“1+1大于N”：從啟迪協(xié)信重組合并看品牌房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

文/曹志東 徐鵬（.上海交通大學(xué)、廣微控股集團(tuán)；.啟迪協(xié)信科技城投資集團(tuán)產(chǎn)業(yè)研究院）

當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)站上了15萬(wàn)億的銷售額規(guī)模，是名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著國(guó)家和行業(yè)的發(fā)展、近年來(lái)科技進(jìn)步、消費(fèi)升級(jí)以及社會(huì)結(jié)構(gòu)的變遷，房地產(chǎn)也面臨著企業(yè)整合和發(fā)展戰(zhàn)略的分化。其中四個(gè)大趨勢(shì)比較深重地影響了整個(gè)行業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)合轉(zhuǎn)型的大勢(shì)：近年隨著行業(yè)差別化調(diào)控和城市化的延伸，覆蓋1-4線城市的銷售周轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)商增長(zhǎng)迅猛，“3000億俱樂(lè)部”已經(jīng)超過(guò)10家，中型開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型為房子里面內(nèi)容的營(yíng)造者和運(yùn)營(yíng)商。

涉房國(guó)企混改進(jìn)入深水區(qū)的大勢(shì)：央、地、系統(tǒng)內(nèi)的國(guó)企混改進(jìn)入到了含有重資產(chǎn)企業(yè)的深水區(qū)，并購(gòu)交易的案例層出不窮。

物理空間營(yíng)造支持科技創(chuàng)新的大勢(shì)：國(guó)家對(duì)科技創(chuàng)新的持續(xù)、巨大投入和鼓勵(lì)，客觀上需要場(chǎng)所、金融、政策等多方位支持，而房地產(chǎn)企業(yè)具有與生俱來(lái)的高金融流量和大量持有物業(yè)的特征，非常適合成為新的輔助力量。

社會(huì)形態(tài)升級(jí)的大勢(shì)：隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的深度應(yīng)用，除了傳統(tǒng)行業(yè)紛紛被改造，人們的生活、消費(fèi)習(xí)慣也大大改變，形成了工作、家庭、社區(qū)“3D生活”的集成狀態(tài)，對(duì)社會(huì)單元的形態(tài)提出了便捷、集約、互利的升級(jí)要求。

近年來(lái)，為行業(yè)所矚目的協(xié)信控股和清華啟迪兩大多元化集團(tuán)的地產(chǎn)資產(chǎn)的重組合并案例，較好地詮釋了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)上述四大趨勢(shì)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

一、協(xié)信控股的“商住產(chǎn)集成一體化”經(jīng)營(yíng)模式

協(xié)信控股集團(tuán)創(chuàng)建于1994年6月，經(jīng)過(guò)多年的深耕突破，從區(qū)域性住宅開(kāi)發(fā)商發(fā)展成為全國(guó)性的不動(dòng)產(chǎn)投資、運(yùn)營(yíng)、管理專家和金融資產(chǎn)、科技資產(chǎn)的控股集團(tuán)。依托專業(yè)、透明、規(guī)范的企業(yè)機(jī)制，協(xié)信高效經(jīng)營(yíng)、開(kāi)拓創(chuàng)新，項(xiàng)目覆蓋環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝版塊都市圈，遍布北京、上海、天津、深圳、重慶等20多個(gè)重點(diǎn)城市，管理資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)1000億。協(xié)信緊扣市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，尋求企業(yè)突破發(fā)展，確立了“不動(dòng)產(chǎn)是基礎(chǔ)、金融是橋梁、科技是未來(lái)”的多元發(fā)展戰(zhàn)略，以商業(yè)+產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力為核心，通過(guò)商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)一體化的全產(chǎn)業(yè)鏈，持續(xù)創(chuàng)造不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值；同時(shí)，在營(yíng)造的項(xiàng)目中以”投資+運(yùn)營(yíng)”相結(jié)合模式打造科技領(lǐng)域?qū)I(yè)核心平臺(tái)，獲得相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和投資回報(bào)。

