中國(guó)“以房養(yǎng)老”：現(xiàn)實(shí)困境、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與應(yīng)對(duì)策略

張棟

[摘 要]作為一種補(bǔ)充養(yǎng)老方式，“以房養(yǎng)老”早在十余年前在中國(guó)就受到了廣泛關(guān)注，民營(yíng)機(jī)構(gòu)、政府機(jī)構(gòu)、銀行以及保險(xiǎn)等部門和行業(yè)均開(kāi)展了一系列的實(shí)踐和探索。但總體來(lái)看，由于傳統(tǒng)觀念和一系列顧慮因素存在，社會(huì)公眾需求空間受到了極大限制，同時(shí)在系列風(fēng)險(xiǎn)的制約下，金融機(jī)構(gòu)供給能力和意愿也稍顯不足。此外，政策配套建設(shè)滯后，制度交易環(huán)境也尚不成熟，從而導(dǎo)致中國(guó)以房養(yǎng)老發(fā)展緩慢。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，公眾的支持和認(rèn)同、政府的參與和法律保障、成熟的產(chǎn)業(yè)形態(tài)、多樣化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)等都是其以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展的重要保障，值得借鑒和完善?？v觀中國(guó)以房養(yǎng)老的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，盡管其定位小眾，但潛在市場(chǎng)不容忽視，應(yīng)明確政府職能，完善以房養(yǎng)老制度環(huán)境，鼓勵(lì)多方機(jī)構(gòu)通力合作，優(yōu)化以房養(yǎng)老產(chǎn)品，同時(shí)宣傳多元化養(yǎng)老觀念，強(qiáng)化以房養(yǎng)老理性認(rèn)知，為以房養(yǎng)老的長(zhǎng)期發(fā)展做好充分準(zhǔn)備。

[關(guān)鍵詞]“以房養(yǎng)老”;住房反向抵押貸款;傳統(tǒng)觀念;系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn);制度交易環(huán)境

[中圖分類號(hào)]D669.6[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1673-0461（2020）02-0070-08

作為國(guó)際上一項(xiàng)比較成熟的補(bǔ)充養(yǎng)老方式，“以房養(yǎng)老”最早起源于荷蘭，在美國(guó)發(fā)展最成熟、最完善。同時(shí)以房養(yǎng)老在英國(guó)、法國(guó)、新加坡和日本等國(guó)家有了較快發(fā)展。經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，以房養(yǎng)老已經(jīng)成為西方國(guó)家一種比較成熟的融資途徑和相對(duì)有效的補(bǔ)充養(yǎng)老方式，在應(yīng)對(duì)人口老齡化和滿足老年群體多樣化的養(yǎng)老需求等方面發(fā)揮了較為重要的作用。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展，老年人養(yǎng)老需求日益多元化。在人口老齡化、家庭結(jié)構(gòu)小型化等一系列新形勢(shì)的影響下，老年人養(yǎng)老供給面臨著一系列挑戰(zhàn)。在此背景下，拓展多樣化的養(yǎng)老方式成為社會(huì)各界共同努力的方向，以房養(yǎng)老等社會(huì)化的養(yǎng)老方式應(yīng)運(yùn)而生。

一、中國(guó)“以房養(yǎng)老”實(shí)踐探索與市場(chǎng)評(píng)估

“以房養(yǎng)老”指的是持有房產(chǎn)的老年人將自己的房產(chǎn)通過(guò)個(gè)人、金融機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu)等變現(xiàn)或獲取相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，是解決老年人“房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”問(wèn)題的有效手段。其核心思路是持有房產(chǎn)的老年人，將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋價(jià)值、房主年齡和預(yù)期壽命及未來(lái)折舊增值等因素進(jìn)行綜合評(píng)估，對(duì)老年人房屋的價(jià)值做出判斷，老人則可以定期從該機(jī)構(gòu)取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓的服務(wù)，直到老人去世后該機(jī)構(gòu)才能獲取房屋的產(chǎn)權(quán)并進(jìn)行相應(yīng)的處置。

（一）中國(guó)“以房養(yǎng)老”實(shí)踐探索

自2003年以住房反向抵押貸款為代表的“以房養(yǎng)老”模式得到政策層支持以后，相關(guān)政府部門和市場(chǎng)開(kāi)展了一系列研究和實(shí)踐探索。2005年以來(lái)，部分城市和地區(qū)開(kāi)展了不同模式的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，分別出現(xiàn)了民間版、政府版、銀行版和保險(xiǎn)版的以房養(yǎng)老模式[1]，但真正有所成效的則是保險(xiǎn)業(yè)推出的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

2015年3月幸福人壽保險(xiǎn)產(chǎn)品“幸福房來(lái)寶”正式獲得保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，成為保險(xiǎn)主導(dǎo)的“以房養(yǎng)老”落地的第一個(gè)產(chǎn)品。“幸福房來(lái)寶”面向的群體主要是60—85周歲的老年人，主要傾向于孤寡失獨(dú)老人群體，符合條件的老年人將房產(chǎn)抵押給幸福人壽保險(xiǎn)公司，房產(chǎn)經(jīng)過(guò)評(píng)估和公證之后，雙方簽訂保險(xiǎn)合同，老年人可以選擇繼續(xù)在原房屋居住，也可以將房屋委托給保險(xiǎn)公司出租、自己入住養(yǎng)老院兩種方案，合同期間保險(xiǎn)公司根據(jù)合約向老年人支付養(yǎng)老保險(xiǎn)金，具體金額不受房?jī)r(jià)的上漲和下跌影響。老人去世后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)的處分權(quán)，處分所得優(yōu)先償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，如果所得款超過(guò)老人的花費(fèi)，余額將由老人的繼承人所有，如果所得不足以償付養(yǎng)老費(fèi)用，不足部分由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，這一模式運(yùn)作的重要前提是保險(xiǎn)公司強(qiáng)大的風(fēng)險(xiǎn)分散精算技術(shù)等。2018年，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于擴(kuò)大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開(kāi)展范圍的通知》將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)擴(kuò)大到全國(guó)范圍開(kāi)展。2019年6月，人壽保險(xiǎn)首單老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在廣州落地，成為市場(chǎng)上第二家順利承保此項(xiàng)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2019年4月，幸福人壽推出的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品累計(jì)承保194單（133戶），其中北京、上海、廣州三地的保單數(shù)占比較多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該保險(xiǎn)產(chǎn)品平均每月每戶發(fā)放養(yǎng)老金近8 000元，根據(jù)地區(qū)房產(chǎn)價(jià)格的不同，每戶領(lǐng)取每月最高3萬(wàn)多元，最低近2 000元。

（二）中國(guó)“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)評(píng)估

1.需求：經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型，“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)潛在需求顯現(xiàn)

