居住權(quán)對房地產(chǎn)領(lǐng)域的影響及法律問題分析

王抒航

摘要：作為“社會生活的百科全書”，《民法典》一經(jīng)出臺將會對整個社會方方面面產(chǎn)生重要影響，在房地產(chǎn)領(lǐng)域視角下，“居住權(quán)”的確立將會對傳統(tǒng)房地產(chǎn)法領(lǐng)域進行較大的沖擊，主要表現(xiàn)為居住權(quán)與房屋所有權(quán)、房屋抵押、建筑物區(qū)分所有權(quán)之間所產(chǎn)生的交叉問題亟待明確，此外，居住權(quán)制度的確立還將對公租房、征收征用補償制度產(chǎn)生一定的影響。居住權(quán)作為一項從無到有的制度創(chuàng)設(shè)，在推進的過程中必然會有諸多需要細化的問題，本文試通過立足當(dāng)今法治發(fā)展、社會政策、生活需要、經(jīng)濟發(fā)展等方面對民法典時代下居住權(quán)對房地產(chǎn)領(lǐng)域的聯(lián)系與影響作出梳理，以及對居住權(quán)的完善走向作出建議。

關(guān)鍵詞：民法典 居住權(quán) 房地產(chǎn)法

引 言

《民法典》作為新中國成立以來第一部以法典命名的法律，不僅開創(chuàng)了我國成文法典編纂立法的先河，也因其對整個社會方方面面所產(chǎn)生的重要影響而被譽為“社會生活的百科全書”。在1260條慈母般的眼神中，第三百六十六條“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。”將居住權(quán)作出了明確。

此次《民法典》中很多制度亮點都與房地產(chǎn)領(lǐng)域有著密切的聯(lián)系，尤其是居住權(quán)制度的確立，這一制度不僅響應(yīng)了十九大的號召，也將會在現(xiàn)實的使用和發(fā)展中逐漸改變我國民眾的居住觀念，對房地產(chǎn)領(lǐng)域的法治建設(shè)發(fā)揮重要意義。

一、居住權(quán)制度的確立對房地產(chǎn)領(lǐng)域的意義

居住權(quán)起源于羅馬法，最初是為解決特定的家庭成員以及被解放奴隸的生活保障問題所設(shè)立。這一保障功能在諸多大陸法系國家的繼承和發(fā)展中被保留，并隨著國情的不同和時代的發(fā)展被增添更多新的功能。

此次我國將居住權(quán)制度引入也經(jīng)歷了一個漫長過程的考量。居住權(quán)不僅是對十九大所提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度”所作的貫徹，更對房地產(chǎn)法律體系的完善產(chǎn)生著重要影響。值得一提的是，基于2020年新冠肺炎疫情對經(jīng)濟社會各領(lǐng)域的沖擊，房地產(chǎn)領(lǐng)域的健康發(fā)展也應(yīng)對改善民生條件、穩(wěn)住經(jīng)濟本盤方面發(fā)揮積極作用。

民法典中的居住權(quán)作為一項新型物權(quán)，區(qū)別于因租賃而產(chǎn)生的使用權(quán)，有著更強的穩(wěn)定性和保障性，這也將對構(gòu)建新型房地產(chǎn)交易環(huán)境產(chǎn)生重要意義。

二、居住權(quán)與房地產(chǎn)領(lǐng)域之間的聯(lián)系與影響

（一）居住權(quán)與房屋所有權(quán)

房屋所有權(quán)即對房屋進行絕對排他性的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。居住權(quán)在《民法典》中被定性為一種新型的用益物權(quán)，僅對房屋享有占有、使用的權(quán)能。房屋所有權(quán)人可以在自己的房屋上為居住權(quán)人設(shè)定一定期限的居住權(quán)。從這一形式上來看居住權(quán)中的“居住似乎與租賃關(guān)系類似，但事實上，租賃權(quán)是僅約束合同雙方的債權(quán)，而居住權(quán)為一項物權(quán)。不同于租賃權(quán)限于合同相對性，居住權(quán)同所有權(quán)一樣，是一項對世權(quán)，不僅需要房屋所有權(quán)人與居住人之間簽訂合同，還需要進行登記，可以對抗合同雙方之外的第三人保障功能更為強大。