20多年精耕細(xì)作，“協(xié)信+”的驅(qū)動(dòng)力，讓協(xié)信從精品住宅建設(shè)者逐步成為商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、品質(zhì)住宅的綜合性城市運(yùn)營(yíng)專家，多元化的產(chǎn)業(yè)整合運(yùn)營(yíng)，這便是協(xié)信高質(zhì)量發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。協(xié)信的開(kāi)發(fā)基本功已經(jīng)比較成熟，因此更為關(guān)注“房子里面的東西”，要把房子的價(jià)值做起來(lái)。首先，與收購(gòu)物業(yè)時(shí)的價(jià)值相比，經(jīng)營(yíng)后價(jià)值提升幅度頗為樂(lè)觀，甚至比單純投資建設(shè)更劃算。其次，拿了物業(yè)之后再提升其價(jià)值，相當(dāng)于達(dá)到了兩倍的開(kāi)發(fā)規(guī)模，這亦是經(jīng)營(yíng)提升價(jià)值的重要意義所在。這與近年來(lái)國(guó)家提倡供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的策略不謀而合，以新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式為核心，加快新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)與轉(zhuǎn)型。市場(chǎng)上房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向多元化產(chǎn)業(yè)，文旅小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長(zhǎng)租公寓等一時(shí)間備受矚目，此時(shí)距協(xié)信布局多元化地產(chǎn)業(yè)務(wù)已有十多年。

協(xié)信對(duì)外宣貫的戰(zhàn)略主張“商住產(chǎn)一體化”有一個(gè)更加“洋氣”的名稱—“ICR3”(圖1)，這是協(xié)信成立20周年之際，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所量身制定的核心發(fā)展戰(zhàn)略。產(chǎn)品質(zhì)量升級(jí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，多元業(yè)態(tài)發(fā)展成為時(shí)代主旋律。對(duì)“價(jià)值內(nèi)容”的專注，讓協(xié)信能夠以“3D 城市運(yùn)營(yíng)商”的視角去審視每一個(gè)項(xiàng)目。融合商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)，建造現(xiàn)代化城市綜合生態(tài)社區(qū)，并投資運(yùn)營(yíng)其中的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，推動(dòng)更多價(jià)值聚變，提升企業(yè)溢價(jià)。

圖1 協(xié)信集團(tuán)核心發(fā)展戰(zhàn)略

二、清華啟迪的產(chǎn)業(yè)報(bào)國(guó)和科技創(chuàng)新基因

啟迪控股成立于2000年7月，其前身是成立于1994年8月的清華科技園發(fā)展中心。啟迪控股是一家依托清華大學(xué)設(shè)立的綜合性大型企業(yè)，是清華科技園開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與管理單位，是首批國(guó)家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)示范單位。公司旗下直接投資及控參股企業(yè)300多家，總資產(chǎn)超過(guò)1000億元人民幣，為我國(guó)首個(gè)千億級(jí)科技服務(wù)企業(yè)。多年的發(fā)展過(guò)程中，啟迪也積累了大量房地產(chǎn)資產(chǎn)和更多科技產(chǎn)業(yè)對(duì)創(chuàng)新空間的需求。

在“致力于成為科技服務(wù)業(yè)的中國(guó)引領(lǐng)者和全球典范”這一總體目標(biāo)下，啟迪控股依托已經(jīng)形成的科技園區(qū)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)平臺(tái)，金融資產(chǎn)管理平臺(tái)，創(chuàng)新研究與咨詢平臺(tái)，以亞都科技、清華陽(yáng)光、啟迪環(huán)境為核心成員企業(yè)的實(shí)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，逐步形成了地產(chǎn)、金融、酒店、實(shí)業(yè)、教育、傳媒等多位一體的業(yè)務(wù)架構(gòu)，已經(jīng)成為中國(guó)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的一支生力軍，成為擁有豐富經(jīng)驗(yàn)和智慧、具備全面業(yè)務(wù)能力的科技服務(wù)提供商。

三、重組合并的時(shí)代意義和綜合優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入白銀時(shí)代，業(yè)態(tài)日趨多元化，收益性房地產(chǎn)所占比重上升。傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀求轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)業(yè)的資金逐漸流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，比如恒大收購(gòu)很多國(guó)外汽車零部件企業(yè)大舉進(jìn)軍新能源汽車，碧桂園從2018年開(kāi)始布局機(jī)器人產(chǎn)業(yè)、引進(jìn)相關(guān)研發(fā)團(tuán)隊(duì)與企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)。同時(shí)，城市空間結(jié)構(gòu)演變、生活模式調(diào)整，促進(jìn)綜合性開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成為主流。中國(guó)一二線城市在營(yíng)商環(huán)境、人才儲(chǔ)備、政策扶持、城市環(huán)境等各方面產(chǎn)業(yè)要素，均有著其他地方無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，“智能制造”與“數(shù)字經(jīng)濟(jì)”等新興產(chǎn)業(yè)的核心要素也不再是人力和土地成本，而是技術(shù)與人才、研發(fā)與創(chuàng)新，中國(guó)創(chuàng)新人才城市與經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心城市逐漸重合，產(chǎn)城融合的城市功能成為新趨勢(shì)。

