淺析房屋資產(chǎn)評估實踐措施

摘要：房屋資產(chǎn)評估是一項重要服務(wù)業(yè)務(wù)，涵蓋的專業(yè)知識以及技能較多，包括工程、技術(shù)、法律以及財會等，對房屋資產(chǎn)評估人員提出了較高的要求。因此，本文對房屋資產(chǎn)評估實踐進(jìn)行深入探討，分析出其存在的問題，并提出相應(yīng)的實踐措施，希望能夠為相關(guān)工作者提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房屋;資產(chǎn)評估;實踐措施

引言

我國社會的不斷發(fā)展，促進(jìn)了房屋資產(chǎn)評估行業(yè)的快速進(jìn)步，并對該行業(yè)提出了更高的要求，為此相關(guān)工作者應(yīng)加強(qiáng)對房屋資產(chǎn)評估的認(rèn)真探討，及時發(fā)現(xiàn)和解決房屋資產(chǎn)評估過程中存在的問題，應(yīng)在具體工作實踐過程中采用合適的資產(chǎn)評估方法，減少資產(chǎn)評估過程中一些不利因素，不斷提高房屋資產(chǎn)評估水平，更好地為委托人服務(wù)，從而促進(jìn)我國房屋資產(chǎn)評估行業(yè)的不斷發(fā)展。

一、房屋資產(chǎn)評估過程中存在的問題

近年來，我國房屋產(chǎn)評估水平得到了大幅度的提升。但是受諸多因素的影響，我國房屋資產(chǎn)評估工作仍然存在許多的問題，為此還應(yīng)對其進(jìn)行深入的分析，具體主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）法律法規(guī)體系亟待完善

從目前房屋資產(chǎn)評估現(xiàn)狀來看，我國還缺少完善的關(guān)于房屋資產(chǎn)評估的法律法規(guī)。雖然目前的國務(wù)院頒布的《國有資產(chǎn)評估管理辦法》對房屋資產(chǎn)評估工作提供了一定的依據(jù)，但是對房屋資產(chǎn)評估的具體工作開展產(chǎn)生了一定的局限性，不利于房屋資產(chǎn)評估工作推進(jìn)。與此同時我國房屋資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)還未制定完善的房屋資產(chǎn)評估體系，缺乏完善的操作規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，使得房屋資產(chǎn)評估工作缺乏準(zhǔn)確的依據(jù)，同時房屋資產(chǎn)評估工作質(zhì)量也難以得到有效保障，在一定程度上增加了評估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險，對整個房屋資產(chǎn)評估工作產(chǎn)生了不利影響。

（二）評估機(jī)構(gòu)無法實現(xiàn)獨立、客觀的資產(chǎn)評估

資產(chǎn)評估屬于第三方服務(wù)組織，在資產(chǎn)評估過程中，應(yīng)該做到獨立、客觀地工作及為業(yè)主服務(wù)，但是部分評估機(jī)構(gòu)由于政府出資，政府部門為了更多的利益，就會為評估機(jī)構(gòu)的評估工作給予更多的支持，資產(chǎn)評估工作難以實現(xiàn)獨立、客觀，這樣就形成了資產(chǎn)評估行業(yè)的不正當(dāng)競爭，無法保證評估行業(yè)健康、有序地發(fā)展。與此同時，部分政府機(jī)構(gòu)對資產(chǎn)評估工作給予了過多的干預(yù)，特別是對于國有資產(chǎn)機(jī)構(gòu)的評估，政府部門可能會采用多種方式對評估工作進(jìn)行干預(yù)，使得評估機(jī)構(gòu)不能采取科學(xué)、合理的方法，依據(jù)市場規(guī)律對房屋資產(chǎn)進(jìn)行核算，難以保證房屋資產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性。