居住權(quán)的設(shè)立并不影響房屋所有權(quán)人對房屋所有權(quán)的享有，房屋所有權(quán)人仍然可以將房屋用作”收益“和”處分“，也就是說已設(shè)立居住權(quán)的房屋可以進行租賃或者買賣，但新的房屋買受人不能以自己享有房屋所有權(quán)為由對抗已經(jīng)設(shè)立的居住權(quán)，。而是必須要等原房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人所約定的居住期限屆滿之后才可以行使其對房屋占有、使用的權(quán)利。在這一程度上看，居住權(quán)要高于所有權(quán)。

居住權(quán)的設(shè)立將對傳統(tǒng)房屋買賣領(lǐng)域產(chǎn)生影響。在購買二手房時，買受人必須首先承擔(dān)檢驗房源的產(chǎn)權(quán)狀況、確認所有權(quán)和居住權(quán)是否為同一人享有的注意義務(wù)。而已設(shè)立的居住權(quán)無疑會給房屋買賣帶來一定的阻礙。

（二）居住權(quán)與房屋抵押

居住權(quán)為用益物權(quán)，抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)，與居住權(quán)屬于不同的兩者類型，二者可以并存，但是無疑，設(shè)定居住權(quán)會降低抵押物的價值。但對于同一房屋，既設(shè)立居住權(quán)又設(shè)立抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)如何界定二者關(guān)系以及如何確定二者的優(yōu)先順序，法律尚付闕如。

抵押并不需要不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)的占有而將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。假設(shè)某一房屋，先設(shè)立抵押權(quán)，而后才設(shè)立居住權(quán)，且居住權(quán)長于抵押權(quán)，當(dāng)?shù)盅旱狡跁r，若要按照設(shè)立順序?qū)⒎课葸M行拍賣變賣時，居住權(quán)人的權(quán)益該如何保障？假設(shè)先設(shè)立居住權(quán)，而后設(shè)立抵押權(quán)，若要按照順序?qū)⒕幼?quán)置于優(yōu)先地位時，抵押的設(shè)立是否將變得毫無意義？此外，在已經(jīng)抵押的房屋上設(shè)定居住權(quán)，是否需要通知抵押權(quán)人或征得抵押權(quán)人同意，現(xiàn)行法律也沒有直接的規(guī)定。

（三）居住權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)

居住權(quán)一經(jīng)設(shè)立，房屋實際占有、使用權(quán)便將過渡給居住權(quán)人，居住權(quán)不可避免地會與建筑物區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生交叉，主要集中為三個問題：一為居住權(quán)人是否享有建筑物區(qū)分所有權(quán)，二為居住人對建筑物區(qū)分所有權(quán)的享有為整體享有還是部分享有，三為基于居住權(quán)的建筑物區(qū)分所有權(quán)與基于房屋所有權(quán)而享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)有無區(qū)別或者有何種區(qū)別。

一：《民法典》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的條款中對于此項權(quán)利主體的陳述為“業(yè)主”，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》中將“業(yè)主”擴大解釋為“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物的專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人?！睆牧⒎康纳蟻砜矗ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)是為解決既有專有部分又有共有部分的建筑中多個權(quán)利人之間產(chǎn)生的問題，同時鼓勵權(quán)利人參與對公共設(shè)施和公共事務(wù)的管理。若是以實現(xiàn)權(quán)利人更好生活為目的，那么在此種意義上來說，居住權(quán)人也應(yīng)當(dāng)享有建筑物區(qū)分所有權(quán)。