恰逢房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新的階段，中國(guó)科技服務(wù)業(yè)發(fā)展也是朝氣蓬勃，方興未艾，隨著“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”的提出，科技創(chuàng)新上升為國(guó)家戰(zhàn)略?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于加快科技服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》提出，到2020年科技服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到8萬(wàn)億元。科技城、科技園作為承接創(chuàng)新戰(zhàn)略，承載科技型中小企業(yè)的重要載體，隨著中國(guó)科技產(chǎn)業(yè)黃金發(fā)展期的到來(lái)，科技地產(chǎn)物業(yè)需求也將大量出現(xiàn)。同時(shí)，金融環(huán)境的轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與金融的關(guān)系進(jìn)一步深化，也為科技地產(chǎn)提供了良好的發(fā)展環(huán)境。在投資端，由于科技地產(chǎn)本身具備的市場(chǎng)與公共事業(yè)雙重屬性，權(quán)益類融資更加多元化，融資渠道更加豐富。可以通過(guò)采用合資、PPP等多樣化的方式與政府合作，也可以吸引實(shí)體企業(yè)直接用土地、資金鎖定物業(yè)回購(gòu)等方式直接入股，還可以吸引基金、保險(xiǎn)等社會(huì)資金以股權(quán)、債券等方式接入前期投資開(kāi)發(fā)。同時(shí)，對(duì)于科技園區(qū)運(yùn)營(yíng)所需要的自持部分，伴隨ABS、REITs等資產(chǎn)證券化政策的推出與市場(chǎng)的成熟，有利于項(xiàng)目整體的長(zhǎng)中短期利潤(rùn)的平衡。

另外，國(guó)有企業(yè)發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)意義重大，要確保這項(xiàng)改革平穩(wěn)有序推進(jìn)、取得實(shí)效，提高國(guó)有資本配置和運(yùn)行效率，優(yōu)化國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局，增強(qiáng)國(guó)有經(jīng)濟(jì)活力、控制力、影響力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，主動(dòng)適應(yīng)和引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，實(shí)現(xiàn)各種所有制資本取長(zhǎng)補(bǔ)短、相互促進(jìn)、共同發(fā)展，夯實(shí)社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度的微觀基礎(chǔ)。真正使混合所有制經(jīng)濟(jì)成為基本經(jīng)濟(jì)制度的重要實(shí)現(xiàn)形式。鼓勵(lì)企業(yè)間跨領(lǐng)域、跨體制合并重組成為大力發(fā)展混合經(jīng)濟(jì)的一種重要的方式。

在如此恰逢其時(shí)的時(shí)代背景下，啟迪控股與協(xié)信控股通過(guò)地產(chǎn)資產(chǎn)和科技服務(wù)業(yè)務(wù)的合并重組，通過(guò)集合清華啟迪控股在品牌、資源和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備方面的優(yōu)勢(shì)和協(xié)信集團(tuán)在地產(chǎn)項(xiàng)目投融資的整合、運(yùn)營(yíng)和開(kāi)發(fā)管理方面的優(yōu)勢(shì)，致力于科技園區(qū)的投資、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，短時(shí)間內(nèi)取得了1+1大于2的成效，成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，服務(wù)于實(shí)體產(chǎn)業(yè)的一個(gè)典范，也為中國(guó)混合所有制改革的推動(dòng)提供了一個(gè)案例。

具體操作中著眼于啟迪協(xié)信的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，雙方約定由啟迪控股控股，股權(quán)占比為51%,協(xié)信集團(tuán)股權(quán)占比49%，在品牌、項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)資源與組織團(tuán)隊(duì)上實(shí)施全面的重整合并和市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)管理。在重組合并之初，雙方按照股權(quán)比例直接注入商辦綜合類項(xiàng)目共計(jì)38個(gè)，集中于北京、青島、南京、蘇州、重慶等一二線城市，項(xiàng)目預(yù)計(jì)貨值超過(guò)800億元，使得啟迪協(xié)信從規(guī)模上一開(kāi)始具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，一舉邁入科技地產(chǎn)行業(yè)前列。

