關(guān)于租售同權(quán)下租賃市場的融資研究

黃治偉

摘 要：近年來，地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，住房供應(yīng)量節(jié)節(jié)攀升，2017年1～8月，全國商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%。全國商品房銷售額78096億元，同比增長17.2%。8月末，全國商品房待售面積62352萬平方米。15個一線城市和熱點二線城市新建商品住宅價格環(huán)比依然為增長態(tài)勢。雖然供應(yīng)量快速增長，但人口流入的城市，新進人口的住房需求依然難以得到滿足。故2017年7月18日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委等9個部門發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，其主要內(nèi)容是對于人口凈流入的大中城市，要加快推進租賃住房的建設(shè)、培育和發(fā)展住房租賃市場。在培育機構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)層面，加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資的渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券等融資工具，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。在本文研究中，主要就上市公司的定向增發(fā)股票進行分析，并針對長租公寓這一業(yè)務(wù)的發(fā)展做簡要的介紹。

關(guān)鍵詞：租售同權(quán)? 長租公寓? 定向增發(fā)

中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A? 文章編號：2096-0298（2020）01（b）--03

1 地產(chǎn)租賃市場發(fā)展的歷史背景

中國改革開放40多年，各行各業(yè)蓬勃發(fā)展，人們的收入隨著經(jīng)濟的發(fā)展逐步增加，對物質(zhì)以及精神的需求也越來越多，在住的方面，對住房的需求也是與日俱增。尤其是1998年住房改革之后，人們對商品房的關(guān)注越來越濃厚，在需求增長的推動下，房價逐步上漲，2000—2017年全國商品房平均售價上漲了3.21倍，對于北京、上海、廣州、深圳以及各省會城市的上漲幅度，遠(yuǎn)高于此。僅僅從2015年一季度到2016年二季度短短一年多時間里，北京房價上漲了38%，上海房價上漲了35%，廣州房價上漲了25%，深圳房價上漲了64%。對于如此火熱的地產(chǎn)市場，國家一方面通過限購限貸政策阻止房價的過快增長，另一方面為了保障人們正常的住房需求得到滿足，發(fā)展多層次的地產(chǎn)市場，如保障房、廉租房等。而對于人口持續(xù)流入的大中型城市，采取了發(fā)展房屋租賃市場的措施，使得各種收入群體可以有房子住，從而從租賃、保障房、商品房等多種層次建立立體化的住房保障體系，保障居民的基本住房需求。

對于發(fā)展房屋租賃市場，在國家正式發(fā)布政策之前，亦存在了多年的租賃市場，房屋出租者有企業(yè)也有個人，管理上比較松散，安全一直是難以根治的問題。對于從國家層面規(guī)范以及推動發(fā)展住房租賃市場，企業(yè)在政策的紅利下，必然會推動企業(yè)加強租賃行業(yè)的投資，進而提升房屋租賃的管理以及配套設(shè)施的建設(shè)，尤其是安全方面，這對社會來說是一件好事。

地產(chǎn)租賃行業(yè)基于地產(chǎn)，同樣也是對資金的需求很大，目前市場上的租賃，分兩種模式，一種是改造舊的廠房、辦公樓以及員工宿舍等物業(yè)，形成標(biāo)準(zhǔn)化的公寓推向市場，另一種是收集個人持有的零散物業(yè)，如居民小區(qū)中的閑置房屋或者在出租房屋，通過簡單配置后推向市場。這兩種模式前期，都需要大量的資金投入，改造整棟的物業(yè)需要裝修投入，同時與單套物業(yè)一樣需要投入押金，這筆前期投入對于企業(yè)現(xiàn)金流來說，是個很大的挑戰(zhàn)。

如何來解決這個問題？不同的企業(yè)有不同的方法，對于在地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營多年的地產(chǎn)企業(yè)來說，資金雄厚，初期一般可以利用自有資金維持一段時間，后續(xù)根據(jù)發(fā)展的速度與規(guī)模來通過各種融資平臺進行融資。對于初創(chuàng)企業(yè)，往往是想跟著政策的風(fēng)口，快速發(fā)展起來，其初期資金壓力很大，一方面初創(chuàng)企業(yè)通過風(fēng)投可以獲取第一步啟動資金，然后通過打造產(chǎn)品以及市場，進而進行第二輪融資，將融資得到的資金投入到快速發(fā)展中，然后滾雪球似的進行后續(xù)融資。

