物業(yè)行業(yè)或將迎來價值重塑

劉娜

物業(yè)行業(yè)過去作為地產(chǎn)企業(yè)的成本中心，一直沒有太大的存在感，偶爾受到關注也多是因為和業(yè)主的一些糾紛見諸報端。隨著近幾年越來越多的物業(yè)企業(yè)在資本市場上市，其獨立的產(chǎn)業(yè)價值才開始受到重視。

近期，因為在抗擊新冠疫情中展現(xiàn)出優(yōu)秀的基層治理和社區(qū)連接價值，得到了政府的高度認可和業(yè)主的廣泛好評，不少品質物業(yè)公司更是多次登上新聞聯(lián)播等官方平臺，共同迎來了物業(yè)行業(yè)的高光時刻。

而從投資人的角度來看，應該如何判斷物業(yè)行業(yè)的投資邏輯？

疫情下物業(yè)企業(yè)價值得以重新認知

舉國抗擊疫情，可以說“治療一線在醫(yī)院，防控一線在家園”。為了有效的控制傳染源，切斷傳播途徑，各地先后出臺了小區(qū)（村）封閉式管理措施。物業(yè)企業(yè)充分配合社區(qū)和街道，承擔起聯(lián)防聯(lián)控工作。疫情期間，其他行業(yè)基本都停工休息，但物業(yè)行業(yè)的員工到崗率在80%以上，因為在疫情防控中奮斗在第一線積極盡責的表現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)在基層治理體系中的作用也因此得到了政府的高度認可，杭州、深圳、寧波等多地政府出臺了疫情防控補助、社保公積金減免等專項政策支持。杭州市政府在調研綠城服務時，更是表示，物業(yè)服務并不是一個純粹的企業(yè)行為，已經(jīng)可以作為城市基層治理的重要平臺。

在此期間，物業(yè)企業(yè)在業(yè)主層面也收獲了更多的信任和支持。過去物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間的關系普遍比較緊張，但是因為疫情使得大家全部居家隔離，業(yè)主可以更明確的感知到物業(yè)服務的價值，以及通過比較看出不同物業(yè)公司服務優(yōu)劣的差別。相比普通物業(yè)企業(yè)，品質物業(yè)公司會進行更周全的外來人員登記，更頻繁的消殺防疫，更細致的安全防護，更高效的無接觸快遞配送，進而給業(yè)主提供更值得信任的居住環(huán)境。因為對品質物業(yè)服務的認可，有些業(yè)主通過捐贈口罩、手套、消毒水等防疫物資向物業(yè)企業(yè)表示感謝和支持。信任帶來了更良性的互動，優(yōu)質的物業(yè)企業(yè)能夠和業(yè)主建立更強的連接。

表1：近年來更換物業(yè)管理公司小區(qū)及房價漲跌幅

資料來源：貝殼找房，REALDATA， 中信證券，君茂資本整理。單位：元/ 平米，元/ 平米/ 月

疫情挑戰(zhàn)終會過去，但物業(yè)公司在維護公共秩序、協(xié)助基層管理的積極作用已被公共部門重視，未來行業(yè)的政策環(huán)境可能會進一步優(yōu)化。政府可能會更加積極地推動品質物業(yè)公司接管更多的小區(qū)，加大力度賦權品質物業(yè)公司擴大服務范圍，引導行業(yè)進行更加市場化的定價。同時，物業(yè)公司和業(yè)主的連接會更加深入，業(yè)主對物業(yè)品質的認知也會顯著提升，品質物業(yè)相對普通物業(yè)公司的溢價也會得到進一步的提高。

物業(yè)企業(yè)的長期社會價值

傳統(tǒng)物業(yè)服務是以資產(chǎn)為管理對象的，保護資產(chǎn)安全、清潔小區(qū)公共環(huán)境、維護公共設備設施正常運行等等，但是隨著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展以及業(yè)主需求的提高，物業(yè)管理的外部效應在增強，逐漸向物業(yè)服務升級，從過去的管理資產(chǎn)到現(xiàn)在的服務業(yè)主，從過去的保障資產(chǎn)安全到現(xiàn)在的提升業(yè)主的資產(chǎn)價值和居住價值。

從提升外部運行效率的角度看，物業(yè)公司是在為業(yè)主群體提供準公共化的資產(chǎn)管理服務，也因為這種準公共性，使得政府介入存在了一定的必要性和必然性。同時物業(yè)管理公司可以和街道辦、居委會相互配合，提升社區(qū)治安和環(huán)境，以及各類精細化公共服務的推廣，如上海和深圳實行的垃圾分類，物業(yè)管理公司在宣傳和引導業(yè)主方面就發(fā)揮了很大的作用。所以，從外部性和準公共性的角度來講，物業(yè)服務發(fā)揮著很大的社會價值。

