房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理探討

何慶波

摘要：近年來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，使得房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力越來越大，加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理成為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在資源配置不合理，成本控制效果不明顯等現(xiàn)象，解決成本管理問題是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的首要任務(wù)。本文結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理進(jìn)行探討，通過分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的成本管理問題，并提出相應(yīng)的優(yōu)化策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;成本管理;探討

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成簡(jiǎn)述及成本管理必要性

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成簡(jiǎn)述

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成基本包括三類，分別為開發(fā)項(xiàng)目成本、稅費(fèi)、期間費(fèi)用[1]。第一，開發(fā)項(xiàng)目成本包含六部分：1）土地費(fèi)用2）前期工程費(fèi)3）建筑安裝工程費(fèi)4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5）公共配套設(shè)施費(fèi)6）開發(fā)間接費(fèi)用。第二，稅費(fèi)主要包括所繳納的增值稅及附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅等。第三，期間費(fèi)用主要包括銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等。

（二）企業(yè)成本管理的必要性

1.提升房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)企業(yè)通過加強(qiáng)成本管理，能夠規(guī)范企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、物業(yè)管理、停車管理等環(huán)節(jié)的管理細(xì)化，提升成本控制的效率[2]。通過成本管理細(xì)化，有利于全面的實(shí)現(xiàn)成本控制，提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)而提升企業(yè)的形象，這是房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)所在，同時(shí)也是企業(yè)科學(xué)化管理的需要。

2.有利于優(yōu)化企業(yè)的盈利水平

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過加強(qiáng)成本管理，立足于企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對(duì)各部門資源的最優(yōu)配置，促進(jìn)資源的最優(yōu)整合，從而實(shí)現(xiàn)有效的降低成本。企業(yè)成本管理與戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合，加大對(duì)項(xiàng)目增值環(huán)節(jié)的投入，以提升企業(yè)的盈利空間，促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)的科學(xué)性和資源利用的合理性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的不足

（一）成本核算不足

成本核算是要實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全過程中的各種耗費(fèi)進(jìn)行分配和歸集，以幫助企業(yè)計(jì)算單位成本。當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)成本核算不足主要有以下原因，1）成本核算人員的專業(yè)水平有限，成本核算方法選擇不合理，影響核算結(jié)果和準(zhǔn)確性;2）成本核算的范圍具有局限性，部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算時(shí)，僅僅是單方面的核算，核算缺乏整體性;3）成本核算制度體系不完善，使得成本核算無法流程化。

（二）成本管理缺乏全面性

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，全面成本管理可以優(yōu)化成本投入，改善成本結(jié)構(gòu)，有效規(guī)避企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前部分企業(yè)在成本管理過程中，只針對(duì)一些易于操作的環(huán)節(jié)進(jìn)行成本管理，使得成本管理缺乏多維性、整體性，從而降低了成本管理效率，如項(xiàng)目開發(fā)過程的成本管理，投資決策階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段等都要進(jìn)行成本管理，才能最大程度的降低開發(fā)項(xiàng)目整體成本。

（三）缺乏完善的成本管理審計(jì)監(jiān)督機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督機(jī)制不健全，制約企業(yè)的成本管理效率。部分企業(yè)認(rèn)為審計(jì)部門核查項(xiàng)目實(shí)施過程的數(shù)據(jù)資料，監(jiān)督項(xiàng)目進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施中存在的問題進(jìn)行反饋會(huì)嚴(yán)重降低項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，因此不愿設(shè)立監(jiān)督機(jī)制;另外，一些企業(yè)為了降低成本，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，審計(jì)監(jiān)督職能由財(cái)務(wù)部門行使，使得監(jiān)督職能獨(dú)立性不足，導(dǎo)致監(jiān)督形式化。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的有效對(duì)策

（一）培養(yǎng)全員成本管理意識(shí)，建立專業(yè)的成本管理團(tuán)隊(duì)

房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理，應(yīng)注重在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)全員成本意識(shí)，員工對(duì)于成本管理的認(rèn)知、理解程度將直接影響企業(yè)的成本控制效率。成本管理應(yīng)倡導(dǎo)全員參與，將成本控制細(xì)化到具體的工作環(huán)節(jié)[3]。另外，企業(yè)應(yīng)建立專業(yè)的成本管理團(tuán)隊(duì)，在項(xiàng)目開始之前，由成本管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行預(yù)算和評(píng)估。企業(yè)要定期組織培訓(xùn)，提高全員成本管理的專業(yè)水平。

（二）建立健全成本核算體系

建立健全成熟的成本核算體系，是企業(yè)一項(xiàng)艱巨而又重要的任務(wù)。首先，企業(yè)應(yīng)重視完善成本管理制度。成本管理制度中規(guī)范成本核算程序和流程，明確產(chǎn)品成本劃分方法。其次，重視成本核算對(duì)象的確定。核算對(duì)象應(yīng)以便于核算、管理為原則;要保證各項(xiàng)成本信息反映真實(shí)、準(zhǔn)確。然后，準(zhǔn)確進(jìn)行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。綜合性項(xiàng)目很多成本費(fèi)用要分配，再間接地歸集到各成本核算對(duì)象，可以借助信息化技術(shù)，利用會(huì)計(jì)核算軟件的管理模塊，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)的一體化管理。

