全球房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未走出低迷

余芳東

2008年是全球房地產(chǎn)市場(chǎng)最為困難的一年，2009年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)依然不景氣。在政策的積極調(diào)節(jié)下，預(yù)計(jì)2009年主要國(guó)家房?jī)r(jià)跌幅逐漸趨緩，并有望觸底回穩(wěn)。

2008年是全球房地產(chǎn)市場(chǎng)最為困難的一年，其回調(diào)程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期。全球房地產(chǎn)市場(chǎng)呈快速下行趨勢(shì)，住房建筑投資和銷售量大幅減少，房?jī)r(jià)普遍走低。鑒于當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)和金融形勢(shì)的嚴(yán)峻性及其變化的持續(xù)性，2009年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)依然不景氣。隨著主要國(guó)家和地區(qū)出臺(tái)的旨在提高購(gòu)房支付能力、刺激住房需求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)等一系列政策措施的實(shí)施以及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮，預(yù)計(jì)2009年主要國(guó)家房?jī)r(jià)跌幅逐漸趨緩，并顯現(xiàn)出回穩(wěn)的跡象。

■ 2008年全球房?jī)r(jià)普遍走低 住房銷量和投資大幅下降

主要國(guó)家和地區(qū)公布的數(shù)據(jù)顯示，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)在實(shí)現(xiàn)持續(xù)幾年的繁榮之后，2008年形勢(shì)惡化，房?jī)r(jià)普遍走低，有的持續(xù)下跌，有的漲幅大幅回落。

美國(guó)房?jī)r(jià)逐月下跌

數(shù)據(jù)顯示，2008年美國(guó)房?jī)r(jià)呈逐月下跌之勢(shì)。其中，現(xiàn)房?jī)r(jià)格比上年下跌9.3%，比2006年下跌10.5%，比2005年下跌9.6%；新房?jī)r(jià)格比2007年下跌7.7%。美國(guó)房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了2006—2008年連續(xù)3年下跌之后，已回到2005年初的水平。從銷量看，2008年，美國(guó)現(xiàn)房銷售量為485.2萬(wàn)套，比上年減少了14.2%；新房銷售量為48.7萬(wàn)套，減少了37.9%。

英國(guó)房?jī)r(jià)呈加速下跌之勢(shì)

據(jù)英國(guó)建筑協(xié)會(huì)調(diào)查，2008年房?jī)r(jià)比上年下跌了9%。截至2008年12月，全國(guó)房?jī)r(jià)已連續(xù)14個(gè)月下跌，并且跌幅呈逐月擴(kuò)大趨勢(shì)。同比看，2008年1至3月房?jī)r(jià)漲幅縮小，從4.2%回落到1.1%，從4月開(kāi)始一路下跌，跌幅從1.0%擴(kuò)大至12月的15.9%；環(huán)比看，1月至12月均為下跌，其中12月下跌2.5%，為歷史上最大的單月跌幅。2008年，英國(guó)房屋銷量下跌45%。

澳大利亞、新加坡房?jī)r(jià)漲勢(shì)大幅放緩

2008年澳大利亞房?jī)r(jià)上漲了5.0%，低于上年的11.7%。同比看，一季度上漲13.5%，四季度下跌3.3%；環(huán)比看，一季度上漲0.7%，二、三、四季度分別下跌了0.2%、1.8%和0.8%。新加坡住房?jī)r(jià)格上漲了12%，大大低于上年的24%，從猛漲到下跌，波動(dòng)很大。同比看，一、二、三季度分別上漲了29%、20%和8.3%，四季度則下跌4.3%；環(huán)比看，從一季度上漲3.7%轉(zhuǎn)為四季度下降5.7%。

從投資看，世界主要國(guó)家住房建筑投資在經(jīng)歷了前幾年高速增長(zhǎng)之后，2008年普遍大幅減少。其中，美國(guó)住房建筑投資下降20.7%，降幅比上年擴(kuò)大了2.9個(gè)百分點(diǎn)；日本下降了9.2%；英國(guó)、法國(guó)、西班牙、加拿大、韓國(guó)等普遍下降。

■ 房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)惡化 嚴(yán)重拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

在金融衍生工具的放大下和經(jīng)濟(jì)金融全球化的傳導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)惡化直接引發(fā)了美國(guó)次貸危機(jī)和全球金融危機(jī)，從而導(dǎo)致發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)走向衰退、發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)顯著放緩。

住房建筑投資占GDP比重下降，是經(jīng)濟(jì)下滑的主要因素

全球房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮曾經(jīng)是帶動(dòng)2003年至2007年世界經(jīng)濟(jì)連續(xù)5年平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的主要因素之一。受各國(guó)緊縮貨幣政策的影響，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷降溫并趨向惡化，住房建筑投資大幅減少，各國(guó)住房建筑投資占GDP比重下降，對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)則由正面作用轉(zhuǎn)為負(fù)面作用。美國(guó)住房建筑投資占GDP比重逐年下降，從2005年的6.2%降到2008年的3.4%，從拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)到拉動(dòng)GDP下降近1個(gè)百分點(diǎn)。從季度數(shù)據(jù)看，英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)等住房建筑投資占GDP比重均呈下降趨勢(shì)，住房建筑投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用減弱，已成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大拖累。

與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)活動(dòng)收縮，直接導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退

房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)惡化，直接導(dǎo)致與之相關(guān)的住房建筑行業(yè)、建材行業(yè)、住房裝飾紡織業(yè)、家具設(shè)備生產(chǎn)行業(yè)、汽車業(yè)以及不動(dòng)產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)等生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)效益下降，失業(yè)增加。2008年12月，美國(guó)失業(yè)率為7.2%，其中建筑業(yè)失業(yè)率為15.3%，家庭設(shè)備和家具生產(chǎn)行業(yè)失業(yè)率為13.4%，不動(dòng)產(chǎn)和租賃行業(yè)失業(yè)率為7.8%，這三個(gè)行業(yè)失業(yè)人數(shù)占總失業(yè)人數(shù)的15.7%。

