土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

李敏

結(jié)合相關(guān)資料可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)土地主要?dú)w國(guó)家所有，政府以及相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大的影響力，倘若土地價(jià)格扭曲會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重的影響。鑒于此，本文首先闡述了房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征，接著對(duì)土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行探討，最后提出相關(guān)建議，旨在加快我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步。

一、引言

盡管現(xiàn)有社會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展趨勢(shì)，但是不可否認(rèn)土地財(cái)政對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)也有極大影響，這就應(yīng)要求相關(guān)人員針對(duì)各項(xiàng)影響展開(kāi)研究分析，結(jié)合各方面影響規(guī)劃合理改善對(duì)策，盡可能降低土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平和綜合建設(shè)效果上升到一定高度。同時(shí)，還應(yīng)強(qiáng)化有關(guān)部門對(duì)土地財(cái)政賬務(wù)力度，使得土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響降到最低。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征

結(jié)合多方面研究，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征如下所示：第一，我國(guó)很多研究人員認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)門檻高，尤其是土地的獲取通常由當(dāng)?shù)卣眠M(jìn)行明確的，住房開(kāi)發(fā)之前需要具備相應(yīng)的資格證，審批權(quán)往往都掌握在了政府手中。但是還有一些人員認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻并不高，對(duì)注冊(cè)資本、開(kāi)發(fā)資質(zhì)等相關(guān)要求還不至于衍生出市場(chǎng)進(jìn)入壁壘。第二，從客觀的立場(chǎng)出發(fā)來(lái)講，房地產(chǎn)實(shí)力企業(yè)數(shù)目屈指可數(shù)，像萬(wàn)科、恒大等相關(guān)房地產(chǎn)商在市場(chǎng)總額中占據(jù)大部分比例，可以通過(guò)對(duì)比定價(jià)實(shí)現(xiàn)價(jià)格合謀，擁有著很大的權(quán)利。然而，同一地區(qū)一樣性質(zhì)的樓盤(pán)價(jià)格差異幅度往往保持在不大于百分之十的范圍內(nèi)。第三，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析以后，可以看到：住房差異比較突出，特別是地區(qū)位置的差異在無(wú)形當(dāng)中增強(qiáng)了住房異質(zhì)性。我國(guó)一些研究人員認(rèn)為，不同等級(jí)城市存在不同程度的住房異質(zhì)性 ， 房?jī)r(jià)與上升速度存在著較大的區(qū)別，無(wú)論是針對(duì)東部地區(qū)還是中西部地區(qū)來(lái)說(shuō)，二者更能充分彰顯出這種差異性。

三、土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（一）所謂土地財(cái)政，實(shí)際上就是賣地

眾所周知，全國(guó)大部分城市均屬于土地財(cái)政。我們所說(shuō)的房地產(chǎn)價(jià)格上升，其實(shí)就是基礎(chǔ)地價(jià)在提高，土地屬于鳳毛麟角的資源，出一塊就少一塊。不只是這樣，土地屬于壟斷性質(zhì)的，所以擁有者可以結(jié)合自身需求提高房屋價(jià)格。所以這樣久而久之下去就會(huì)致使工業(yè)用地價(jià)格不斷提高，很多企業(yè)因?yàn)樨?fù)擔(dān)重而出現(xiàn)了倒閉的情況。商業(yè)不景氣，稅收降低。房屋價(jià)格在不斷提高，民眾沒(méi)有過(guò)多的資金，所以導(dǎo)致購(gòu)買意向逐漸降低。

（二）實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化

隨著時(shí)間的流逝，土地財(cái)政、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面圍繞地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化。之所以這樣說(shuō)是因?yàn)槿康耐顿Y都把目光放在了房地產(chǎn)行業(yè)的上面，實(shí)業(yè)不振。長(zhǎng)期以往下去，房地產(chǎn)已然演變成大部分城市的唯一支柱產(chǎn)業(yè)。與之相對(duì)應(yīng)的資本流向有經(jīng)濟(jì)效益的地方滾動(dòng)，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心化情況越發(fā)突出。

（三）房產(chǎn)市場(chǎng)供求不均衡

尤其是從當(dāng)前的發(fā)揮趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供求不均衡的情況比比皆是。之所以這樣說(shuō)是因?yàn)樯档念A(yù)期一直影響“熱錢”大量涌進(jìn)我國(guó)，這樣長(zhǎng)時(shí)間下去勢(shì)必會(huì)致使我國(guó)房地產(chǎn)的投資性需求也在大幅度的上升。對(duì)供求關(guān)系進(jìn)行深度剖析以后，可以發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生階段性增加存在必然性的特點(diǎn)，究其原因主要和以下幾點(diǎn)存在著密切的聯(lián)系：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不均衡問(wèn)題，尤其是這一需求會(huì)在無(wú)形當(dāng)中把一直快速上升的趨勢(shì)必然體現(xiàn)在房屋價(jià)格的日益提高上面;二是地價(jià)、商品房品質(zhì)提升等方面所衍生出來(lái)的成本使得房屋價(jià)格日益提升;三是房?jī)r(jià)運(yùn)動(dòng)形勢(shì)和我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率等方面均存在著息息相關(guān)的聯(lián)系。但是，在政府控制房?jī)r(jià)、土地資源等相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，地方政府過(guò)度投資沖動(dòng)行為會(huì)在無(wú)形當(dāng)中受到某些約束，同時(shí)也會(huì)阻礙到土地和房屋開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度。通常情況下，影響需求變動(dòng)的因素有很多，主要包含以下幾點(diǎn)：一是上調(diào)銀行存貸款利率;二是控制拆遷規(guī)模等。不僅如此，加息、增加存款準(zhǔn)備金率等一系列手段均會(huì)在很大程度上致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款以及消費(fèi)貸款增速放緩而阻礙到開(kāi)發(fā)的腳步。