第一，人口結(jié)構(gòu)變遷，家庭功能弱化，空巢與失獨(dú)老人增加，傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨諸多挑戰(zhàn)，“以房養(yǎng)老”等新興養(yǎng)老方式成為多元化養(yǎng)老需求新的關(guān)注點(diǎn)。在人口老齡化的影響下，中國(guó)家庭小型化、少子化現(xiàn)象突出，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，中國(guó)平均家庭規(guī)模已從1953年一普時(shí)的4.33人下降到2010年六普時(shí)的3.10人，并將進(jìn)一步縮小到2030年的2.61人和2050的2.51人，見(jiàn)圖1。家庭小型化、少子化將持續(xù)存在，在很大程度上削弱了家庭養(yǎng)老的功能。另一方面，在計(jì)劃生育等因素的影響下，中國(guó)空巢老人和失獨(dú)老人規(guī)模繼續(xù)上升，空巢老人數(shù)量已于2013年突破1億人大關(guān)，2012年中國(guó)至少有100萬(wàn)個(gè)失獨(dú)家庭，且每年以約7.6萬(wàn)個(gè)的數(shù)量持續(xù)增加 。

圖1 歷次人口普查家庭戶規(guī)模情況及未來(lái)預(yù)測(cè)

數(shù)據(jù)來(lái)源：1950—2010年數(shù)據(jù)根據(jù)歷次人口普查數(shù)據(jù)整理;2010年以后數(shù)據(jù)參考為國(guó)家應(yīng)對(duì)人口老齡化戰(zhàn)略研究課題組預(yù)測(cè)。

第二，養(yǎng)老保障水平有限，多樣化養(yǎng)老方式亟待拓展。從歷次人口普查和抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，老年群體的收入主要來(lái)源于勞動(dòng)收入、養(yǎng)老金和家庭其他成員供養(yǎng)。隨著人口老齡化的加深，高齡化和失能化趨勢(shì)不斷加劇，老年人持續(xù)的勞動(dòng)收入保障受到限制，與此同時(shí)，家庭結(jié)構(gòu)的小型化使得家庭其他成員供養(yǎng)的能力弱化，而目前中國(guó)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的保障水平有限，補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)尚未完善，因此，亟待拓展多元化的養(yǎng)老方式，提升老年人的養(yǎng)老保障水平。

第三，自有房比重較大，住房資產(chǎn)價(jià)值上升。《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告2015》顯示，房產(chǎn)占中國(guó)家庭總資產(chǎn)的69%，而美國(guó)只有30%。根據(jù)2010年中國(guó)城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查情況來(lái)看，城鎮(zhèn)老年人擁有自己的產(chǎn)權(quán)房的有75.7%[2]，而且近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，住房資產(chǎn)不斷升值，住房成為城市居民家庭資產(chǎn)中重要的組成部分，這為“以房養(yǎng)老”需求提供了基礎(chǔ)條件。

2.供給：市場(chǎng)廣泛關(guān)注，“以房養(yǎng)老”供給主體不斷探索

自2003年“以房養(yǎng)老”的概念被引入中國(guó)之后，不同性質(zhì)的機(jī)構(gòu)開(kāi)始進(jìn)行了積極的探索，既包括南京湯山留園公寓和北京“養(yǎng)老房屋銀行”為代表的民營(yíng)機(jī)構(gòu)的探索，也包括上海公積金管理中心和杭州上城區(qū)湖濱街道的實(shí)踐，同時(shí)中信銀行、興業(yè)銀行、上海銀行等銀行業(yè)機(jī)構(gòu)也通過(guò)相應(yīng)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)開(kāi)展 “以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，同時(shí)，自2014年保監(jiān)會(huì)發(fā)布 《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》后，幸福人壽正式推出“幸福房來(lái)寶”的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，此外還有多家養(yǎng)老保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)擬推出“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。

總體來(lái)看，盡管前期部分機(jī)構(gòu)“以房養(yǎng)老”的具體實(shí)踐和探索進(jìn)展緩慢，甚至部分探索以失敗而告終，但隨著政策支持路徑的日益清晰以及借貸雙方市場(chǎng)交易環(huán)境逐步完善，“以房養(yǎng)老”仍然備受市場(chǎng)關(guān)注。

二、中國(guó)“以房養(yǎng)老”面臨的問(wèn)題與挑戰(zhàn)

（一）傳統(tǒng)觀念和系統(tǒng)顧慮存在，社會(huì)公眾需求空間受限

第一，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念和遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)降低了“以房養(yǎng)老”的接受度。一是傳統(tǒng)思想的約束，目前中國(guó)的養(yǎng)老方式依然是家庭養(yǎng)老，養(yǎng)兒防老的觀念根深蒂固，如果老人生前將自己的房屋抵押出去，無(wú)論選擇居住原有房屋放棄居住后產(chǎn)權(quán)，還是選擇直接放棄產(chǎn)權(quán)獲取養(yǎng)老金入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，或者抵押并居住原有房屋、去世后子女根據(jù)老人養(yǎng)老支出優(yōu)先贖回原有房屋等各種方式，不僅老人在心理上難以接受，也會(huì)給子女帶來(lái)心理上的諸多壓力。二是遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)的影響，在中國(guó)傳統(tǒng)觀念中，“但存方寸地，留于子孫耕”，房子不僅僅擁有居所的功能，更承載著家業(yè)的傳承，其中包含的不只是經(jīng)濟(jì)價(jià)值，還蘊(yùn)含著代際之間親情的紐帶。這些傳統(tǒng)觀念的影響，在很大程度上是目前“以房養(yǎng)老”落地不多的重要原因。

第二，機(jī)構(gòu)信任風(fēng)險(xiǎn)，增加了需求方“以房養(yǎng)老”的顧慮。一方面，“以房養(yǎng)老”抵押的周期較長(zhǎng)，在中國(guó)也處于剛剛起步的階段，暫時(shí)還沒(méi)有成熟的商業(yè)模式，更沒(méi)有完善的法律體系來(lái)保障老年人“以房養(yǎng)老”的權(quán)益。中國(guó)現(xiàn)行“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)大都是銀行、保險(xiǎn)等商業(yè)機(jī)構(gòu)在運(yùn)行，一旦機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)不善而破產(chǎn)或“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期而停滯，都可能對(duì)需求方造成重大損失，從而產(chǎn)生后顧之憂。另一方面，需求方一旦將房屋抵押給供給方，如果老人搬離原有住房入住貸款方提供或合作的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，由于已簽訂合同，老年人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中享有的服務(wù)質(zhì)量難以得到完全保證。

第三，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，降低了“以房養(yǎng)老”的需求意愿。自2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來(lái)，中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)處于加速發(fā)展的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速擴(kuò)張，房?jī)r(jià)走勢(shì)持續(xù)上升，且近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲未發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)。在持續(xù)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的判斷下，擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)?yè)p失的顧慮就大大降低了“以房養(yǎng)老”的需求意愿。盡管目前有部分“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)產(chǎn)品，如幸福人壽的“幸福房來(lái)寶”明確承諾，如果房?jī)r(jià)上漲，增值部分可由繼承人繼承，房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)則由公司承擔(dān)，這一明顯不符合風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的保險(xiǎn)原則可以被認(rèn)為是產(chǎn)品初期推出的一種吸引客戶的方式，顯然不會(huì)是產(chǎn)品的常態(tài)機(jī)制。

