租賃企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制系統(tǒng)的構(gòu)建

韓 梅

前言：

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，租賃企業(yè)數(shù)量增多、業(yè)務(wù)范圍不斷擴(kuò)大，所面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力更加繁重。因此為切實(shí)提升租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，保障廠房租賃業(yè)務(wù)成本最大化利用率，需要構(gòu)建起更加科學(xué)長(zhǎng)效的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制系統(tǒng)，通過(guò)合理調(diào)控使用資金、轉(zhuǎn)移及分散財(cái)務(wù)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等方式，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)內(nèi)控目標(biāo)，提高租賃企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

一、租賃企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制分析

（一）租賃企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制內(nèi)容

就目前來(lái)看，為數(shù)不少的工業(yè)生產(chǎn)類企業(yè)因業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)變化產(chǎn)生出大量閑置廠房。為充分發(fā)揮出此些廠房經(jīng)濟(jì)效益、促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)，可采取租賃的方式將閑置廠房再次利用。而租賃企業(yè)廠房租賃業(yè)務(wù)就是基于此種市場(chǎng)運(yùn)行特征形成的。

租賃企業(yè)業(yè)務(wù)種類及交易流程繁雜，需將傳統(tǒng)粗放型管理方式轉(zhuǎn)變精細(xì)化管理手段，而構(gòu)建財(cái)務(wù)內(nèi)部控制系統(tǒng)就是租賃企業(yè)精細(xì)化管理的重要內(nèi)容。財(cái)務(wù)內(nèi)部控制需貫穿于租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程中，涉及大量資產(chǎn)負(fù)債科目。在財(cái)務(wù)內(nèi)部控制期間，應(yīng)以評(píng)估租金、出租審核、合同簽訂及財(cái)務(wù)核算等順序開展。

由于租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)具有資金投入量大、資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)性高等特征，在開展財(cái)務(wù)內(nèi)部控制活動(dòng)期間，也應(yīng)將關(guān)注的重點(diǎn)放置在租金制定、出租交易合同編制及簽訂、租金回籠保障等方面，切實(shí)提升租出資金的回轉(zhuǎn)效率，保障租賃企業(yè)核心精力利益。

（二）租賃企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制原則

在租賃企業(yè)構(gòu)建財(cái)務(wù)內(nèi)部控制系統(tǒng)的過(guò)程中，應(yīng)保障財(cái)務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制的專業(yè)性及規(guī)范性，需遵守以下原則：

1.合法原則

構(gòu)建財(cái)務(wù)內(nèi)部控制系統(tǒng)應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家及有關(guān)部門針對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控頒布的系列明文規(guī)定，在國(guó)家規(guī)章制度允許范圍之內(nèi)，控制經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)資金投入量，將財(cái)務(wù)內(nèi)部控制系統(tǒng)上升到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)的高度上去。

2.整體原則

租賃企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制系統(tǒng)需立足于業(yè)務(wù)活動(dòng)全過(guò)程中，對(duì)涉及到的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作進(jìn)行全方位監(jiān)管。同時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制不僅要符合租賃企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，更要與企業(yè)其他管理機(jī)制，如人員管理機(jī)制等相互協(xié)調(diào)，切實(shí)提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

3.針對(duì)原則

在租賃企業(yè)構(gòu)建財(cái)務(wù)內(nèi)部控制系統(tǒng)的過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合廠房租賃業(yè)務(wù)等實(shí)際業(yè)務(wù)特征，認(rèn)清企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作存在的不足之處，據(jù)此制定出科學(xué)有效的專項(xiàng)治理措施，更好地提升租賃物業(yè)各環(huán)節(jié)及控制績(jī)效的可控性，從根本上提高租賃企業(yè)財(cái)務(wù)工作水平。

4.經(jīng)濟(jì)原則

財(cái)務(wù)內(nèi)部控制系統(tǒng)的構(gòu)建應(yīng)始終貫徹落實(shí)經(jīng)濟(jì)效益最大化發(fā)展目標(biāo)，注重廠房租賃業(yè)務(wù)成本效益的提升，保障企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作的可操作性。

5.發(fā)展原則

財(cái)務(wù)內(nèi)部控制系統(tǒng)應(yīng)圍繞租賃企業(yè)發(fā)展目標(biāo)及租賃行業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者財(cái)務(wù)活動(dòng)及財(cái)務(wù)控制的動(dòng)向進(jìn)行深入分析，制定出可促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定有序發(fā)展進(jìn)程，提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)水平的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制系統(tǒng)。

二、租賃企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制系統(tǒng)存在問(wèn)題

（一）租金定價(jià)不合理

在租賃企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制系統(tǒng)構(gòu)建的過(guò)程中，存在租金定價(jià)不合理問(wèn)題。具體而言，外資是租賃企業(yè)重要財(cái)務(wù)來(lái)源，受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，不少外資從租賃企業(yè)撤離，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)控制造成嚴(yán)重不利影響。經(jīng)實(shí)際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，因外資不充足，各大城市及地區(qū)廠房租賃出現(xiàn)租金單價(jià)及出租率雙降現(xiàn)象。

部分租賃企業(yè)為盡早實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化發(fā)展目標(biāo)，提升出租率，不考慮房建成本而選擇下調(diào)租賃價(jià)格。同時(shí)，因沒(méi)有做好廠房出租前市場(chǎng)調(diào)查工作，在租金定價(jià)期間無(wú)法對(duì)出租廠房機(jī)會(huì)成本進(jìn)行細(xì)致研討，導(dǎo)致租賃企業(yè)租金隨意性增大，租賃業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更高。