在提升業(yè)主的資產(chǎn)價值上，很多優(yōu)秀的物業(yè)管理公司已經(jīng)做到了這一點，通過提供更好的管理和服務，推動小區(qū)居住環(huán)境的明顯提升，更換了優(yōu)質的物業(yè)公司的小區(qū)房價也較之前以及可比小區(qū)享有更高的溢價。

從提升業(yè)主的居住價值角度，因為時代文化的改變，人和周圍的聯(lián)系在逐漸減弱，更多的通過社交平臺、在線電商等方式和外界建立聯(lián)系，社區(qū)作為離業(yè)主最近、和業(yè)主接觸最高頻的渠道，社區(qū)文化及生活環(huán)境的改善將極大的提高業(yè)主的居住價值。此外，從服務業(yè)主的角度考慮，物業(yè)管理公司正在從管理資產(chǎn)向服務業(yè)主的全生命周期（教育、醫(yī)療、養(yǎng)老）、全方位生活（衣食住行娛教醫(yī)養(yǎng)）轉變。

兼具長中短期市場前景

長期，物業(yè)行業(yè)有著萬億級的市場空間。2018年，中國存量住宅面積的均值約為320億平方米，根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，210億平方米的物業(yè)管理面積中70%是住宅物業(yè)，則存量住宅的物業(yè)管理滲透率只有45.9%。假設到2030年，人均住宅面積達到45平方米，住宅物業(yè)滲透率到50%，平均物業(yè)服務費（包括商寫等）4.22元不變，增值服務收入占比也基本維持20%不變，則物業(yè)管理面積達到326億平方米，基礎物業(yè)服務規(guī)模達到1.65萬億元，增值服務規(guī)模達到4000億元，行業(yè)整體規(guī)模超2萬億元。

中期，物業(yè)行業(yè)集中度提升的邏輯可持續(xù)。2016年以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的集中度在快速提升，2018年CR10（前10集中度）為20%、CR20為32%、CR30為37%，遠遠高于物業(yè)服務行業(yè)的集中度水平， 2018年，物業(yè)公司前十強的集中度只有11%，約是開發(fā)商市場集中度的一半。這些頭部的房企普遍都有自己的物業(yè)服務板塊，未來幾年這類物業(yè)公司將充分享受商品房銷售高增長后帶來的規(guī)模提升紅利，同時小的物管公司因為失去競爭力將逐漸退出，共同促進物業(yè)管理行業(yè)集中度的提升。

圖1：物業(yè)企業(yè)管理面積集中度持續(xù)提升

資料來源：中國指數(shù)研究院， Wind，君茂資本整理

短期，未來兩年竣工加速帶來增量市場紅利。自2016年下半年開始，新開工向竣工的傳導時間出現(xiàn)拉長跡象。在竣工面積增速連續(xù)下滑兩年后，2019年9月開始出現(xiàn)回升，所以過去2-3年積累的待竣工面積有望在未來兩年釋放，物管行業(yè)合約面積短期內會迎來一輪快速上漲，物業(yè)企業(yè)仍可以享受短期的增量市場紅利。

各時間段的投資邏輯

物業(yè)行業(yè)是典型的輕資本投入、輕資產(chǎn)運營的公司，可標準化復制的能力較強，擴張的效率理論上可以做到很高，這也是這個行業(yè)吸引眾多投資者的一個很重要的原因。

從擴張路徑上看，主要有三種方式：拓展新樓盤、拓展存量盤以及常規(guī)并購。其中常規(guī)并購的成本最高，并且有可能并購進來質量不高的樓盤，影響后續(xù)整體的盈利能力。拓展新樓盤對基礎服務的毛利率提升最為有利，并且如果有上游的地產(chǎn)商持續(xù)輸入新樓盤，這種成本最低，只是不太可能長期持續(xù)。通過第三方外拓的形式拓展存量盤，如果是低線城市的存量盤對基礎服務的毛利率有一定的壓力，而對于部分一線城市已經(jīng)開始接受物業(yè)費的漲價，這方面的壓力較低，整體上第三方外拓對提供增值服務最有利，因為可以選擇性的提升區(qū)域密度，享受規(guī)模經(jīng)濟。

物業(yè)服務行業(yè)進入門檻比較低，又缺乏足夠的規(guī)模經(jīng)濟，所以運營管理效率是競爭優(yōu)勢的主要來源。而對于服務性行業(yè)，員工的服務品質和執(zhí)行效率的高低都是果，對科技的投入、員工的培養(yǎng)和充分的激勵才是高品質和高效率的經(jīng)營成果的因。