但問題是，僅以此立法目的為限，租賃關(guān)系中的承租人也生活在建筑中，也應(yīng)當(dāng)享有建筑物區(qū)分所有權(quán)。但不同之處就在于承租人認為專有部分或共有部分出現(xiàn)了不能滿足其租賃約定的情況，可以要求出租人履行“適租義務(wù)”，承租人依據(jù)的是《合同法》間接行使有限制區(qū)分所有權(quán)，因此承租人享有的債法意義上的“區(qū)分所有權(quán)”。1與居住權(quán)人享有建筑物區(qū)分所有權(quán)并無沖突。

二：雖然居住權(quán)設(shè)置的目的是為了滿足居住權(quán)人基本的生活需要，但如果將居住權(quán)限設(shè)置為所居住房屋的專有部分，對居住權(quán)人的基本llll，生活保障是否會產(chǎn)生一定的影響？如果將居住權(quán)擴展到建筑物區(qū)分所有權(quán)上，對房屋所有人的權(quán)利則會產(chǎn)生一定的影響。2

三：基于居住權(quán)的建筑物區(qū)分所有權(quán)與基于房屋所有權(quán)而享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)必然不能完全等同，居住人與所有權(quán)人相比，權(quán)利范圍是有限的，如若無限擴大居住人的權(quán)利，必然會侵犯到房屋所有權(quán)人的權(quán)利。如何定位居住人的權(quán)利與義務(wù)則需要雙方進行明確約定。

（四）居住權(quán)對房地產(chǎn)領(lǐng)域的其他影響

除此之外，居住權(quán)制度的確立也會對公租房政策產(chǎn)生一定的影響。

在傳統(tǒng)意義上，公租房為國家或者公共機構(gòu)以較低價格租賃給中低收入群體的保障性住房，合同雙方法律關(guān)系為租賃關(guān)系，而正如前文所述，租賃關(guān)系僅約束合同雙方。居住權(quán)是一種對世權(quán)，具有更強大的穩(wěn)定性，公租房作為一種以改善民生為目的的公共產(chǎn)品，若能通過“居住權(quán)”加以確認，則能對住戶進行更為有力的保障。

居住權(quán)制度的明確也會對小產(chǎn)權(quán)房的問題產(chǎn)生一定的影響。

根據(jù)目前我國登記制度，房屋不經(jīng)登記不產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，小產(chǎn)權(quán)房的買受人支付了合理對價后并無法像普通購房者一樣享有房屋增值收益，也無法對抗房屋所有權(quán)人和善意第三人。對于面臨拆遷或者土地征收的小產(chǎn)權(quán)房，買受人也無法獲得土地征收和房屋拆遷補償。，即小產(chǎn)權(quán)房屋一直以來難以調(diào)節(jié)的問題。而居住權(quán)制度的出現(xiàn)可以為小產(chǎn)權(quán)房問題提供一條新的路徑，居住權(quán)可以設(shè)立登記，可以用來對抗所有人，保障住房者的利益。且在小產(chǎn)權(quán)房上設(shè)定居住權(quán)并不會改變房屋的所有權(quán)性質(zhì)，也不會影響土地性質(zhì)，可以最大限度地實現(xiàn)利益均衡。

三、房地產(chǎn)領(lǐng)域視角下居住權(quán)法律問題分析

（一）居住權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)

首先要明確的是，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人之間約定居住人權(quán)利與義務(wù)。不僅包括依據(jù)遺囑而設(shè)定的居住權(quán)，也包括因離婚或者其他事由而產(chǎn)生的居住權(quán)設(shè)定關(guān)系。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在設(shè)定居住權(quán)時明確約定居住權(quán)的設(shè)立時限、范圍等。

1.1當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)明確約定的權(quán)利義務(wù)