同時(shí)啟迪控股注入了雄厚的有清華大學(xué)背景的科技服務(wù)運(yùn)營(yíng)的實(shí)力與品牌影響力，使啟迪協(xié)信能夠獲得便宜的土地和必要的政策支持，同時(shí)通過(guò)啟迪擁有新能源、環(huán)保、新材料等新興產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)資源以及產(chǎn)業(yè)基金、創(chuàng)投基金等金融資源。而協(xié)信集團(tuán)本身具有先進(jìn)的商住產(chǎn)集成開(kāi)發(fā)模式與能力，成熟的管控體系和強(qiáng)大的執(zhí)行力，強(qiáng)烈的市場(chǎng)意識(shí)與市場(chǎng)化的操作經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)品的研發(fā)實(shí)現(xiàn)能力。所以啟迪協(xié)信公司在成立之初，集合了雙方優(yōu)勢(shì)資源與人才，在土地獲取、產(chǎn)業(yè)招商、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理、項(xiàng)目融資等多方面構(gòu)建了核心競(jìng)爭(zhēng)力，在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。

四、啟迪協(xié)信的發(fā)展戰(zhàn)略

（一）業(yè)務(wù)目標(biāo)

啟迪協(xié)信將持續(xù)鞏固科技城開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，奠定一流科技城投資運(yùn)營(yíng)商的行業(yè)地位，持續(xù)保持規(guī)模領(lǐng)先、服務(wù)領(lǐng)先和品牌領(lǐng)先，逐漸發(fā)展成為全球科技城產(chǎn)品與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定者，通過(guò)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)業(yè)、商業(yè)、社區(qū)四位一體發(fā)展，為科技企業(yè)提供園區(qū)空間和產(chǎn)業(yè)服務(wù)，為科技從業(yè)人員消費(fèi)與生活體驗(yàn)，并以“千億市值+全球科技城產(chǎn)品與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定者”為發(fā)展目標(biāo)，將“科技城投資開(kāi)發(fā)”與“產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)”作為兩大業(yè)務(wù)線，全力打造“科技城+科技園+科技谷”拳頭產(chǎn)品，致力于成為全球第一的科技城投資運(yùn)營(yíng)商。

（二）“4+1+X”產(chǎn)業(yè)方向

啟迪協(xié)信科技依據(jù)三方面產(chǎn)業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)，即（1）產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大、前景好；（2）產(chǎn)業(yè)對(duì)地域或單一資源依賴性弱，普適性和可復(fù)制性強(qiáng)；（3）屬于科技密集型和智力密集型產(chǎn)業(yè)，確立四大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)方向：即節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)（預(yù)期2020年產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到7.5萬(wàn)億）、軟件互聯(lián)產(chǎn)業(yè)（預(yù)期2020年產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到10萬(wàn)億）、大健康產(chǎn)業(yè)（預(yù)期2020年產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到6萬(wàn)億）、文創(chuàng)教育產(chǎn)業(yè)（預(yù)期2020年產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到8萬(wàn)億）。 啟迪協(xié)信將根據(jù)城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、區(qū)位特征、地塊規(guī)模等，實(shí)行“4+1+X”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，其中“4”指啟迪協(xié)信的四大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，即節(jié)能環(huán)保、網(wǎng)絡(luò)互連、大健康和文創(chuàng)教育；“1”指啟迪協(xié)信眾創(chuàng)空間；“X”指當(dāng)?shù)貪摿Ξa(chǎn)業(yè)。

（三）產(chǎn)品創(chuàng)新

啟迪協(xié)信將根據(jù)不同城市的特點(diǎn)與需要，提供科技城、科技園和科技谷三大產(chǎn)品線。

1.科技城

啟迪協(xié)信科技城定位為區(qū)域創(chuàng)新中心語(yǔ)樞紐，在一線城市與二線中線城市的發(fā)展新區(qū)進(jìn)行選址，著力打造占地面積在1000畝以上的產(chǎn)業(yè)新城和科技高地，提供全面的政、產(chǎn)、住、商、學(xué)、研、公共服務(wù)?？萍汲菍⒅攸c(diǎn)發(fā)展一到兩個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，搭建學(xué)研產(chǎn)用科技創(chuàng)新體系，功能布局“一心、兩區(qū)、三組團(tuán)”，面向清華系企業(yè)、世界500強(qiáng)、科技龍頭企業(yè)、中小型科技企業(yè)進(jìn)行招商入駐。