除此之外，住房抵押的重要一環(huán)是需要對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，而目前中國(guó)房屋評(píng)估市場(chǎng)并不成熟，潛在需求者不僅要承擔(dān)評(píng)估不公正的風(fēng)險(xiǎn)，還需要承擔(dān)并不低廉的評(píng)估費(fèi)用，這在很大程度上也限制了老年人“以房養(yǎng)老”的需求實(shí)現(xiàn)。

（二）系列風(fēng)險(xiǎn)制約，金融機(jī)構(gòu)供給能力和意愿不足

第一，市場(chǎng)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)難以預(yù)期，弱化了商業(yè)機(jī)構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”的動(dòng)力。其中市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又可以細(xì)分為房產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)等。房產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)同未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)走勢(shì)緊密相關(guān)，帶著極大的不確定性，在宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和國(guó)家政策的影響下，隨時(shí)可能出現(xiàn)不可預(yù)測(cè)的波動(dòng)，而商業(yè)機(jī)構(gòu)一旦簽約“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)將承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，因此大部分商業(yè)機(jī)構(gòu)仍然對(duì)“以房養(yǎng)老”持謹(jǐn)慎態(tài)度。利率風(fēng)險(xiǎn)則主要受市場(chǎng)利率的波動(dòng)影響，如果實(shí)際利率大大高于約定利率，貸款方則面臨著貸款額和應(yīng)計(jì)利息高于抵押房產(chǎn)價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn);如果實(shí)際利率大大低于約定利率，借款人可能提前還款并終止合同。長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)則是由于參保者壽命超過(guò)預(yù)期約定壽命，抵押房產(chǎn)不足以清償資產(chǎn)本金和利息時(shí)，商業(yè)機(jī)構(gòu)不能向融資人或繼承人追索，而應(yīng)由商業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)參保人的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。這一系列的風(fēng)險(xiǎn)都是需要商業(yè)機(jī)構(gòu)通過(guò)科學(xué)、可靠的技術(shù)精算手段加以化解的，但由于房?jī)r(jià)的估算、老人預(yù)期壽命和利率變動(dòng)都帶有諸多的不確定性因素，從而導(dǎo)致機(jī)構(gòu)面臨著很大的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致商業(yè)機(jī)構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”的動(dòng)力不足。

第二，成本風(fēng)險(xiǎn)難以有效化解，增加了機(jī)構(gòu)“以房養(yǎng)老”的供給壓力。由于“以房養(yǎng)老”的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作過(guò)程十分復(fù)雜，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，通常需要銀行、保險(xiǎn)、投資以及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)等多方主體參與，通過(guò)多方的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低成本。然而，中國(guó)《證券法》《銀行法》等規(guī)定中國(guó)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施“分業(yè)經(jīng)營(yíng)、分業(yè)監(jiān)管”的模式，在很大程度上限制了各主體之間合作的實(shí)現(xiàn)，大大增加了“以房養(yǎng)老”的實(shí)施成本[3]。除此之外，被抵押的房屋還面臨著自然風(fēng)險(xiǎn)，如果被抵押的房屋遭受自然災(zāi)害，商業(yè)機(jī)構(gòu)也會(huì)遭受損失，而如果商業(yè)機(jī)構(gòu)單獨(dú)為房屋購(gòu)買房屋保險(xiǎn)，也會(huì)產(chǎn)生額外的成本。

第三，商業(yè)機(jī)構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”還面臨著一系列的道德風(fēng)險(xiǎn)。一方面，房?jī)r(jià)估值高、老人壽命短對(duì)于參與“以房養(yǎng)老”的商業(yè)機(jī)構(gòu)更為有利，但事實(shí)上房?jī)r(jià)估值高通?？梢暂^好的判斷，而老年人壽命則是自身有更好判斷，事實(shí)上預(yù)計(jì)自己會(huì)長(zhǎng)壽的老年人較身體狀況稍差的老年人參與“以房養(yǎng)老”的可能性更大;另一方面，雙方簽訂合約后，如果繼續(xù)入住原有住房，由于住房最終所有權(quán)通常歸商業(yè)機(jī)構(gòu)所有，老年人通常會(huì)基于自身效用最大化的導(dǎo)向，減少對(duì)住房的維護(hù)和保養(yǎng)支出，從而可能影響未來(lái)房屋估價(jià)。

（三）政策配套建設(shè)滯后，制度交易環(huán)境不成熟

由于“以房養(yǎng)老”本身的復(fù)雜性和特殊性，對(duì)于供給方也就是貸款人和需求方（即借款人）都會(huì)面臨著一系列的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)都需要一系列的法律和政策支持加以化解，從而形成一個(gè)穩(wěn)定、成熟的制度交易環(huán)境。然而從目前中國(guó)“以房養(yǎng)老”的法律和政策配套建設(shè)來(lái)看，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以化解當(dāng)前“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)中的系列風(fēng)險(xiǎn)。

第一，“以房養(yǎng)老”相關(guān)的政策法律不規(guī)范甚至存在障礙，限制了“以房養(yǎng)老”的發(fā)展進(jìn)程。一方面，中國(guó)“以房養(yǎng)老”缺乏明確的法律支持。近年來(lái)中國(guó)不同部門通過(guò)指導(dǎo)意見(jiàn)、通知的方式提出發(fā)展“以房養(yǎng)老”的建議，但缺乏具體的操作規(guī)程，供需雙方的利益都難以得到保障，而發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó)，通過(guò)《住宅法》《銀行法》等法律對(duì)“以房養(yǎng)老”有詳細(xì)的法律規(guī)定，保障供需雙方的合法權(quán)益。另一方面，中國(guó)目前的一些政策和法律規(guī)定，如房屋70年的產(chǎn)權(quán)限制，嚴(yán)重制約了“以房養(yǎng)老”中房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，盡管物權(quán)法規(guī)定房屋到期后自動(dòng)續(xù)期，但卻沒(méi)有明確續(xù)期和繳費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和條件，成為商業(yè)機(jī)構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”的最大障礙[4]。

第二，政府監(jiān)管不足，降低了公眾對(duì)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的信任度。目前中國(guó)“以房養(yǎng)老”僅處于試點(diǎn)階段，相關(guān)部門提出了支持意見(jiàn)，但并未明確具體的監(jiān)管細(xì)則，導(dǎo)致當(dāng)前不同機(jī)構(gòu)在探索“以房養(yǎng)老”模式過(guò)程中千差萬(wàn)別，處于“摸著石頭過(guò)河”的階段。對(duì)于準(zhǔn)入機(jī)制、操作環(huán)節(jié)的運(yùn)作機(jī)制、評(píng)估機(jī)制和合約兌現(xiàn)機(jī)制都缺乏明確、客觀、公正的監(jiān)管規(guī)定，導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”的進(jìn)程受阻。

