保利地產(chǎn)融資策略

陳茜

自改革開放以來，我國的經(jīng)濟飛速發(fā)展，從而各個行業(yè)都快速發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)發(fā)展成為我國的支柱型經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。此外，加上城市化進程的加速，越來越多的農(nóng)村人口來到城市，大力促進了城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。同時，人民的生活水平得到了大幅度的提高，人們也開始有了自己的積蓄，人們?yōu)榱藙?chuàng)造更多的財富積累，也許會加大對房地產(chǎn)的投資。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)越來越壯大。

一、我國房地產(chǎn)上市公司概況

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)在我國行業(yè)中的地位是無可替代的，并對國民經(jīng)濟的發(fā)展有著不能忽視的作用。然而，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其特點是：投資量大、周期長、資金收益慢，綜上所說良好的資金供給是保證房地產(chǎn)行業(yè)長久發(fā)展的充要條件。因為房地產(chǎn)行業(yè)其自身特殊的情況，安全的資金鏈就成為了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要因素。但是其中存在與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度與重要地位不匹配的是，房地產(chǎn)速融融資市場的發(fā)展卻舉步維艱。作為比較典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對資金的依賴程度較高，然而發(fā)展較慢的房地產(chǎn)速融融資市場與之存在差距，因而會在一定程度上制約房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。除此之外，國家實施了一系列關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策，尤其是越來越嚴格的土地和金融信貸使房地產(chǎn)行業(yè)遭遇前所未有的資金困境。

二、我國房地產(chǎn)上市公司融資影響因素

結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點和其融資現(xiàn)狀，我們不難知道有一部分房地產(chǎn)公司融資情況不樂觀。除此之外，還有一部分企業(yè)缺乏風險意識，合規(guī)意識，容易在日常資金使用等方面管理不到位，因而可能導(dǎo)致資金的使用不規(guī)范，融資策略不合理，從而會大大增加融資的風險。況且我國的資本市場的制度和規(guī)則在一些方面有所欠缺，還不夠完善，在一定程度上限制了企業(yè)的融資渠道向多元化發(fā)展。綜上所述，有必要從企業(yè)自身入手，對現(xiàn)階段的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下的房地產(chǎn)上市公司的融資影響因素加以分析，主要包括以下：

（一）企業(yè)自身的發(fā)展現(xiàn)狀和盈利能力。與非上市公司相比，上市公司在融資策略等方面具有優(yōu)越性。相對于發(fā)展?jié)摿^好的公司，那些發(fā)展?jié)摿^差的公司可能在融資的時候會有較高的成本和較高的風險。經(jīng)營情況不理想的公司，其本身就具有信用風險，再加上公司經(jīng)營不理想，金融機構(gòu)等有限的資金會優(yōu)先考慮具有較好發(fā)展?jié)摿Φ墓荆蚨麄兙筒坏靡驯粍舆x擇一些融資成本較好的融資方式。相反，具有發(fā)展?jié)摿Φ墓?，由于自身?jīng)營較好，有較多資金，如留存收益可以來支持企業(yè)進一步發(fā)展，同時可以吸引更多投資者的支持，所以其融資成本可能會低于經(jīng)營較差的公司。

（二）融資風險和融資成本。企業(yè)選擇不同的融資方式也就選擇了其對應(yīng)的融資風險和融資成本。就銀行信貸而言，是受金融政策、金融環(huán)境影響最高的一種融資方式，其在穩(wěn)定性層面較差，也就意味著風險較大。然而企業(yè)通過債券方式進行融資時其需要付出的融資成本更低、方式更為靈活以及資金使用更為穩(wěn)定。不同融資的風險決定了融資成本不同，因而企業(yè)需要結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展需求和融資的成本和風險，從而進行科學(xué)、合理的融資。

三、我國房地產(chǎn)上市公司主要融資模式

一般來說，我國的房地產(chǎn)企業(yè)常用的融資模式主要有：銀行借款、債券融資、股權(quán)融資、短期融資券、內(nèi)部融資、房地產(chǎn)基金信托、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。

（一）銀行借款。銀行借款是指符合條件的房地產(chǎn)公司以抵押、質(zhì)押、保證等方式向銀行申請房地產(chǎn)貸款，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需要的貸款。由于其可借到的資金規(guī)模較大，并且借貸條件相較于其他的融資模式相對寬松，所以銀行借款成為房地產(chǎn)企業(yè)最常用的融資手段。但是其缺點是受國家相政策、金融環(huán)境影響較高，其在穩(wěn)定性層面較差。