2.科技園

啟迪協(xié)信科技園定位為城市中央智力區(qū)（CID），在一線城市、二線城市和三線中心城市的城市副中心或區(qū)域中心進(jìn)行選址，著力打造建筑面積在50萬(wàn)方以上的產(chǎn)業(yè)總部集聚、產(chǎn)住商一體化“的科技產(chǎn)業(yè)綜合體。科技園將重點(diǎn)引入清華創(chuàng)新服務(wù)體系，全面提升城市創(chuàng)新環(huán)境，為科技企業(yè)的發(fā)展提供中長(zhǎng)期的高品質(zhì)物業(yè)與服務(wù)，功能布局“一心、五分區(qū)、一基地”，面向清華系企業(yè)、世界500強(qiáng)的區(qū)域總部，科技龍頭企業(yè)總部、中小型科技創(chuàng)新企業(yè)總部進(jìn)行招商入駐。

3.科技谷

啟迪協(xié)信科技谷定位為城市大型企業(yè)臨時(shí)總部和中小企業(yè)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)基地，在一線城市、二線中心城市進(jìn)行選址，著力打造建筑面積在10-20萬(wàn)方的科技產(chǎn)業(yè)綜合體?？萍紙@將強(qiáng)化金融引導(dǎo)，服務(wù)大眾創(chuàng)業(yè)，包含產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和社區(qū)三大功能，重點(diǎn)引入啟迪孵化器等科技服務(wù)體系，為中小企業(yè)提供中短期的辦公空間與服務(wù)加速體系，功能布局“眾創(chuàng)空間、共享辦公、青年社區(qū)”，面向大型科技企業(yè)臨時(shí)辦公、中小科技企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型科技企業(yè)進(jìn)行招商入駐。

（四）選址策略

由于科技園區(qū)發(fā)展不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)于落地城市創(chuàng)新環(huán)境、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)均有較高的要求，所以啟迪協(xié)信對(duì)城市評(píng)價(jià)與選址策略做了重新梳理。從城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、科技創(chuàng)新、公共服務(wù)、市場(chǎng)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)對(duì)中國(guó)主要城市做了評(píng)分。如表1。

經(jīng)過(guò)篩選，共確定一級(jí)城市四個(gè)：北京、上海、廣州、深圳，二級(jí)城市12個(gè)，為天津、重慶、成都、武漢、杭州、蘇州、南京、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)沙、西安、鄭州，三級(jí)城市共14個(gè)，四級(jí)城市30個(gè)。從而在投資端嚴(yán)控項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于一級(jí)與二級(jí)城市要加強(qiáng)拓展力量，在創(chuàng)新人才集聚、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，創(chuàng)新環(huán)境良好的一二級(jí)城市加快布局，對(duì)三四級(jí)城市項(xiàng)目的拓展投資審批要嚴(yán)格，放緩在三、四類城市的拓展速度，特別是四類城市的進(jìn)入要 慎重，避免機(jī)會(huì)型項(xiàng)目。

表1 啟迪協(xié)信城市評(píng)價(jià)指標(biāo)

（五）“三位一體”運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系

啟迪協(xié)信整合五大資源，即啟迪科服等科技服務(wù)資源、啟迪之星等孵化服務(wù)資源、啟迪金控等科技金融資源、協(xié)信星光等商業(yè)運(yùn)營(yíng)資源、天驕物業(yè)等生活服務(wù)資源，滿足科技園區(qū)法人和自然人的六大需求，即科技服務(wù)需求、政務(wù)服務(wù)需求、金融服務(wù)需求、孵化服務(wù)需求、產(chǎn)業(yè)服務(wù)需求、生活配套服務(wù)，協(xié)同打造“產(chǎn)業(yè)服務(wù)+創(chuàng)新服務(wù)+生活服務(wù)”三位一體的科技產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，為政府、業(yè)主、大中小型科技企業(yè)以及創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新人員提供全方位的服務(wù)。如圖2。