第三，“以房養(yǎng)老”的制度交易環(huán)境不成熟，破壞了供需雙方的交易基礎(chǔ)。一方面，房產(chǎn)評(píng)估是“以房養(yǎng)老”推行的重要環(huán)節(jié)，目前中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不夠規(guī)范，缺乏具有公信力的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”的交易基礎(chǔ)受到限制;另一方面，“以房養(yǎng)老”必然涉及房產(chǎn)抵押和轉(zhuǎn)賣業(yè)務(wù)，這就需要靈活且發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)有所發(fā)展，但仍存在諸多不規(guī)范的現(xiàn)象，如資質(zhì)參差不齊、信息不對(duì)稱、信用低下等，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)尚不健全。這些制度交易環(huán)境方面存在的障礙，大大影響了“以房養(yǎng)老”的推行。

三、國(guó)外“以房養(yǎng)老”的發(fā)展現(xiàn)狀與啟示

“以房養(yǎng)老”理念最早起源于荷蘭，真正意義上“以房養(yǎng)老”的推出則應(yīng)屬20世紀(jì)80年代的美國(guó)，隨后英國(guó)、新加坡和日本等發(fā)達(dá)國(guó)家也紛紛進(jìn)行了“以房養(yǎng)老”的探索。發(fā)達(dá)國(guó)家通過(guò)“以房養(yǎng)老”的理論和實(shí)踐探索積累了許多較為成熟的經(jīng)驗(yàn)，也產(chǎn)生了一些教訓(xùn)。分析國(guó)外“以房養(yǎng)老”發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，對(duì)于中國(guó)“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的落地和進(jìn)一步探索具有重要意義。

（一）美國(guó)“以房養(yǎng)老”探索及發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

作為世界上 “以房養(yǎng)老”制度運(yùn)作最為成熟的國(guó)家，美國(guó) “以房養(yǎng)老”模式產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代，當(dāng)時(shí)美國(guó)社會(huì)存在一大批“房子富人、現(xiàn)金窮人”現(xiàn)象，美國(guó)政府意識(shí)到如果將這些體量龐大的不動(dòng)產(chǎn)和養(yǎng)老有效結(jié)合，將可以大幅度分散社會(huì)養(yǎng)老壓力。美國(guó)政府在推出 “以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)之前，已經(jīng)完成了大量的前期工作。首先，成立了國(guó)家房屋價(jià)值轉(zhuǎn)換中心（NCHEC），專門負(fù)責(zé)對(duì)“以房養(yǎng)老”的宣傳，提供了廣泛的群體基礎(chǔ)。其次，美國(guó)政府頒布《國(guó)家住房法案》，以法律條文的形式對(duì)“以房養(yǎng)老”的運(yùn)作做了具體而詳細(xì)的規(guī)定，提供了法律保障。

美國(guó)的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)探索主要是住房反向抵押貸款。具體而言，美國(guó)住房反向抵押貸款的對(duì)象主要是62歲及以上的老年人，由美國(guó)住房和城市開(kāi)發(fā)部（HUD，Department of Housing and Urban Development）負(fù)責(zé)監(jiān)管。在這種貸款方式下，貸方分期放貸，房主負(fù)債隨著分期時(shí)間的遞延而上升，在此期間，房產(chǎn)所有權(quán)仍屬老人自己并擁有對(duì)房產(chǎn)處置的權(quán)利，但前提是還清所有的貸款本息。目前美國(guó)住房反向抵押貸款主要有三種模式（見(jiàn)表1）：

1. 房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款計(jì)劃（HECM，Home Equity Conversion Mortgage）

HECM是美國(guó)住房與城市發(fā)展部發(fā)起設(shè)立的，并在發(fā)展過(guò)程中提供各種不同改進(jìn)方案，此項(xiàng)計(jì)劃由美國(guó)聯(lián)邦政府提供擔(dān)保。該計(jì)劃針對(duì)的對(duì)象是年滿62周歲以上、擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)住房并居住在擬抵押房屋內(nèi)的老年人。金融機(jī)構(gòu)根據(jù)申請(qǐng)人年齡、房產(chǎn)價(jià)值和利率計(jì)算出貸款總額并發(fā)放給借款人，借款人可選擇一次性領(lǐng)取、固定期或生命期內(nèi)按月領(lǐng)取、信用額度內(nèi)按需領(lǐng)取等不同的方式。貸款期間，金融機(jī)構(gòu)有義務(wù)按時(shí)支付養(yǎng)老金，借款人可繼續(xù)居住在抵押房屋內(nèi)，并需繳納一定財(cái)產(chǎn)稅和及時(shí)維修房屋。當(dāng)貸款到期后，借款人的繼承人有不同選擇：一是還清貸款本息，取得抵押房屋的所有產(chǎn)權(quán);二是出售抵押房屋，用所得款項(xiàng)還清貸款本息后擁有剩余額度，如房屋所得款低于貸款額，必須償還貸款額的95%以上;三是放棄抵押房產(chǎn)的贖回權(quán)，如果此時(shí)房屋價(jià)值不足以支付貸款額，金融機(jī)構(gòu)不能向借款人的繼承人行使追索權(quán)。HECM對(duì)最高貸款額度有一定的限制，目前是62 250美元，房產(chǎn)價(jià)值較高的老人通常不會(huì)選擇這一計(jì)劃。正是因?yàn)檫@一計(jì)劃針對(duì)的是房產(chǎn)價(jià)值較低的老年人，貸款除設(shè)定無(wú)追索權(quán)的保護(hù)措施外，還給予了較大的稅收優(yōu)惠。在政府公信力的保證以及一系列優(yōu)惠政策的推動(dòng)下，近年來(lái)HECM發(fā)展迅速，約占美國(guó)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的95%以上[5]。

2. 住房持有者計(jì)劃（Home Keeper）

為滿足擁有中等價(jià)值房產(chǎn)老人的“以房養(yǎng)老”需求，1995年美國(guó)聯(lián)邦抵押協(xié)會(huì)（即房利美）推出Home Keeper計(jì)劃。該計(jì)劃在運(yùn)作方式上跟HECM類似，但Home Keeper突破了貸款額度的限制，且限制條件更少，如與他人共有的房產(chǎn)也可以申請(qǐng)?jiān)撚?jì)劃，從而拓寬了“以房養(yǎng)老”的客戶群。在Home Keeper計(jì)劃中，聯(lián)邦政府并不提供擔(dān)保，但提供政策優(yōu)惠并負(fù)責(zé)監(jiān)管，因此，公信力較HECM稍低，參與的人數(shù)也比HECM大大降低。