（三）房屋資產(chǎn)評估不夠準(zhǔn)確全面

目前在房屋資產(chǎn)評估工作中，還存在評估不夠準(zhǔn)確全面的問題，而造成這一問題的主要原因是部分評估人員的職業(yè)水準(zhǔn)、業(yè)務(wù)素質(zhì)以及職業(yè)道德偏低。具體表現(xiàn)在目前我國部分房產(chǎn)評估人員的專業(yè)知識能力較低，在具體的評估工作中，沒有嚴(yán)格按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對房屋資金進(jìn)行全面的評估，導(dǎo)致對房屋的評估不夠準(zhǔn)確。與此同時部分房屋人員為了一己私利，在房屋評估過程中，沒有到實際現(xiàn)場進(jìn)行勘察，根據(jù)委托人意愿，直接進(jìn)行房屋資產(chǎn)的評估，弄虛作假，這樣就嚴(yán)重影響了房屋資產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性，對房屋資產(chǎn)評估行業(yè)的長久發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重的阻礙。

二、加強(qiáng)房屋資產(chǎn)評估的實踐措施

（一）按照法定程序，進(jìn)行房屋資產(chǎn)評估

在房屋資產(chǎn)評估過程中，應(yīng)遵循一定的法定程序，以保證房屋評估質(zhì)量。具體程序如下：第一是立項申請。應(yīng)根據(jù)實際情況，編寫立項申請書，內(nèi)容上要明確評估目的，包括是低壓借款還是破產(chǎn)清算，是承包經(jīng)營還是租賃經(jīng)營等，同時還應(yīng)明確評估資產(chǎn)的范圍。申報單位相關(guān)工作者需要認(rèn)真編寫好上述內(nèi)容，并由相關(guān)部門的工作人員進(jìn)行嚴(yán)格的審查，為資產(chǎn)評估的開展提供重要依據(jù)。第二是資產(chǎn)清查。在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)清查是一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，具體應(yīng)做好賬面項目核對和購物核對。在購物核對過程中，首先應(yīng)做好申報單位“固定資產(chǎn)-房屋建筑物評估明細(xì)表”，并對明細(xì)表的內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真的審查，保證內(nèi)容的正確性。其次要求評估單位提供國有土地使用者、建設(shè)用地許可證以及土地規(guī)劃紅線圖等相關(guān)資料，評估人員對相關(guān)資料進(jìn)行嚴(yán)格的審查。第三是現(xiàn)場勘察。按照具備相關(guān)專業(yè)知識的評估人員到現(xiàn)場進(jìn)行認(rèn)真的勘察，通過現(xiàn)場勘察，確定“固定資產(chǎn)-房屋建筑明細(xì)表”中的相關(guān)內(nèi)容以及對房屋價值產(chǎn)生影響的相關(guān)因素，同時還應(yīng)了解房屋使用過程中是否有被改動的經(jīng)歷，以及以后使用過程中，是否會有影響房屋功能的因素等。對于現(xiàn)場勘察過程中，對存在的相關(guān)問題，應(yīng)做好相應(yīng)記錄。第四是內(nèi)業(yè)整理。內(nèi)業(yè)整理在房屋資產(chǎn)評估發(fā)揮了至關(guān)重要的作用，具體應(yīng)做好外業(yè)踏勘相關(guān)資料的整理工作，整理好被評單位的檔案資料，并在評估工作中，將檔案資料作為主要的評估依據(jù)。邀請專家對檔案資源數(shù)據(jù)進(jìn)行選取和舍棄。