（六）輕重并舉，雙輪驅(qū)動(dòng)的盈利模式

公司采用重資產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)并舉的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，其中在重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，由于土地獲取價(jià)格較市場(chǎng)平均價(jià)格有較大折讓，同時(shí)在項(xiàng)目融資上能夠獲得更加便宜的資金，同時(shí)商住產(chǎn)一體化的綜合功能給客戶帶來(lái)更好的體驗(yàn)，其銷售速度和銷售價(jià)格較一般房地產(chǎn)項(xiàng)目有較大優(yōu)勢(shì)，從而重資產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為公司帶來(lái)巨大的現(xiàn)金流與利潤(rùn)率。

輕資產(chǎn)服務(wù)能夠迅速擴(kuò)大管理面積，拓展入園企業(yè)客戶數(shù)量，培養(yǎng)招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，通過(guò)為入園客戶提供較好的政策申請(qǐng)等企業(yè)級(jí)服務(wù)與生活服務(wù)，積累大量的園區(qū)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，篩選出高成長(zhǎng)的投資對(duì)象，通過(guò)產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)獲得較高的投資收益。同時(shí)，良好的招商運(yùn)營(yíng)能力能夠帶來(lái)園區(qū)自持物業(yè)的增值，對(duì)于自持物業(yè)未來(lái)通過(guò)REITs等證券化方式推出有著積極的作用。

五、重組合并后的迅猛發(fā)展

啟迪協(xié)信重組合并成立后，經(jīng)過(guò)努力取得了超快速的發(fā)展成就，截至2019年年底，其重資產(chǎn)投資業(yè)務(wù)在全國(guó)范圍內(nèi)新獲取項(xiàng)目19個(gè)，總貨值近600億元，總面積近500萬(wàn)平方米，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)共管理科技園區(qū)面積140余萬(wàn)平方米，收購(gòu)恒生科技園60%股份，并和豬八戒、武漢東湖創(chuàng)新中心合資成立了發(fā)展平臺(tái)。

目前，啟迪協(xié)信園區(qū)共引入企業(yè)近3000家，80%為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)，其中包含一批世界或中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)，例如正泰集團(tuán)、平安集團(tuán)等，還引入了中科先見(jiàn)、極展科技、北斗國(guó)芯等一批高科技企業(yè)以及院士工作站、千人計(jì)劃項(xiàng)目落地園區(qū)，搭建了一批眾創(chuàng)空間、智能制造中試工廠等一批產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，成為區(qū)域科技創(chuàng)新的高地與新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體。

啟迪協(xié)信獲得社會(huì)各界認(rèn)可，屢次被評(píng)為中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商價(jià)值TOP10、中國(guó)科技地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)等，創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值。

圖2 啟迪協(xié)信公司運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系

圖3 啟迪協(xié)信2019年項(xiàng)目情況

圖4 重慶總部城服務(wù)平臺(tái)體系

附錄：

【典型案例一】重慶總部城

1.項(xiàng)目概況

由啟迪協(xié)信集團(tuán)聯(lián)合渝中區(qū)政府打造，是“十三五”重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，也是重慶首個(gè)總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)項(xiàng)目。

項(xiàng)目位于渝中區(qū)重慶行政、商貿(mào)、文化中心和總部高地,背靠240畝虎頭巖生態(tài)公園和228畝紅巖村文化公園,10分鐘到達(dá)龍頭寺火車站，10分鐘到達(dá)7大商圈，25分鐘到達(dá)江北機(jī)場(chǎng)。數(shù)百家大中型知名企業(yè)總部和高端品牌扎根于此。

項(xiàng)目占地500畝，總建筑面積約71萬(wàn)方，涵蓋多元業(yè)態(tài)，低密商務(wù)獨(dú)棟、甲級(jí)寫(xiě)字樓、精品寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、高端住宅、商業(yè)購(gòu)物中心，打造集辦公、科研、生活、體閑于一體的總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)生態(tài)圈。

2.合作模式

政企合作，輕重并舉，提供項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)、招商銷售、科創(chuàng)資源導(dǎo)入與園區(qū)運(yùn)營(yíng)整體解決方案。