一是居住權(quán)人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋裝修維修費用的問題。這一項應(yīng)當(dāng)依據(jù)居住權(quán)的設(shè)定時限而分情況討論，若設(shè)定的居住權(quán)時限較長，或者直接以終身制為約定，則房屋所有權(quán)人并非房屋裝修或者維修成果的受益人，此時結(jié)合房產(chǎn)價值可以要求居住權(quán)人支付全部或者一部分的裝修和維修款項。

二是居住權(quán)人是否可以攜帶共同生活者共同居住。民法典中僅說明了允許當(dāng)事人約定居住權(quán)人能否將房屋出租，而居住權(quán)的設(shè)定期限往往較長，而居住權(quán)在設(shè)定之時就需要進行登記，而當(dāng)居住權(quán)人因婚姻或生育等不得不面對共同生活者之時，其共同生活能否被允許？若因遺囑設(shè)定居住權(quán)時尚未約定關(guān)于共同居住人的權(quán)限，而房產(chǎn)繼承人是否有權(quán)進一步對居住權(quán)約定進行細化？這也是需要明確約定的問題。

1.2后續(xù)相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)明確的權(quán)利義務(wù)。

除了當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)約定明確的問題，還應(yīng)當(dāng)繼續(xù)出臺相關(guān)規(guī)定以規(guī)范和明確居住權(quán)的權(quán)限范圍。

一是居住權(quán)人是否可以依房屋而落戶。出于對居住目的本身進行考量，居住權(quán)人是否可以依房屋落戶一定是無法回避的問題。

二是居住權(quán)人子女是否可以依房屋而享受入學(xué)政策也是需要厘清的問題。

若所有權(quán)人并未依該房屋享受落戶和入學(xué)政策，作為居住權(quán)人在實現(xiàn)居住目的之時，落戶和子女入學(xué)也應(yīng)當(dāng)作為實現(xiàn)生活功能的一部分，根據(jù)居住時限，在當(dāng)事人的同意之下，可以依據(jù)當(dāng)?shù)芈鋺襞c入學(xué)政策給予居住權(quán)人一定的政策享受權(quán)。

三是如果設(shè)定的居住權(quán)期限可能超過房屋產(chǎn)權(quán)期限，后續(xù)相關(guān)手續(xù)費用如何支付。民法典規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期自動續(xù)期，但此時占有使用權(quán)在居住權(quán)人，而房屋最終的所有權(quán)卻依然在所有權(quán)人手里，這將會產(chǎn)生誰來支付的矛盾。筆者認為，在登記制度中應(yīng)當(dāng)明確居住期限和房屋產(chǎn)權(quán)期限之間的關(guān)系，并由雙方當(dāng)事人厘清這一問題，避免后續(xù)糾紛，且有利于諸如房產(chǎn)稅征收等后續(xù)管理規(guī)定的落實。

（二）居住權(quán)與債權(quán)沖突的解決路徑

居住權(quán)和抵押權(quán)等債權(quán)可以同時設(shè)定于同一房屋，當(dāng)居住權(quán)與債權(quán)同時存在且產(chǎn)生沖突之時，按一般法理來說應(yīng)當(dāng)依照登記時間的先后順序來作為權(quán)利實現(xiàn)的排位。

實踐中，先順位抵押權(quán)的行使導(dǎo)致后順位的抵押權(quán)無法實現(xiàn)時，已將之視為當(dāng)然滌除。但是居住權(quán)不同于抵押權(quán)，后順位的抵押權(quán)不會影響先順位抵押權(quán)的行使，而居住權(quán)人占有了房屋，并明顯影響其拍賣的價格，從而影響到先順位抵押權(quán)的實現(xiàn)。在這種情況下 “先成立之物權(quán)會壓制后成立之物權(quán)，此際后物權(quán)之存在，若有害于先物權(quán)時，后物權(quán)會因先物權(quán)之實行而被排斥或消滅”。3因此，必須明確居住權(quán)與抵押權(quán)等債權(quán)的優(yōu)先關(guān)系，以免出現(xiàn)更多糾紛。