（二）債券融資。債券融資是指房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行特定期限、特定利率債券用來募集資金。其優(yōu)點是期限較長，利率較低，在海外發(fā)行債券時，還可以利用不同市場間基準利率不同從而實現(xiàn)較低成本的融資;其缺點是對企業(yè)要求較高。

（三）股權(quán)融資。股權(quán)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)通過出售企業(yè)的股權(quán)來籌集投資者資金的融資渠道，包括公司的首次公開募股、額外發(fā)行、配股等。首先，股權(quán)融資沒有特定的期限限制，融資具有長期性，因為通過股權(quán)融資的投資人可以直接成為公司的股東，享有公司所有權(quán)份額。其次，股權(quán)融資使企業(yè)沒有較大的負擔，投資者成為公司的股東，要想取得資金只能是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不需要公司償還，與公司資金無關(guān)。最后，股權(quán)融資規(guī)模較大，適合資金密集型企業(yè)。當然，股票融資對企業(yè)信用、資質(zhì)、營業(yè)狀況有較嚴格的要求。

（四）短期融資券。短期融資券是指企業(yè)按照相應(yīng)的法定程序發(fā)行，約定在3、6、9個月內(nèi)還本付息。短期融資券基本上用于解決短期的臨時性的融資需求，適用于融資較大、資金較多的融資活動。其優(yōu)點是融資期限比較靈活，資金的周轉(zhuǎn)速度較快，成本較低，對融資企業(yè)沒有嚴格的條件限制。但是我國短期融資券采用承銷制，承銷商會優(yōu)先考慮信用、資質(zhì)、經(jīng)營狀況較好的企業(yè)。

（五）內(nèi)部融資。內(nèi)部融資是指房地產(chǎn)企業(yè)使用公司內(nèi)部自己擁有的資金來籌集投資項目所需要的資金的方式。包含企業(yè)變賣融資、企業(yè)應(yīng)收賬款融資、企業(yè)留存收益以及資本金的提取這三種內(nèi)部融資方式。企業(yè)變賣融資具體是指企業(yè)通過變賣自身的資產(chǎn)來籌集資金的方式。這種方式的優(yōu)點是資金來得快，沒有太多的條件限制。企業(yè)應(yīng)收賬款融資是指企業(yè)將賒銷而形成的應(yīng)收賬款有條件地轉(zhuǎn)讓給專門的融資機構(gòu)，使企業(yè)得到所需資金，加強資金的周轉(zhuǎn)。應(yīng)收賬款融資是集融資、結(jié)算、財務(wù)管理和風險擔保于一體的綜合性金融服務(wù)。應(yīng)收賬款融資的主要方式是應(yīng)收賬款抵押融資和應(yīng)收賬款讓售。企業(yè)留存收益以及資本金的提取是指企業(yè)使用以前年度企業(yè)所剩下的未分配利潤以及盈余公積進行的融資行為。

（六）房地產(chǎn)資金信托。房地產(chǎn)資金信托是指信托投資公司接受委托人的委托，通過發(fā)行資金信托來募集資金，然后將所募集資金運用于房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目。由資金運營的方式不同，房地產(chǎn)資金信托可進一步分為權(quán)益融資、債務(wù)融資以及混合融資這三種模式。這種融資方式的優(yōu)點是擁有一定的靈活性并且現(xiàn)在比較流行。

四、保利地產(chǎn)公司概況

保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司（以下簡稱保利地產(chǎn)）成立于20世紀90年代，是中國保利集團控股的以房地產(chǎn)開發(fā)和銷售為主、以房地產(chǎn)金融為輔的綜合型地產(chǎn)開發(fā)公司。經(jīng)過多年的發(fā)展，保利地產(chǎn)成為了國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力榜首，并且連續(xù)四年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價值第一名。

在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，保利地產(chǎn)堅持以開發(fā)商品住宅為主，形成了自身獨特的“康居”、“珍品”、“山水”、“尊享”系列產(chǎn)品，涵蓋了包括別墅、洋房、高層等所有的種類。此外，保利地產(chǎn)也適度發(fā)展了經(jīng)營性物業(yè)。商用物業(yè)則包括一些較為高檔的寫字樓、購物中心、展館、酒店等。公司在近些年內(nèi)始終保持著穩(wěn)定且健康的發(fā)展。

在房地產(chǎn)金融方面，保利地產(chǎn)的融資方式更為多元，除了傳統(tǒng)方式上的銀行貸款以外，還促成了地產(chǎn)與基金相結(jié)合的新型融資方式，利用這些新形式有效促進公司進一步發(fā)展。近幾年來，保利地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢，主營業(yè)務(wù)收入不斷得到大幅上漲，年均復(fù)合增長率達到了25%以上，在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位，公司發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

