商業(yè)銀行住房按揭貸款面臨風(fēng)險(xiǎn)、審計(jì)方法及審計(jì)建議

【摘 要】 隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，我國住房按揭貸款迅猛發(fā)展。住房按揭貸款屬于商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，具有風(fēng)險(xiǎn)相對較低、風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)占用較少等特點(diǎn)，但隨著國家宏觀調(diào)控政策增加、貨幣政策調(diào)控趨緊，銀行個(gè)人住房按揭貸款面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。本文從個(gè)人住房按揭貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部審計(jì)方法以及審計(jì)管理建議對個(gè)人住房按揭貸款進(jìn)行了簡要分析。

【關(guān)鍵詞】 按揭貸款;風(fēng)險(xiǎn)分析;審計(jì)方法;管理建議

一、按揭貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)、房屋中介機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。

開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)主要存在于一手房交易中，主要表現(xiàn)在：一是項(xiàng)目樓盤風(fēng)險(xiǎn)，包括樓盤交付的時(shí)間延長、樓盤的質(zhì)量較差;部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏強(qiáng)大的實(shí)力，存在開發(fā)資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金不到位、四證不全、樓盤爛尾、貸款逾期或者其他違約情況;樓盤銷售情況不理想。因多種因素導(dǎo)致樓盤滯銷，無法有效處置抵押物。二是開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。住房按揭貸款一般由開發(fā)商提供階段性擔(dān)保，開發(fā)商經(jīng)營不善、出現(xiàn)財(cái)務(wù)困難導(dǎo)致?lián)Ｄ芰Σ蛔慊蛳陆?，出現(xiàn)較大的風(fēng)險(xiǎn)。三是開發(fā)商騙貸風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流緊張，為了緩解壓力，騙取銀行信貸資金，以公司員工或關(guān)聯(lián)人名義購買其房產(chǎn)，辦理虛假按揭貸款，還款來源于房地產(chǎn)公司。

中介機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)主要存在于二手房交易過程中。商業(yè)銀行二手房貸款客戶主要來自于房屋中介的推薦。房屋中介機(jī)構(gòu)為了促成交易賺取更多的傭金，會(huì)根據(jù)銀行授信審批要求和特點(diǎn)，針對性地對不符合貸款條件的購房者資質(zhì)包裝，而商業(yè)銀行更多基于中介機(jī)構(gòu)提供材料，對借款人實(shí)際情況缺乏了解，導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)增加。

（二）借款人信用風(fēng)險(xiǎn)。

主要是由于借款人還款能力下降，收入銳減或負(fù)債過快增長，影響其還款能力。還有部分借款人還款意愿較低，未認(rèn)識(shí)到信用記錄的重要意義，忽視還款導(dǎo)致業(yè)務(wù)逾期。此外，放款后借款人若遭遇重大變故也會(huì)影響借款人還款;同時(shí)，不可抗力事件如新冠肺炎、山洪、地震等事件，影響人們生產(chǎn)、生活，也會(huì)導(dǎo)致該地區(qū)借款人無法按時(shí)償還住房按揭貸款本息。

（三）抵押物風(fēng)險(xiǎn)

抵押物風(fēng)險(xiǎn)包括：一是抵押物貶值風(fēng)險(xiǎn)。因受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)、因房齡增加、購房理念、戶型過時(shí)等導(dǎo)致房屋價(jià)值降低，因行政區(qū)劃調(diào)整、配套設(shè)施變化都會(huì)造成房屋貶值的危險(xiǎn);二是抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。因抵押物多次抵押，抵押物權(quán)屬不明確，抵押物登記不合規(guī)，抵押物因不可抗力和意外事件導(dǎo)致抵押物毀損，使得抵押物處置困難。

（四）操作風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行因操作不規(guī)范導(dǎo)致處罰的現(xiàn)象較為突出，住房按揭貸款操作風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)如下幾個(gè)方面：

一是貸前調(diào)查不盡職。對客戶身份、還款能力、房屋權(quán)屬真實(shí)性等信息調(diào)查不審慎，對關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)信息調(diào)查、確認(rèn)不嚴(yán)謹(jǐn)，無意或有意忽視關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別業(yè)務(wù)人員存在道德風(fēng)險(xiǎn)。

二是貸中審查不盡職。業(yè)務(wù)審批人員在審批過程中認(rèn)為其屬于低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，而對業(yè)務(wù)的審批流于形式，忽視業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，沒有提出合理化的防控意見。

三是貸后管理不到位。個(gè)人住房貸款具有金額相對較小、客戶基數(shù)大、單個(gè)客戶經(jīng)理管戶數(shù)較多的特點(diǎn)。由于銀行客戶經(jīng)理同時(shí)還面臨著其他工作任務(wù)，沒有精力投入到貸后管理中。此外，商業(yè)銀行不重視貸后管理的思維慣性、“沒出風(fēng)險(xiǎn)事件就是沒風(fēng)險(xiǎn)”的僥幸心理、缺乏有效的不良貸款問責(zé)機(jī)制、貸后檢查監(jiān)督機(jī)制不完善，貸后管理不到位等導(dǎo)致貸后管理問題突出。

二、審計(jì)方法探討

內(nèi)部審計(jì)應(yīng)堅(jiān)持以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向，加強(qiáng)對住房按揭貸款審計(jì)。

