享，加強(qiáng)信息溝通交流。為了解決企業(yè)各環(huán)節(jié)各部門之間信息溝通不暢的現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在提高信息化管理水平的基礎(chǔ)上，應(yīng)運(yùn)用信息管理系統(tǒng)和大數(shù)據(jù)分析等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)各方信息的共享和及時(shí)傳遞，方便信息所需人員便利地獲取數(shù)據(jù)或信息，幫助有關(guān)人員提早預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。也能夠最快的將控制或考核信息反饋至具體人員，為內(nèi)部控制管理強(qiáng)化提供參考。

三、結(jié)束語

內(nèi)部控制管理的重要性不言而喻，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇且政策不斷更新的環(huán)境下，有效的內(nèi)部控制管理可以增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，幫助企業(yè)更多創(chuàng)收。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)深入分析自身內(nèi)部控制管理工作的現(xiàn)狀，并從多方面不斷完善內(nèi)部控制工作，以提高內(nèi)部控制工作質(zhì)效。

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