（三）構(gòu)建科學(xué)的成本管理監(jiān)督機(jī)制

監(jiān)督是加強(qiáng)企業(yè)管理的有效形式，通過監(jiān)督可以規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的成本開支，可以規(guī)范資金利用活動(dòng)，防范投機(jī)行為。企業(yè)應(yīng)設(shè)立獨(dú)立的審計(jì)監(jiān)督部門，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目各階段的審計(jì)，保證財(cái)務(wù)工作的規(guī)范性。審計(jì)監(jiān)督部門要定期審查內(nèi)部流程、財(cái)務(wù)報(bào)表、原始憑證等。另外，審計(jì)不能賬務(wù)兼任，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)不相容崗位相互分離，對(duì)崗位職責(zé)進(jìn)行明確細(xì)化，保證各崗位之間相互監(jiān)督和制約。

（四）開發(fā)項(xiàng)目成本管控細(xì)化

1.投資決策階段

投資決策直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)后期項(xiàng)目開發(fā)的收益情況，企業(yè)應(yīng)重視制定科學(xué)的投資目標(biāo)，對(duì)于投資項(xiàng)目要合理評(píng)估;企業(yè)要重視對(duì)投資方向的選擇，結(jié)合自身企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，選擇合適的開發(fā)項(xiàng)目;重視制定科學(xué)的投資方案，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過制定科學(xué)的投資方案可以有效的降低投資失誤，降低企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)成本。

2.設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，應(yīng)重視以下工作：1）設(shè)計(jì)方案優(yōu)化。鼓勵(lì)多家設(shè)計(jì)單位投標(biāo)，優(yōu)選最佳的方案，并采納未中標(biāo)單位好的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，從而優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，使中標(biāo)的設(shè)計(jì)方案能夠達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。同時(shí)重視設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性和合理性，在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能節(jié)約成本。2）重視設(shè)計(jì)審查。開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)完成，除要提交設(shè)計(jì)審查部門外，還要組織專業(yè)管理人員對(duì)施工圖進(jìn)行審查，對(duì)施工圖中存在影響工程質(zhì)量、使用材料及工程成本的問題要及時(shí)與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通，避免不必要浪費(fèi)。

3.招投標(biāo)階段

招投標(biāo)是控制工程成本的有效辦法。招投標(biāo)可以充分利用項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢(shì)及相互競(jìng)爭(zhēng)，獲得優(yōu)惠價(jià)格。應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1）招標(biāo)工作要公正、公平、公開、誠(chéng)信，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位或材料供應(yīng)商資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察;2）認(rèn)真編制招標(biāo)文件，招標(biāo)文件的編寫應(yīng)盡量全面、有針對(duì)性和可操作性，這是雙方合作的前提和依據(jù);3）對(duì)于工程量清單的編制要準(zhǔn)確、客觀，最好委托專業(yè)的造價(jià)咨詢單位進(jìn)行編制;4）重視詢標(biāo)工作;5）注重構(gòu)建全面的招標(biāo)評(píng)標(biāo)系統(tǒng)。

4.施工階段

施工階段的成本管理也是整個(gè)項(xiàng)目的重點(diǎn)，從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：1）加強(qiáng)合同管理，簽訂規(guī)范、嚴(yán)密的合同。合同報(bào)價(jià)充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不調(diào)整報(bào)價(jià)的條款，控制這類費(fèi)用的增長(zhǎng)。根據(jù)合同條款，把控資金的投入節(jié)奏。2）嚴(yán)格控制工程變更，不可避免發(fā)生變更時(shí)，要充分利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，就其對(duì)工程成本的影響做出評(píng)估，綜合各方意見后再?zèng)Q定是否實(shí)施變更，變更設(shè)計(jì)必須在合同條款的約束下進(jìn)行。3）加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，嚴(yán)格督促施工方按圖施工，做好各種現(xiàn)場(chǎng)施工記錄，進(jìn)行進(jìn)料抽檢工作，禁止隨意材料替代。

5.竣工結(jié)算階段

竣工結(jié)算是控制工程成本的最后一關(guān)，首先重視核對(duì)合同條款，只有符合合同要求，才能進(jìn)行竣工結(jié)算。其次應(yīng)重視對(duì)資料的審核，先由監(jiān)理初審，再交由項(xiàng)目部審核，確保資料準(zhǔn)確完整，與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工相符。在審核竣工結(jié)算時(shí)應(yīng)對(duì)隱蔽工程施工記錄和驗(yàn)收簽證進(jìn)行審查，只有保證工程量和竣工圖一致才能進(jìn)行結(jié)算。然后重視落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證，只有經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意的變更才能列入結(jié)算。按圖核實(shí)工程數(shù)量，認(rèn)真核實(shí)單價(jià)，防止計(jì)算誤差，以實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。

四、結(jié)束語

綜上所述，成本競(jìng)爭(zhēng)成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，市場(chǎng)同質(zhì)化發(fā)展，迫切需要企業(yè)不斷創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理模型，提升自身核心競(jìng)爭(zhēng)力。加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，一方面可以保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的科學(xué)性，另一方面通過降低成本，可以節(jié)省資源，提升企業(yè)的盈利空間，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

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