四、土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的建議

（一）優(yōu)化完善財(cái)政體制

對(duì)中央和地方政府的事權(quán)、財(cái)權(quán)進(jìn)行科學(xué)分配，不斷完善財(cái)政體制。從客觀的角度出發(fā)來(lái)講，只有對(duì)中央和地方的事權(quán)以及財(cái)權(quán)進(jìn)行科學(xué)分配，才能妥善處理好土地財(cái)政問(wèn)題。不僅如此，還應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)?shù)那闆r下將財(cái)政收入分成比例加以提升，加大可支配財(cái)政收入力度，并不斷優(yōu)化轉(zhuǎn)移支付制度。倘若想要從宏觀上控制我國(guó)房屋價(jià)格上升的速度，那么就要采取有效措施處理好地方政府的財(cái)政約束。然而，應(yīng)當(dāng)在指定的時(shí)間內(nèi)限制財(cái)政下放行為，盡可能減少尋租情況出現(xiàn)的概率。除此之外，中央政府還一定要對(duì)行政考核激勵(lì)機(jī)制加以革新，轉(zhuǎn)變政績(jī)考核理念，真正為穩(wěn)住房?jī)r(jià)做點(diǎn)實(shí)事。

（二）改變土地供應(yīng)模式和土地制度

我們都知道，土地作為房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中的重要組成部分，屬于一種鳳毛麟角的資源。因?yàn)樯虡I(yè)用地以及住宅均存在著區(qū)域性的特征，同時(shí)住宅就土地的需求不大，為了從源頭上降低開(kāi)發(fā)商隨意提升房屋價(jià)格的情況，應(yīng)當(dāng)要求一些污染嚴(yán)重的企業(yè)遠(yuǎn)離中心地帶，并在此基礎(chǔ)上把這些廢棄的土地做好整理工作再進(jìn)行運(yùn)用，以此來(lái)解決土地供不應(yīng)求的尷尬局面。從另一個(gè)角度出發(fā)來(lái)講，基于優(yōu)化鄉(xiāng)村集體土地入市環(huán)節(jié)的背景之下，應(yīng)當(dāng)靈活運(yùn)用各種資源，以便可以為加快房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的腳步創(chuàng)造有利條件。

（三）對(duì)土地招拍掛制度進(jìn)行適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新

從當(dāng)前的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，基于很多地區(qū)借助土地財(cái)政帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的背景之下，當(dāng)?shù)卣约跋嚓P(guān)部門將無(wú)法通過(guò)減少土地財(cái)政的方式來(lái)減少房屋價(jià)格。土地價(jià)格在土地財(cái)政當(dāng)中扮演著重要的角色，雖然其會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響，然而通過(guò)土地價(jià)格來(lái)減少房屋價(jià)格的手段就某些領(lǐng)導(dǎo)干部來(lái)說(shuō)是不可行的。現(xiàn)階段，政府以及相關(guān)部門只采取“價(jià)高者得”的手段來(lái)選擇購(gòu)地者對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)說(shuō)是有害無(wú)益的。結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)在這里建議，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r構(gòu)建切實(shí)可行的土地招拍掛評(píng)價(jià)體系，只有這樣才能促進(jìn)房?jī)r(jià)的科學(xué)回歸。

（四）對(duì)預(yù)期管理以及收益管理予以高度重視

從保有與轉(zhuǎn)讓兩個(gè)流程科學(xué)調(diào)整土地增值收益，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的腳步。對(duì)當(dāng)前存在的房產(chǎn)稅、土地使用稅等方面加以整合，并在此基礎(chǔ)上對(duì)物業(yè)稅加以整合，繼而演變成可靠的稅收收入。不只是這樣，還應(yīng)當(dāng)加大土地增值稅清繳力度，對(duì)征收管理加以優(yōu)化，以便可以將“漲價(jià)歸功”落實(shí)到實(shí)際工作中，以此來(lái)強(qiáng)化土地稅收收入。之所以這樣說(shuō)是因?yàn)檎恼邥?huì)在無(wú)形當(dāng)中將投資者買房的預(yù)期進(jìn)行改變，所以政府應(yīng)當(dāng)將其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)的態(tài)度與相關(guān)手段加以明確。不僅如此，政府還應(yīng)當(dāng)將時(shí)間和精力投入到對(duì)公眾對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期的研究當(dāng)中，以便可以制定出最為適宜的民眾預(yù)期，確保房?jī)r(jià)處于穩(wěn)定的狀態(tài)。

五、結(jié)語(yǔ)

本文從市場(chǎng)進(jìn)入壁壘、區(qū)域定價(jià)權(quán)、住房差異這幾個(gè)方面闡述了房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征，接著對(duì)土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行了探討，然后提出了相關(guān)建議：一是對(duì)中央和地方政府的事權(quán)、財(cái)權(quán)進(jìn)行科學(xué)分配，不斷完善財(cái)政體制;二是改變土地供應(yīng)模式和土地制度;三是對(duì)土地招拍掛制度進(jìn)行適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新;四是對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅進(jìn)行深度剖析;五是對(duì)預(yù)期管理和收益管理引起必要的重視，旨在促進(jìn)我國(guó)社會(huì)主義的健康發(fā)展。（作者單位：蘇州市吳江區(qū)地產(chǎn)交易中心）