五、保利地產(chǎn)主要融資模式

（一）銀行信貸是保利地產(chǎn)最重要的融資方式。銀行借款融資所獲取的資金在保利地產(chǎn)過去這么多年的籌資活動中獲取資金中占據(jù)了絕大部分的比例，平均為70%左右，可見銀行信貸對保利地產(chǎn)融資的重要性。尤其是2010年，融資來源于銀行借款的比例高達99%以上。但是在2010年以后每年新增借款所占比重有輕微下降的趨勢，由此可見保利地產(chǎn)試圖在減少對銀行信貸資金的依賴，但是銀行借款依舊占極高的比例。因而短期內(nèi)銀行借款仍然在保利地產(chǎn)融資模式中占有不可替代的地位。

（二）股票融資。自2006年保利集團上市發(fā)行股票之后，分別在2007年、2009年和2016年完成了一次公開增發(fā)和兩次定向增發(fā)，幾次增發(fā)均為保利地產(chǎn)擴大規(guī)模提供了資金。與其他融資方式不同，股票融資是長久性的，不需要到期歸還，也不需要支付利息，從一定程度上減輕了企業(yè)的壓力，但是企業(yè)在發(fā)行時需要支付一部分費用且資本市場對企業(yè)設(shè)置了一定的門檻，企業(yè)需要在信用、資質(zhì)和經(jīng)營狀況符合其發(fā)型條件才可以。2006年保利IPO公募集201，856萬元，公司將募集得到的八成以上資金投資到當時正在進行的開發(fā)建設(shè)項目。2007年、2009年和2016年公司三次增發(fā)，分別籌集到68.15億元、78.15億元和89.08億元，都用來投資保利地產(chǎn)開發(fā)的項目。隨著時間流逝，保利地產(chǎn)的規(guī)模越來越大，其三次增發(fā)籌集的資金不斷增加。由此可以看出，股票融資為保利地產(chǎn)在一定時間段提供了資金支持。

（三）債券融資。債券融資與銀行不同，債券融資只有在發(fā)行債券的年份才有資金流入。通過對保利集團歷年通過發(fā)行債券取得的資金在歷年取得資金總額的比重可以看出，在發(fā)行債券的那些年，債券融資也是一種融資來源，甚至超過了股票融資。

（四）私募房地產(chǎn)股權(quán)基金。近幾年來，保利地產(chǎn)開始嘗試基金融資。2010年，保利地產(chǎn)與中信證券聯(lián)合成立了信保股權(quán)投資基金管理有限公司。成立時募集資金24億元，至2017年管理資金已經(jīng)累計達到637億元。

六、保利地產(chǎn)融資模式改善建議

（一）提升盈利水平，適當增加內(nèi)部融資。由優(yōu)序融資理論我們可以知道內(nèi)部融資優(yōu)于外部融資。而內(nèi)部融資主要來源于企業(yè)的留存收益，留存收益受企業(yè)自身盈利狀況的影響。也就是說盈利能力對內(nèi)部融資在一定程度上是正比關(guān)系，存在促進作用，但是就現(xiàn)在企業(yè)來說促進作用較小。企業(yè)可以通過增加自身的盈利能力從而增加內(nèi)部融資。

（二）發(fā)展健康的融資結(jié)構(gòu)，降低銀行信貸比例。在前文分析可看出，保利集團最主要的資金來源是銀行信貸，銀行信貸容易受到金融政策、金融環(huán)境影響，穩(wěn)定性較差，不利于公司的資金需求。例如，可能上年就可以給公司發(fā)放貸款，但是到了今年可能會降低或者停止放貸。因此，上市公司為了擴大企業(yè)規(guī)模從而擴大融資規(guī)模以及增加融資渠道，更加穩(wěn)定的融資，必須要適當調(diào)整銀行信貸在融資結(jié)構(gòu)里所占比重。

（三）建設(shè)公司信用體系，例如融資信用。企業(yè)誠信與企業(yè)融資活動是密切相關(guān)的，是幫助企業(yè)順利融資的利器。隨著大數(shù)據(jù)時代的來臨，每個企業(yè)的信用度都會被量化。未來，信用良好的企業(yè)將會更快更好地得到融資，發(fā)展上處處便利，而信用不佳的企業(yè)，將會在融資以及各個方面舉步維艱。房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量大，因而房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該加強建設(shè)企業(yè)信用體系，在社會上營造出良好的形象。

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