買了經(jīng)濟適用房入住10多年法院判購房無效

顧元森

2020年7 月 20 日，江蘇高院官方微信發(fā)布了一則消息，買房人蘇某買了別人的經(jīng)濟適用房，付了房款，并入住了10多年，最后法院卻判房屋買賣合同無效，這是怎么回事呢？

2006 年10月，蘇某買了黃某名下一套經(jīng)濟適用房并支付了22萬元，約定2萬元余款待房屋上市過戶后付清，蘇某拿房裝修后便入住了。當房屋符合上市交易條件后，黃某卻拒絕協(xié)助辦理過戶手續(xù)。2018 年3月，蘇某將黃某告上法院，請求法院判決其協(xié)助過戶。

南京棲霞法院經(jīng)審理查明，黃某出售的是經(jīng)濟適用房，并非拆遷安置房，具有保障性質。根據(jù)《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，經(jīng)濟適用房五年之內不得直接上市交易，如果五年內因各種原因需要直接上市交易的，由政府回購，回購的經(jīng)濟適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。因此，擁有購買經(jīng)濟適用房資格的人在購買、使用、出售經(jīng)濟適用房時，應嚴格遵守相關管理規(guī)定，如違反則破壞了經(jīng)濟適用房的管理秩序，損害了國家利益和公共利益。

在該案中，黃某明知該房屋是國家保障低收入家庭居住的經(jīng)濟適用住房，在申購成功后第二年，便將房屋出售，從中牟利，違反了相關規(guī)定，擾亂了經(jīng)濟適用房的市場秩序，損害了國家和社會公共利益，主觀上存在明顯過錯，應承擔合同無效的主要責任。蘇某作為買房人，在購房時對房屋性質、產(chǎn)權歸屬等重要事項未盡到合理審慎義務，應承擔合同無效的次要責任。為此，法院判決：黃某與蘇某簽訂的《房屋買賣合同》無效；黃某返還蘇某購房款 22萬元，同時賠償蘇某房屋差價損失12.91萬元；在黃某履行完畢上述兩項義務后，蘇某將房屋返還給黃某。

南京市棲霞法院法官陳培表示，經(jīng)濟適用房是為了保障低收入家庭住房困難的政策性房屋，購房人擁有有限產(chǎn)權。市民在購買經(jīng)濟適用房時，一定要對房屋性質、權屬進行充分審查，該類合同是否有效，要區(qū)分以下兩種情形：一是購買5年內轉讓的合同效力。購買經(jīng)濟適用房不滿5年，申購人與他人簽訂房屋買賣合同并交付房屋的，因不符合經(jīng)濟適用房解決城市低收入家庭住房困難政策的目的，擾亂了社會秩序，損害了其他低收入群體的利益，該行為違法社會公共利益，買賣合同無效。當事人通過不正當手段辦理過戶手續(xù)的，該行為應予以撤銷。申購人因各種原因確需轉讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購；二是購買5年后轉讓的合同效力。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人可轉讓經(jīng)濟適用住房，買賣合同有效，但在辦理過戶手續(xù)時應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款。具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產(chǎn)權。政府回購的經(jīng)濟適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。