淺談風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系

胡佳

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)是我國的重要經(jīng)濟(jì)支柱，現(xiàn)在的國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境競爭也日益激烈，國內(nèi)市場環(huán)境參差不齊，需要強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，建立健全完善的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，具有重要的實(shí)際意義。

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向;房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)內(nèi)部控制

現(xiàn)階段房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，房地產(chǎn)企業(yè)在各方面經(jīng)濟(jì)原因和社會(huì)原因的影響下，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)，好多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資金鏈危機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題成為一個(gè)很大的壓力。市場發(fā)展也加劇了房地產(chǎn)之間的競爭，再加上在運(yùn)行中的各種不確定因素，對房地產(chǎn)行業(yè)增加了風(fēng)險(xiǎn)因素，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)最大，需要管理者加強(qiáng)控制，降低風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)管理。

一、分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，融資不當(dāng)讓房地產(chǎn)公司在運(yùn)行過程中沒有了償債能力，讓投資者在原有的預(yù)期收益下降，達(dá)不到原有的收益效果，給房地產(chǎn)公司的運(yùn)行帶來資金風(fēng)險(xiǎn)。

（一）資本結(jié)構(gòu)不合理，融資渠道單一

當(dāng)前形勢下的房地產(chǎn)公司，大部分企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理。“一股獨(dú)大”的現(xiàn)象占有多數(shù)，原有的民主沒有作用。持有大股的房地產(chǎn)商自己說了算，不能聆聽大家正確意見。在大股東的堅(jiān)持下會(huì)利用自己親信作為公司內(nèi)部主要負(fù)責(zé)人，出現(xiàn)“內(nèi)部人控制”財(cái)務(wù)管理問題越來越多，矛盾也會(huì)越來越突出。企業(yè)的高層管理人員對于內(nèi)部財(cái)務(wù)控制存在僥幸心理，加之任意越權(quán)管理財(cái)務(wù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制效率低下。

在融資渠道方面，房地產(chǎn)企業(yè)對于銀行的依賴程度較高，有45%的房地產(chǎn)開發(fā)投資來自于銀行貸款，另外的30%來自于開發(fā)商的自身資金積累，25%來自于民間融資。由于負(fù)債經(jīng)營的數(shù)額巨大，公司的負(fù)債率一直處于較高，這也相應(yīng)的降低了對于債權(quán)人的保證程度。這也會(huì)增加企業(yè)在融資渠道上籌措資金的難度。銀行貸款的要求也越來越高，由于沒有其他的融資渠道和融資來源，一旦有風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生就沒有防范能力，所以融資渠道單一成為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)較高的主要原因。

（二）財(cái)務(wù)管理意識弱

房地產(chǎn)行業(yè)一直處于平穩(wěn)的增長狀態(tài)，是我國近10年逐漸崛起的新型產(chǎn)業(yè)，歷史較短。企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)控制制度不夠完善，導(dǎo)致企業(yè)的決策層忽視了財(cái)務(wù)內(nèi)部管理。在房地產(chǎn)的運(yùn)行中，一直大幅度追求房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售，不重視財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的細(xì)節(jié)管理，決策層的財(cái)務(wù)管理意識淡薄，沒有詳細(xì)的預(yù)算，造成財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的混亂，給企業(yè)的發(fā)展帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（三）內(nèi)部財(cái)務(wù)體制與管理不完善

房地產(chǎn)內(nèi)部財(cái)務(wù)組織管理混亂，各項(xiàng)管理制度不夠完善。各部門之間的職能交叉進(jìn)行，尤其是企業(yè)異地?cái)U(kuò)張階段，原有的工作人員一人多崗，職能部門互相交錯(cuò)，出現(xiàn)多頭管理，出現(xiàn)問題互相推諉。管理者和財(cái)務(wù)人員都想辦法逃避責(zé)任，出現(xiàn)消極怠工的現(xiàn)象，還有的財(cái)務(wù)人員頻繁出現(xiàn)失誤，績效考核流于形式，業(yè)績激勵(lì)無法做到公平公正，導(dǎo)致有能力的員工不斷流失，對企業(yè)的發(fā)展造成很大的損失。

（四）宏觀經(jīng)濟(jì)與政治環(huán)境影響

近年來我國的房價(jià)漲幅比較穩(wěn)定，70個(gè)大中城市的新建商品房漲幅在5.5%，和2012--2015年快速上漲相比，逐漸趨于平穩(wěn)狀態(tài)。國家為了給廣大民眾營造較好的生活居住環(huán)境也在出臺一些宏觀政策。土地價(jià)格、建筑材料和人工費(fèi)的上漲讓房地產(chǎn)商的投資也越來越大，使一直抱有幻想房價(jià)大幅度上漲從中掙錢的房地產(chǎn)開發(fā)商盲目投資成為一種風(fēng)險(xiǎn)投資。

目前我國的調(diào)控政策主要倡導(dǎo)：房子是用來住的，不是用來買賣的。這種定位加快了多主體供應(yīng)，多渠道保障的方式，對于真正有需求的家庭提供公租房、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的政府保障房，房地產(chǎn)市場的“投資市場”逐漸轉(zhuǎn)型為“消費(fèi)市場”，這種不同的市場定位需要認(rèn)真分析，充分解讀國家政策。

二、風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制方案

（一）完善風(fēng)險(xiǎn)管理結(jié)構(gòu)，健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，由于這個(gè)行業(yè)特殊的企業(yè)特點(diǎn)，存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。在這個(gè)項(xiàng)目上的投資資金大，施工周期長，回籠資金慢，還有許多不確定因素，在投資和施工中每個(gè)環(huán)節(jié)中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，需要建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。

