人口視角下城市不動產(chǎn)價格波動及區(qū)域差異的成因

錢秋蘭

摘 要：近年來，城市不動產(chǎn)價格（房價）波動帶來的民生問題和政策調(diào)控成為學者研究的熱點話題。本文試圖從人口規(guī)模和流動視角探討房價波動及其區(qū)域差異的形成機制，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，城市人口規(guī)模通過高工資和宜居性彌補了大城市的負外部性，人口流動在競爭效應(yīng)和預期效應(yīng)下增加住房的需求。進一步分析認為，人口規(guī)模的差異以及人口向東部城市流動造成資源稟賦差異，是形成房價區(qū)域差異的重要原因。因此，我們的建議是，房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，針對不同城市提出差異化調(diào)控策略，加強中小城市基礎(chǔ)服務(wù)建設(shè)，鼓勵流動人口購房和農(nóng)民工創(chuàng)業(yè)，打擊房地產(chǎn)投機行為。人口政策方面，引導勞動力流動，消除人口流動障礙，實現(xiàn)人口合理分布;加大當?shù)亟逃耐度牒吐殬I(yè)培訓，為流動人口提供更多的就業(yè)機會;保障流動人口享受基本的公共服務(wù)和社會福利，實現(xiàn)均等化公共服務(wù)。城市發(fā)展方面，一二線城市發(fā)展資本密集型產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)移勞動密集型產(chǎn)業(yè);發(fā)揮三四線城市優(yōu)勢資源和產(chǎn)業(yè)承接能力;加大對中小城市發(fā)展的扶持。

關(guān)鍵詞：城市房價? 人口規(guī)模? 城市發(fā)展

中圖分類號：F299.29 文獻標識碼：A? 文章編號：2096-0298（2020）01（b）--02

自21世紀以來，我國房價持續(xù)上漲已是不爭的事實。房價上漲帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，進而推動中國經(jīng)濟增長。但房價過快上漲也帶來了諸多問題，產(chǎn)生諸如房奴、蟻族、蝸居等社會民生問題，因而受到廣大學者的廣泛關(guān)注（陳繼勇等，2013[1]）。同時，我國房價波動區(qū)域差異明顯，2014年四個一線城市平均房價是以地級市湘潭為代表的四線城市平均房價的7.2倍，是全國平均價格的4.4倍;2017年這一數(shù)據(jù)進一步擴大到10.1倍和6倍（劉建江和羅雙成，2018[2]）。北京的房價收入比在8.3～15.4，遠遠高于全國水平，廣州、杭州等部分沿海城市房價收入比也遠遠超過4～6倍的國際慣例（譚峻、趙妍，2012[3]）。那么，什么因素引起房價的波動以及區(qū)域差異的形成呢？

學者從收入、貨幣、土地供應(yīng)、預期等方面研究房價波動的原因，這些因素影響房地產(chǎn)市場的供需均衡，從而造成房價的波動。預期的作用也是非常明顯的，住房作為一種資產(chǎn)，投資者預期未來價值增長和租金收入（Campbell et al.，2009[4];況偉大，2010[5]），從而增加住房購買。而影響預期的一個重要因素是人口流入，從而形成巨大的剛性需求市場，房價受城市人口規(guī)模、居住密度等因素影響。因此，在研究房價波動時，不可忽視人口規(guī)模和人口流動的因素。現(xiàn)有研究從人口結(jié)構(gòu)、老齡化等結(jié)構(gòu)因素探討人口因素和房價的關(guān)系（鄒瑾等，2015[6]），較少從人口總量規(guī)模和人口流動的視角進行分析。本文的創(chuàng)新在于：從城市人口規(guī)模以及動態(tài)人口流動視角，分析人口規(guī)模影響房價的機制，彌補該領(lǐng)域文獻的不足。

1 城市房價波動及區(qū)域差異形成的人口因素分析

我國經(jīng)歷了快速的城鎮(zhèn)化過程，城鎮(zhèn)化率從2000年的36.1%增長到2016年的57.35%，年均增長超過1%，每年將近有1300萬人口由農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市居民。隨著農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，我國城市規(guī)模不斷擴大。城鎮(zhèn)化的提高和城市規(guī)模的擴大，不斷擴大城市的投資，拉動城市消費，是促進我國經(jīng)濟持續(xù)增長的動力，關(guān)系到我國經(jīng)濟的長期發(fā)展和人民的長期福祉（范紅忠等，2013[7]）。李克強總理在出席會議時多次強調(diào)，中國未來幾十年經(jīng)濟發(fā)展的動力和發(fā)展?jié)摿υ谟诔擎?zhèn)化。

在城鎮(zhèn)過程中，城市人口規(guī)模在不斷擴大，大城市相對中小城市有更高的名義工資，出現(xiàn)“工資溢價”現(xiàn)象。什么原因?qū)е铝斯べY溢價呢？大城市工業(yè)化體系完善，城市人口規(guī)模的擴張有助于知識的外溢，從而提高各部門的生產(chǎn)效率，是大城市工資溢價的重要原因（Rodriguez and Ketterer，2012[8]）。有學者指出，城市人口規(guī)模并非越大越好，因為在規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)和擁擠效應(yīng)作用下，城市人口規(guī)模與城市勞動生產(chǎn)率之間存在倒U型關(guān)系，也就是說，在城市發(fā)展早期，城市人口規(guī)模的擴張帶來的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)較大，擁擠效應(yīng)較小，城市規(guī)模的擴大提高了勞動生產(chǎn)率和人均實際工資;而當城市發(fā)展后期階段，城市人口規(guī)模過大，擁擠效應(yīng)將超過規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)，從而降低人均實際工資（陸銘等，2012[9]）。外來勞動進入城市對本地勞動力市場的就業(yè)率和工資的影響較小，且外來勞動力對本地工資的影響大于就業(yè)率的影響（劉學軍、趙耀輝，2009[10]）。由于存在規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)，城市人口規(guī)模的增加也在不斷創(chuàng)造新的就業(yè)機會，彌補新進入勞動力的工作崗位的減少。