物業(yè)企業(yè)面臨著人工成本的剛性，通過引入電子下單平臺、智慧門禁系統(tǒng)、停車場智能抬桿系統(tǒng)、項目管理系統(tǒng)、業(yè)財一體化系統(tǒng)等，顯著降低了單個項目的人員需求，提升了運營管理效率。

隨著物業(yè)行業(yè)各個業(yè)務條線專業(yè)化的發(fā)展，對人才的要求也越來越高，而物業(yè)企業(yè)對人才的培養(yǎng)也越發(fā)重視。萬科物業(yè)在總部建立了管家學院對一線管家進行持續(xù)的培訓以提高基層服務水平和效率。綠城服務每年花收入的3%在員工培養(yǎng)上面，同時建立了職業(yè)大學為業(yè)務持續(xù)發(fā)展提供人才基礎。永升生活服務通過“永動力” 和“升力軍”分層次培養(yǎng)體系培養(yǎng)中高級管理人才和專業(yè)技能人才。人才激勵方面，多家物業(yè)企業(yè)都通過股權激勵計劃充分調動員工的積極性，綠城服務的激勵范圍甚至覆蓋到一線的基層管理者，重視一線項目經(jīng)理的利益，而永升生活服務的實際控制人林中家族更慷慨的拿出自己的高額股權作為獎勵股份授予管理層，激勵效果明顯。在人才培養(yǎng)加充分激勵的背景下，物業(yè)企業(yè)員工的能力和動力都得到了顯著提升，為長期的運營管理效率提高了打下了堅實的人才基礎。

物業(yè)企業(yè)因為服務的對象并非單一個體而是全體業(yè)主，所以物業(yè)費的提價也需要取得業(yè)委會或全體業(yè)主的同意，而現(xiàn)在有業(yè)委會的小區(qū)不到總數(shù)的20%，這種決策機制使得提價難一直是物業(yè)企業(yè)面臨的一大難題。

圖2：新開工與竣工時滯拉長

數(shù)據(jù)來源：Wind，君茂資本整理

圖3：2019年9月以來住宅竣工增速企穩(wěn)

數(shù)據(jù)來源：Wind，君茂資本整理

表2：物業(yè)管理行業(yè)空間預測

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，《國家人口發(fā)展規(guī)劃2016-2030》，東興證券，君茂資本整理

隨著疫情下物業(yè)企業(yè)的價值得到了政府部門和業(yè)主的重新認可，從中長期來看，物業(yè)企業(yè)將會面臨更為寬松的政策空間，政府會更加積極地推動物業(yè)服務的市場化定價。同時，隨著業(yè)主對高品質物業(yè)服務的價值更加認可，愿意為品質物業(yè)支付溢價的意識也會覺醒。

但是不同公司的提價能力在中長期肯定不同，品質物業(yè)可以和業(yè)主形成良性互動，而普通物業(yè)公司可能很難提價，被迫通過節(jié)約人工成本削減服務來維持盈利，從而導致服務水平下降、客戶滿意度降低、口碑變差而進入惡性循環(huán)。

此外，增值服務，尤其是與業(yè)主相關的增值服務打開了物業(yè)企業(yè)的長期增長空間，包括居家生活服務、美居業(yè)務、物業(yè)經(jīng)紀服務、公共空間廣告業(yè)務、車位管理及銷售業(yè)務、長短租公寓服務以及教育養(yǎng)老等業(yè)務，但整體上都還處于探索的階段，目前還沒有形成真正成熟的業(yè)主粘性高、空間大的生意模式。

從長期來看，影響增值服務收入的關鍵因素是品牌力（服務質量、客戶滿意度）和管理密度（規(guī)模增長和區(qū)域集中度）。而品質物業(yè)因為和業(yè)主之間建立了更多的連接和信任，業(yè)主對其滿意度更高，會更愿意接受增值服務。同時隨著品質物業(yè)品牌力的增強，也更容易通過外拓提高區(qū)域的項目管理密度，在同一個街道片區(qū)擁有多個項目，發(fā)揮增值服務的規(guī)模效應。

隨著政策環(huán)境的逐漸改善，業(yè)主信任和滿意度的提高，能夠提供優(yōu)質物業(yè)服務的企業(yè)短期可以享受行業(yè)的紅利，實現(xiàn)規(guī)模的快速擴張;中期通過效率的提升能夠保證盈利能力;長期隨著提價機制的順暢，可以充分享受定價權的提升和增值服務的廣闊空間。