租賃與地產(chǎn)開發(fā)在融資方面也存在不一樣的地方，地產(chǎn)開發(fā)屬于重資產(chǎn)經(jīng)營，在獲取資金方面通過抵押已有資產(chǎn)來獲得，而租賃一般屬于輕資產(chǎn)運營，物業(yè)的所有權(quán)還在原業(yè)主，企業(yè)只是租用了物業(yè)用于經(jīng)營，故在融資方面會有所變化。通過研究輕資產(chǎn)模式下的融資模式與渠道，可以幫助企業(yè)減輕現(xiàn)金流的壓力，幫助企業(yè)更好的開展業(yè)務(wù)。

當(dāng)前，企業(yè)融資的渠道很多，如發(fā)行可轉(zhuǎn)債、增發(fā)股票、銀行授信、委托信托成立信托基金、與私募基金合作成立私募基金、租賃權(quán)資產(chǎn)證券化等。本文僅對定向增發(fā)研究論證。

論文結(jié)構(gòu)上，第二節(jié)主要對定向增發(fā)已有的研究做一個綜述，作為本文理論的一個基石予以闡述。第三節(jié)主要提出企業(yè)定向增發(fā)股票的方式和方法，以及對這些方式的論證。第四節(jié)對以上的論述做一個總結(jié)。

2 定向增發(fā)的綜述

定向增發(fā)是上市公司給予滿足特定條件的少數(shù)投資者非公開發(fā)行股份的一種融資方式，一般投資者限定在10人以內(nèi)，而發(fā)行價格也有規(guī)定，即不低于公告前20個交易日的市價均價的90%，而且非公開發(fā)行的這些股份，認(rèn)購后12個月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。對于認(rèn)購后變成控股股東或者掌控實際控制權(quán)的，36個月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

作為股權(quán)融資的重要方式之一，定向增發(fā)有著獨有的優(yōu)勢，定增不會造成股價下跌，反而會刺激股價上漲。而且，上市公司定向增發(fā)新股所需要走的審批程序相對簡單，對公司的盈利也沒有要求，等待的時間相對較短，承銷傭金也比其他股權(quán)融資方式少一些，這些特點使得定向增發(fā)成為上市公司所青睞的再融資方式。

定向增發(fā)的根本目的是為了籌集資金，用于業(yè)務(wù)發(fā)展，常見的資金用途包含：（1）引入戰(zhàn)略投資者，以實現(xiàn)與戰(zhàn)略投資者的資源共享，吸收先進的管理經(jīng)驗和技術(shù)，提升企業(yè)的競爭力。（2）用于項目融資，為公司培育新的利潤增長點。（3）通過向控股股東定向增發(fā)股票，將控股股東的相關(guān)經(jīng)營性資產(chǎn)裝入公司，以達到上市公司控股股東整體上市的目的。（4）通過定向增發(fā)向公司高管及核心骨干員工發(fā)放股票或者期權(quán)，以激發(fā)公司管理層及員工對企業(yè)的忠誠度和積極性。（5）上市公司通過定向增發(fā)募集資金，收購產(chǎn)業(yè)鏈上下游的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，構(gòu)建完整的產(chǎn)業(yè)鏈，提升行業(yè)內(nèi)的定價能力、盈利能力以及風(fēng)險控制能力。（6）大股東通過認(rèn)購定向增發(fā)的股票，拉開與第二控股股東的持股比例差距，加大對公司的控制權(quán)。（7）在財務(wù)困難的情況下，通過定向增發(fā)股票獲得資金，用于償還債務(wù)，這種情況一般會涉及上市公司控制權(quán)的變更。

定向增發(fā)的模式主要包含四種：（1）資產(chǎn)并購型，一些流通股本較小的公司，通過定向增發(fā)獲取資產(chǎn)，增加了上市公司的市值水平與流動性。（2）財務(wù)型，通過定向增發(fā)實現(xiàn)外資并購或引入戰(zhàn)略投資者，實現(xiàn)并購兼并。（3）增發(fā)與資產(chǎn)收購相結(jié)合，上市公司在獲得資金的同時反向收購控股股東的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。（4）優(yōu)質(zhì)公司通過定向增發(fā)并購其他公司。

