我國房地產(chǎn)融資方式的比較、選擇與調(diào)整

郭銘

摘 要：我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在當前進入了一個新的階段，其占據(jù)較大的市場份額，也具有很好的市場前景。就房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式而言，其存在多元化趨勢，多種融資方式給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了不同的發(fā)展背景。為了能夠在中央縮緊房地產(chǎn)銀行信貸的政策措施下維持房地產(chǎn)行業(yè)良好發(fā)展優(yōu)勢，還需要對房地產(chǎn)融資的多種方式進行比較與調(diào)整，選擇適宜的融資方式，促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資方式;比較;選擇;調(diào)整

中圖分類號：F299.23? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）01-0083-02

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展促進了經(jīng)濟增長，但房地產(chǎn)行業(yè)本身是一種高投入才能夠獲得高收入的行業(yè)，在資金投入下若是沒有較好的控制措施難以保障收支平衡，所以房地產(chǎn)行業(yè)資金投入較多是通過銀行信貸的方式。當然，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速且競爭激烈的當下，多種新的融資方式也隨之而生，如企業(yè)債券、境外融資、信托等方式，都能夠為房地產(chǎn)融資提供運行措施。為了保障房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展，在其融資方式上更應(yīng)該合理選擇與調(diào)整，保障融資模式的良好運作。

一、傳統(tǒng)模式下的房地產(chǎn)融資方式

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不僅給企業(yè)自身帶來經(jīng)濟效益，也推動社會經(jīng)濟發(fā)展與社會建設(shè)水平的提高。因此在房地產(chǎn)行業(yè)的融資過程中，過去政府提供了較為寬松的政策制度，能夠以銀行貸款的方式激勵房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。但在長期以銀行貸款作為單一融資渠道的環(huán)境下，也形成了多種問題，如平均資產(chǎn)負債率大大提高，超過了房地產(chǎn)企業(yè)與銀行的可承受范圍，因此國家對房地產(chǎn)融資的政策進行了修改，緊縮銀行信貸。在這種發(fā)展環(huán)境與社會需求環(huán)境下，房地產(chǎn)融資領(lǐng)域延伸出了多種新的融資方式，也形成了房地產(chǎn)融資方式的變革，以多元化的融資途徑為主的房地產(chǎn)融資方式給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定了多種發(fā)展趨勢。但也需要注意到，多元化融資途徑下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何做出正確的選擇成為難點。

傳統(tǒng)的銀行信貸為房地產(chǎn)融資主要模式的融資方式具有單一性，其對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有利也有弊。從利處而言，銀行信貸為房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的領(lǐng)域如房地產(chǎn)開發(fā)、建筑工程項目、房地產(chǎn)銷售等類型的企業(yè)提供了良好的發(fā)展優(yōu)勢，推動了房地產(chǎn)建設(shè)的大力發(fā)展，有助于實踐城市化建設(shè)與全面建設(shè)小康社會等多種目標的實現(xiàn)。而從弊端上來看，房地產(chǎn)行業(yè)依靠銀行信貸的方式進行融資造成銀行房地產(chǎn)貸款壓力的增加，這種單一的融資模式不符合市場經(jīng)濟公平競爭的原則，對于銀行自身的發(fā)展也形成了較多的限制要素，給銀行的發(fā)展帶來風險因素。試想，若是銀行承擔的這些風險爆發(fā)，將造成金融業(yè)與國民經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展同時受損。所以在傳統(tǒng)模式即以銀行信貸為單一融資模式的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，其融資方式是弊大于利的。長此以往，銀行信貸融資模式也不能夠完全滿足房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展需求。所以在房地產(chǎn)行業(yè)融資方式上，又延伸出了多種融資方式，可以從多方面、多層次滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求。

二、多元格局下房地產(chǎn)融資方式的比較

多元化社會體制給社會發(fā)展形成了多元格局，社會經(jīng)濟主體在多元格局中形成了多種選擇。房地產(chǎn)行業(yè)為了獲得足夠的前期投入資金需要選擇融資。在多元化社會環(huán)境中，多元格局為房地產(chǎn)融資提供了多種融資方式。而不同融資方式適用于不同的發(fā)展需求，為了能夠更加詳細地了解房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式。以下，對多種融資方式進行分析與比較。