（三）居住權(quán)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的角色定位

居住權(quán)的適用范圍包括但不應(yīng)僅僅局限于因養(yǎng)老和離婚所引發(fā)的保障情形。明確居住權(quán)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的角色定位，把控居住權(quán)未來利用方向，在此基礎(chǔ)上明確和細化相關(guān)立法或規(guī)定，才能真正使得居住權(quán)在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)揮應(yīng)有價值。筆者根據(jù)現(xiàn)有政策、社會發(fā)展、民眾生活需要等方面試分析居住權(quán)應(yīng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的角色定位。

3.1利用居住權(quán)制度緩解老年人養(yǎng)老保障問題

當(dāng)前我國人口老齡化嚴重，老年人的晚年養(yǎng)老保障問題就成為了越來越值得重視的話題。當(dāng)老年人晚年僅有一套房子供其居住而無其他收入來源，也沒有得到贍養(yǎng)的情況下，若能利用專門的居住權(quán)機構(gòu)將房屋進行出售的同時為自己設(shè)定居住權(quán)，則既可以保障晚年生活質(zhì)量，又能有效利用房產(chǎn)資源;而對于晚年無房可住的老年人，高額的房價讓其無力購買一套房屋供其居住，此時可以利用價格較低的居住權(quán)制度解決居住問題，這也就涉及到了第二個話題。

3.2利用居住權(quán)化解低收入群體住房難的問題

我國目前的公租房、廉租房等雙方之間為租賃關(guān)系，若能真正利用居住權(quán)將公租房、廉租房等進行確認，那么將有效解決低收入群體住房難的問題，居住權(quán)作為一種物權(quán)能夠在權(quán)利受到侵犯時更好地保障權(quán)益。其次，還有諸多類似于長租房的居住形式，以最近發(fā)生的“蛋殼公寓”事件為典型，若能引入居住權(quán)制度，則房客可以根據(jù)已購買且登記的居住權(quán)對抗房東，進行有力維權(quán)。

3.3利用居住權(quán)制度拓展房地產(chǎn)融資的新渠道

近年來，住房交易已明顯出現(xiàn)兩大轉(zhuǎn)變：一是從剛性需求為主轉(zhuǎn)向改善性需求為主，二是從新建商品住房銷售為主轉(zhuǎn)向存量住房交易為主。4從這一程度上來看，單純以居住為目的的購房市場幾乎已經(jīng)飽和，有購房能力者多房空置和無購房能力者居住難題的對比凸顯，而在居住權(quán)制度下，可以有效調(diào)和兩者矛盾。

其次，設(shè)立了居住權(quán)負擔(dān)的房屋出售價格一般較低，居住權(quán)限屆滿之時，房屋所有權(quán)上的負擔(dān)即相應(yīng)的去除，房屋買受人將取得完整的所有權(quán)?？梢灶A(yù)見，這種價格優(yōu)惠、投資門檻較低的房屋交易將吸引更為廣泛的購買者，拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，促進房產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。5

結(jié) 語

完整的居住權(quán)制度是配置房屋資源的有效途徑。居住權(quán)制度的引入，不僅對繼承、遺囑信托、遺產(chǎn)管理、反向抵押、小產(chǎn)權(quán)房、長租房等經(jīng)濟相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展有巨大的促進作用，也對房地產(chǎn)法律體系的完善提供了方向。構(gòu)建居住權(quán)制度，在數(shù)字化時代背下，利用好大數(shù)據(jù)進行市場劃分，明確短、中、長期住房需求，作好調(diào)配機制，優(yōu)化住宅供給結(jié)構(gòu)。將房地產(chǎn)行業(yè)與建筑、服務(wù)業(yè)等上下游產(chǎn)業(yè)有效聯(lián)動，能更好地提高房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量和房地產(chǎn)資源配置效率。

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西北政法大學(xué)經(jīng)濟法專業(yè)研究生