城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平協(xié)調(diào)度研究

張好宏

摘要：隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平高低，反映著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展層次。作為與城鎮(zhèn)化發(fā)展有著密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)業(yè)，同樣取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。如何協(xié)調(diào)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展二者之間的關(guān)系，成為業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題之一。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展水平協(xié)調(diào)度

城鎮(zhèn)化建設(shè)是現(xiàn)代化進(jìn)程的必由之路，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展作為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化背景下出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)、環(huán)境污染、資源浪費(fèi)等現(xiàn)象，造成了難以逆轉(zhuǎn)的后果。

一、城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)聯(lián)分析

首先，城鎮(zhèn)化水平的提高直接帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。城鎮(zhèn)化比率系數(shù)提高，城鎮(zhèn)人口激增，對(duì)生活居住、商業(yè)配套、購(gòu)物娛樂(lè)、醫(yī)療教育等產(chǎn)生了更為旺盛的需求，成為帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)投資開(kāi)發(fā)的直接驅(qū)動(dòng)力^[1]。為滿足城鎮(zhèn)化帶來(lái)的需求，房地產(chǎn)業(yè)勢(shì)必要做出及時(shí)有效的市場(chǎng)反應(yīng)。其次，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高了城鎮(zhèn)化發(fā)展的效果和質(zhì)量。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，是滿足城鎮(zhèn)發(fā)展需求的基本載體，在拓寬城市框架、提升城市發(fā)展水平、有效整合城市資源等方面發(fā)揮著顯著作用。房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)施過(guò)程，很大程度上吸納了外來(lái)人員參與其中，將更多的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)人口，促進(jìn)了農(nóng)村剩余人口大轉(zhuǎn)移。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了便利，搭建了有效開(kāi)展道路、環(huán)衛(wèi)、能源、通信等配套設(shè)置建設(shè)的平臺(tái)，也滿足著科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生等方面的需求，有助于優(yōu)化城市發(fā)展水平，改善城市空間結(jié)構(gòu)。

二、傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題

（一）城鎮(zhèn)化建設(shè)區(qū)域間發(fā)展不平衡

中國(guó)東部沿海地區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程相對(duì)較高，中西部地區(qū)較為落后，更拉大了東中西部經(jīng)濟(jì)水平的差距。城鎮(zhèn)化的發(fā)展偏重于一二線城市的發(fā)展，忽視了中小城鎮(zhèn)，中小城市產(chǎn)業(yè)功能和服務(wù)功能較弱。但同時(shí)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中東部沿海地區(qū)人口一直是凈流入，戶籍城鎮(zhèn)化人口大于常住人口的城鎮(zhèn)化率，新型城鎮(zhèn)化將重點(diǎn)解決這一部分流入人口的生活品質(zhì)，加快提出落戶政策方案，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。

（二）城鎮(zhèn)布局對(duì)資源、生態(tài)環(huán)境造成破壞

長(zhǎng)久以來(lái)房地產(chǎn)忽略了生態(tài)環(huán)境保護(hù)，導(dǎo)致城市污染成為嚴(yán)峻的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商以往追求速度與效益的發(fā)展模式嚴(yán)重透支資源，忽略了與生態(tài)環(huán)境和諧相處的原則，導(dǎo)致園林綠地被擠占、生態(tài)平衡被打破。人口和產(chǎn)業(yè)向城市不斷集聚的同時(shí)，出現(xiàn)了一系列問(wèn)題，如城市綠化面積過(guò)少、建筑面積過(guò)大、工業(yè)污染嚴(yán)重、交通擁擠、資源過(guò)剩等現(xiàn)象，同時(shí)城市化的發(fā)展也受到了資源和環(huán)境的制約。

（三）房?jī)r(jià)與居民收入不協(xié)調(diào)

住房一直都是人們安居樂(lè)業(yè)的最基本物質(zhì)保障，在維持社會(huì)穩(wěn)定、保障民生、保持社會(huì)和諧方面具有重要作用。房地產(chǎn)存在著供需不平衡推動(dòng)拉高房?jī)r(jià)，使進(jìn)城務(wù)工人員在落戶城市方面面臨巨大困難。除此之外，我國(guó)城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)速度緩慢，遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)的上漲，房?jī)r(jià)與居民收入差距進(jìn)一步拉大，給社會(huì)帶來(lái)了不穩(wěn)定因素。

三、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展的對(duì)策

（一）加快戶籍制度改革，建立公平的公共服務(wù)體系

受戶籍制度的影響，部分外來(lái)務(wù)工人員盡管長(zhǎng)時(shí)間生活、工作在城鎮(zhèn)，但卻享受不到城鎮(zhèn)人口的福利政策，在房地產(chǎn)方面的需求無(wú)法凸顯。因此，盡快戶籍制度改革，放松落戶限制，消除戶籍在城鎮(zhèn)化發(fā)展中的弊端勢(shì)在必行。應(yīng)該看到，部分城市已經(jīng)全面放開(kāi)了戶籍制度，實(shí)行居住證制度，這些行之有效的戶籍改革舉措，對(duì)于釋放房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力具有積極作用，有助于加快城鎮(zhèn)化腳步。在加快戶籍改革的同時(shí)，要注重調(diào)整完善與戶籍改革相配套的社會(huì)公共服務(wù)體系，充分保障外來(lái)落戶人員在醫(yī)療衛(wèi)生、子女教育、擇業(yè)就業(yè)等方面的平等權(quán)益，摒棄傳統(tǒng)戶籍偏見(jiàn)思維，使其在城鎮(zhèn)落戶后真正安居樂(lè)業(yè)，為城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供原生動(dòng)力。