1.企業(yè)債券融資。政府實行緊縮銀行信貸政策與措施后，房地產(chǎn)融資領(lǐng)域形成了多種融資方式，企業(yè)債券融資作為房地產(chǎn)融資中的一種，相關(guān)理論與做法的形成較早，但真正得到應(yīng)用還有賴于政策制度的提出。早期以企業(yè)債券方式進行融資的理念產(chǎn)生后，其形成了較多反面案例，如資金的償還及時性不高，難以按時償還相應(yīng)的資金造成雙方經(jīng)濟效益的損失，所以政府對這種融資方式進行了限制，使得企業(yè)債券融資在一定時期內(nèi)不再出現(xiàn)。而在當前的政策形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資方式又一次形成。相較于過去的融資模式，當前存在的約束性較高，國家也通過《公司法》等法律條款進行了限制性規(guī)范，以明文規(guī)定的方式避免了許多弊端的影響。房地產(chǎn)企業(yè)要以企業(yè)債券融資方式展開融資活動，需要符合一定條件，包括房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)數(shù)額，累積債券總額、平均可分配利潤、資金投向、債券利率等。在該要素上進行政策規(guī)定，減少了房地產(chǎn)企業(yè)以企業(yè)債券融資方式的多種風險。但從宏觀層面上來看，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，規(guī)模較小，所以多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)難以達到上述要求，因此以房地產(chǎn)企業(yè)債券融資方式進行融資很難達到實際效果，其推廣與發(fā)展前景也較差。

2.境外融資。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在當前具有很好的前景，其發(fā)展機遇也較多，這就涉及到了一些境外企業(yè)的資源利用與投資效果，所以房地產(chǎn)企業(yè)與境外資本的結(jié)合也成為一種必然模式。在政府制定緊縮房地產(chǎn)銀行信貸政策后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資向境外資本渠道的延伸更加深入。在國際金融一體化的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)與境外資本的融合相較于過去更加便捷。且與國內(nèi)的環(huán)境相比，境外的資本市場對于上市企業(yè)的要求較低，所以房地產(chǎn)行業(yè)以境外融資方式獲取資金成本也成為主要措施之一。另外，歐美一些國家在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中已經(jīng)處于相對飽和的狀態(tài)，我國房地產(chǎn)行業(yè)還有較大的發(fā)展空間，在經(jīng)濟效益與利潤上都有利可圖。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式中，境外融資占據(jù)一定的份額，也達到了較好的實際效果。

3.信托融資。信托作為一種融資方式在我國的產(chǎn)生較早，20世紀80年代我國便成立了房地產(chǎn)信托投資公司，在上海、北京等地區(qū)得到了良好的發(fā)展空間。但由于信托公司的經(jīng)營范圍與業(yè)務(wù)存在較大的不適應(yīng)性，所以在很長一段時間里其都以清理與整頓的方式進行著內(nèi)部改革與創(chuàng)新。1988—1998年這十年間，我國信托行業(yè)進行了五次較大規(guī)模的清理與整頓，后形成的新的信托公司在資產(chǎn)質(zhì)量、資產(chǎn)規(guī)模與治理結(jié)構(gòu)上都得到了較大的提升，加之后期國家頒布了一系列法律政策對信托公司進行政策約束，又進一步提高了信托行業(yè)的發(fā)展穩(wěn)定性。這種以信托的方式進行的房地產(chǎn)融資發(fā)揮了受托人的經(jīng)營管理特長，預期收益較銀行信貸高，也受到了投資者的喜愛，所以房地產(chǎn)融資中以信托方式開展融資活動的情況也在不斷增加，受到了許多好評。