（二）采用正確的方法，進(jìn)行房屋資產(chǎn)評估

在房屋資產(chǎn)評估過程中，還應(yīng)采用科學(xué)的評估方法衡量房屋建筑的價值。房屋資產(chǎn)評估需要計算房屋建筑折舊損耗，而折舊損耗主要分為兩種，一是有形損耗、二是無形損耗。這兩種折舊損耗都是由不同的因素造成的，受使用或自然力的影響，造成的是有形損耗，而消費觀念轉(zhuǎn)變、技術(shù)進(jìn)步，造成的是無形損耗。具體可以歸納為物理因素、功能性因素以及經(jīng)濟(jì)性因素，而這三種因素具有一定的聯(lián)系，物理折舊可能會引起功能折舊，從而造成經(jīng)濟(jì)折舊。在具體的計算過程中，應(yīng)充分考慮這三種因素，并且應(yīng)將其作為一體計算折舊額。然后采用正確的折舊計算方法，對于房屋建筑的年限和殘值率，可以根據(jù)實際情況，對以往的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，為評估人員提供參考。折舊資產(chǎn)耐用分為兩部分，分別是物理構(gòu)造方面和經(jīng)濟(jì)方面——物理和構(gòu)造上年限的耐用;經(jīng)濟(jì)上年限的“耐用”。其中經(jīng)濟(jì)耐用年限在房屋評估中應(yīng)用得較多。重置成本在房屋資產(chǎn)評估應(yīng)用得也較為廣泛，重置價計算包括多種方法，即單元成本比較法、分部分項工程成本法以及單位價格指標(biāo)法等。這幾種方法還需要在房屋資產(chǎn)評估過程中，根據(jù)房子資產(chǎn)評估具體以及條件合理的選擇，同時還需要房屋資產(chǎn)評估人員掌握大量的工程經(jīng)濟(jì)以及價格信息資料，在這種情況下，評估結(jié)果才能更好、更準(zhǔn)。

（三）加強(qiáng)評估管理，提高房屋資產(chǎn)評估水平

為了保證房屋資產(chǎn)評估的效果，還應(yīng)加強(qiáng)房屋資產(chǎn)評估管理，具體還應(yīng)做好以下幾個方面：首先，由于房屋資產(chǎn)評估作為一項復(fù)雜的工作，要求資產(chǎn)評估人員必須具有良好教育背景、豐富的經(jīng)驗以及專業(yè)知識，同時還應(yīng)具備較強(qiáng)責(zé)任感以及道德意識，能夠在房屋資產(chǎn)評估過程中，堅持第三方的獨立立場，不受利益誘惑，排除外界關(guān)系的干擾，這樣才能保證房產(chǎn)評估結(jié)果的權(quán)威性以及公平公正性，從而為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見。對此資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可以通過加大培訓(xùn)力度等手段，提高資產(chǎn)評估人員的知識，增加更多的資產(chǎn)評估專家，建立一支專業(yè)化的隊伍，為房屋資產(chǎn)評估工作提供重要保障。其次，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立內(nèi)部獎懲機(jī)制，應(yīng)對在房屋資產(chǎn)評估過程中表現(xiàn)突出的人員，給予褒獎，反之應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的懲戒，通過這種方式規(guī)范房屋資產(chǎn)評估人員工作，使其能夠嚴(yán)格按照資產(chǎn)評估相關(guān)準(zhǔn)則開展，約束資產(chǎn)評估人員的個人行為，同時還可以調(diào)動資產(chǎn)評估工作的積極性與主動性，促進(jìn)房屋資產(chǎn)評估工作水平的有效提升。

三、結(jié)語

總之，在房屋資產(chǎn)評估過程中，仍然存在一些問題，無法有效保證房屋資產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性以及全面性，這就要求房屋資產(chǎn)評估人員應(yīng)以事實為依據(jù)，采用科學(xué)的評估方法，對房屋的價值進(jìn)行合理的估算，同時還應(yīng)嚴(yán)格按照房屋資產(chǎn)評估的準(zhǔn)則，在評價過程中做到認(rèn)真負(fù)責(zé)，規(guī)范自己的工作行為，從而得出具有權(quán)威性、公平公正的評估結(jié)果，為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，不斷提高房屋資產(chǎn)評估工作水平，從而促進(jìn)我國房屋資產(chǎn)評估行業(yè)長久、穩(wěn)定的發(fā)展。

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作者簡介：谷長偉（1980—），漢族，山東微山縣人，大專，微山縣發(fā)展和改革局，價格鑒證師，主要從事房地產(chǎn)評估、資產(chǎn)評估研究。