雖然定向增發(fā)有諸多優(yōu)勢，但也存在一些問題。（1）定價困難，定向增發(fā)的股份，并非按比例對原股東進行配售，其所產(chǎn)生的影響會關(guān)系到流通股與非流通股股東、流通股新老股東以及不同類型流通股股東的利益。若按流通股市價進行配售增發(fā)，會讓資產(chǎn)的出讓方付出過高的代價，不利于上市公司的并購發(fā)展。一般的做法是，收購方根據(jù)擬注入上市公司資產(chǎn)的公允價值，認(rèn)購上市公司發(fā)行的相應(yīng)數(shù)量的新股。認(rèn)購價格以前一段時間內(nèi)的流通股平均市價為基礎(chǔ)，乘以一個折扣比例來確定。（2）定向增發(fā)流通股解禁的期限問題，據(jù)《證券法》的規(guī)定，收購方至少應(yīng)持有6個月以上，到期之后才能上市流通。假如公司高管持有非流通股份，定向增發(fā)流通股的上市還有可能沖擊高管所持股份需鎖定的規(guī)定。（3）定向增發(fā)流通股所收購資產(chǎn)的質(zhì)量問題，一般來說，定向增發(fā)是為了公司業(yè)務(wù)擴大再發(fā)展，但也不排除有部分通過定向增發(fā)搞投機，注入劣質(zhì)資產(chǎn)損害股東的利益，然后將所獲得的流通股票套現(xiàn)。

故對于定向增發(fā)股票，一方面需利用好其優(yōu)勢，幫助公司健康穩(wěn)定的發(fā)展，另一方面也需要通過制度與監(jiān)管，防止投機分子利用該方式損害股東的利益，影響股票市場的有效性。

3 世聯(lián)行2015年定向增發(fā)股票實例及其住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展情況

2015年5月28日，深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司（以下簡稱世聯(lián)行）就2015年度非公開發(fā)行股票發(fā)布了公告，以不低于定價基準(zhǔn)日前二十個交易日公司股票市價均價的90%，即8.23元每股，在世聯(lián)行2014年度利潤分配方案實施完成后，以5.11元每股的價格，向9名特定投資者，發(fā)行不超過223654630股股票，募集資金總額為1142875159.30元，其中4億元用于基于大數(shù)據(jù)的O2M平臺建設(shè)項目，剩余的部分，將用于補充世聯(lián)行的流動資金。

2017年8月24日，世聯(lián)行再次發(fā)出公告，對于2015年定向增發(fā)募集的資金，其用途發(fā)生變更，變更募集資金金額為86754.83萬元以及2017年6月30日后所產(chǎn)生的利息收入，變更后的用途為長租公寓建設(shè)項目。

經(jīng)過近20年地產(chǎn)大發(fā)展，我國地產(chǎn)市場由增量逐漸轉(zhuǎn)向存量。以往的存量市場主要集中在二手樓交易方面，企業(yè)在運營和租賃方面，投入的相對較小，規(guī)模也不大。隨著國家產(chǎn)業(yè)政策提倡“租售同權(quán)”，為住房租賃需求打開了發(fā)展的通道，住房的租賃既包含短租，也包含長租，短租主要集中于酒店，而對于租售同權(quán)的積極影響，更促進了長租公寓這一住房租賃模式的快速成長。世聯(lián)行順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢與市場需求變化，擬通過新項目的實施擴大長租公寓運營管理規(guī)模，完善企業(yè)服務(wù)鏈條。近年來，我國住房租賃市場快速發(fā)展，住房租賃規(guī)模逐步擴大，為解決居民居住問題、推動經(jīng)濟社會發(fā)展做出了重要貢獻。城市居民家庭通過租賃解決住房問題的比例逐年上升，而進城務(wù)工人員、大學(xué)畢業(yè)生等“新市民”也主要通過租賃方式解決住房問題。經(jīng)過多年發(fā)展，目前住房租賃市場已成為我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分。政府與社會各界也充分認(rèn)識到，培育和發(fā)展住房租賃市場有利于完善住房供應(yīng)體系，解決不同需求居民住房問題;有利于盤活存量房源，提高資源利用效率;有利于新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進人口有序流動;有利于加強和改進社會管理和服務(wù)，提高社會治理能力。傳統(tǒng)的租房模式，其主要問題是房源供給分散、中介服務(wù)一錘子買賣、資源錯配等，其主要原因是缺乏統(tǒng)一的管理，房東大部分為個人業(yè)主，或者一些小企業(yè)。中介作為信息的撮合紐帶，經(jīng)常人為制造信息的不一致來賺取傭金，缺乏后續(xù)的長期性穩(wěn)定服務(wù)。這些逐漸成為住房租賃市場持續(xù)健康發(fā)展的掣肘。