三、房地產(chǎn)融資方式的選擇與調(diào)整措施

房地產(chǎn)行業(yè)作為高投資、高收益行業(yè)類型，在資金成本的投資上需要較大數(shù)額，這就不能僅依賴房地產(chǎn)企業(yè)，還需要通過企業(yè)融資的方式獲得投資資金。在多元格局環(huán)境下房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式多元，多種融資方式給房地產(chǎn)融資形成了不同的發(fā)展方向，而在我國目前的宏觀環(huán)境與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢態(tài)下，其融資方式的選擇還存在較多不明確性。銀行信貸作為傳統(tǒng)的融資模式在當前依舊受到房地產(chǎn)行業(yè)的喜愛，所以以銀行信貸結(jié)合其他融資方式進行房地產(chǎn)融資的方式得到的認可更多，可以采用銀行信貸結(jié)合信托方式進行房地產(chǎn)融資，也可以采用銀行信貸結(jié)合企業(yè)債券方式、境外融資方式開展融資活動。但需要認識到的是，不同的融資方式形成的融資效果也必然是不同的，而融資方式在運用過程中也存在成長過程，其需要合理選擇才能夠達到更好的融資效果。就當前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境來看，選擇銀行貸款結(jié)合房地產(chǎn)信托方式或銀行貸款結(jié)合房地產(chǎn)投資基金方式較好，能夠形成的融資效果，也更具有優(yōu)勢。當前大部分房地產(chǎn)企業(yè)在融資方式上采用銀行貸款結(jié)合信托融資的方式，其在融資質(zhì)量上較好，且投資者承擔的風險較低，有利于形成雙贏局面，更有助于房地產(chǎn)企業(yè)的進一步投資與發(fā)展。

可以說，房地產(chǎn)行業(yè)在當前的社會環(huán)境中形成了多種有利的融資方式，但就房地產(chǎn)行業(yè)在融資方式上的選擇來看，無論是銀行貸款、信托、企業(yè)債券、境外融資，其本身都不具有完全適應(yīng)性，在風險因素與弊端上都是存在的。所以針對房地產(chǎn)融資方式的選擇與應(yīng)用，其依舊需要進行調(diào)整，使其更好地應(yīng)用于房地產(chǎn)融資中，為房地產(chǎn)行業(yè)提供良好的發(fā)展基礎(chǔ)。房地產(chǎn)融資的調(diào)整措施，主要可以從以下幾個方面入手加以改善。

1.銀行貸款模式下需改善內(nèi)部系統(tǒng)運作機理。房地產(chǎn)融資中以銀行貸款模式作為主要的模式，所以銀行貸款模式還需要進行自身的調(diào)整與改善，就其內(nèi)部系統(tǒng)運作而言，需要從資產(chǎn)業(yè)務(wù)與負債業(yè)務(wù)兩個方面進行改進。銀行負債業(yè)務(wù)是資產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)的前提，其二者間的關(guān)系是能夠相互轉(zhuǎn)化的，但這種轉(zhuǎn)化與互動需要有良好的運作機理為依托，我國目前的銀行貸款模式中對于內(nèi)部系統(tǒng)運作機理的調(diào)控還存在一定的不足，傳統(tǒng)的運作模式造成房地產(chǎn)銀行信貸融資模式的混亂化，也產(chǎn)生了許多融資風險。為了改善這類問題，對銀行內(nèi)部系統(tǒng)運作機理進行有效改善，需要增強銀行負債業(yè)務(wù)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)的互動性，可以采用房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)證券化的方式加以改善。在房地產(chǎn)融資行為中，以金融機構(gòu)的不動產(chǎn)貸款債權(quán)進行轉(zhuǎn)化，使其成為具有轉(zhuǎn)讓屬性的有價證券得以出售。這能夠增加投資者的投資，減輕房地產(chǎn)融資中存短貸長的問題，也避免了銀行貸款的多種風險。

2.對于信托融資，在其限制因素上應(yīng)逐漸取消。房地產(chǎn)信托融資方式在當前房地產(chǎn)行業(yè)中是具有一定發(fā)展優(yōu)勢的，其能夠與銀行貸款相結(jié)合促進房地產(chǎn)融資質(zhì)量的提高，也具有靈活性強、融資能力高等特點，對房地產(chǎn)融資具有很強的積極意義。但由于信托融資在當前還存在多種限制因素，所以為了更好地發(fā)展房地產(chǎn)融資，為其提供發(fā)展空間，還需要逐漸取消對于信托融資的多種限制，包括信托融資的流通性限制、營銷方式限制等。

四、結(jié)語

我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式多元化，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。在多元化社會體制中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也具有多元屬性，在融資方式上不再單純依賴銀行貸款模式，也采用了境外融資、企業(yè)債券、信托融資等多種方式。而在房地產(chǎn)融資的方式上，為了避免風險因素，還需要進行針對性選擇，通過銀行貸款結(jié)合信托融資的方式是當前房地產(chǎn)融資的一種良好措施，但依舊不可忽視融資方式本身具有的風險屬性，因此還需要加強對銀行貸款模式與信托融資模式的調(diào)整，保障房地產(chǎn)融資的整體質(zhì)量。

參考文獻：

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