3. 財(cái)務(wù)自由計(jì)劃（Financial Freedom）

財(cái)務(wù)自由計(jì)劃是有純私人機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的，以營(yíng)利為目的，其目標(biāo)對(duì)象是擁有高價(jià)值獨(dú)立房屋（房屋資產(chǎn)凈值超過(guò)40萬(wàn)美元）的老年人，最高貸款額度可達(dá)70萬(wàn)美元。該計(jì)劃由私人機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)運(yùn)作，政府實(shí)施監(jiān)管但不分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。其運(yùn)作流程是：擁有高價(jià)值獨(dú)立房產(chǎn)的老年人將房產(chǎn)抵押，雙方簽約后，貸款機(jī)構(gòu)將貸款一次性支付給受險(xiǎn)公司，該受險(xiǎn)公司作為承保方按約定向借款人發(fā)放終身年金。財(cái)務(wù)自由計(jì)劃中，借款人可只抵押部分房產(chǎn)（下限為20%），未抵押部分可由后代繼承。在風(fēng)險(xiǎn)管理方面，借貸雙方可以通過(guò)“權(quán)益分享”的制度安排共同承擔(dān)房屋價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，該計(jì)劃可以通過(guò)證券化實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)流動(dòng)，避免了支付風(fēng)險(xiǎn)。但由于該計(jì)劃的對(duì)象是擁有高價(jià)值房產(chǎn)的老年人，這部分群體通常有較好的養(yǎng)老規(guī)劃，不需要抵押房產(chǎn)來(lái)養(yǎng)老，同時(shí)該計(jì)劃也沒(méi)有政府擔(dān)保，公信力不足，該計(jì)劃在美國(guó) “以房養(yǎng)老”市場(chǎng)中份額很小并已陸續(xù)停辦。

（二）新加坡“以房養(yǎng)老”探索及發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

新加坡“以房養(yǎng)老”探索起源于新加坡保險(xiǎn)合作社（即職總英康保險(xiǎn)公司，為一家私營(yíng)公司）1997年經(jīng)營(yíng)的住房反向抵押貸款產(chǎn)品。該款產(chǎn)品對(duì)于借款人有著嚴(yán)格的限制，只針對(duì)60歲以上、擁有70年以上私有產(chǎn)權(quán)住房的新加坡公民或新加坡常住居民，同時(shí)借款人還必須是該公司的壽險(xiǎn)客戶，必須購(gòu)買抵押保障險(xiǎn)和房屋保險(xiǎn)。該產(chǎn)品規(guī)定，每月貸款額度根據(jù)申請(qǐng)人的年齡、房屋價(jià)值、貸款期限以及現(xiàn)行利率等因素，最高可申請(qǐng)不超過(guò)房屋估價(jià)的70%的額度，期限最高20年或屋主年滿90歲或屋主死亡中較早者為準(zhǔn)。除此之外，該產(chǎn)品沒(méi)有“無(wú)追索權(quán)”保證，即如果貸款超過(guò)房產(chǎn)價(jià)值，借款人或其繼承人必須償還該差額。由于該產(chǎn)品限制條件過(guò)多，尤其是新加坡90%以上都是公有住房，該產(chǎn)品在很長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)都少有進(jìn)展[6]。盡管2006年職總英康保險(xiǎn)公司開(kāi)始將貸款對(duì)象擴(kuò)大到公有住房，但由于私營(yíng)機(jī)構(gòu)缺乏公信力，民眾擔(dān)心權(quán)益無(wú)法保障，參與人數(shù)仍然沒(méi)有大的改觀，該公司于2008年正式停止發(fā)放住房反向抵押貸款。

為緩解養(yǎng)老壓力，推進(jìn)“以房養(yǎng)老”等多元化養(yǎng)老方式的發(fā)展，2009年新加坡建屋局（HDB，Housing and Development Board）開(kāi)始推出房屋契約回購(gòu)計(jì)劃，以政府名義開(kāi)展住房反向抵押貸款。該計(jì)劃規(guī)定，62歲以上、擁有三房或更小組屋、家庭收入低于3 000新元、房產(chǎn)沒(méi)有被減值釋放且申請(qǐng)時(shí)只購(gòu)買了一套組屋的老年人可以將剩余租期出售給建屋局，申請(qǐng)人可繼續(xù)居住原有房屋并定期領(lǐng)取一定的養(yǎng)老金補(bǔ)貼。建屋局支付的資金可以分為3部分：一是加入計(jì)劃后可以一次性領(lǐng)取1萬(wàn)新元的津貼[7]，一半為現(xiàn)金，另一半用來(lái)向中央公積金購(gòu)買年金;二是每月為申請(qǐng)者支付固定的資金;三是購(gòu)買長(zhǎng)壽保險(xiǎn)，當(dāng)申請(qǐng)者壽命超出預(yù)期，可從保險(xiǎn)公司繼續(xù)領(lǐng)取養(yǎng)老金。該計(jì)劃的房屋契約年限不超過(guò)30年，剩余契約由建屋局回購(gòu)，30年后建屋局擁有該組屋，此時(shí)若申請(qǐng)者仍健在，建屋局將繼續(xù)提供住所。由于政府的參與大大提高了該項(xiàng)計(jì)劃的公信力，引起了不少老年人的關(guān)注。

（三）英國(guó)“以房養(yǎng)老”探索及發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

英國(guó)最早的“以房養(yǎng)老”模式探索是20世紀(jì)60年代的“房產(chǎn)價(jià)值釋放機(jī)制”（ERM， Equity Release Mechanism），其本質(zhì)是一種住房證券化的方式，具體做法是有需求的老年人將房產(chǎn)抵押向貸款機(jī)構(gòu)以浮動(dòng)利率的方式進(jìn)行貸款，并將貸款投資于股票或債券市場(chǎng)，然而到20世紀(jì)80年代由于英國(guó)經(jīng)濟(jì)低迷，金融市場(chǎng)蕭條，參與該項(xiàng)業(yè)務(wù)的老年人不僅沒(méi)有獲得收益，還遭受了利率上升造成的損失，最后英國(guó)政府以缺乏“無(wú)追索權(quán)”保護(hù)的理由終止該項(xiàng)業(yè)務(wù)，并對(duì)遭受損失的老人進(jìn)行補(bǔ)償，但仍存在一系列糾紛，導(dǎo)致 “以房養(yǎng)老”的公信力受到極大影響。

21世紀(jì)以來(lái)，隨著人口老齡化的加深以及英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，英國(guó)政府越來(lái)越認(rèn)識(shí)到固化在房產(chǎn)上的資產(chǎn)財(cái)富的重要性，于是英國(guó)政府開(kāi)始著力推動(dòng)“以房養(yǎng)老”的發(fā)展。2001年英國(guó)政府正式推出新的房產(chǎn)價(jià)值釋放計(jì)劃，地方政府可以根據(jù)被抵押房屋價(jià)值發(fā)放貸款，在老人死亡或住房出售時(shí)貸款到期。同時(shí)為了防止資金鏈斷裂，英國(guó)政府還提供了8 500萬(wàn)英鎊的資金支持。2004年英國(guó)金融服務(wù)局（FSA， Financial Service Authority）正式接管住房抵押貸款業(yè)務(wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的監(jiān)管。2013年英國(guó)金融服務(wù)局分為審慎監(jiān)管局（PRA）和金融行為監(jiān)管局（FCA）兩個(gè)機(jī)構(gòu)，對(duì)住房反向抵押貸款等業(yè)務(wù)的微觀監(jiān)管職能由FCA負(fù)責(zé)。目前英國(guó)“以房養(yǎng)老”主要包括兩類：第一類是終身抵押貸款（Lifetime Mortgage），該業(yè)務(wù)的申請(qǐng)人必須年滿55周歲（夫妻雙方共同申請(qǐng)的必須都滿足該條件），申請(qǐng)人可以將房產(chǎn)的全部或者一部分作為抵押，并繼續(xù)對(duì)抵押房屋保留居住權(quán)，貸款金額可以選擇一次性領(lǐng)取或按月領(lǐng)取，借款人去世或進(jìn)入長(zhǎng)期護(hù)理階段后貸款到期，須將房產(chǎn)變現(xiàn)還本付息;第二類是住房轉(zhuǎn)換計(jì)劃（Home Reversion Plan），該業(yè)務(wù)要求申請(qǐng)人年滿60周歲，該計(jì)劃下，老人先將自己房屋的全部或部分產(chǎn)權(quán)出售給貸款機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)依據(jù)申請(qǐng)者年齡、健康情況等進(jìn)行評(píng)估，約定一次性或定期給老人一筆免稅養(yǎng)老金，同時(shí)提供一份終身租房契約，即老人可終身居住在原有房屋內(nèi)，不需繳納租金。這兩類產(chǎn)品都提供“無(wú)追索權(quán)”保證，即如果出售的抵押房產(chǎn)金額不足以還本付息，貸款機(jī)構(gòu)不得向借款人或其繼承人追償，而如果所售抵押房產(chǎn)金額還本付息后仍有盈余，盈余部分應(yīng)歸借款人或其繼承人所有。