（一）審前準(zhǔn)備

審前準(zhǔn)備階段，應(yīng)充分了解被審計(jì)單位住房按揭貸款的具體情況，包括業(yè)務(wù)開展情況、內(nèi)控建設(shè)情況等，可以通過調(diào)閱貸款臺(tái)賬，從多個(gè)角度進(jìn)行分析，抽取總量較大、違約率較高、風(fēng)險(xiǎn)較大的機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù);調(diào)閱相關(guān)規(guī)章制度，檢查規(guī)章制度是否覆蓋貸前、貸中、貸后管理全流程，是否存在內(nèi)控設(shè)計(jì)缺陷和漏洞。加強(qiáng)審計(jì)日常監(jiān)測，強(qiáng)化對合作機(jī)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)事件的監(jiān)測，并將日常監(jiān)測的結(jié)果，作為風(fēng)險(xiǎn)分析的參考。

（二）非現(xiàn)場審計(jì)

在確定審計(jì)范圍后，應(yīng)將業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)通過審計(jì)模型進(jìn)行分析，可運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)將相關(guān)數(shù)據(jù)輸入系統(tǒng)，人工設(shè)置好模型的參數(shù)，并由計(jì)算機(jī)系統(tǒng)運(yùn)行模型，得出相應(yīng)的結(jié)果，并結(jié)合審計(jì)系統(tǒng)日常監(jiān)測如“批量放款、還款、墊款”、“多名借款人還款資金來源于同一人”等的結(jié)果，共同評(píng)估被審計(jì)單位的風(fēng)險(xiǎn)狀況。由于系統(tǒng)建設(shè)、數(shù)據(jù)有效性、參數(shù)設(shè)置等方面的原因，審計(jì)模型分析結(jié)果往往數(shù)量較大，因此應(yīng)選派經(jīng)驗(yàn)豐富的審計(jì)人員對數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選，提高貸款抽樣質(zhì)量。

（三）現(xiàn)場審計(jì)

現(xiàn)場審計(jì)過程中，根據(jù)非現(xiàn)場形成的審計(jì)抽樣和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，采取多種方式交叉驗(yàn)證審計(jì)結(jié)果。如調(diào)閱住房按揭貸款授信檔案，查詢業(yè)務(wù)是否合規(guī);檢查貸后檢查報(bào)告，查看貸后檢查是否有效執(zhí)行;通過系統(tǒng)查詢借款人賬戶資金流水，確認(rèn)是否異常，是否存在“騙貸”的現(xiàn)象;深入一線樓盤進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，約談開發(fā)商并調(diào)閱樓盤資料，了解樓盤銷售、資金回流、項(xiàng)目進(jìn)度情況等;到房產(chǎn)登記中心檢查抵押物狀態(tài)等，通過房屋中介網(wǎng)站查詢房屋價(jià)格，驗(yàn)證二手房交易價(jià)格的合理性等。

三、審計(jì)管理建議

（一）完善內(nèi)控建設(shè)，建立合規(guī)文化

商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)分支機(jī)構(gòu)所處區(qū)域?qū)嶋H情況制定樓盤管理、面談面簽、貸前調(diào)查、貸中審查、貸后管理、利率定價(jià)、首付比例、貸后催收等一些列規(guī)范流程，并根據(jù)業(yè)務(wù)實(shí)際不斷優(yōu)化;建立完善的問責(zé)制度并嚴(yán)格執(zhí)行，出現(xiàn)處罰事項(xiàng)的，及時(shí)、有效地追究相關(guān)人員責(zé)任，并做到處罰與責(zé)任相適應(yīng)，有效約束人員行為。

同時(shí)，不斷加強(qiáng)學(xué)習(xí)培訓(xùn)，組織員工開展學(xué)習(xí)各項(xiàng)業(yè)務(wù)和開展業(yè)務(wù)能力測評(píng)考試，對于考試不合格的人員采取扣減績效、調(diào)離信貸員崗位等懲罰措施，培養(yǎng)員工合規(guī)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

（二）嚴(yán)格準(zhǔn)入管理、降低業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入

銀行應(yīng)加強(qiáng)對合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入管理，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)、過往開發(fā)樓盤建設(shè)和銷售情況、經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、信用狀況等，重點(diǎn)選擇資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營狀況好的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行合作;加強(qiáng)對樓盤的考察，對樓盤項(xiàng)目“五證”、樓盤進(jìn)度和質(zhì)量、地理位置、配套設(shè)施情況、樓盤銷售情況等進(jìn)行調(diào)查，優(yōu)先準(zhǔn)入綜合條件優(yōu)越的樓盤項(xiàng)目。

2.借款人準(zhǔn)入

商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)借款人準(zhǔn)入管理，細(xì)化準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，針對不同類型的客戶實(shí)行不同政策;對于違約風(fēng)險(xiǎn)較大的客戶，采取提高首付比例、提高貸款利率、增加第三人保證、縮短貸款期限等方式，增加借款人違約成本，優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)。

（三）注重貸款真實(shí)性審核，加強(qiáng)貸后管理

銀行應(yīng)加強(qiáng)貸款真實(shí)性審核，包括加強(qiáng)對客戶身份真實(shí)性、借款人信用狀況、首付款真實(shí)性、收入真實(shí)性、房屋買賣交易真實(shí)等的核查。做好貸后管理工作，嚴(yán)格依據(jù)制度規(guī)定開展貸款用途檢查和定期檢查，加強(qiáng)對樓盤建設(shè)、銷售情況、貸款資金流向的檢查;定期對合作機(jī)構(gòu)和合作樓盤進(jìn)行評(píng)估，針對已經(jīng)出現(xiàn)違約征兆的樓盤項(xiàng)目開展重點(diǎn)檢查，并形成重點(diǎn)檢查報(bào)告。

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作者簡介：曾平（1989—），男，漢族，湖北荊州市人，中級(jí)審計(jì)師，本科學(xué)歷，單位：錦州銀行股份有限公司