目前房地產(chǎn)項目可行性研究存在問題及解決意義

臧伯春

摘? ?要：最近幾年我國的城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)更是得到了飛速的發(fā)展。在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，項目可行性研究有著非常重要的作用，能夠更好地對項目進(jìn)行考察分析，防止風(fēng)險的發(fā)生。文章針對國內(nèi)目前房地產(chǎn)項目的可行性研究做簡要探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目;可行性研究;問題;解決

我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，推進(jìn)了城市的快速擴(kuò)張，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之崛起。房地產(chǎn)行業(yè)的快速、盲目擴(kuò)張，暴露出很多問題。其中對項目的可行性研究方面存在一些不可忽視的問題。現(xiàn)實中很多企業(yè)缺乏對可行性研究的重視，導(dǎo)致企業(yè)盲目拿地卻無法開發(fā)，甚至出現(xiàn)虧損乃至資金鏈斷裂破產(chǎn)。因此企業(yè)必須重視項目的可行性研究，從而提升自身的競爭力。

1? ? 目前存在的問題

1.1? 基礎(chǔ)工作不足

房地產(chǎn)企業(yè)要想做出一份高質(zhì)量的項目可行性研究報告，必須要針對房地產(chǎn)項目開展足夠的基礎(chǔ)性工作，要通過各種渠道搜集關(guān)于項目的基礎(chǔ)信息[1]。但是目前一些房地產(chǎn)開發(fā)商由于受到各種因素的影響，基礎(chǔ)工作不足，能夠獲取的第一手信息嚴(yán)重缺失，過于依靠過去的數(shù)據(jù)以及主觀判斷，造成可行性研究報告缺乏客觀性，導(dǎo)致項目可行性研究報告質(zhì)量不高。

1.2? 人員素質(zhì)不足

進(jìn)行項目可行性研究報告編制的人員需要具備非常強(qiáng)的專業(yè)素質(zhì)。需要了解關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的多方面知識，包括技術(shù)、法律、稅務(wù)等。然而現(xiàn)階段編制可行性報告的人員無法滿足這樣的高標(biāo)準(zhǔn)要求，導(dǎo)致編制的項目可行性報告質(zhì)量不高。

1.3? 研究深度不足

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的項目可行性研究報告研究深度嚴(yán)重不足，報告中定量數(shù)據(jù)不足，可選方案單一，各種數(shù)據(jù)來源不清、論證依據(jù)不足。

1.4? 忽視不可行性研究

很多企業(yè)在進(jìn)行項目可行性研究報告編制時，只是針對項目可行性進(jìn)行研究，這種潛意識就造成工作人員只關(guān)心項目積極、正面的信息，屏蔽項目的不利信息，最終導(dǎo)致絕大多數(shù)項目論證的最后結(jié)果是可行。忽略了對項目不利的信息會嚴(yán)重誤導(dǎo)管理者的判斷。

1.5? 風(fēng)險預(yù)測與參考依據(jù)不足

房地產(chǎn)開發(fā)需要面臨非常大的風(fēng)險，包括法律、政策、金融等，而現(xiàn)實中很多房地產(chǎn)企業(yè)對這些風(fēng)險的分析明顯不足。在進(jìn)行項目估算時，缺乏相應(yīng)的工程數(shù)據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)。采用一些過時的數(shù)據(jù)進(jìn)行估算，最終導(dǎo)致項目可行性研究報告質(zhì)量不足。

1.6? 方案優(yōu)化不足

在房地產(chǎn)項目中方案設(shè)計至關(guān)重要，方案只有通過不斷優(yōu)化才能達(dá)到最優(yōu)結(jié)果，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對方案設(shè)計優(yōu)化的重視。

2? ? 針對上述問題的應(yīng)對策略

房地產(chǎn)企業(yè)需要重視項目可行性研究報告，改善項目可行性研究報告的質(zhì)量。針對如何提升項目可行性報告的質(zhì)量提出以下幾點建議。

2.1? 提高人員素質(zhì)