3.運(yùn)營(yíng)成效（在建、分批交付；總部辦公）

啟迪協(xié)信重慶總部城歷經(jīng)7年沉淀，已成為區(qū)域名企的總部聚集地，入園企業(yè)超40家，其中資產(chǎn)過(guò)億企業(yè)8家，產(chǎn)值過(guò)億企業(yè)10家，上市企業(yè)6家，初步形成金融服務(wù)、健康醫(yī)療、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、公共服務(wù)、智能環(huán)保五大產(chǎn)業(yè)集群。項(xiàng)目總?cè)胱÷蔬_(dá)75%

預(yù)計(jì)成熟運(yùn)營(yíng)后產(chǎn)值將超300億元，年稅收超25億元，提供就業(yè)崗位超過(guò)6萬(wàn)個(gè)，將助推區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力，成為重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎。

4.園區(qū)特色

（1）聚焦總部經(jīng)濟(jì)，搭建企業(yè)發(fā)展快速通道

位于重慶主城核心區(qū)-渝中區(qū)的西部，與地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向相結(jié)合，打造服務(wù)世界500強(qiáng)、中國(guó)100強(qiáng)的專屬總部基地。截至目前，獲得國(guó)家級(jí)電子商務(wù)示范基地、重慶跨國(guó)公司總部基地、渝中現(xiàn)代服務(wù)業(yè)總部示范區(qū)、渝中區(qū)青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地、重慶電子商務(wù)公共信息示范等園區(qū)品牌。

入駐企業(yè)有：中煤設(shè)計(jì)院、新華保險(xiǎn)、紅嶺醫(yī)院、仁品醫(yī)院、新大正物業(yè)集團(tuán)、重慶水務(wù)資產(chǎn)、重慶港力環(huán)保股份有限公司、重慶魏橋金融保理有限公司等

（2）政企合作為入駐企業(yè)打造全程貼身綜合服務(wù)平臺(tái)體系

為了更好的服務(wù)入駐企業(yè)，項(xiàng)目與當(dāng)?shù)卣餐蛟炝缶C合服務(wù)平臺(tái)。其中，總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)管委會(huì)先期入駐，開(kāi)通行政綠色服務(wù)通道，為企業(yè)入駐園區(qū)提供一站式服務(wù)。

【典型案例二】深圳科技園

1.項(xiàng)目概況

根據(jù)深圳龍崗建設(shè)成東部產(chǎn)業(yè)集聚中心、科技創(chuàng)新中心和協(xié)同發(fā)展區(qū)域中心的定位，項(xiàng)目要成為清華科技園在珠三角的新一代旗艦產(chǎn)品。園區(qū)由啟迪協(xié)信聯(lián)合龍崗區(qū)政府共同投資開(kāi)發(fā)，位于深圳市龍崗區(qū)大運(yùn)新城核心區(qū)，深圳國(guó)家大學(xué)科技園，毗鄰大運(yùn)場(chǎng)館。建設(shè)面積83萬(wàn)平，70%為研發(fā)辦公，20%為商務(wù)公寓，10%為商業(yè)配套，整體分4期開(kāi)發(fā)建設(shè)。2016年3月動(dòng)工，2018年10月園區(qū)一期正式啟用，此后每年竣工一期，直至2021年全部竣工并投入運(yùn)營(yíng)。

園區(qū)定位于智能制造、信息技術(shù)、健康科技等新興產(chǎn)業(yè)，打造粵港澳大灣區(qū)智能制造產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新聚集區(qū)、珠三角南翼的科技城新標(biāo)桿。預(yù)計(jì)投資規(guī)模130億元，成熟運(yùn)營(yíng)期年產(chǎn)值300億元。創(chuàng)業(yè)公園已投入使用，入駐企業(yè)近100家。

2.合作模式

聯(lián)合龍崗區(qū)政府共同投資開(kāi)發(fā)，輕重并舉，包含科技園投資開(kāi)發(fā)、招商銷售、科創(chuàng)資源導(dǎo)入、園區(qū)運(yùn)營(yíng)全鏈條服務(wù)。

3.運(yùn)營(yíng)成效（在建，辦公）

已簽約入駐近100家（107家-2019.05）優(yōu)質(zhì)企業(yè)及機(jī)構(gòu)，其中國(guó)家千人計(jì)劃專家項(xiàng)目2家；廣創(chuàng)團(tuán)隊(duì)、孔雀團(tuán)隊(duì)3家；高層次人才8人。商業(yè)區(qū)域已經(jīng)入駐30多家服務(wù)機(jī)構(gòu)。