在投資決策階段，也是房地產(chǎn)開發(fā)的前期，首先要完善風(fēng)險(xiǎn)管理結(jié)構(gòu)，進(jìn)行一系列的風(fēng)險(xiǎn)評估，制定風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。首先要充分了解國家政策和導(dǎo)向，調(diào)查國內(nèi)外市場，明確客戶的需求，和未來國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，從大的國家政策上對于房地產(chǎn)市場進(jìn)行明智的預(yù)測，再通過企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的討論投資項(xiàng)目和具體位置，了解該項(xiàng)目的市場競爭力，能不能給企業(yè)帶來利益。

當(dāng)遇到意外發(fā)生，企業(yè)無法應(yīng)對，這便會(huì)給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)，所以，應(yīng)在財(cái)務(wù)預(yù)算中預(yù)留充足的備用金，來預(yù)防意外風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在投資項(xiàng)目之前，要對項(xiàng)目的投資成本有個(gè)大概的預(yù)算，應(yīng)該融資的金額，成本的管理，這些風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)需要做出詳細(xì)的計(jì)劃，只有把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，才能給企業(yè)創(chuàng)造較大的利潤。在施工階段要注意材料的成本控制，工人安全的風(fēng)險(xiǎn)控制，想要降低這些風(fēng)險(xiǎn)，就需要健全重大風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)底線，成立專門負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)，以便于風(fēng)險(xiǎn)管理的監(jiān)測和識別，并且能夠及時(shí)矯正。

（二）針對風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展離不開完善的內(nèi)部機(jī)構(gòu)，需要增強(qiáng)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的控制，針對風(fēng)險(xiǎn)，將企業(yè)內(nèi)部管理劃分為一個(gè)完整的體系進(jìn)行管理。一個(gè)企業(yè)的多個(gè)部門需要協(xié)調(diào)合作，各部門之間有獨(dú)立的工作內(nèi)容，又有需要合作配合的項(xiàng)目，對待不是一個(gè)部門的客戶來訪需要拿出積極的心態(tài)。企業(yè)各員工都要承擔(dān)起各自的責(zé)任，不推諉，不拖拉。在進(jìn)行大型經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)處理時(shí)要有監(jiān)護(hù)人和擔(dān)保人在場，有書面協(xié)議和正規(guī)票據(jù)，以此來監(jiān)管企業(yè)的財(cái)務(wù)安全。對待工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，不能有絲毫疏忽，確保企業(yè)財(cái)務(wù)的安全性，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。

（三）加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制

一個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)除了一些不可抗因素，還有一些人為的因素，比如內(nèi)部人員的監(jiān)守自盜行為，這也是企業(yè)管理者需要重視的問題。針對這種情況要加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，獎(jiǎng)罰嚴(yán)明，機(jī)制明確。對于內(nèi)部財(cái)務(wù)中出現(xiàn)的各種虛假賬目，失真票據(jù)一定嚴(yán)厲查處。制定相關(guān)的處罰制度來約束。設(shè)立監(jiān)督機(jī)構(gòu)和員工之間的互相監(jiān)督，舉報(bào)有獎(jiǎng)。在房地產(chǎn)企業(yè)中各個(gè)部門需要互相監(jiān)督，互相配合，為本企業(yè)的發(fā)展做出自己的貢獻(xiàn)。

在內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制上還可以建立企業(yè)業(yè)績考核制度，通過業(yè)績考核來完善員工的各項(xiàng)指標(biāo)的完成，在內(nèi)部審計(jì)部門專門設(shè)立監(jiān)管部門，利用健全的機(jī)制積極引導(dǎo)員工的積極性，從而加快房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)度。還要完善各種制度，設(shè)立崗位責(zé)任制。責(zé)權(quán)劃分和崗位責(zé)任的原則進(jìn)行每個(gè)崗位的設(shè)置，避免員工之間的越權(quán)行為導(dǎo)致的責(zé)任人模糊，有關(guān)負(fù)責(zé)人就會(huì)想法逃避責(zé)任給企業(yè)發(fā)展設(shè)置了障礙。應(yīng)該建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的財(cái)務(wù)制度，員工之間互相制約互相監(jiān)督，讓內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制達(dá)到平衡。

（四）完善信息溝通機(jī)制，確保信息傳遞暢通

現(xiàn)在的社會(huì)發(fā)展需要的就是快捷的信息暢通，房地產(chǎn)的發(fā)展同樣需要信息及時(shí)傳遞。從國家政策導(dǎo)向的改變，需要及時(shí)了解信息，從中捕捉利于自己企業(yè)發(fā)展的有理信息。比如哪里市區(qū)的規(guī)劃需要大面積的拆遷和重建，哪里有大型的建筑群正要修建等等，需要及時(shí)了解一手的準(zhǔn)確信息，才能在信息時(shí)代跟上快速發(fā)展的步伐。

終端銷售也需要及時(shí)了解信息，更新數(shù)據(jù)，才能把握時(shí)機(jī)。比如在銷售樓盤的時(shí)候各種造勢，都是為了烘托氛圍，傳遞各種信息，需要周圍人群和網(wǎng)絡(luò)人群的關(guān)注，信息的傳遞非常重要。房地產(chǎn)的開發(fā)的最終目的是把房產(chǎn)賣給消費(fèi)者，只有快速成交，才能回籠資金。這就需要多方面的策劃，信息的發(fā)布和傳遞需要多方面的渠道，為房地產(chǎn)的最終銷售做好信息服務(wù)。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有資金投資大，密集度高，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，需要有效防范資金風(fēng)險(xiǎn)，采取有效措施，建立科學(xué)的防范機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高管理層風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控意識，作為管理者需帶頭遵守各項(xiàng)制度，對企業(yè)進(jìn)行科學(xué)管理。建立完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制，降低風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)制度，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化。

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