品牌化的長租公寓，通過房屋托管、標(biāo)準(zhǔn)裝修、統(tǒng)一管理服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)智能信息推薦及物聯(lián)網(wǎng)智能物業(yè)運營管理，為客戶提供精準(zhǔn)的信息、符合用戶所需的房源、貼心精準(zhǔn)的服務(wù)以及高度便捷化的互聯(lián)網(wǎng)支付，從而大大的優(yōu)化了傳統(tǒng)租房模式的不足，提升了居住體驗，為住房租賃市場健康的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

截至2017年底，世聯(lián)行通過“紅璞公寓”這個品牌，簽約房間達到11萬間，投入運營間數(shù)達到4萬間，通過智能的互聯(lián)網(wǎng)管理服務(wù)平臺，為4萬多用戶持續(xù)的提供高質(zhì)量的住房體驗服務(wù)。據(jù)世聯(lián)行測算，長租公寓建設(shè)項目年營業(yè)收入在5.6億元左右，年凈利潤達到5000萬元，內(nèi)部收益率達到15.27%，平均投資回收期為4.47年。

4 結(jié)語

2000年以后，中國地產(chǎn)建設(shè)如火如荼，新的房子源源不斷供應(yīng)，給人民的生活帶來很大的提升。同時，人民對住房的需求，從簡單的居住，發(fā)展到了資產(chǎn)保值與升值，進而導(dǎo)致房價不斷的攀升，使得一部分新流入的城市人口，無法在短期內(nèi)購買房子。一方面，城市的發(fā)展需要人口的流入，特別是年輕的一代;另一方面，流入的年輕人需要有安全舒適的住所。為了解決這個矛盾，國家近年來做出了一系列決策部署，各地區(qū)要認(rèn)真貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，重視培育和發(fā)展住房租賃市場，解決新市民的住房問題，加快推進新型城鎮(zhèn)化的重要方式。

國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)在國家的號召下，積極響應(yīng)，從以往的銷售為主導(dǎo)的模式，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐赃\營和服務(wù)為主要的模式，建立長期的經(jīng)營策略，對住房租賃業(yè)務(wù)加大投入。而地產(chǎn)市場，其投入的資金量一般都較大，一些實力雄厚的地產(chǎn)企業(yè)，通過自有資金來發(fā)展，而大部分企業(yè)，需要借助外部力量，來實現(xiàn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，故上市企業(yè)通過定向增發(fā)、發(fā)現(xiàn)可轉(zhuǎn)債等低成本的融資方式來實現(xiàn)資金流的補充，非上市公司通過銀行授信、私募基金等方式實現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展所需資金的補充。

世聯(lián)行作為上市企業(yè)，通過定向增發(fā)獲取資金，在行業(yè)趨勢明確的情況下，加大對租賃業(yè)務(wù)的投入，為自身在未來的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，同時也為社會解決住房問題提供了一份力量，于己于社會，都大有裨益。

參考文獻

關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知http：//www.mohurd.gov.cn/wjfb/201707/t20170720_232676.html

中國新房價指數(shù)http：//data.eastmoney.com/cjsj/newhouse.html

世聯(lián)行：非公開發(fā)行股票之發(fā)行情況報告暨上市公告書http：//www.cninfo.com.cn/cninfo-new/disclosure/fulltext/bulletin_detail/true/1201072704？announceTime=2015-05-28

世聯(lián)行：中信建投證券股份有限公司關(guān)于公司變更募集資金用途之核查意見http：//www.cninfo.com.cn/cninfo-new/disclosure/fulltext/bulletin_detail/true/1203858057？announceTime=2017-08-24