聯(lián)合行業(yè)中的龍頭企業(yè)打造創(chuàng)新示范基地，如深圳5G智慧網(wǎng)聯(lián)應(yīng)用基地

4.園區(qū)特色

（1）創(chuàng)業(yè)公園（科創(chuàng)孵化社區(qū)產(chǎn)品-產(chǎn)業(yè)主題加速平臺(tái)）

園區(qū)以中央綠地為核心，將周邊產(chǎn)業(yè)空間及綠地打造為創(chuàng)業(yè)公園，“創(chuàng)業(yè)公園”規(guī)劃建面約6萬(wàn)m3，為初創(chuàng)公司提供工程方案、供應(yīng)鏈支持、生產(chǎn)裝備調(diào)試、業(yè)務(wù)對(duì)接、金融服務(wù)等全方位服務(wù)，聚集創(chuàng)新孵化與投資資源，推動(dòng)“產(chǎn)業(yè)+創(chuàng)新+資本”融合發(fā)展，也將成為深圳東部“創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)客、創(chuàng)投“四創(chuàng)聯(lián)動(dòng)新地標(biāo)，引領(lǐng)全球創(chuàng)新思潮的獨(dú)角獸企業(yè)孕育地。

目前已經(jīng)完成3000平的智能制造企業(yè)創(chuàng)新孵化廳建設(shè)，已入駐聯(lián)想之星、海爾創(chuàng)新中心、富士康創(chuàng)新中心、京瓷創(chuàng)新中心等多個(gè)知名企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)。

（2）智能制造柔性工廠平臺(tái)（科技促進(jìn)中心產(chǎn)品）

投資1億元、打造粵港澳大灣區(qū)第一個(gè)全自動(dòng)化智能柔性工廠，涵蓋了從共性技術(shù)研發(fā)，方案設(shè)計(jì)，供應(yīng)鏈管理等裝備公司必備的核心競(jìng)爭(zhēng)模塊。目前已完成一期建設(shè)，一期以硬件可靠性測(cè)試設(shè)備為核心，硬件可靠性測(cè)試設(shè)備，模擬產(chǎn)品應(yīng)用場(chǎng)景的環(huán)境要求，充分測(cè)試驗(yàn)證產(chǎn)品設(shè)計(jì)的各種質(zhì)量隱患，確保產(chǎn)品的可靠性、一致性同時(shí)達(dá)到行業(yè)安規(guī)認(rèn)證要求。

（3）深圳5G智慧網(wǎng)聯(lián)應(yīng)用創(chuàng)新基地

與中國(guó)電信、華為、中國(guó)民用航空總局第二研究所合作，將組建具有前瞻科研性質(zhì)的5G應(yīng)用創(chuàng)新綜合實(shí)驗(yàn)室，打造國(guó)家級(jí)低空改革示范區(qū)試點(diǎn)和5G低空應(yīng)用創(chuàng)新樣板區(qū)，探索無(wú)人機(jī)物流、無(wú)人機(jī)安防、無(wú)人機(jī)基站巡檢等場(chǎng)景下的5G應(yīng)用創(chuàng)新及商業(yè)模式創(chuàng)新，攜手推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，創(chuàng)造區(qū)域經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)。在四方各自資源、人才、技術(shù)和平臺(tái)優(yōu)勢(shì)下，深入合作，攜手共贏，共同推進(jìn)新型“5G智慧網(wǎng)聯(lián)應(yīng)用示范基地”的建設(shè)及相關(guān)領(lǐng)域深度合作，聯(lián)合打造創(chuàng)新型園區(qū)生態(tài)圈，打造中國(guó)“5G+智慧網(wǎng)聯(lián)”的新標(biāo)桿。

（4）引進(jìn)國(guó)千和清華校友重點(diǎn)企業(yè)

已經(jīng)引進(jìn)中科先見(jiàn)等國(guó)家千人計(jì)劃專家項(xiàng)目2家；廣創(chuàng)團(tuán)隊(duì)、孔雀團(tuán)隊(duì)3家；高層次人才8人。

（5）打造一批膾炙人口的品牌活動(dòng)

已經(jīng)舉辦有清華大學(xué)全球科研戰(zhàn)略合作伙伴研討會(huì)、GIIC全球創(chuàng)新影響力大會(huì)、國(guó)際技術(shù)轉(zhuǎn)移高峰論壇等。