（二）破解土地財(cái)政，避免將城鎮(zhèn)化等同于房地產(chǎn)化

長(zhǎng)期以來(lái)，部分地區(qū)過(guò)度看重通過(guò)出讓土地使用權(quán)來(lái)獲取財(cái)政收入，增加地方財(cái)政收入。這種“土地財(cái)政”模式的發(fā)展道路，盡管可以在短期內(nèi)獲取明顯的經(jīng)濟(jì)效益，但不利于城鎮(zhèn)化的未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展。對(duì)此，要扭轉(zhuǎn)現(xiàn)行的土地出讓制度，調(diào)整完善地方政府土地出讓受益機(jī)制。近年來(lái)，增設(shè)土地財(cái)產(chǎn)稅的呼聲越來(lái)越高，旨在通過(guò)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，針對(duì)地價(jià)增幅而實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期財(cái)政稅收收入，有必要加大試點(diǎn)力度。地方政府要繼續(xù)轉(zhuǎn)變職能，在城鎮(zhèn)化發(fā)展中由原有的“指導(dǎo)者”角色，向“服務(wù)者”角色轉(zhuǎn)變。同時(shí)，要打破地方政府與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的利益鏈條，改變將城鎮(zhèn)化等同于房地產(chǎn)化的片面認(rèn)知，降低土地出讓對(duì)于城市建設(shè)的貢獻(xiàn)度，避免刺激房地產(chǎn)業(yè)虛假繁榮景象，減少房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展泡沫，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)均衡發(fā)展。

（三）完善住房保障體系，形成多層次的房地產(chǎn)供給模式

改革開(kāi)發(fā)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，人民群眾在房地產(chǎn)業(yè)方面的需求得到合理滿足，房地產(chǎn)業(yè)投資總額、商品房住宅銷(xiāo)售價(jià)格及面積呈現(xiàn)出指數(shù)化增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，初步形成了以商品房住宅供應(yīng)為主、保障性住房供應(yīng)為輔的房地產(chǎn)供給模式。但也要清晰地意識(shí)到，當(dāng)前發(fā)展中存在的部分不容樂(lè)觀的現(xiàn)象與問(wèn)題。要不斷完善多層次的住房供應(yīng)體系，有針對(duì)性地增加中小戶型的市場(chǎng)供應(yīng)量，面向大多數(shù)城鎮(zhèn)人口規(guī)劃設(shè)計(jì)合理的商品住房，充分滿足城鎮(zhèn)人口剛性需求，降低不符合城鎮(zhèn)化發(fā)展實(shí)際的超大戶型、高端型商品住房供應(yīng)比例。對(duì)于保障性住房的實(shí)施，要明確政府的主導(dǎo)性地位，充分保證經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、公租房等保障性住房的供應(yīng)力度。要同步建立健全保障性住房適用性機(jī)制，確保符合條件的城鎮(zhèn)人口及時(shí)納入及退出。要加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，抑制房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度投機(jī)，理順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。

（四）堅(jiān)持以人為本，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化

從根本上看，城鎮(zhèn)化的目標(biāo)在于實(shí)現(xiàn)人口的城鎮(zhèn)化。目前，我國(guó)的城鎮(zhèn)化僅完成了人口向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移，卻未實(shí)現(xiàn)人口市民化，相應(yīng)的城鎮(zhèn)化率指標(biāo)一定程度上存在片面性，并不能真實(shí)體現(xiàn)出城鎮(zhèn)化效果。為進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)化發(fā)展效果，保障農(nóng)村剩余人口市民化，要注重深化改革農(nóng)村集體土地制度，提高土地征收占用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，充分保障農(nóng)村進(jìn)城人群的基本權(quán)益。把城鎮(zhèn)外來(lái)人員的基本住房需求納入住房保障體系，對(duì)于符合享受保障房體系的外來(lái)人員一視同仁，公平公正地享受保障性住房適用機(jī)制。引導(dǎo)發(fā)展城鎮(zhèn)服務(wù)性行業(yè)，壯大城鎮(zhèn)勞動(dòng)力市場(chǎng)，增加外來(lái)人員的就業(yè)選擇，幫助其充分享受公平就業(yè)的權(quán)利，為其安居樂(lè)業(yè)提供便利條件。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展二者之間相互聯(lián)系，相互影響，只有實(shí)現(xiàn)其協(xié)調(diào)有序發(fā)展，才能獲得更為理想的整體發(fā)展效果。

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