大城市的高工資彌補了大城市所帶來的負外部性，如交通擁堵、城市污染等，學者稱之為補償理論。大城市擁有更多的文化資源和更多的教育醫(yī)療資源，大城市的消費機會也多，更多的就業(yè)機會和更好的城市宜居性彌補了城市負外部性。宜居性也成為人們選擇居住城市的重要因素。城市規(guī)模的擴大有助于提高個人的就業(yè)概率，具體而言，城市規(guī)模的擴大提高了高技能和低技能勞動力收益，而中等技能勞動力影響不大。同時，大城市擁有更好的婚姻匹配市場和勞動力市場。不同規(guī)模的城市，人口規(guī)模擴大促進城市建設(shè)用地規(guī)模的擴張，從而擴大住房的需求，推動住房價格的上漲。有研究發(fā)現(xiàn)，人口規(guī)模、城市化水平、房地產(chǎn)投資等因素是影響北京房價未來走勢的重要經(jīng)濟因素（李琳和李園， 2005[11]）。

在我國城市化進程中，人口不斷向東部沿海城市轉(zhuǎn)移，在21世紀初東部地區(qū)人口占到全國人口50%左右，此后人口向東部地區(qū)集聚更加明顯。人口流入的城市在一定程度上帶動了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展，從而推動房價的上漲。以人口凈流入地來看，東部沿海城市及內(nèi)陸省會城市人口增長較快，房價增速也遠遠高于周邊城市。

人口流動通過競爭效應(yīng)降低城市住房需求，而通過預期效應(yīng)拉動城市住房需求。競爭效應(yīng)是外來人口遷入對當?shù)鼐用裥纬删蜆I(yè)、財政支出等競爭性壓力，從而導致部分當?shù)厝丝谶w移到其他城市，對當?shù)刈》績r格形成負面影響。外來遷入人口增加了城市勞動力需求彈性，企業(yè)傾向于引進更多的低技能勞動技術(shù)。過去40多年改革開放經(jīng)濟社會取得的巨大成就與農(nóng)村剩余勞動流向城市分不開。處在轉(zhuǎn)型期的中國，城市人力資本的提高和知識的溢出效應(yīng)，將促進我國服務(wù)業(yè)要素化和經(jīng)濟效率的提升，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變帶動服務(wù)業(yè)的發(fā)展將創(chuàng)造巨大的就業(yè)機會。我國外來人口遷入城市屬于正向自我式遷移，因此，目前我國外來人口遷入的競爭效應(yīng)并不明顯。預期效應(yīng)是隨著人口遷入，人們對城市未來發(fā)展的預期，提高人們住房投資購買住房的需求。根據(jù)成本和收益理論，人們依據(jù)遷移收入和遷移成本決定是否遷移。隨著改革開放和城鄉(xiāng)居民流動性增大，大量農(nóng)村勞動力流向城市，以獲取更高的工資。目前，我國除部分一線城市外，對勞動者而言，大部分城市就業(yè)機會和財富增長帶來的遷移收入高于遷移成本（張莉等，2017[12]）。我國城市化發(fā)展并不是自發(fā)形成的，而是由政府主導下的城市化，這是形成更多農(nóng)村人口流向城市和未來更高城市化水平的預期，推動住房市場的需求。如果城市居民對未來城市化發(fā)展形成樂觀預期，人們更愿意購買住房或投資房地產(chǎn)。

2 建議及對策

本文試圖從城市人口規(guī)模與人口流動視角探討我國住房價格波動的原因及住房價格區(qū)域差異形成的機理，研究發(fā)現(xiàn)，城市規(guī)模主要通過高工資、宜居性和補償性等渠道影響城市住房需求，從而影響住房價格波動，城市規(guī)模越大，住房價格越高。城市規(guī)模的擴張是城市擁有的稟賦決定的，城市規(guī)模的差異決定了房地產(chǎn)市場發(fā)展的條件，從而形成了房價的區(qū)域差異。

本文基于城市人口的視角探討房價波動及其區(qū)域差異形成的原因，本文的結(jié)論為房地產(chǎn)調(diào)控、人口政策、城市發(fā)展等方面提供有力的證據(jù)和參考。房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，針對不同城市提出差異化調(diào)控策略，加強中小城市基礎(chǔ)服務(wù)建設(shè)，鼓勵流動人口購房和農(nóng)民工創(chuàng)業(yè)，打擊房地產(chǎn)投機行為。人口政策方面，引導勞動力流動，消除人口流動障礙，實現(xiàn)人口合理分布;加大當?shù)亟逃耐度牒吐殬I(yè)培訓，為流動人口提供更多的就業(yè)機會;保障流動人口享受基本的公共服務(wù)和社會福利，實現(xiàn)均等化公共服務(wù)。城市發(fā)展方面，一二線城市發(fā)展資本密集型產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)移勞動密集型產(chǎn)業(yè);發(fā)揮三四線城市優(yōu)勢資源和產(chǎn)業(yè)承接能力;加大對中小城市發(fā)展的扶持。

參考文獻

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