（四）國(guó)外“以房養(yǎng)老”發(fā)展的啟示

在人口老齡化產(chǎn)生的一系列養(yǎng)老危機(jī)的情況下，不少發(fā)達(dá)國(guó)家逐漸將目光轉(zhuǎn)向固化在房產(chǎn)上的資產(chǎn)財(cái)富，紛紛開(kāi)展了“以房養(yǎng)老”的探索。不同國(guó)家因公眾觀念、制度發(fā)展環(huán)境、政府支持力度等方面存在的差異，進(jìn)行了諸多不同模式“以房養(yǎng)老”的探索，對(duì)中國(guó)“以房養(yǎng)老”的發(fā)展具有很好的借鑒作用。

1.公眾的支持和認(rèn)同是“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)開(kāi)展的前提

作為“以房養(yǎng)老”的直接服務(wù)對(duì)象，公眾的支持和認(rèn)同決定著 “以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的成敗[7]。公眾的支持和認(rèn)同通常包括兩個(gè)方面：一是公眾對(duì)“以房養(yǎng)老”觀念或者對(duì)住房資產(chǎn)的處置態(tài)度，在這方面，崇尚自由和獨(dú)立自主的歐美國(guó)家，老年人對(duì)房產(chǎn)有著較大的自主權(quán)，而對(duì)于傳統(tǒng)養(yǎng)兒防老觀念的國(guó)家，老年人遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)比較強(qiáng)，這在很大程度上對(duì) “以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的開(kāi)展產(chǎn)生阻力，如何獲得公眾對(duì) “以房養(yǎng)老”的觀念認(rèn)同是這一業(yè)務(wù)開(kāi)展的前提;二是對(duì)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的認(rèn)同，即便老年人擁有了處置“以房養(yǎng)老”的自由并愿意選擇 “以房養(yǎng)老”，但由于“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品大都是具有復(fù)雜的設(shè)計(jì)，往往讓公眾產(chǎn)生誤解而難以推廣，因此通過(guò)良好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和適當(dāng)?shù)男麄鳎拍苡行Т龠M(jìn)公眾對(duì)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的支持和認(rèn)同，如美國(guó)在正式推出“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)之前，成立了國(guó)家房屋價(jià)值轉(zhuǎn)換中心（NCHEC），專門負(fù)責(zé)對(duì)“以房養(yǎng)老”的宣傳。

2.政府的參與和法律保障是規(guī)范“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)的關(guān)鍵

從各國(guó)“以房養(yǎng)老”的具體實(shí)踐和探索的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政府在“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中起到了非常重要的作用。這些國(guó)家都通過(guò)積極倡導(dǎo)甚至參與 “以房養(yǎng)老”產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、采取稅收優(yōu)惠等政策支持并重視其監(jiān)管，在維護(hù) “以房養(yǎng)老”正常運(yùn)轉(zhuǎn)中發(fā)揮了重大作用。美國(guó)20世紀(jì)60年代剛開(kāi)始由私人公司推出的 “以房養(yǎng)老”發(fā)展極其艱難，直到政府介入推出HECM才真正發(fā)展起來(lái)，新加坡、英國(guó)“以房養(yǎng)老”最初的探索也是如此，都因缺乏政府支持而失敗。同時(shí)，“以房養(yǎng)老”周期長(zhǎng)，且涉及了金融、房地產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù)等諸多行業(yè)，制度安排復(fù)雜，所以老年人非常謹(jǐn)慎，而系統(tǒng)、完備的法律監(jiān)管和保障是提高公信力的保障，美國(guó)在“以房養(yǎng)老”方面取得的巨大成功離不開(kāi)其完善的法律保障體系。

3.成熟的產(chǎn)業(yè)形態(tài)為“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品提供有力支撐

“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的開(kāi)展涉及到金融、房地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)等諸多行業(yè)。一方面， “以房養(yǎng)老”面臨著一系列風(fēng)險(xiǎn)，如長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等，需要通過(guò)發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)，借助有效的金融工具有效規(guī)避和分散風(fēng)險(xiǎn)，還可以通過(guò)資產(chǎn)證券化等金融技術(shù)手段為“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)提供流動(dòng)性資金等，這在美國(guó)3種 “以房養(yǎng)老”模式、新加坡LBS和英國(guó)新的房產(chǎn)價(jià)值釋放計(jì)劃中都有較為明顯的體現(xiàn)。另一方面，“以房養(yǎng)老”嚴(yán)重依賴于發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，如美國(guó)在發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，還通過(guò)完善的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)提供擔(dān)保，給“以房養(yǎng)老”提供了有利條件。此外，“以房養(yǎng)老”離不開(kāi)多方主體的協(xié)同合作，政府的政策支持、金融機(jī)構(gòu)的資金和技術(shù)保障、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的繁榮以及成熟的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)等都是“以房養(yǎng)老”順利開(kāi)展的必備條件。

4.多樣化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)有利于激發(fā) “以房養(yǎng)老”的潛在需求

不同群體的老人在資產(chǎn)和財(cái)富狀況、風(fēng)險(xiǎn)承受能力、年齡和健康等方面都存在較大差異，從而對(duì)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的具體需求也就不盡相同，所以各國(guó)都根據(jù)不同的消費(fèi)需求，開(kāi)發(fā)出多元化的 “以房養(yǎng)老”產(chǎn)品[8]，如美國(guó)針對(duì)不同價(jià)值的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)出了3種分別針對(duì)低價(jià)值房屋、中等價(jià)值房屋和高價(jià)值房屋的住房反向抵押貸款。同時(shí)，各國(guó)針對(duì)貸款的發(fā)放也都設(shè)置了一次性、按月發(fā)放等不同方式。此外，有無(wú)“追索權(quán)”也是反向抵押參與者關(guān)注的重要問(wèn)題。因此，進(jìn)行多樣化的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設(shè)計(jì)，有利于激發(fā)“以房養(yǎng)老”的潛在需求，拓展市場(chǎng)規(guī)模。