人員素質(zhì)的高低在很大程度上決定了項目可行性研究報告的質(zhì)量。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏編制可行性研究報告的人才，企業(yè)應(yīng)該加大對相關(guān)專業(yè)人才的培養(yǎng)力度，定期對相關(guān)工作人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。此外，企業(yè)也需要改善相關(guān)人員的工作環(huán)境，從而更好地幫助企業(yè)留住相關(guān)的人才，并且積極從外部吸引相關(guān)的人才進(jìn)入企業(yè)。通過一系列的措施，盡可能地培養(yǎng)能夠勝任這項工作的高素質(zhì)人才，從而進(jìn)一步推動企業(yè)的發(fā)展。

2.2? 做好基礎(chǔ)工作

不同的項目有其不同的特點，具體到每一個項目都有其自身的側(cè)重點。每一個項目的基礎(chǔ)工作必須做好、做扎實，絕不能懈怠。對于一些非常重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，絕不能“張冠李戴”，必須要做到真實、可靠，盡最大可能從多種渠道獲取真實的信息。只有做好基礎(chǔ)工作才能保證項目可行性研究報告的質(zhì)量。

2.3? 嚴(yán)格審批程序

企業(yè)在編制項目可行性研究報告時，必須嚴(yán)格按照既有程序進(jìn)行，對可行性研究進(jìn)行嚴(yán)格的審批。在編制可行性研究報告時，嚴(yán)格執(zhí)行各項規(guī)章制度，對每個項目的可行性研究報告都要嚴(yán)格把關(guān)。任何部門都不能越權(quán)或者刪減程序。對于項目可行性研究報告達(dá)不到相關(guān)規(guī)定和要求的，審批部門要堅決予以退回，不予審批。

2.4? 建立信息數(shù)據(jù)庫

目前我國房地產(chǎn)市場還不夠透明，因此企業(yè)獲取準(zhǔn)確信息的難度極大。然而信息的缺乏和誤差，可能會使項目可行性研究報告產(chǎn)生巨大偏差，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)管理者做出錯誤決定[2]。因此，作為企業(yè)可行性研究報告的編制人員，更應(yīng)該強(qiáng)化對信息的收集、整理能力。只有這樣才能從錯綜復(fù)雜的數(shù)據(jù)中找出正確的數(shù)據(jù)，將那些分散的、看似毫無關(guān)系的數(shù)據(jù)重新整理變成可用的數(shù)據(jù)，然后將這些數(shù)據(jù)重新打包建立信息數(shù)據(jù)庫。這樣可以更加高效地為編制可行性研究報告提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

2.5? 重視風(fēng)險分析

任何房地產(chǎn)項目都要耗費巨大的人力、物力、財力，且項目一旦成型難以進(jìn)行更改。因此必須加強(qiáng)企業(yè)項目的風(fēng)險分析，以便更好地控制風(fēng)險。在進(jìn)行可行性研究報告編制的過程中，要針對項目可能發(fā)生的風(fēng)險進(jìn)行詳細(xì)的研究。風(fēng)險發(fā)生的概率、可能造成的損失以及補救措施在可行性研究報告中都應(yīng)該體現(xiàn)出來。要從不同角度分析風(fēng)險，并詳細(xì)說明其對企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生的不利影響。同時風(fēng)險分析要有足夠真實、可靠的數(shù)據(jù)作為支撐，絕不能“閉門造車”。風(fēng)險分析必須建立在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)之上，只有這樣才能降低企業(yè)的決策失誤。

2.6? 將可行性研究與實際工作相結(jié)合

在房地產(chǎn)項目中，設(shè)計工作必須建立在可行性研究基礎(chǔ)之上，對可行性研究進(jìn)行有效的補充。在可行性研究報告編制過程中，要積極聽取各個施工部門的意見，從而避免出現(xiàn)錯誤。

3? ? 結(jié)語

在房地產(chǎn)項目進(jìn)行過程中，項目的可行性研究報告有著非常重要的作用，如果企業(yè)在項目中不重視可行性研究，那么就會導(dǎo)致可行性研究的失真，會對企業(yè)管理者的決策造成誤導(dǎo)，進(jìn)而影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。因此，企業(yè)必須重視項目可行性研究，只有這樣才能了解項目情況，發(fā)現(xiàn)項目中的風(fēng)險，避免給企業(yè)帶來損失。

[參考文獻(xiàn)]

[1]解德強(qiáng).房地產(chǎn)投資項目可行性分析存在的問題及對策[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（5）：26.

[2]劉帥.當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中的問題與對策[J].企業(yè)改革與管理，2016（17）：203.