（二）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不到位

租賃企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作主要是為控制及降低合同風(fēng)險(xiǎn)、拖欠租金風(fēng)險(xiǎn)等發(fā)生，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益不受損害。但由于部分租賃企業(yè)管理部門對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作重要性的認(rèn)知度不高，缺乏對(duì)簽訂出租合同等環(huán)節(jié)重視度，對(duì)承租方信譽(yù)度不夠了解，極易出現(xiàn)承租方抓住合同漏洞，延期付款或拒絕協(xié)商款項(xiàng)交付等問(wèn)題，為租賃企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作埋下諸多安全隱患。

（三）財(cái)務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)不完善

大部分租賃企業(yè)均具有特色業(yè)務(wù)流程，但業(yè)務(wù)流程執(zhí)行效果卻始終處于有待提升階段。經(jīng)實(shí)際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅有40%的租賃企業(yè)會(huì)將業(yè)務(wù)流程從書面形式落實(shí)到實(shí)際工作中，并就業(yè)務(wù)流程設(shè)定目標(biāo)，對(duì)各經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)水平進(jìn)行監(jiān)控。同時(shí)，受企業(yè)自身發(fā)展水平影響，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)活動(dòng)中的電算化水平參差不齊，部分企業(yè)辦公室信息化系統(tǒng)較為老舊，僅通過(guò)計(jì)算機(jī)輸出會(huì)計(jì)報(bào)表，一些租金審批、租期計(jì)算及及收租流程控制等方面依舊以人工操作為主，導(dǎo)致租賃企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)控水平下降，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)不符。

（四）財(cái)務(wù)控制執(zhí)行力有待提升

租賃企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制執(zhí)行力薄弱會(huì)導(dǎo)致內(nèi)控效果不明顯，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性增高等問(wèn)題出現(xiàn)。部分租賃企業(yè)已具備大致財(cái)務(wù)體系及業(yè)務(wù)流程，但隨企業(yè)發(fā)展及市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，企業(yè)人員組織架構(gòu)及建設(shè)規(guī)模更加完善，所實(shí)行的財(cái)務(wù)管理及財(cái)務(wù)活動(dòng)流程體系無(wú)法滿足企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制造成了一定不利影響。舉例而言，某企業(yè)在金融危機(jī)前所使用財(cái)務(wù)管理及業(yè)務(wù)流程均依據(jù)當(dāng)時(shí)質(zhì)量管理體系構(gòu)建，隨企業(yè)建設(shè)規(guī)模及業(yè)務(wù)覆蓋面積的不斷擴(kuò)大，原財(cái)務(wù)管理流程直接影響到了其財(cái)務(wù)內(nèi)部控制水平，削弱了財(cái)務(wù)內(nèi)部控制活動(dòng)執(zhí)行力。

三、完善租賃企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制系統(tǒng)的具體對(duì)策

（一）打造穩(wěn)定的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制環(huán)境

為切實(shí)發(fā)揮出財(cái)務(wù)內(nèi)部控制在租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用，需從營(yíng)造企業(yè)穩(wěn)定內(nèi)部控制環(huán)境入手。一方面，針對(duì)租賃企業(yè)重點(diǎn)業(yè)務(wù)，建立健全財(cái)務(wù)委派機(jī)制。因受租賃企業(yè)業(yè)務(wù)特征影響，實(shí)際投資區(qū)域較為分散，財(cái)務(wù)內(nèi)控過(guò)大，可采取財(cái)務(wù)委派管理手段，即財(cái)務(wù)管理向各投資區(qū)域派遣財(cái)務(wù)監(jiān)管人員，通過(guò)完善的人員控制體系，對(duì)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行全面監(jiān)管。另一方面，針對(duì)租賃企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控績(jī)效水平，制定相關(guān)績(jī)效考核機(jī)制。將財(cái)務(wù)內(nèi)部控制落實(shí)情況與 各部門及人員薪資緊密聯(lián)系在一起，切實(shí)提升員工對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制活動(dòng)的參與度，使員工能夠自覺(jué)自愿執(zhí)行財(cái)務(wù)內(nèi)部控制各項(xiàng)流程，確保財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作貫穿于各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中。

（二）健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制

針對(duì)租賃企業(yè)業(yè)務(wù)特征，緊抓企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制事前預(yù)測(cè)、事中控制、事后評(píng)價(jià)等工作。制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膹S房租賃管理機(jī)制，對(duì)業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一控制控制及協(xié)調(diào)，降低違規(guī)行為發(fā)生幾率。注重租賃合同編制及簽訂管理工作，做好承租方信譽(yù)調(diào)查及評(píng)估，要求承租方提供相應(yīng)財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，切實(shí)提升收租效率。

（三）完善財(cái)務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)

注重租賃企業(yè)監(jiān)控系統(tǒng)的建立健全，切實(shí)提升企業(yè)財(cái)務(wù)控制執(zhí)行力。加大財(cái)務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)引入及開發(fā)投入量，切實(shí)提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理自動(dòng)化水平。結(jié)合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展要求及租賃市場(chǎng)發(fā)展特征，對(duì)現(xiàn)行財(cái)務(wù)管理及業(yè)務(wù)流程進(jìn)行不斷優(yōu)化，確保企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作的高效開展。

總結(jié)：

總而言之，租賃企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制具有長(zhǎng)期性及動(dòng)態(tài)性等特征，需企業(yè)管理部門認(rèn)清傳統(tǒng)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制中存在的不足之處，結(jié)合廠房租賃業(yè)務(wù)開展情況及需求，構(gòu)建起更加科學(xué)完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制系統(tǒng)，切實(shí)提升租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)成本利用率及財(cái)務(wù)內(nèi)部控制績(jī)效，為盡早實(shí)現(xiàn)租賃企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、服務(wù)效益最大化發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。