四、中國(guó)“以房養(yǎng)老”發(fā)展的思考與建議

（一）明確政府職能，完善“以房養(yǎng)老”制度環(huán)境

“以房養(yǎng)老”作為多元化養(yǎng)老方式的一種，具有很強(qiáng)的公共屬性，涉及到多方利益，且運(yùn)行機(jī)制極其復(fù)雜，因此政府職能在“以房養(yǎng)老”有序發(fā)展過(guò)程中的作用至關(guān)重要。一是，“以房養(yǎng)老”的規(guī)范有序發(fā)展必須有明確的法律支持。土地70年產(chǎn)權(quán)到期如何續(xù)期不明確，房屋價(jià)值評(píng)估就沒(méi)有公認(rèn)算法，“以房養(yǎng)老”供需雙方就難以達(dá)成共識(shí)，這是“以房養(yǎng)老”最大障礙，亟需盡快通過(guò)立法加以明確。二是，要加強(qiáng)“以房養(yǎng)老”的頂層設(shè)計(jì)，明確不同機(jī)構(gòu)在“以房養(yǎng)老”運(yùn)行過(guò)程中的職責(zé)，制定具體的政策和細(xì)節(jié)，提供相應(yīng)的政策優(yōu)惠措施，并加強(qiáng)政府對(duì)各參與主體的有效監(jiān)管。三是，政府還應(yīng)積極培育評(píng)估、擔(dān)保、法律、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和金融服務(wù)等圍繞房屋價(jià)值實(shí)現(xiàn)的中介體系，通過(guò)信息陽(yáng)光化、“褒揚(yáng)誠(chéng)信、承接失信”，攻克“黑中介”頑疾，實(shí)現(xiàn)中介服務(wù)高效率、透明化、低成本，老人可以放心地將自己的房子交予中介手中，提高“以房養(yǎng)老”的公信力[9]。四是，對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)， 政府不能僅僅依靠企業(yè)自我管理與行業(yè)準(zhǔn)則的約束， 同時(shí)應(yīng)嚴(yán)格市場(chǎng)監(jiān)管， 健全對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理制度， 對(duì)其資質(zhì)進(jìn)行定期審核， 促成其運(yùn)作的合法與公平， 通過(guò)保障這一中間環(huán)節(jié)的運(yùn)作規(guī)范， 增加客戶群體對(duì)參與住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的信心， 帶動(dòng)市場(chǎng)的擴(kuò)大。此外，政府相關(guān)部門可以通過(guò)向老年人提供咨詢服務(wù)， 建立住房反向抵押貸款保險(xiǎn)消費(fèi)者保護(hù)機(jī)制的方法， 降低市場(chǎng)的信息不對(duì)稱， 減輕老年人面臨的道德風(fēng)險(xiǎn)， 從而促進(jìn)市場(chǎng)走出困局。只有在政府的大力參與下，培育良好的市場(chǎng)秩序，才能讓固化在房產(chǎn)上的價(jià)值高效流動(dòng)起來(lái)，成為老年群體養(yǎng)老的重要選擇之一。

（二）規(guī)范房地產(chǎn)和第三方市場(chǎng)， 分擔(dān)參與方潛在風(fēng)險(xiǎn)

首先，房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)發(fā)展的重大阻力之一，其重要原因在于相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，由此導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格極不穩(wěn)定。金融機(jī)構(gòu)等“以房養(yǎng)老”供方擔(dān)心價(jià)格下跌而不敢大力推廣業(yè)務(wù)，老年人作為需求則會(huì)預(yù)期房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲要求過(guò)高的權(quán)益導(dǎo)致雙方談判很難進(jìn)行。因此，未來(lái)我國(guó)應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。其次，作為固定資產(chǎn)，房產(chǎn)的資金流動(dòng)性相對(duì)較差，會(huì)影響金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金流，也成為“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的重要約束條件，可以探索房屋的資產(chǎn)證券化，即金融機(jī)構(gòu)在發(fā)售“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品時(shí)，可以將房屋在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行證券化操作，緩解流動(dòng)性壓力，從而在一定程度上成為規(guī)避違約、吸引金融機(jī)構(gòu)參與和分散風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑。此外，還可以針對(duì)“以房養(yǎng)老”發(fā)展建立再保險(xiǎn)機(jī)制， 釋放部分風(fēng)險(xiǎn)， 減少承擔(dān)此業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)的后顧之憂。

（三）鼓勵(lì)多方機(jī)構(gòu)通力合作，優(yōu)化“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品

“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的設(shè)計(jì)同房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、客戶預(yù)期壽命以及市場(chǎng)利率等諸多變量的預(yù)測(cè)有關(guān)，克服這一技術(shù)難題，需要統(tǒng)籌發(fā)揮政府、保險(xiǎn)公司、銀行等多方主體的優(yōu)勢(shì)，以降低“以房養(yǎng)老”的運(yùn)行成本。“以房養(yǎng)老”最典型的形式是住房反向抵押貸款，這種模式的典型特征就是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)分散的機(jī)制對(duì)固化在房產(chǎn)上的資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)，其中涉及到的兩個(gè)最重要的環(huán)節(jié)，一是風(fēng)險(xiǎn)控制，二是金融信貸。這就決定了無(wú)論銀行還是保險(xiǎn)，單一主體進(jìn)行的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設(shè)計(jì)都存在著諸多的難題，成本也巨大，銀行雖資金實(shí)力強(qiáng)大，具有良好的抵押貸款經(jīng)驗(yàn)，但對(duì)于人壽風(fēng)險(xiǎn)的控制則缺乏相應(yīng)經(jīng)驗(yàn);保險(xiǎn)行業(yè)擅長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)管控，但缺少金融信貸業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，因此通過(guò)銀行與保險(xiǎn)的聯(lián)合，是“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設(shè)計(jì)的有效思路。同時(shí)，政府應(yīng)在“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品運(yùn)行過(guò)程中提供政策支持和監(jiān)管，以保障“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的公信力。此外，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)在“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)密切關(guān)注不同老年群體的需求，創(chuàng)造出多元化、可選擇的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品。發(fā)掘現(xiàn)有住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)中的問(wèn)題， 積極改進(jìn)不足， 并面對(duì)不同地區(qū)、不同條件的老年人開(kāi)發(fā)不同的養(yǎng)老產(chǎn)品， 為老年人設(shè)計(jì)有針對(duì)性、個(gè)性化的養(yǎng)老計(jì)劃。完善養(yǎng)老服務(wù)鏈條， 同時(shí)推出醫(yī)療保險(xiǎn)、健康保險(xiǎn)、金融理財(cái)?shù)龋?推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。