與住房相關(guān)的消費(fèi)需求減少，削弱經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力

房地產(chǎn)市場(chǎng)是支撐美國(guó)、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家居民消費(fèi)支出增長(zhǎng)的重要力量，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮直接導(dǎo)致居民消費(fèi)支出下降。2008年，全球用于居住類商品購(gòu)買的消費(fèi)支出明顯減少。其中，美國(guó)家具和家庭陳設(shè)品商店銷售額下降8%，建筑材料和園藝設(shè)備商店銷售額下降3.6%。另一方面，由于經(jīng)濟(jì)收入減少等多種因素的影響，住房抵押貸款違約率和拖欠率上升，家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)加重，再貸款消費(fèi)困難。由于債務(wù)負(fù)擔(dān)加重，居民不得不減少消費(fèi)信貸規(guī)模，緊縮消費(fèi)支出。

■ 2009年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)低迷 但有望觸底企穩(wěn)

鑒于當(dāng)前金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的嚴(yán)峻性及其變化的持續(xù)性，2009年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)低迷，房?jī)r(jià)繼續(xù)下行的壓力很大。隨著各國(guó)政府房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激政策的實(shí)施以及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)節(jié)，預(yù)計(jì)2009年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)有所緩和，并有望觸底企穩(wěn)。

2009年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇阻力較大

抑制2009年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的主要因素有：

金融危機(jī)是全球房地產(chǎn)市場(chǎng)難以復(fù)蘇的首要因素。金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需雙方均給予沉重打擊。當(dāng)前全球金融危機(jī)最嚴(yán)重的時(shí)期已過(guò)去，短期信貸利差縮小，但是信貸條件依然緊縮，金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性很大，信貸流動(dòng)不足。一方面，銀行惜貸現(xiàn)象十分嚴(yán)重，限制商業(yè)貸款的數(shù)量和規(guī)模，提高貸款標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，受失業(yè)率上升和收入預(yù)期減少的影響，消費(fèi)者信心不足，住房信貸需求減弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)難有起色。

世界經(jīng)濟(jì)下滑加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下行趨勢(shì)。受全球金融危機(jī)的影響，2008年美國(guó)、歐元區(qū)國(guó)家、英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)相繼陷入衰退，2009年要扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)衰退趨勢(shì)的機(jī)率很小。當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)正進(jìn)入更深的衰退之中。在世界經(jīng)濟(jì)普遍不景氣的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇十分困難。

住房抵押市場(chǎng)尚未回穩(wěn)，房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)很難逆轉(zhuǎn)。在金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)衰退、失業(yè)率上升等不利因素影響下，住房抵押還貸能力下降，貸款違約率居高不下，既加大了金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，也遏制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。喪失抵押品贖回權(quán)的住房大量上市，不僅增加了市場(chǎng)待售房數(shù)量，而且這些住房通常以低價(jià)出售，進(jìn)一步壓低了市場(chǎng)房?jī)r(jià)。

2009年全球房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)回穩(wěn)跡象

鑒于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步具有十分重要的作用，今年以來(lái)各國(guó)政府采取空前行動(dòng)，加大對(duì)住房消費(fèi)需求的刺激力度，極力幫助擺脫房地產(chǎn)市場(chǎng)困境。應(yīng)該說(shuō)，這些政策措施取得了一些實(shí)際效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些積極跡象。

住房抵押貸款利率明顯降低，購(gòu)房貸款需求回升。由于美聯(lián)儲(chǔ)大幅降息并大量購(gòu)買抵押貸款資產(chǎn)證券，美國(guó)30年期住房抵押貸款利率從2007年7月的6.7%降至今年1月的5.04%，為歷史新低。英國(guó)、法國(guó)、澳大利亞等房貸利率也呈下降趨勢(shì)。其中，法國(guó)房貸利率從去年11月的5.15%降至12月的5.01%，為2005年初以來(lái)首次下降。房貸利率下降，有助于減輕居民住房抵押還貸的負(fù)擔(dān)，刺激房貸需求，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)調(diào)查，多數(shù)銀行家認(rèn)為今年一季度住房抵押貸款條件相對(duì)寬松，房貸需求有所回升。

住房市場(chǎng)供需關(guān)系正趨向平衡，購(gòu)房支付能力有所改善，房?jī)r(jià)下跌的空間在縮小。在需求方面，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌和利率大幅下降，有利于刺激住房消費(fèi)需求、提高購(gòu)房支付能力。目前美國(guó)房?jī)r(jià)已回落到5年前的水平，英國(guó)房?jī)r(jià)也跌到2005年初的水平，房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租金比正在逐漸接近長(zhǎng)期平均水平。在供應(yīng)方面，由于住房建筑持續(xù)大幅下滑，市場(chǎng)待售房規(guī)模縮小，住房供應(yīng)減少，也有助于改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

2009年美國(guó)、英國(guó)等主要國(guó)家和地區(qū)的住房建設(shè)投資將繼續(xù)減少，房?jī)r(jià)將繼續(xù)下跌，但減幅和跌幅收窄。從趨勢(shì)上判斷，預(yù)計(jì)下半年美國(guó)住房建筑投資和新房開(kāi)工量從低位小幅回升，房?jī)r(jià)在低位上基本穩(wěn)定。當(dāng)然，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及金融市場(chǎng)變化等諸多因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的不確定性大，很難準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)。