（四）宣傳多元化養(yǎng)老觀念，強(qiáng)化“以房養(yǎng)老”理性認(rèn)知

“以房養(yǎng)老”在西方發(fā)達(dá)國(guó)家流行的主要因素在于遺產(chǎn)稅制度倒逼機(jī)制以及不受遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)的制約。在中國(guó)，儒家思想的影響下，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老觀念在中國(guó)根深蒂固，廣大國(guó)民具有強(qiáng)烈的遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)。然而隨著人口老齡化的逐步加深，中國(guó)4-2-1家庭結(jié)構(gòu)模式日益顯著，家庭養(yǎng)老的功能逐步弱化。盡管近年來(lái)中國(guó)社會(huì)保障體系不斷完善，在保障人民生活和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用，但與廣大公眾日益多元化的養(yǎng)老需求仍有很大差距，因此探索多元化的養(yǎng)老方式尤其重要。一方面，要拓展宣傳途徑，通過(guò)政府、媒體、社區(qū)、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)以及信息平臺(tái)等多方宣傳， 增加老年人對(duì)“以房養(yǎng)老”的了解與信任，引導(dǎo)其對(duì)現(xiàn)代社會(huì)多元化養(yǎng)老模式的正確認(rèn)知，轉(zhuǎn)變對(duì)傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式的依賴心理，努力改變國(guó)民的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念;另一方面，要擴(kuò)大宣傳對(duì)象范圍， 加強(qiáng)對(duì)“以房養(yǎng)老”潛在群體子女的宣傳，由于年輕人對(duì)新生事物接受能力相對(duì)較強(qiáng)，同時(shí)子女的態(tài)度又會(huì)對(duì)老年人“以房養(yǎng)老”的實(shí)際選擇產(chǎn)生根本的影響，因此通過(guò)對(duì)子女的宣傳引導(dǎo)不僅是推動(dòng)“以房養(yǎng)老”等現(xiàn)代養(yǎng)老觀念的重要渠道，同時(shí)也可以在很大程度上緩解老年人因遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)帶來(lái)的擔(dān)憂。

五、結(jié) 語(yǔ)

無(wú)論從“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品本身的定位設(shè)計(jì)還是從國(guó)際國(guó)內(nèi)“以房養(yǎng)老”的實(shí)踐探索來(lái)看，“以房養(yǎng)老”僅僅是一個(gè)小眾產(chǎn)品，其適用對(duì)象通常是擁有獨(dú)立房產(chǎn)的失獨(dú)老人、空巢老人等具有“以房養(yǎng)老”需求的老年客戶。在合格的潛在人群中，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)發(fā)展最為成熟的美國(guó)也大約只有 3%左右的參與率，英國(guó)大約為0.2%的參與率。盡管“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)小眾，但其潛在的需求不容小覷，尤其是目前我國(guó)面臨著嚴(yán)峻的4-2-1家庭結(jié)構(gòu)，房產(chǎn)價(jià)值的固化和養(yǎng)老照護(hù)需求困境之間存在矛盾，“以房養(yǎng)老”是化解這一矛盾的有效手段之一。誠(chéng)然，“以房養(yǎng)老”的發(fā)展勢(shì)必會(huì)對(duì)“養(yǎng)兒防老” “但存方寸地，留于子孫耕”等傳統(tǒng)觀念帶來(lái)沖擊，甚至?xí)尷先撕妥优诂F(xiàn)實(shí)和親情面前左右為難。但隨著人均預(yù)期壽命的進(jìn)一步延長(zhǎng)以及家庭結(jié)構(gòu)小型化的趨勢(shì)更加嚴(yán)重，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)支持還是照護(hù)服務(wù)方面都可能讓子女難以承受。而“以房養(yǎng)老”的出現(xiàn)可以通過(guò)多元化的渠道獲得經(jīng)濟(jì)水平的提升和服務(wù)需求的滿足，其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)在一定程度上可以彌補(bǔ)家庭養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老的不足，從而提高老年人的生活質(zhì)量。

因此，從總體來(lái)看，“以房養(yǎng)老”在中國(guó)具有一定的發(fā)展?jié)摿?。在政府政策支持不斷完善的情況下，先行先試，可以先針對(duì)大城市空巢、獨(dú)居老人等“以房養(yǎng)老”的潛在需求群體，開(kāi)發(fā)出多樣化的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，改革和完善“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設(shè)計(jì)，為“以房養(yǎng)老”的長(zhǎng)期發(fā)展做好充分準(zhǔn)備。

[參考文獻(xiàn)]

[1] 許順亭，李孟娣.以房養(yǎng)老制度的本土化研究[J].河北師范大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2016，39（4）：140-144.

[2] 吳玉韶，郭平，苗文勝，等. 2010年中國(guó)城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查數(shù)據(jù)分析[M]. 北京：中國(guó)社會(huì)出版社，2014.

[3] 張克成.中國(guó)的以房養(yǎng)老：困境與出路[J].西安電子科技大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2014，24（6）：34-39.

[4] 張建偉.“以房養(yǎng)老”：國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與中國(guó)策略[J].天津行政學(xué)院學(xué)報(bào)，2014，16（1）：95-102.

[5] 范子文.對(duì)“以房養(yǎng)老”的理論探討[J].北京農(nóng)業(yè)職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)，2008（4）：51-55.

[6] 劉杰鋒，朱沙，曾勝.以房養(yǎng)老：理念、模式和經(jīng)驗(yàn)[J].西部論壇，2014，24（3）：32-39.

[7] 范英麗，睢黨臣.“以房養(yǎng)老”模式的運(yùn)作基礎(chǔ)分析[J].西北農(nóng)林科技大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2012，12（3）：111-116.

[8] 洪娜，盛壘.西方“以房養(yǎng)老”的發(fā)展特點(diǎn)與中國(guó)的路徑選擇[J].經(jīng)濟(jì)體制改革，2014（5）：157-161.

[9] 劉穎，景亞平，李美雙.“以房養(yǎng)老”現(xiàn)有模式利弊與完善策略分析[J].河北金融，2015（3）：33-36.

Abstract： As a supplementary way of providing for the elderly， "house-for-pension scheme" has been receiving extensive attention in China since more than ten years ago. Private institutions， government agencies， banks， insurance departments and industries have carried out a series of practices. But overall， due to the traditional concept and a series of concerns， the social public demand has been greatly limited. At the same time， the financial institutions' supply capacity and willingness are also insufficient under the constraints of a series of risks. In addition， the construction of policy support is lagging behind， and the institutional trading environment is still immature， which has led to a slow development of house-for-pension scheme in China. From the experience of foreign countries， public support and recognition， government participation and legal support， mature industrial forms， and diversified product design are all important guarantees for the development of house-for-pension scheme. From the future development trend of China's housing pension， despite its positioning， the potential market cannot be ignored. The government's functions should be clarified， the house-for-pension scheme environment should be improved， and multi-sector cooperation should be encouraged to optimize the housing-based products. Besides， China should reinforce the concept of old-age care， strengthen the rational understanding of house-for-pension scheme in order to fully prepare for the long-term development of the house-for-pension scheme.

Key words： "house-for-pension scheme"; housing reverse mortgage; traditional concept; system risk; institutional trading environment

（責(zé)任編輯：張麗陽(yáng)）